西安挚信樱花园项目商业操盘构想.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,挚信樱花园,商业部分操盘构想,第一章：解读项目自身资源,认清自身、把握市场,首先，我相信,贵公司,的各位领导已经对项目商业部分的销售构想进行了,深度思考,；,但是，我希望各位现在将,思想清零,，,跟着我一起,重新认识项目,第一：从自身,建筑形态,上看,典型,集合商场,规划建筑形态,意味着商铺,经营,商业业态,受限,（,适合：,传统百货,、,超市,、,集合专业市场）,5,号楼,商业布局,5,号楼商业,单层,面积在,48,米*,64,米,=,3000,平米左右,6,号楼商业,单层,面积在,96,米*,48,米,=,4500,平米左右,6,号楼,商业布局,第二：从自身,区位,上看,区位,偏,、,有待成熟,的居住社区,群,商业氛围,不成熟,、人口,少，不莅,临,交通主干道,，公共交通,一般,（意味着对,人流量,要求高、,商业环境成熟度,要,求高、,交通,要求高的商业业态受限；例如：百,货、购物市场、家具城等）,第三：从,可利用资源,上看,第一：,樱花广场,（景观资源）,第二：,实体现房,（销售资源）,意味着对,景观,有需求但是对,人流量,和,商业成熟,依存度,不高的,商业业态,有利用资源的,价值,第四：从,实现目的,上看,（长期持有）,租,&,卖,（快速变现）,短期,看：低价租赁，维持现金流,长期,看：随环境改变、提升租金,怎么卖？,总面积,单方成本,总成本,单方租,/,售价,总销售额,租赁,1.7,万平,3500,元,5950,万元,28,元,/,平,租金,571,万,/,年,预计,11,年,回本,不含资金成本,销售,1.7,万平,3500,元,5950,万元,8,千元,/,平,1.36,亿元,1,年,回本并有,0.77,亿,利润,租赁,VS,销售：收益对比,第二章：我们的市场定位明晰,我们卖什么,一、,销售模式,的选择,结合前面的分析，从销售角度来看，,我们的销售有,两种模式,可以选择；,第一：定位,主题商业,，,划小铺,销售；这种形式只,能,卖产权,、,包租,代为经营，但是有后遗症；,第二：定位,主力商业,，,分层大铺,销售；提供,招商,服务、但销售价格会,降低,，没有后遗症；,总面积,单方成本,总成本,单方售价,总销售额,利润,大铺销售,1.7,万平,3500,元,5950,万元,8000,元,1.36,亿元,0.77,亿元,小铺销售,1.7,万平,3500,元,5950,万元,1,万元,1.7,亿元,1.1,亿元,两种模式的收益对比,二、,销售定位,的选择,我们的目的是,卖掉,商铺；,客户购买的目的是,增值,+,正现金流,；,那么，我们要向达到我们的目的，首先,要解决客户的,购买需求,即商铺未来什么,经营业态,能够赚,钱、持久，,满足,客户购铺目的,根据前面的分析我们认为应该选择：,对,客流量,要求不高、,单次消费,高,对,交通,要求不高、对,自然环境,要求高,对,商业氛围,要求不高,、,对,商业形象,要求高,主题型,商业形态,因此，我们根据我们的经验和分析，建议可选择以下主题商业定位，作为项目的市场定位方向。,定位一：西安主题,产妇月子与产后回复中心,单人消费高,：,1,万,2,万,/,月,.,人,环境要求高,：有樱花广场配套,交通要求低,：道路方便即可，多有私家车,商业模式新,：西安近两年刚兴起，有标志性,（月子中心、产前护理中心、产后回复中心、亲子中心,等上下游主题商业业态链组成）,西安目前已经有十几家专业月子中心经营,：西安安心妈妈月之中心、陕西金月汇精致月子会所、美坤母婴月,子中心、,幸福湾母婴会所,定位二：西安主题,婚纱及写真摄影基地,单次消费高,：,1,千,1,万,/,次,环境要求高,：我们空间足够大，商业层高够高,交通要求低,：道路方便即可，有一定公交车,商业模式新,：西安只有热带鱼等少量摄影机构有,（婚纱主题摄影基地、写真主题摄影基地、摄影培训中心等）,西安目前最大的,主题摄影影城,第三章：我们的销售构想,怎么卖、卖给谁,根据我们销售商铺的经验，影响客户购买信心主要有,三个问题,；,第一：客户普遍认为集合式商业,经营,和,投资风险大,；,第二：,物业税、房产税,的可能出台，严重影响客户,投,信心,；,第三：对,自身经营,和,租赁商铺,的能力顾虑，影响客户,购铺决心,；,因此我们必须通过：商铺,销售模式,的设计使客户,无忧购铺,针对上述问题，我们认为应该采用,全新,的商铺销售策略,策略一：,购买即签租约，立即返还三年租金,目的：稳定客户购买信心、稳定客户投资收益、降低客户投资资金,方式：,买铺租铺合同一起签,，按照,1,层,100,元,/,平米,.,月,，,2,层,70,元,/,平,米,.,月,的标准签约,5,年，头三年租金直接在首付中抵扣，即,1,层抵扣,3600,元,/,平米，,2,层抵扣,2520,元,/,平米。,并且在头三年可以获得商户的,20%,利润,的经营分红权,补贴资金来源：原先均价,0.8,万元,/,平米，现在涨到均价,1.1,万,/,平米，,多出来部分作为补贴资金,策略二：,招商先行，贯穿始终,目的：增强客户购买信心、提升商铺销售价值,方式：在确定主题商业业态后，组织招商团队，对陕西省范围内的,目标商家进行定向招商，给予丰厚招商条件；,第一：,每平米补贴,1,千元,装修基金,；,第二：,头三年采用,20%,利润,分红形式收租金（,给予客户,）；,补贴资金来源：原先均价,1.1,万元,/,平米,，现在涨到均价,1.2,万,/,平米,，,多出来部分作为补贴资金,客户投资收益模拟,A,客户投资,1000,平米,一层商铺，按照,1.4,万,/,平米,购买,原来首付,50%=,0.7,万,/,平米*,1000,平米,=,700,万,补贴三年租金后,实际首付,=,（,0.7-0.36,）,万,/,平米*,1000,平米,=,340,万,并且,头三年,可以获得经营商家,20%,的利润分红,补贴月供,交易平台：项目理财,VIP,俱乐部,商铺自由交易流程,会员甲,项目理财,VIP,俱乐部,会员乙,卖铺申请,推荐商铺,签订商铺转让合同,策略三：,成立项目商铺自由交易平台商业模式,因为时间比较紧，工作介入的深度有限，还有,许多不足之处，下一步如能合作，我们的执行,团队会全力以赴，后期会进行深度调整与执行。,综 述,2011,，让我们一起出发,