第十章-城市土地利用(课堂PPT).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,第,*,/43,页,第十章 城市土地利用,第一节 城市土地的特征与土地利用类型,城市土地是城市区域内的陆地、水面以及它们上下一定空间所构成的自然综合体。,根据开发程度的不同，城市土地可以分成三个层次：,一是城市建成区的土地，即城市已经开发的土地；二是城市规划区的土地，指按城市规划和城市土地利用总体规划确定定期发展的土地；三是城市行政区划范围内的土地，包括城市郊区市辖县范围内的土地。,在城市经济中，城市土地扮演着非常重要的角色，城市的发展与繁荣一定程度上取决于城市土地是否能够集约高效利用。,一、城市土地的概念,二、城市土地的特征,（,1,）位置固定性,（,2,）面积有限性,（,3,）质量差异性,（,4,）功能永久性,1,、自然特征,2,、经济特征,（,1,）,土地资源的稀缺性,（,2,）区位的效益性,（,3,）边际效益递减性,（,4,）土地利用方式变更的困难性,（,5,）市场交易的低效性,3,、法律特征,土地法律制度,土地所有制,土地产权,(1),商业用地,零售商业,大都位于交通最方便，行人众多或主要交通交汇点上。,专业性服务业,需要交通方便，商业活动频繁，但不一定接近行人众多的地区。,批发业,的顾客为零售商，由于需要较大空间储存货物，占地多，其付租能力又不如前两者，可位于,非市中心区,。,在西方，城市土地利用一般划分为,7,(2),工业用地,大型工业,：,占地面积大，所以很难在租金或土地使用费昂贵的土地上立足，其区位一般受,用地的适用性、运输量与环境保护等,因素所决定。,小型工场,：其生存的条件是劳动力和市场，它们比租金更为重要。小型工场的,付租能力有很大的弹性,，主要视其产品的档次而定。仓库用地与工业用地类似，其区位也要视其储存货物的档次及用地要求而定。,8,(3),政府机关用地,政府往往是土地的支配者，在法律上它可以强行收购和征用所需要的土地，一般不考虑租金问题，,而交通方便及邻近其服务对象,是其主要的区位因素。,9,(4),住宅用地,城市中有大量的住宅用地，由于市民必须量入而出，租金的支出不能过于庞大，而交通费支出也受到一定的限制，,其居住地点往往是综合考虑生活费用、居住面积、租金和交通费，假设前两者不变，便只能以交通费迁就其租金。,同样的居住面积，在一般的情况下，接近市中心，租金高，但可以节省交通费；而远离市中心，则可以少付租金，但要花费较多的交通费。,假设可付出的租金不变的话，在市内租用的房屋居住面积小，但可节省交通费，在郊区租用的房屋，居住面积较大，但要付出的交通费用却大得多。,因此，从市民总收入中扣除生活费用，决定可付租金和交通费的能力，再根据交通时间耗费的多少和对宽阔的居住面积的渴望程度，就可决定个人居住的地点。,10,(5),休憩用地及绿化地带,随着对城市生活素质和美化环境的重视，作为休憩用地及绿化地带的各种公园、游园等，也在城市的土地利用中占有重要地位。但其区位因素不是付租能力或市场机制，而是通过,社会对市民的关心，确定它的存在。,11,(6),交通用地和其它公用事业用地。,没有交通和公用事业用地，城市便不可能发挥其职能。可是它的性质与商业和住宅用地不同，而与休憩用地和绿化地带相似，是公共财富之一。不过它们又具有生产性质，有的可自负盈亏或间有盈利，如码头、飞机场和自来水厂等。,-(7),农业用地和水面。,功能分区与混合土地利用,功能分化,各种用地的,区位因素,是有差异的，差异愈大，各种用地之间的分化趋向愈强，这种倾向叫功能的分化,(functional segregation),。,功能区,由于功能分化，形成了城市某一地区只有某一种单一功能，因此在现代城市中出现了按其土地利用划分的,若干功能区,(Functional Areas),。,雅典宪章,最为突出的内容就是提出了,城市的功能分区,。,雅典宪章,1933,年,8,月，国际现代建筑协会（,CIAM,）第,4,次会议通过了关于城市规划理论和方法的纲领性文件,城市规划大纲,，后来被称作,雅典宪章,。,大纲,提出了,城市功能分区,和以人为本的思想，集中的反映了,“,现代建筑学派,”,的观点。（,雅典宪章,是勒,.,柯布西耶基于,CIAM,第,4,次会议讨论的成果进行完善的作品，主要由个人完成，发表于,1943,年，法国）,14,混合土地利用,在非欧美地区的城市，各种用地的区位因素差异不大，分化倾向不强，故工业、商业、住宅功能往往混杂在一起，一般称为混合土地利用。,混合土地利用的评价,过去认为，混合土地利用是一种落后的土地利用模式。但近年，土地利用功能分区的模式遭到了不少批评，认为牺牲了城市的有机组织，忽视了城市中人与人之间的多方面的联系，耗用能源太多。因此，提出了多功能综合区概念，并认为这是解决上述问题的重要途径。,1978,年,12,月发表的,“,马丘比丘宣言,”,指出，为适应城市的急剧发展，更有效地使用人力、土地和资源，更好地协调生活环境与自然环境，要努力创造一种,综合的多功能的生活环境，而不是把各功能区机械分离,。,第二节 自然环境与城市土地利用,城市发展改变了自然环境，而环境反过来又作用于城市。,城市土地利用与自然环境的关系,是城市地理学的重要研究主题。,索道是重庆的一大特色,自然,环境,与城市,发展,一、城市地理位置的选择,地理位置包括,相对位置,（或大位置）和,城址（或小位置）。,相对位置（大位置）,是指某城市对该城市周围事物的空间关系，它,决定了城市的个性和发展前途，但对城市形态和空间结构并不一定有直接影响,。,城址（小位置）,是城市所在的地点。城址主要受自然地理要素影响。作为城市建设的自然条件，,不仅影响城市发展，而且影响城市形态和内部结构。,城址应尽量避免选在易发生地震的地带上。位于地震带上的城市主要有：,北京、天津、石家庄、沈阳、合肥、太原、福州、台湾、昆明、成都、兰州、银川、乌鲁木齐等。,如果非要在这类地区建设城市不可，那么，办法是：,避免在活动性大断裂带的两端和拐弯的部位、两条活动断裂带交汇处以及容易引起次生灾害的地区建设城市或布置主要项目；选择抗震能力较强的基底来建设城市；加固建筑物，提高抗震能力。,城市应尽量避免选在易发生地震的地带上,地理环境（地形）与城市形态,地形,形态,原因,城市,平原,团块状,地形平整，限制少,成都、合肥,河谷,条带状,受地形限制，沿河流分布,兰州、延安,山区丘陵,组团式,受山地、河流的阻隔,重庆,团块式,便于集中设置,较完善的生活服务设施,，各种设施的利用率高，方便居民生活，并节省,市政建设的投资,；也便于行政领导和管理。,成都,组团式,城市由,几片组成,，每片都就近组织各自的生产和生活。,用地比较分散，,各片区间的联系不太方便,，市政工程设施的投资相对较高。,重庆,条带式,受,特定条件的制约,，城市沿,主要交通干道或河流,发展而成。,城市交通集中于某一两个方向，运距很长。但可以使城市的各个部分接近郊区，亲近自然。,兰州,延安,河流与城市,城市与河流水系息息相关，河流水系对城市空间结构形成、发展与演化起重要推动作用。,在不同历史时期，河流承担的功能，随城市发展变化而不同。,城市形成时期：河流主要是,防御、生活、农业灌溉和运输,。,城市发展时期：城市围绕河流建设，商贸、手工业、运输设施等,沿河流走向呈轴向带状空间布局，河流沿线成为城市生活的中心地带。,这一时期，河流水系主导城市发展方向，决定城市整体空间结构，也影响到城市的风貌景观。,例如我国,南宋平江府城，以河流水系作为城市脉络，架构“三横四直，前街后河”、“水路并行、河街相连”的空间格局；欧洲中世纪的威尼斯，形成“一河穿城，枝系密布”的水网城市空间结构。,威尼斯,威尼斯,河谷城市,兰州,巴黎城市变化与河流的关系,塞,纳,河,京,杭,大,运,河,流,经,的,城,市,位于河流两岸的城市，往往呈,带状或者被河流分割成组团状发展。,如果城市位于河流凸岸，最初靠河岸发展，但随着工业发展和陆上交通的开辟，城市离开河岸，在阶地上发展。如果河流还在淤积，人们可能围堤填滩，迫水归槽，建筑码头和仓库。,在多数情况下，码头设在河流凹岸处，因为凹岸处条件好，泥沙淤积少，适于建港。但必须注意河流对河岸的冲刷,。,如果为了防止城市被冲刷，在城市上游筑坝改变水流，那么就有可能改变主流线，港口被废弃，影响城市用地发展。,三峡大坝：,长江沿线的数百个码头已经废弃，上三千吨的轮船已经很难通航到重庆，还不如没有建大坝之前。,沿河建城要充分考虑河道变迁,河流的凹岸与凸岸,二、城市地形,地形对城市的影响是多方面。,从,城址选择、用地选择、功能区组织到道路、工程管网、绿地布局以及城市景观的组织无一不受地形的影响。,就城市建筑工程经济角度来看，影响最广的是,地面坡度,。,不同坡度对城市活动和使用限制可参见下表。,在山坡上，由于人工开挖，土壤裸露，经雨水冲刷常造成,水土流失,。均匀分布在斜坡上的水流形成片蚀；呈线状流动的暂时水流有可能产生,冲沟，冲沟进一步发育有可能分割城市、破坏道路、管网和建筑物,。,水土流失,城市建设改变地表，铺设沥青路面，使市内,地表透水性减小,，雨水极少下渗，导致,部分小河得不到地下水的补给,，日渐干涸，而雨水通过市内排水设施直接汇入大河，,使大河水量剧增，有可能造成洪水泛滥,。,北京的地形条件,北京南接大平原、西临黄土高原、北接内蒙高原，西、北、东北群山环境，正处于,三级地势阶梯交接处,。又由于北京北有天险可守，南有水陆交通之便，故古人说它：,“,形胜甲天下，山带海，有金汤之固,诚万古帝王之都,”,，又有,“,天府,”,、,“,神京,”,之称。,北京位于东西地势的交汇点上，又君临南方，可以扼控全国。,北京位于从内蒙古高原到渤海之间的地势的坡降,，,是水口和风口和重要的通道。张家口、八达岭、居庸关和南口，成为内蒙古高原到华北平原距离最短的捷径，沿途设置了许多险要的关隘、要塞，也是今天北京城市的上风。,山地、平原兼备的地形特点，为工农业发展提供了有利条件。,三、城市气候,城市气候是城市环境的重要组成要素，是,影响城市用地选择和功能组织的环境因素之一,。,气候对城市,用地选择和功能布局,的影响以风最为显著，风主要是指,风速和风向,。,风向和风速：对市区内的,工业区、居住区,布局影响最显著。,居住区应该位于,盛行风向的上风,。,如果有两种盛行风向，并成,180,度，则应在,最小风频的上风布置工业区，下风布置居住区,。,当两个盛行风向成一夹角，非盛行风向的风频相差不大的情况下，,居住区就位于夹角之内，工业区布置在相对应的方向为宜（图,10-4,）。,除盛行风向外，一些,地方性风，如海陆风、山谷风,等，对城市功能布局也有一定影响。,城市热岛效应,城市热岛效应，即城市气温高于郊区气温的现象。,四、城市植被,净化空气。,减弱噪声。,调节、改善小气候。,五、地基承载力,地面岩土,是城市各种建筑物和构筑物的地基基础。,地基允许承载力是指在保证地基稳定的条件下，,房屋和构筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能力。,城市各类建筑物和构筑物对地基承载力有不同的要求，而不同的岩土有不同的承载力，,在用地选择和功能组织时尽量做到地尽其用，使各种建筑物和构筑物各得其所。,地基土堆积年代。,地基土成因。成因不同，承载力不一样。,一般而言，同一类土，冲积和洪积比坡积承载力大。,地基土性质。,性质不同，承载力差异很大。,地下水情况。,不仅影响土的性质，而且对土可起浮托作用，水中含有酸碱杂质还会对人工基础有侵蚀作用。,建筑物基础。,包括基础尺度大小，埋藏深度等。,建筑物性质。,确定地基承载力时应考虑,一些特殊土壤上建造建构筑物，须采取专门的人工基础,湿陷性黄土,红粘土,软土,人工填土,季节性冻土,膨胀土,盐渍土,六、地下空间,从,1863,年伦敦建成世界上第一条地铁开始，国外地下空间的发展已经历了相当长的一段时间，国外地下空间的开发利用,从大型建筑物向地下的自然延伸发展到,复杂的地下综合体,（地下街）再到,地下城,（与地下快速轨道交通系统相结合的地下街系统），,地下建筑在城市发展中发挥了重要作用。,利用城市地下空间，不仅扩大了城市用地，还有不少其他优点，比如缩短了空间距离、节约能源等。,地下空间类型,商业空间,交通空间,人防空间,市政管网空间,不同城市中心区地下空间开发功能与规模,慕尼黑的地下空间开发,慕尼黑是德,国南部巴伐利亚州的文化中心兼首府，人口,125,万，是德国的第,3,大城市。市区有,U1-U8,共,8,条地铁线路，并通过近郊铁路,S,线联系周边地区，在城市边缘，地铁和近郊铁路换乘便捷。地铁高峰时段每,5,分钟一班，平时,10-20,分钟一班。,慕尼黑的地铁站非常大，林立着小店铺，等车的人可顺便把需要的东西买齐，,在地铁站购物已成为慕尼黑市民的一种生活方式,。,简洁明快的空间效果,发达的慕尼黑地铁网络,色彩绚丽的地铁站台,阳光透射直达站台,法兰克福的地下空间开发,法兰克福人口,65,万，,45,万人工作，,33.5,万人乘坐交通工具，,其中,47%,的人自己开车，,29.5%,的人坐公交,。法兰克福有轻轨线,8,条，地铁,7,条，地铁线路长度约,80,公里，每隔,5,7,分钟发一趟。地铁的成本,80%,是运营收入，,20%,政府补贴。德国法兰克福，,明文规定建造一座办公大楼不能带建一个停车场，以支持地下车库的建设和轨道交通发展,，法兰克福三大商业中心之一的西北城商业中心，地铁一直通到商业中心地下。,综合化的地下换乘空间,位于商业中心的地铁站,地铁和轻轨共构交通网络,3.,国内地下开发利用现状,开发,规模,扩大，开发,速度,加快；,开始从孤立的单体建设转变为城市建设和改造的,整体,组成部分；,城市,交通,的改造成为地下空间开发利用的主要动因；,内部环境和安全的标准有所提高，地下空间利用的综合,形象,有所改善。,重庆开始向地下要空间,哈尔滨红博广场（地下）,西安钟鼓楼广场及其地下工程,北京商务中心区地下空间规划方案,规划方案确定的规划框架由,“,一轴、一区、两点、三线,”,组成。,一轴,地下公共空间发展轴：东三环路地下空间发展轴线。,一区,地下空间核心开发区域：以地铁国贸换乘枢纽为带动，重点开发建设东三环路两侧、长安街与光华路之间的商务中心区核心区与国贸一、二、三期工程下的地下空间。,两点,地下空间主要集散点：地铁,1,号、,10,号线国贸换乘站，地铁,10,号线光华路车站。,三线,地下空间主要公共联络线：,建国门外大街及建国路地下联络线，光华南路地下联络线，商务中心区东西街地下联络线,。,功能布局：,地下一层主要为商业设施。,地下二层主要为内部管理停车及设备用房,并在通道的过街处，设置少量地下二层商业，以保持地下商业网络的连续。,地下三层、四层主要为停车及设备用房。,规划总平面图,规划天际线,上海浦东新区,浦东新区位于黄浦江以东、地处我国海岸线中点和长江入海口的交汇处，与繁华的上海外滩、南京路仅一江之隔。,四大经济功能，即金融功能、贸易集散功能、集约生产和交通枢纽功能、管理和信息服务功能。,按照,“,规划先行，基础设施先行,”,的思想模式。,浦东位置图,陆家嘴金融贸易区,浦东世纪大道,珠海莲花路地下空间开发,1,、,采用人车分离的模式，,为过路式交通创造便利的交通条件，让其尽快穿过商业区。,2,、,规划出行交通和停车组织也以街坊为基础，街坊单元内以及部分街坊之间，,将地下停车库联接为一体,。,3,、步行系统通过不间断的建设与扩展，逐步把公共性强的商业、娱乐、餐饮等设施连成,一个公共活动网络，,增加空间的多样性，提供明快灵活的步行动线选择。,4,、,地下商业街与两侧的停车空间联为一体,，方便了停车人流直接进入商业区和地面空间，为单调乏味的地下停车空间增添人气和趣味。,5,、尊重莲花路现状肌理与文脉以及未来可持续发展的需求，创造有特色的,城市轴线,。,商业结构比较,地下一层地下二层,（,1,）,过度抽取地下水、油、气,，会引起地面沉降，导致建筑物受到损害，破坏地下管道,;,（,2,）沿海城市要,防止海水（咸水）侵入,现象,;,（,3,）冻土层上的建筑，要注意因取暖使冻土受热融化，影响安全，必须在,取暖设备、输油管道与冻土层之间铺设隔离层,，才能在冻土层上建造各种建构筑物,;,（,4,）废弃垃圾埋在地下，经雨水冲刷，容易污染地下水。,（,5,）在,喀斯特地区，由于地面下隐伏溶洞,等，容易产生地面塌陷。,利用地下空间应注意的问题,第三节 地租、土地利用与城市土地利用,地租是,土地商品化,和,土地产权分化,的产物，是现代经济的重要范畴。,地租理论对于土地的分等、定级、估价、合理规划利用，对于制定土地价格、制定地税制度与政策、完善土地有偿使用管理制度，对于实现国民经济的合理分配、促进经济社会发展，均有重大指导意义。,现今的中国也存在地租。,一、地租的基本理论,1,、西方经济学的地租理论,威廉,.,配第,：地租是劳动产品扣除生产投入维持劳动者生活必须后的余额，其实质是剩余劳动的产物和剩余价值的真正形态。,法国重农学派杜尔阁,：地租是由农业劳动者用自己的劳动向土地取得的财富，却为土地所有者所占有。,亚当,.,斯密,：地租是作为使用土地的代价，是为使用土地而支付给地主的价格，其来源是农民的无偿劳动。,大卫,.,李嘉图,：地租是为使用土地而付给土地所有者的产品，是由,劳动创造的，是由农业经营者从利润中扣除并付给土地所有者的部分,。,萨缪尔森,：,地租是为使用土地所付的代价。土地供给数量是固定的，因而地租量完全取决于土地需求者的竞争。,巴洛维：,地租是一种经济剩余，各类土地的地租额取决于产品价格水平与成本之间的关系。,2,、马克思主义地租理论,绝对地租：,只要,使用所有者的土地绝对需要支付的地租,称为绝对地租。,级差地租：,经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润,。,级差地租,I,：,由于土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租,I,。,级差地租,II,：,由于在,同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租,就称为级差地租,II,。,垄断地租：,由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。,3,、地租对城市土地利用模式的影响,城市,一般商业中心地租最高,，越是靠近中心商业区，土地租金越高。,如此，,住宅选址往往需权衡土地租金和交通费用,。,如此，,企业选址往往也需权衡土地租金和交通费用,。,Alonso1960,年提出。,在自由竞争的市场经济体制下,，,哪一种经济活动能负担较高地价或支付较高租金,，,就能优先占有或利用该土地。,这种由地租高低而决定土地利用方式的竞争形式称为竞租原理,。,利润愈高的行业，付租能力愈高，,往往集中在城市地价较高的地方,。,地租与可达性成正比，与距离成反比。,竞租理论,(Bid Rent Function Theory),Distance from market,Land value,二、我国的土地制度,1949,年前我国实行土地私有制,1949,年后我国实行土地公有制,无偿、无限期、无流动性,1982,年宪法：,“,任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地,”,。,广东、上海开始试点土地使用权有偿转让。,1987,年深圳土地,“,第一拍,”,。,1988,年土地管理法：国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让，国家实行国有土地有偿使用制度。,三、地租、土地制度对我国城市土地利用的影响,计划经济时代：多要地、要好地；,单位制空间,成为城市的基本要素细胞。,市场经济时代：,“,退二进三,”,、,“,土地置换,”,、城市土地利用结构优化，推动了郊区城市化、城市蔓延、农地过度流失等问题，为此，我国采取了世界上最严厉的土地政策。,城市边缘地区、郊区农村，土地级差地租越高，征地中的矛盾越突出。,征地中的问题和矛盾，主要是级差地租,II,的评价和使用问题,。涨价归公？,