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培育发展楼宇经济和总部经济的对策思考

楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务写字楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租、售卖楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种复合型服务业经济形态。这种新型经济形态的概念始于上世纪90年代，首先在上海和深圳两地得到探索和实践，随后在宁波、福州、大连、天津等沿海发达城市逐步兴起，并逐步影响辐射到其它大中城市。当前，楼宇经济已经成为城市经济的重要组成部分，成为各地推动服务业发展、打造经济增长极的着力点和突破口。
随着楼宇经济的蓬勃发展，楼宇的涵义也不断深化和演变，通常有狭义和广义之分。狭义的楼宇是指商务楼，也就是写字楼。狭义的楼宇是指商务楼，也就是写字楼。广义的楼宇，主要包括商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇（包括科技孵化器等）、用于出租出售的标准厂房、保护建筑（包括工业遗产、校园遗产等）、农居“SOHO”等7种建筑。从江左的实际出发，特别是考虑构建现代产业体系的角度考虑，本文着重以商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇、农居“SOHO（小型办公与家庭办公）”为主要研究对象。
一、先进发达地区楼宇经济发展特点
纵观先进发达地区楼宇经济的发展情况，“一幢楼宇胜似一条街”、“一幢楼宇相当于一个小工业区”已不是神话，楼宇经济所蕴含的巨大商机和能量，让人不可小觑。先进发达地区楼宇经济发展具有以下几个主要特点：
（一）建设板块性较强。从先进发达地区发展楼宇经济的现状来看，政府根据城市发展需要，规划建设了各式各样的城市功能区。而各类楼宇作为集中体现城市功能的重要空间载体，建设具有明显的板块性。如上海浦东区的小陆家嘴金融区，黄埔区的外滩、西藏路，卢湾区的淮海中路，静安区的南京西路，长宁区的虹桥开发区等，汇集了上海中心城区最重点的商务区域，其中静安区仅7.62平方千米的区域矗立起230余幢商业商务楼。杭州下城区武林中央商务区作为杭州市最大的商务中心区，目前已积聚了各类商务楼宇百余幢，区域内的商务功能得到全面彰显，CBD的核心竞争力显著增强；江干区也在庆春商务区和钱江新城内规划建设近30幢商务楼宇。
（二）设施配套性较优。良好的配套实施和环境品质是催生楼宇经济迅猛发展的重要依托。如上海静安区嘉里商务中心、恒隆广场、中信泰富广场以及杭州标力大厦等高档商业商务楼，不仅具有较高的建筑品质和成熟的配套设施，而且引进先进的物业管理和优质的服务举措，从而以高格调的创业环境和高品质的服务享受吸引企业入驻。同时，上海、杭州等地区的商务区大都座落在城市核心商圈或开发区，商务区内金融、购物、餐饮、休闲娱乐等服务网点较为完善和集中，交通也十分便利，为商务区内企业员工的工作、生活带来了方便。
（三）企业入驻率较高。近年来，商务楼宇表现出强势的吸纳量，企业入驻率持续攀升。北京、上海等地的甲级商务楼宇平均入住率高达90%以上，其中上海静安、卢湾和黄埔等地区商务楼宇空置率基本维持在5%以内。杭州下城区商务楼宇入住率达90%以上，宁波江东区90幢商务楼宇共入驻企业4700余家，楼均入驻率达到83.8%。大批国内外知名企业、世界500强企业的入驻，使各大城市的楼宇经济形成了“聚宝盆”效应，成为经济发展的引擎、城市繁荣的象征。
（四）税收贡献率较大。楼宇经济已成为各大城市拓展税源、增加税收的重要渠道，甚至成为部分中心城区的支柱性财源。上海单月税收超亿元的“亿元楼”已经达到50幢，静安、卢湾、黄浦区内前30幢重点楼宇税收占全区税收比重分别达到56%、50.9%和38.5%。卢湾区淮海路虽然从2002年以来没有新增商务楼宇，但税收却以每年20%—30%的速度上涨，大大提高了经济增长的“容积率”。杭州下城区总建筑面积300余万平方米的各类商务楼宇，创造了全区70%以上的税收。宁波江东区税收超千万楼宇达到19幢、超亿元楼宇1幢，区内130万平方米商务楼宇单位面积税收每天产出达到2元/平方米，每年上缴税收达到9.5亿元。
二、江左楼宇经济发展现状
目前，江左市楼宇经济仍处于培育发展的初级阶段，在思想认识、开发力度和发展规模等方面，都与周边发达地区存在较大差距。
（一）思想认识不足。江左市一直缺乏对楼宇经济这一新型业态的敏感性和前瞻性，培育发展楼宇经济的认识不足、意识不强、积极性不高，认为江左作为一个县级市，要培育发展楼宇经济并达到一定的发展规模和水平，似乎遥不可及。直到2013年初，全市现代服务业发展大会上出台的《关于加快商贸与物流业发展的若干政策意见》中，首次明确了有关鼓励楼宇经济和总部经济发展的扶持政策，将培育发展楼宇经济摆上了重要议事日程。但到目前为止，仍未制定出台楼宇经济发展规划。这就导致了江左市楼宇经济因缺乏规划和政策方面的有效引导而丧失了发展先机。
（二）开发力度较小。目前，江左市的楼宇经济发展形式较为单一，主要以商务（商业）楼宇为主，资源自发配置的特征较为明显。虽然近几年来江左市房地产业发展迅速，房产开发力度较大，但绝大多数以居民小区、别墅排屋等居住性用房为主，现有商务楼宇为数不多，纯商务写字楼更是屈指可数，其它形态的楼宇仍处于萌芽状态。现有商务楼宇档次低、功能定位不准、配套设施不完善，智能化、自动化、信息化的专业特色楼宇尚未真正出现。目前，全市仅有钱王商务大厦、黄金水岸商务楼2幢纯商务楼宇，规模较大的天阳商贸、尚城国际等项目均为商住性质楼宇。
（三）整体规模不大。江左市楼宇经济发展整体规模较小，企业吸附力不强，税收贡献效应也未完全显现。全市楼宇经济主要涉及金融保险、商场超市、休闲娱乐、广告开发、房产评估、建筑公司、网络公司、旅游服务、律师事务所等行业，大多数楼宇规模较小，档次较低，唯有钱王商务大厦和黄金水岸商务楼具有一定的规模和档次。钱王商务大厦共12层，总建筑面积14808平方米，目前共有入驻企业17家，入住率为80%左右。其中金磊房产、东鑫贸易、第九建筑、五交化、林佳食品、中鑫房地产评估、飞天广告等7家入驻企业年销售收入达到10.21亿元，年上缴税收468.7万元。太平人寿和泰康人寿税收由总部汇总缴纳，对江左市没有税收贡献。浙商证券、万都投资、荣飞进出口、天缘旅行社、大唐电力燃料、YUTONG PHOTOSOURCE、明杰环保设备、中环绿建室内污染检测治理中心等8家企业均为新注册企业，税收贡献情况暂时还难以掌握。总建筑面积10800平方米的黄金水岸商务楼建成不久，目前尚未投入使用。
三、江左培育发展楼宇经济的重要意义
加快培育发展楼宇经济，符合江左“高举生态科技两面大旗，推动转型升级科学发展”的发展战略，对于促进转型升级、推动结构调整，集约利用资源、拓展发展空间，提升城市品位、完善城市功能，提升产业层次、拉动经济增长等方面，都具有不可替代的重要作用。加快培育发展楼宇经济，可以说是形势所趋、环境所迫、企业所盼、赶超所求。
（一）发展楼宇经济是促进转型升级、优化产业结构的有效途径。发展楼宇经济，在一定的区域内集聚大量的服务资源和市场要素，并产生大量的知识培训、文化娱乐、交通住宿等方面的需求，能够有效带动周边的信息、金融、餐饮、购物等业态加快发展，为打造功能性商圈、促进现代服务业提档升级起到良好的推动作用，从而进一步加快经济结构的优化。同时，楼宇经济还能够为工业经济发展提供完善的现代服务，促进工业经济健康发展。因此，积极发展楼宇经济，对于加快构建以“高新技术产业为主导、先进装备制造业为主体、现代服务业为支撑、现代农业为基础”的现代产业体系，推动江左转型升级科学发展，具有十分重要的现实意义。
（二）发展楼宇经济是集约利用资源、拓展发展空间的必然选择。楼宇经济以有限的土地汇聚了大量的人流、资金留和信息流，是一种“向空间求发展，向蓝天要效益”的集约型、生态型经济。发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，实现了高价土地的深度开发，达到可观的利润空间，财富效应显著。江左市是一个生态型山区县市，可发开利用的土地资源稀缺，城市拓展空间较小。“生态经济化，经济生态化”是江左市一直秉持的发展理念，依托生态优势、依靠科技创新，推进江左转型升级科学发展，着力打造杭州西郊现代化生态市的战略目标，要求我们在集约资源利用、保护生态环境以及加强经济运行质量与效益上形成高度统一。因此，积极培育发展楼宇经济，寻求生态与经济共赢发展的最佳结合点，以更少的资源代价赢得更好的经济效益，无疑是今后江左市经营城市、发展经济的必然选择。
（三）发展楼宇经济是完善城市功能、提升城市品位的重要举措。在某种程度上来说，楼宇经济已经成为一个城市现代化程度的重要标志。如纽约的曼哈顿商务区建成后，便成为整个纽约发展的催化剂，依靠它的影响，纽约确立了其国际化城市的形象。香港的国际会展中心、中银大厦，上海的金茂大厦、环球金融中心，以及深圳的地王大厦等商务楼宇，都已成为当地的标志性建筑，在提升城市品位、扩大城市影响方面起到了积极的推动作用。目前，江左市“地标性”建筑尚属空白，缺乏品质较高、吸引眼球的商务楼宇。建设一批基础设施完善、功能配套齐全、建筑风格鲜明的商务楼宇，并积极招引大公司、大集团总部、研发中心和新型业态到落户江左，对于提升江左的城市品位和档次，完善城市服务功能，改善城市投资环境，进一步发挥城市的集聚和辐射带动作用，显得尤为迫切和重要。
（四）发展楼宇经济是抢占发展先机、赢得竞争优势的迫切需要。在各大一线城市楼宇经济发展取得巨大成效的刺激下，部分基础条件较好、具备发展优势的二级城市也纷纷“试水”，投入大量的资金，加大商务楼宇开发建设力度，力争在楼宇经济发展大盘中分得“一杯羹”。从距离最近的邻县桐庐来看，从2006年起该县就开始积极谋划楼宇经济发展，2007年完成规划设计并于年底动工，目前位于桐庐新城区迎春南路的现代商务区，已集聚了22幢高层商务楼，总建筑面积50余万平方米，楼宇经济带动效应初露端倪，在杭州地区五县（市）中走在了前例。当前，江左市在加快现代服务业发展的认识进一步提高，机制进一步完善，扶持力度进一步加大，但突破性、创新性的举措和抓手还不多，服务业增加值占GDP比重还比较低，整体发展优势不够明显。因此，把加快培育发展楼宇经济作为服务业调活提速的重要突破口，推动全市服务业跨越式发展，已经成为江左市现代服务业抢占发展先机，赢得竞争优势、实现跨越发展的迫切需要。
四、江左培育发展楼宇经济的有利条件及制约因素
在浙江省深入实施“两创”总战略，大力推进“省科创基地”建设，致力于打造“全国一流、服务全省、辐射全国、走向世界”的“绿色硅谷”，以及杭州市加快建设市域网络化大都市，积极打造“都市经济圈”，大力实施“服务业优先”发展战略，逐步推进产业梯度转移等大背景下，江左作为科创基地的承载地、品质杭州的后花园，积极培育发展与楼宇经济既具备诸多有利条件，又具有广阔发展前景。
（一）区位优势明显。江左地处长三角南翼，与杭州唇齿相连，都市经济圈辐射效应明显。随着杭州“交通西进”、“旅游西进”的深入实施，连接江左的大动脉不断拓展，和华东高速网连通的杭徽高速，与京杭大运河贯通的青山湖航道，与沪杭高速铁路线连接的轻轨线，距江左仅40分钟车程的杭州萧山国际机场，杭州地铁5号线延伸至江左等等，使江左缩短了与上海、杭州等大都市的时空距离，可充分接受来自大都市人才、科技、信息、金融等的辐射，实现“同城”共享。
（二）发展机遇空前。目前，省科创基地（科技城）已正式奠基，未来的5年内将基本完成基础设施、公共设施和院所基本建设项目，并集聚、引进若干家国内先进、省内一流的科研院所和数千名研究开发骨干，建设一批国家级和省级重点实验室、工程中心、检测中心。115平方公里的科创基地落户江左，使江左从一个“九山半水半分田”的山城，“化蝶”为全省科技资源的集聚区、技术创新的源头区、高新企业的孵化区、低碳经济的示范区，成为一座汇聚科技精英的“绿色硅谷”，这无疑为江左的楼宇经济发展造就了空前的历史性机遇。同时，今后江左市锦南新城、滨湖商住区等城市新区的规划建设，也同样给楼宇经济带来了新的发展机遇。
（三）产业基础扎实。江左拥有良好的产业基础，工业平台建设逐步加强。2008年，全市生产总值达到229.2亿元，人均GDP达到6268美元。全市拥有规模工业企业768家、国家重点支持高新技术企业29家、中国民营企业500强企业3家、上市公司3家，全年实现工业销售产值601.2亿元，高新技术产业产值达到113亿元。当前，杭氧、杭机、杭叉、杭重等一批杭资企业迁扩建项目纷纷入驻江左经济开发区，为江左先进制造业发展增添了更大的活力。同时，城区内金融服务、购物消费、休闲娱乐、交通通讯等业态较为完善，为楼宇经济创造了良好发展环境。
（四）生态环境优良。江左是“国家森林城市”，被誉为“天然氧吧”，境内拥有天目山和清凉峰两大国家级自然保护区，全市森林覆盖率高达76.55%，其中位于国家级森林公园青山湖畔的科创基地（科技城）森林覆盖率高达92%。全市饮用水源和出境断面水质达标率均为100%，年均空气优良天数高达345天。这些独具优势的生态资源，必将极大提升江左市在未来区域竞争中的综合实力，为打造“宜居宜业生态市”奠定了扎实基础，是招引企业、吸引人才、促进创业的最大资源和财富。
（五）发展潜力较大。目前，江左楼宇经济发展才刚刚起步，保有量和饱和率均处于较低水平，拥有较大的拓展空间。从企业发展趋势来看，当企业达到一定规模后，在管理、研发—生产、制造—营销、服务价值链曲线中，由三者集中于厂区变为两头逐渐与中间（生产、制造）分离，在城区设立管理、研发总部或营销、服务中心，从而推动楼宇经济发展。当前，江左市工业经济正处于转型升级、加快发展的关键时期，大多数企业正在积极摆脱传统模式、调整企业形态、提升发展水平，价值链曲线处于蜕变的临界点，建立现代化的企业管理、研发、营销、服务中心的愿望日益迫切，对商务楼宇的需求随之增加，这就为江左市楼宇经济带来了巨大的发展潜力。
结合楼宇经济的发展特点，从江左的发展现状来分析，主要存在以下三个方面的制约因素：
（一）城市化水平的制约。楼宇经济一般存在于大城市，对环境和服务有较高的要求。作为一个县级市，江左的城市建设近年来虽然得到了长足的发展，但目前相比紧邻的杭州、上海等大都市而言，不可否认还有十分大的差距，在发展楼宇经济上竞争力不强。
（二）城市影响力的制约。良好的交通条件，发达的金融环境，便捷的信息系统，众多的专业人才和完善的配套设施是发展楼宇经济不可或缺的先决条件。主城区作为全市金融、政治、商业、文化中心，对于市域范围内的企业具有较强的吸引力，但对于国内外大企业而言，影响力还不够大，吸引力还不够强。
（三）投资积极性的制约。相对于投资住宅而言，商务楼宇投资回收期长，对物业管理的要求高，比较效益低，而江左市对于商务楼宇的开发的鼓励扶持政策刚刚出台，政策激励效应尚未真正显现，造成投资开发商、物管企业和入驻企业积极性还不是很高。
五、培育发展楼宇经济的对策建议
（一）科学定位，明确楼宇经济发展思路。据江左的发展优势，结合城市发展特点和推进城市化的实际，紧紧围绕现代服务业调活提速战略，以青山湖科技城、锦南新城等城市新区开发建设为契机，以提升城市综合竞争力和可持续发展能力为目标，以拓展发展空间、打造城市商圈、完善城市功能、提升城市品位为要求，立足旧城改造，着眼新城开发，坚持政府引导力、市场配置力、企业主体力“三力并举”，集聚发展要素，整合区域资源，加强招商引资，新建一批标志楼宇、打造一批特色楼宇、培育一批千万楼宇，努力招引一批国内外知名企业总部或分支机构扎根江左，积极构建与城市功能相匹配、与科技创新相协调、与低碳经济相吻合、与现代产业体系相适应的楼宇经济发展新格局，从而推动江左现代服务业向更高层次跃升发展。
（二）合理规划，构建楼宇经济发展框架。按照城市功能布局，尽快制定出台楼宇经济发展规划，重点规划建设两大楼宇经济集聚区。一是规划建设滨湖商住区。根据主城区开发空间不足的现状，加快规划建设滨湖商住区，着力打造江左标志性商务中心，进一步提升主城区城市形象、完善主城区服务功能。二是培育打造青山湖科技城楼宇经济群。以服务浙江省科创基地、高新技术产业园和江左经济开发区为目标，以科研楼宇、商务楼宇、商业楼宇为建设重点，坚持高标准、高要求，积极培育科技创新、现代物流、营销服务、金融服务等高品质特色楼宇，满足入驻院所、科研机构和开发区企业发展需求，促进“绿色硅谷”集聚效应和辐射效应的发挥，着力培育打造现代化的江左楼宇经济群。另外，以配套锦南新城建设、服务玲珑工业园区为要求，可在锦南新城区域适当考虑一些商务楼宇的规划建设。
（三）加快开发，夯实楼宇经济发展基础。根据当前江左市商务楼宇较少、档次较低的情况，进一步整合资源，充分利用可开发地块，通过土地招投标等方式，积极引入规模大、实力强、理念新的房产开发公司，鼓励国内外品牌建筑设计企业参与楼宇设计，加大现代化、高品质商务楼宇开发建设力度，增强楼宇吸附力，提升企业依存度，进一步夯实楼宇经济发展基础。特别是要搞好与浙江省科创基地相配套的青山湖科技城现代商务区建设，开发建设过程要注重科创基地的建设理念、发展定位和规划设计的充分融合，做到同步规划、整体推进，积极打造江左市楼宇经济的示范区。同时，要根据商贸服务业及网点发展规划，结合旧城改造和传统服务业的提档升级，围绕主城区东西两大核心商圈，在汽车西站、天工商厦、人民广场周边等区块，积极推进以购物、餐饮、文化、娱乐、休闲为主要功能的商业综合体建设，满足市民和游客需求，进一步繁荣城区商贸服务业。
（四）狠抓招引，扩大楼宇经济发展规模。在搞好开发建设的基础上，要把招引企业入驻商务楼宇作为招商引资工作的重要内容，建立商务楼宇招商责任考核机制，实行重点楼宇联系制度。要着眼“入驻率”，注重“贡献率”，瞄准“大好高”，按照“一个部门几幢楼宇、一个科室几家企业”的方式落实责任分工，强势推进楼宇招商工作。要把商务楼宇的宣传推介与旅游宣传、招商宣传、城市品牌宣传等外宣工作有机结合起来，通过举办多种形势的招商洽谈会、项目推介会，有计划地对商务楼宇进行精心包装和宣传推介。要着重宣传江左市楼宇经济在地理位置、生态环境、产业基础及未来发展潜力方面的特色和优势，努力提高楼宇知名度，扩大楼宇影响力，进一步提升对国内外大型企业的吸引力，从而逐步增强江左市楼宇经济的发展活力。
（五）细化政策，增强楼宇经济发展动力。今年年初，全市现代服务业发展大会上出台的《关于加快商贸与物流业发展的若干政策意见》（临政发〔2009〕3号），初步明确了楼宇经济的扶持政策，倡导楼宇和总部经济。该政策规定：“在商务楼购买自用、租用（租期2年以上）建筑面积100平方米（含）以上的服务企业，按其拥有的商务建筑面积一次性分别给予每平方米50元、30元补助（租用单位在1年后给予补助）。对市外商贸服务业企业总部迁入本市，年度营业额达到5000万元以上的，每年给予营业额1‰的奖励，最高不超过10万元”。这一政策的出台虽然填补了楼宇经济扶持政策的空白，但是要真正促进楼宇经济的培育发展，扶持政策还不完善、不全面，“含金量”还不够高，激励效应还不能完全发挥。在此基础上，还应针对楼宇开发建设、楼宇物业管理、引进商贸服务业以外的其他行业总部、税收贡献较大的入驻企业以及楼宇企业研究开发新产品、新技术、新工艺等方面，给予一定的政策扶持。
（六）加强保障，优化楼宇经济发展环境。楼宇经济是我们比较陌生的新型经济形态，涉及范围广，牵涉部门多，工作基础薄弱。因此，我们要积极营造氛围，借鉴先进经验，探索并建立符合江左实际、有利于楼宇经济发展健康快速发展的保障机制，促进楼宇经济的加快培育和发展。现代服务业发展领导小组办公室要积极征求有关部门意见，结合城市功能定位和发展规划，科学合理制定发展规划，牵头组织协调楼宇经济发展工作。国土、建设等部门要在土地审批、项目建设等方面给予优先考虑和大力支持。工商、贸易、税务等部门以及所在乡镇（街道）要加强对楼宇经济的监管与服务，为楼宇经济健康发展提供坚强保障。