从几个典型案例谈物业安全保障义务及风险防范.pptx

从几个典型案例谈物业安全保障义务及风险防范一、典型案例回顾一、典型案例回顾二、物业安全保障义务分析二、物业安全保障义务分析三、物业公司违反安全保障三、物业公司违反安全保障义务的法律责任分析义务的法律责任分析四、物业公司安全保障义务四、物业公司安全保障义务法律风险的防范法律风险的防范讲座内容讲座内容【案例1】广场喷泉致小孩溺亡 建设单位和物业担责30%一天傍晚一天傍晚,胡女士带着两岁的女儿小文在某胡女士带着两岁的女儿小文在某超市购物过程中，女儿走失。后在距超市不到超市购物过程中，女儿走失。后在距超市不到1010米的喷泉池内发现了溺水的小文米的喷泉池内发现了溺水的小文,经抢救无效经抢救无效小文死亡。胡女士认为，导致女儿溺水的喷泉小文死亡。胡女士认为，导致女儿溺水的喷泉池是房产开发商和物业公司所有和管理。喷泉池是房产开发商和物业公司所有和管理。喷泉池内的水位略低于人行道，且与人行道之间未池内的水位略低于人行道，且与人行道之间未作任何防护措施作任何防护措施,开发商和物业公司作为社区管开发商和物业公司作为社区管理者理者,应全面考虑景观设施的安全问题应全面考虑景观设施的安全问题,由于其疏由于其疏忽才导致了悲剧发生。为此，小文的父母将开忽才导致了悲剧发生。为此，小文的父母将开发商和物业公司诉至法院。发商和物业公司诉至法院。法院审理结果法院审理结果法院经审理认为法院经审理认为,胡女士没有尽到监护责胡女士没有尽到监护责任，应对小文的死承担主要责任。被告作为喷任，应对小文的死承担主要责任。被告作为喷泉池的建设者和管理者，在安全问题上泉池的建设者和管理者，在安全问题上未尽到未尽到足够的防范义务足够的防范义务。据此，法院一审判决二被告。据此，法院一审判决二被告共同赔偿原告医疗费、丧葬费、死亡赔偿金等共同赔偿原告医疗费、丧葬费、死亡赔偿金等费用的费用的30%30%，共计，共计2.62.6万余元，同时共同赔偿原万余元，同时共同赔偿原告精神抚慰金两万元。告精神抚慰金两万元。【案例2】醉酒坠楼，物业受牵连广州玲霄花园的建设单位为广州市玲霄房地广州玲霄花园的建设单位为广州市玲霄房地产开发有限公司（以下简称玲霄公司），玲霄公司产开发有限公司（以下简称玲霄公司），玲霄公司委托广州市全意物业服务公司（以下简称全意公司）委托广州市全意物业服务公司（以下简称全意公司）提供前期物业服务。提供前期物业服务。20102010年年8 8月月3 3日，家住玲霄花园日，家住玲霄花园2121栋栋704704房的业主罗力于凌晨房的业主罗力于凌晨1 1点乘坐电梯到达七楼，点乘坐电梯到达七楼，因处于醉酒状态，不慎从七楼的楼梯过道窗口处坠因处于醉酒状态，不慎从七楼的楼梯过道窗口处坠落到底层，当场死亡。落到底层，当场死亡。20102010年年8 8月月4 4日早上日早上6 6点点3030分左分左右被人发现。经过法医的初步尸检，根据死者的伤右被人发现。经过法医的初步尸检，根据死者的伤情判断其应为高坠死亡，通过现有情况分析排除刑情判断其应为高坠死亡，通过现有情况分析排除刑事案件可能。罗力可能存在踩踏窗台、攀附窗框的事案件可能。罗力可能存在踩踏窗台、攀附窗框的行为。七楼外窗窗台距楼面的高度为行为。七楼外窗窗台距楼面的高度为0.850.85米，无任米，无任何防护措施。何防护措施。法院审理结果法院审理结果罗力的妻子黄春香多次向建设单位玲霄公罗力的妻子黄春香多次向建设单位玲霄公司和全意公司索要赔偿未果后，向法院提司和全意公司索要赔偿未果后，向法院提起诉讼，要求被告玲霄公司和全意公司连起诉讼，要求被告玲霄公司和全意公司连带赔偿罗力死亡赔偿金、丧葬费、交通费，带赔偿罗力死亡赔偿金、丧葬费、交通费，合计人民币合计人民币28,362028,3620元。元。两被告在建筑物建设、管理中存在的安全隐患两被告在建筑物建设、管理中存在的安全隐患和无防护措施的原因系次要原因和间接原因，和无防护措施的原因系次要原因和间接原因，双方应根据过失的大小和原因力比例各自承担双方应根据过失的大小和原因力比例各自承担相应的民事责任。相应的民事责任。【案例3】：业主驱赶小区流浪狗摔残 物管赔2万元20122012年年6 6月月2121日，一只流浪狗进入鼓楼洞街的日，一只流浪狗进入鼓楼洞街的“鼓楼世家鼓楼世家”小区游荡，数次追赶业主。其间，小区游荡，数次追赶业主。其间，恰逢尹女士接儿子小亮放学回家，突然，这只恰逢尹女士接儿子小亮放学回家，突然，这只流浪狗蹿到小亮身后，紧追不舍。见儿子有危流浪狗蹿到小亮身后，紧追不舍。见儿子有危险，尹女士冲上前驱赶流浪狗，在驱赶过程中，险，尹女士冲上前驱赶流浪狗，在驱赶过程中，尹女士在小区公共通道的凹陷处跌倒受伤。事尹女士在小区公共通道的凹陷处跌倒受伤。事后被鉴定为十级伤残。尹女士认为，物管公司后被鉴定为十级伤残。尹女士认为，物管公司负有不可推卸的赔偿责任，遂将物管公司告上负有不可推卸的赔偿责任，遂将物管公司告上法庭，要求其赔偿各项损失共计法庭，要求其赔偿各项损失共计1313万余元。万余元。法院审理认为，作为小区的物业管理公司，维持小法院审理认为，作为小区的物业管理公司，维持小区公共秩序是其职责。小区出现的犬只，如系业主区公共秩序是其职责。小区出现的犬只，如系业主的，物管公司应当及时通知业主进行管理；对于无的，物管公司应当及时通知业主进行管理；对于无法确认所有人而进入到小区的流浪狗，物管公司应法确认所有人而进入到小区的流浪狗，物管公司应当采取有效措施防止意外发生。经调看监控录像得当采取有效措施防止意外发生。经调看监控录像得知，小狗在小区里多次追赶业主，而物管公司都未知，小狗在小区里多次追赶业主，而物管公司都未制止。因此，物管公司在小区的管理中存在一定过制止。因此，物管公司在小区的管理中存在一定过错，且尹女士受伤也与物管公司工作疏忽有一定联错，且尹女士受伤也与物管公司工作疏忽有一定联系，故法院酌定由物管公司承担损失的系，故法院酌定由物管公司承担损失的30%30%。法院认。法院认定尹女士的各项损失共计定尹女士的各项损失共计7 7万余元，物管公司应赔偿万余元，物管公司应赔偿尹女士尹女士2 2万余元。万余元。法院审理结果法院审理结果【案例4】物业设施设备致人损害的案例居住在某小区的李先生早晨起来，打算开车出门。居住在某小区的李先生早晨起来，打算开车出门。上车刚打着火，就听车顶传来一声巨响。前挡风玻上车刚打着火，就听车顶传来一声巨响。前挡风玻璃被从七楼顶层滑落下来的外墙砖砸得面目全非，璃被从七楼顶层滑落下来的外墙砖砸得面目全非，自己的手部也被玻璃划伤，车顶也被砸凹了进去。自己的手部也被玻璃划伤，车顶也被砸凹了进去。李先生就此事向物业进行交涉，他认为，车是在李先生就此事向物业进行交涉，他认为，车是在小区内出的事，物业应该承担赔偿责任。但物业表小区内出的事，物业应该承担赔偿责任。但物业表示只负责对小区内公共设施进行维修和养护。同时，示只负责对小区内公共设施进行维修和养护。同时，物业已经尽了相应的告知义务。物业为避免发生类物业已经尽了相应的告知义务。物业为避免发生类似事件，已经提前在每栋楼的山墙上张贴告示，以似事件，已经提前在每栋楼的山墙上张贴告示，以提醒住户不要把车停到墙根附近，所以，物业公司提醒住户不要把车停到墙根附近，所以，物业公司对此类事件不应承担责任。对此类事件不应承担责任。【案例5】深圳玻璃夺命案：物业公司赔30%年月年月日深圳小学生钟小雨日深圳小学生钟小雨经过一幢高层居民楼经过一幢高层居民楼时，被楼上掉下的一时，被楼上掉下的一块方形玻璃砸死。其块方形玻璃砸死。其父母将该楼二层以上父母将该楼二层以上7373家住户及物业公司家住户及物业公司告上法庭，索赔告上法庭，索赔7070多多万元。万元。法院审理结果法院审理结果一审法院认为，没有证据证明一审法院认为，没有证据证明7373家居民有过家居民有过错行为，不构成共同侵权，也不属于共同错行为，不构成共同侵权，也不属于共同危险行为，不能因为找不到具体侵权人就危险行为，不能因为找不到具体侵权人就要求共同承担责任。但物业公司有管理疏要求共同承担责任。但物业公司有管理疏忽行为，因此判决物业公司承担忽行为，因此判决物业公司承担30%30%的赔偿的赔偿责任，责任，7373户业主不承担责任。户业主不承担责任。2008 2008年年1111月月2424日，重庆袁正日，重庆袁正敏在渝洲新城敏在渝洲新城2 2号楼楼下摆摊经号楼楼下摆摊经营时被一根从楼上掉下的晾衣棍营时被一根从楼上掉下的晾衣棍砸在头上，金属叉头插进头颅，砸在头上，金属叉头插进头颅，后经鉴定为轻度智力缺损后经鉴定为轻度智力缺损7 7级伤级伤残、左侧肢体不全瘫残、左侧肢体不全瘫7 7级伤残、级伤残、颅骨缺损颅骨缺损1010级伤残。级伤残。【案例6】重庆天降叉衣棍：可能加害的业主都赔，物业未被起诉法院审理结果法院审理结果重庆第五中级人民法院二审基本维持一审判决结果重庆第五中级人民法院二审基本维持一审判决结果九龙坡区法院一审宣判：对原告袁正敏的医疗费、九龙坡区法院一审宣判：对原告袁正敏的医疗费、住院伙食补助费、护理费、误工费、残疾赔偿金、住院伙食补助费、护理费、误工费、残疾赔偿金、被扶养人生活费、续医费、鉴定检查费、交通费合被扶养人生活费、续医费、鉴定检查费、交通费合计计259580.57259580.57元，除被告王艾堂不承担赔偿责任外，元，除被告王艾堂不承担赔偿责任外，其余其余4848户各赔偿原告户各赔偿原告43264326元；其余费用由原告自行元；其余费用由原告自行承担；驳回原告袁正敏其他诉讼请求。承担；驳回原告袁正敏其他诉讼请求。本案中受害者丈夫未起诉小区物管本案中受害者丈夫未起诉小区物管重庆东航物管公重庆东航物管公司。原因是事发后物管领导多次去医院看望受害者，还司。原因是事发后物管领导多次去医院看望受害者，还垫付了垫付了1 1万元医药费。同时，物管公司还在每栋楼的电万元医药费。同时，物管公司还在每栋楼的电梯口贴有警示标志：严禁高空抛物。梯口贴有警示标志：严禁高空抛物。【案例7】：抓到小偷追不回车，业主告物业公司，判决物业公司照价赔偿 20112011年年1 1月，惠城区江北江畔花园业主苏先生，月，惠城区江北江畔花园业主苏先生，发现停放在江畔花园内的小车不见了，立即发现停放在江畔花园内的小车不见了，立即报案。警方抓获犯罪嫌疑人，但车辆已无法报案。警方抓获犯罪嫌疑人，但车辆已无法追回，犯罪嫌疑人更无能力赔偿。经资产评追回，犯罪嫌疑人更无能力赔偿。经资产评估事务所评估，苏先生的小车被盗时价值估事务所评估，苏先生的小车被盗时价值2626万多元。万多元。法院审理结果法院审理结果惠城区法院一审认定苏某给物业公司缴纳惠城区法院一审认定苏某给物业公司缴纳的的150150元元/月停车费，构成保管合同关系，月停车费，构成保管合同关系，判决物业公司照价赔偿判决物业公司照价赔偿2626万多。万多。物业公司不服，向惠州市中级法院上诉，物业公司不服，向惠州市中级法院上诉，要求由保险公司赔偿苏先生的损失。要求由保险公司赔偿苏先生的损失。二审维持一审的判决结果。二审维持一审的判决结果。【案例8】小区停车场车辆被盗，物业公司作为安全保障人承担20的损失20072007年年6 6月，刘某向小区物业公司交纳了月，刘某向小区物业公司交纳了32003200元停车费，物业公司出具的发票载明：元停车费，物业公司出具的发票载明：“2006“2006年年4 4月至月至20082008年年4 4月的停车管理服务费月的停车管理服务费”。20082008年年1 1月月2121日，刘某将车停放于小区物业公司经日，刘某将车停放于小区物业公司经营管理的牛街西里一区营管理的牛街西里一区112112号车位，后该车被号车位，后该车被盗丢失。刘某认为物业公司收取停车服务费，盗丢失。刘某认为物业公司收取停车服务费，对于车辆丢失应承担责任，遂向法院起诉，要对于车辆丢失应承担责任，遂向法院起诉，要求物业公司赔偿车辆损失费求物业公司赔偿车辆损失费1919万元，车辆购置万元，车辆购置税损失税损失1.61.6万元。（资料来源：万元。（资料来源：人民法院报人民法院报2009-12-022009-12-02）法院审理结果法院审理结果法院终审认定双方系服务合同关系，物业法院终审认定双方系服务合同关系，物业公司应认真履行停车管理义务和职责，并公司应认真履行停车管理义务和职责，并妥善看管刘某的车辆，保障刘某的车辆安妥善看管刘某的车辆，保障刘某的车辆安全不受损害。刘某将车停放在物业公司经全不受损害。刘某将车停放在物业公司经营的停车场内接受停车服务期间，该车辆营的停车场内接受停车服务期间，该车辆丢失，物业公司未能证明车辆丢失系刘某丢失，物业公司未能证明车辆丢失系刘某自身原因造成的，故物业公司作为安全保自身原因造成的，故物业公司作为安全保障人，应承担损害赔偿责任，赔偿刘某障人，应承担损害赔偿责任，赔偿刘某4 4万万余元。（全部损失的余元。（全部损失的2020）【案例9】业主在小区空置房被杀害20012001年明某购买了位于某小区年明某购买了位于某小区3 3栋栋303303号住宅并搬人该房号住宅并搬人该房屋居住。屋居住。20032003年某夜，两名歹徒从小区后门潜人年某夜，两名歹徒从小区后门潜人3 3栋栋104104房内，观察楼内住户出入情况，伺机作案。四日后，明房内，观察楼内住户出入情况，伺机作案。四日后，明某在某在3 3栋栋104104房内被该两名歹徒杀害，劫去财物若干。破房内被该两名歹徒杀害，劫去财物若干。破案后，两名歹徒被人民法院以故意杀人罪、抢劫罪，判案后，两名歹徒被人民法院以故意杀人罪、抢劫罪，判处死刑。案发时处死刑。案发时3 3栋栋104104房已售出，业主未办理入住手续，房已售出，业主未办理入住手续，钥匙由物业管理公司保管。物业管理公司的电工陈某曾钥匙由物业管理公司保管。物业管理公司的电工陈某曾看见罪犯之一在看见罪犯之一在3 3栋栋104104房内出现，但未上前进行检查，房内出现，但未上前进行检查，亦未告知他人。亦未告知他人。20042004年年4 4月，被害人家属以物业管理公月，被害人家属以物业管理公司未尽到物业服务合同的义务，构成合同违约为由，向司未尽到物业服务合同的义务，构成合同违约为由，向法院提起诉讼。法院提起诉讼。法院审理结果法院审理结果一审法院依法判决如下：一审法院依法判决如下：(1)(1)被告物业管理公司应自被告物业管理公司应自本判决生效之日起本判决生效之日起1010日内支付原告违约赔偿金人民币日内支付原告违约赔偿金人民币1010万元。万元。(2)(2)原告的其他诉讼请求本院不予支持。案原告的其他诉讼请求本院不予支持。案件受理费由原告承担件受理费由原告承担78507850元，被告负担元，被告负担40004000元。元。二审法院审理认为，上诉人（物业公司）对小区的全二审法院审理认为，上诉人（物业公司）对小区的全体业主及物业使用人的人身、财产安全不负有法定义体业主及物业使用人的人身、财产安全不负有法定义务、合同约定的义务，亦不负有附随义务，对犯罪行务、合同约定的义务，亦不负有附随义务，对犯罪行为造成本案的危害结果，根据罪责自负的原则，应由为造成本案的危害结果，根据罪责自负的原则，应由犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。上诉人在本案犯罪分子承担刑事和民事的法律责任。上诉人在本案中已认真履行了中已认真履行了物业管理合同物业管理合同所确定的义务，不所确定的义务，不应承担民事赔偿责任。上诉人主张不承担违约损害赔应承担民事赔偿责任。上诉人主张不承担违约损害赔偿责任的理由成立，本院予以支持。偿责任的理由成立，本院予以支持。【案例10】300多万别墅被烧毁 业主向物业公司索赔去年去年1 1月月1111日一场大火，在虎门经商的李先生家一栋日一场大火，在虎门经商的李先生家一栋300300多万元别墅被火烧毁。李先生对面邻居家的视频监控显多万元别墅被火烧毁。李先生对面邻居家的视频监控显示，他家的别墅在当天示，他家的别墅在当天1818时时1010分便有大火从室内往外蹿。分便有大火从室内往外蹿。1818时时1414分，物业公司一保安带着一个手提式灭火器赶来，分，物业公司一保安带着一个手提式灭火器赶来，但由于火势太大，无法展开扑救。但由于火势太大，无法展开扑救。1818时时1818分，物业公司分，物业公司的工作人员把一些消防水带铺到了他家的大门口，但是的工作人员把一些消防水带铺到了他家的大门口，但是直到直到1818时时2525分，均不见有水送过来。另据多位该小区的分，均不见有水送过来。另据多位该小区的业主介绍称，着火后，物业公司的工作人员来到着火别业主介绍称，着火后，物业公司的工作人员来到着火别墅约墅约5050米的地方，找到了一消火栓。物业公司的人员竟米的地方，找到了一消火栓。物业公司的人员竟然不知如何打开消火栓，直到在其他业主指导下，才把然不知如何打开消火栓，直到在其他业主指导下，才把消火栓打开。可是，打开消火栓后，发现水压低，根本消火栓打开。可是，打开消火栓后，发现水压低，根本没有水可输出。没有水可输出。【案例10】300多万别墅被烧毁 业主向物业公司索赔李先生表示，每月向物业公司支付李先生表示，每月向物业公司支付682.4682.4元元的管理费，物业公司工作人员在处置他家的管理费，物业公司工作人员在处置他家别墅的大火时，存在诸多处置不当之处，别墅的大火时，存在诸多处置不当之处，遂向物业公司提出索赔。物业公司表示李遂向物业公司提出索赔。物业公司表示李先生家的别墅着火是他家自己的空调造成先生家的别墅着火是他家自己的空调造成的，物业公司没有责任，的，物业公司没有责任，物业公司已为李物业公司已为李先生家提供了临时住所，另外还承诺给予先生家提供了临时住所，另外还承诺给予补偿补偿2 2年物管费。年物管费。二、物业公司安全保障义务分析（一）安全保障义务的概念是指行为人如果能够是指行为人如果能够合理预见合理预见他人的人身他人的人身或财产或财产正在或者将要正在或者将要遭受自己或者与自己遭受自己或者与自己有特殊关系的他人实施的侵权行为或者犯有特殊关系的他人实施的侵权行为或者犯罪行为的侵害，要承担罪行为的侵害，要承担合理的注意义务合理的注意义务和和采取合理的措施采取合理的措施，预防此种侵权行为或者，预防此种侵权行为或者犯罪行为的发生，避免他人遭受人身或财犯罪行为的发生，避免他人遭受人身或财产损害。产损害。（二）物业公司安全保障义务1.法定义务最低限度的安全保障义务，是一项强制性义务2.合同义务合同明确约定的安全保障义务3.合同的附随义务条例条例第第47 47 条条“物业管理企业应当物业管理企业应当协助协助做好物业做好物业管理区域内的管理区域内的安全防范工作安全防范工作。发生安全事故时，物。发生安全事故时，物业管理企业在业管理企业在采取应急措施采取应急措施的同时，应当及时向有的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，关行政管理部门报告，协助做好救助工作协助做好救助工作。物业管。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵循国家有关规定。理企业雇请保安人员的，应当遵循国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”物业管理条例物业管理条例第第4646条条“对物业管理区域内对物业管理区域内违反违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为法规规定的行为,物业服务企业物业服务企业应当制止应当制止，并及时，并及时向有关行政管理部门向有关行政管理部门报告报告。有关行政管理部门在接。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。以制止或者依法处理。”条例条例第第5656条条“物业物业存在安全隐患存在安全隐患，危及公，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维及时维修养护修养护，有关业主应当给予配合。，有关业主应当给予配合。”中华人民共和国侵权责任法中华人民共和国侵权责任法（20092009年年1212月月2626日通过，日通过，20102010年年7 7月月1 1日起施行）第日起施行）第37 37 条条“宾宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的公共场所的管理人管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的务的，承担相应的补充责任补充责任。”最高人民法院最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释律若干问题的解释(2003(2003年年1212月月4 4日最高人民法院日最高人民法院审判委员会第审判委员会第12991299次会议通过，次会议通过，20042004年年5 5月月1 1日起施日起施行行)第六条第六条“从事住宿、餐饮、娱乐等从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动经营活动或者或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织其他社会活动的自然人、法人、其他组织,未尽未尽合合理限度范围内理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身伤的安全保障义务致使他人遭受人身伤害害,赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的,人民人民法院应予以支持法院应予以支持 。因第三人侵权导致损害结果发生。因第三人侵权导致损害结果发生的的,由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全安全保障义务人有过错的保障义务人有过错的,应当应当在其能够防止或者制止在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障。安全保障义务人承担责任后义务人承担责任后,可以向第三人追偿。赔偿权利可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的人起诉安全保障义务人的,应当将第三人作为共同应当将第三人作为共同被告被告,但第三人不能确定的除外。但第三人不能确定的除外。”重庆市物业管理条例重庆市物业管理条例第五十一条第五十一条“物业物业服务企业应当服务企业应当建立健全公共秩序维护制度建立健全公共秩序维护制度，协协助助做好物业管理区域内的做好物业管理区域内的安全防范工作安全防范工作。未能。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主对人身、财产安全责任。业主对人身、财产安全有特殊保护有特殊保护要求要求的，由业主与物业服务企业另行约定。的，由业主与物业服务企业另行约定。”2.合同义务合同法合同法第六十条规定第六十条规定:当事人应当按照约定当事人应当按照约定全面履行全面履行自己的义务。第一百二十二条规定自己的义务。第一百二十二条规定:因因当事人一方的当事人一方的违约行为违约行为,侵害对方人身、财产权侵害对方人身、财产权益的益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。“本公司对人身本公司对人身伤害、财产丢失伤害、财产丢失概不负责概不负责”无效3.合同的附随义务合同法合同法第第6060条规定条规定:当事人应当遵当事人应当遵循诚实信用原则循诚实信用原则,根据合同的性质、根据合同的性质、目的和交易习惯履行目的和交易习惯履行通知、协助、保通知、协助、保密密等义务。等义务。附随义务（三）物业公司安全保障义务的内容1.在建筑物、设施、设备方面的安全保障义务2.在管理制度建设方面的安全保障义务3.在防范、制止违法行为方面的安全保障义务三、物业公司违反安全保障义务的法律责任分析（一）物业公司违反安全保障义务的直接责任（案例1、2、3、4）（二）因第三人实施不法侵害，物业公司违反安全保障义务的补充责任（案例5、7、8、9、10）（三）物业公司违反安全保障义务侵权责任的过失相抵问题（案例1、2、3、4、10）案例6物业公司没有违反安全保障义务，无责任四、物业公司法律风险的防范（一）完善物业服务委托合同及其他相关资料（二）完善内部管理1.建立完善的制度2.做好物业接管验收3.制定规范的工作流程（三）加强物业服务人员安全意识、法律意识和职业能力的培训，对物业服务过程留下证据（四）加强业主及使用人的安全意识宣传（五）加强与公安、环境卫生、规划、建设等行政部门的合作与联系（六）购买物业管理责任险违法行为违法行为损害后果损害后果因果关系因果关系行为人主观上有过错行为人主观上有过错承担法律责任的条件：承担法律责任的条件：特殊：过错推定、无特殊：过错推定、无过错原则过错原则规责原则：规责原则：一般：过错原则一般：过错原则 谁主张谁举证 举证责任倒置