权证类档案的内容.docx

权证类档案的内容
① 抵（质）押物（权）评估报告或作价依据；
②对抵（质）押物价值的内部评估结果；
③抵（质）押物所有权、使用权证或证明文件；
④已办理抵（质）押登记的他项权证或有关证明文件；
⑤抵（质）押物清单；
⑥权利质押中的各种有价单据；
⑦抵（质）押物保险单；
根据抵质押财产性质不同，权证类档案至少还应包括以下资料：
以共同共有财产抵押的，还应有全体共有人同意以该财产设定抵押的书面文件；
以按份共有财产抵押的，还应有抵押人对该财产占有份额的证明及其他共有人同意抵押人以其所占份额设定抵押的书面文件；
国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的财产抵押的，还应有其政府主管部门同意抵押的批准文件，但法律、法规、司法解释或政府主管部门另有规定的除外；
以集体所有制企业的财产抵押的，还应有该企业职工（代表）大会同意抵押的书面决议；
以乡（镇）、村企业的厂房及其占用范围内的集体土地使用权抵押的，还应有乡（镇）、村出具并经村民大会或村民代表大会审议通过的载明同意以该集体土地使用权抵押、同意在实现抵押权时按照法律规定的土地征用标准转为国有土地使用权等内容的书面文件；
以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的财产抵押的，还应有该企业董事会或联合管理机构依企业章程作出的同意抵押的书面决议；
以国有独资公司的财产抵押的，国有独资公司未设董事会的，应有国家授权投资机构或者国家授权部门同意抵押的书面文件；
以承包经营企业的财产抵押的，还应有发包方同意抵押的书面文件；
以非法人联营企业的财产抵押的，还应有联营各方同意抵押的书面文件；
以已出租的财产抵押的，还应有证明租赁在先的事实以及抵押人已将设定本次抵押告知承租人的书面文件；
以房地产抵押的，还应有国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证及证明建设工程价款预、决算及拖欠情况的书面材料，共有的房屋还应有房屋共有权证；
以在建工程抵押的，应有国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设许可证、开工证明、建筑工程规划图纸，证明已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额、已投入在建工程的工程款、施工进度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等事项的书面材料，建设工程承包合同及证明建设工程价款预、决算及拖欠情况的书面材料；
以预售房屋抵押的，还应有商品房预售许可证及生效的预购房屋合同；
机器设备、原辅材料、产品或商品以及其他动产抵押的，还应有抵押物的所有权或者使用权证明以及抵押物的存放状况资料；
以存货质押的，还应有证明保管质物的仓储公司或现货交易市场具有合法的主体资格、良好的商业信誉、完善的管理制度、专业的管理设备和技术、合格的管理人员及高效的进出库信息传递系统等事项的书面文件；
以汇票、本票出质的，还应有出质人与出票人或其前手之间的商品交易合同和增值税发票复印件（依据法律规定没有增值税发票的，可提交其他发票）；
以单位定期存单质押的，还应有下列材料：开户证实书，定期存单为第三人所有的，应有第三人同意由借款人为质押贷款目的而使用其开户证实书的书面文件，存款人委托贷款行向存款行申请开具单位定期存单的委托书，存款人在存款行的预留印鉴或密码；
以我行签发的个人储蓄存单（折）质押的，还应有下列材料：储蓄存单（折），储蓄存单（折）为第三人所有的，应有第三人同意由借款人为质押贷款目的而使用其储蓄存单（折）的书面文件，存款人在存款行的预留印鉴或密码，以他行签发的个人储蓄存单（折）质押的，应有存款行与我行签订的质押止付协议；
以仓单质押的，还应有仓单或仓单持有凭证以及证明仓单开具人的合法主体资格和仓单项下货物的品名、数量、入库检验、保管期限等事项的书面文件，保险单等资料和证明文件；
以有限责任公司的股份质押的，除需提交上述规定的材料外，还应有下列材料：全体股东过半数同意出质股东将其股权质押决议，将股份出质完整、及时记载于股东名册的书面决议；
以外商投资企业的股权质押的，还应有下列材料：企业的章程及基本情况材料，出质人的出资证明书，由中国注册会计师及其所在事务所出具的验资报告，企业董事会及其他投资者同意出质投资者将其股权质押的书面决议，批准设立该企业的原审批机关同意质押的批复；
以人寿保险单质押的，还应有下列材料：具有现金价值且出质人与投保人为同一人的人寿保险单，出质人的有效身份证件（居民身份证或其他有效居留证件），开具人寿保险单的保险公司与我行签订的载明保险公司负责对质押保单进行核实、计算现金价值、办理出质登记和止付手续等内容的银保合作协议，投保人、被保险人（父母为其未成年子女投保的除外）同意质押的书面承诺，投保人没有拖欠保险费（若以分期形式缴交保险费的，必须已缴纳了最近一期保险费）的证明文件；
以国有划拨土地使用权及地上建筑物抵押的，还应有具备审批权限的政府主管部门审批文件的复印件等。

三、贷款抵押担保的管理
（一）抵押物的范围
1、贷款行可以接受下列财产抵押：
（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物（但以享受国家优惠政策购买的房屋抵押的，其抵押额以抵押人可以处分和收益的份额为限；有经营期限的法人、其他组织以其所有的房屋抵押的，抵押期限不得超过其经营期限；以具有土地使用年限的房屋抵押的，抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限）；
（2）抵押人正在建造中的房屋或者其他建筑物（但仅限于抵押人以其作抵押向贷款行申请该在建工程继续建设资金贷款）；
（3）抵押人购买的预售房屋（但仅限于购房人在支付首期规定的房价款后以其作抵押向贷款行申请其余购房款贷款，且从贷款之日起至办妥现房产权抵押给贷款银行时止，原则上应当由该预售房屋的房地产开发商为此提供连带责任保证担保）；
（4）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（5）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（6）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（7）依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
2、贷款行在办理贷款抵押担保时，应当优先选择现房、以出让方式取得的国有土地使用权及其他价值相对稳定、变现能力较强的抵押物；对机器、设备及其他不易变现或价值波动较大的抵押物应当从严掌握，原则上不接受专用性较强的机器、设备及其他财产抵押。
3、 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，应当将该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。
以划拨方式取得的国有土地使用权不得单独抵押。以划拨土地上的房屋及其他建筑物抵押的，应当将其占用范围内的土地使用权同时抵押，但须事前获得具有审批权的人民政府或土地行政管理部门同意抵押的批文，并在核定抵押率时充分考虑应缴纳的土地使用权出让金因素。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当将其占用范围内的土地使用权同时抵押。
以在建工程抵押的，应当将在建工程占用范围内的土地使用权，连同在建工程的投入资产同时抵押，并在核定抵押率时充分考虑建设工程承包人的工程价款因素。如果已经办理的在建工程抵押价值不足，还应就建设过程中逐渐直至最终形成的财产及其占用范围内的土地使用权办理后续抵押。
以上所列房地产抵押，原则上应当将同宗土地上的道路、绿地、天台、走廊、停车场、空余地或者其他公用设施同时抵押。
上述规定的抵押物范围均须在抵押物清单中载明。
4、贷款行不得接受下列财产抵押：
（1）土地所有权及其他依法禁止流通或者转让的自然资源或财产；
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但另有规定的除外；
（3）国家机关的财产；
（4）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（5）以国有划拨土地使用权或以画笔土地上的房屋及其他建筑物设定抵押担保发放商品房开发贷款（国家经济适用住房开发贷款除外）。
（6）所有权、使用权不明或有争议的财产；
（7）以法定程序确认为违法、违章的建筑物；
（8）依法被查封、扣押、监管或采取其他强制性措施的财产；
（9）租用或者代管、代销的财产；
（10）已出租的公有住宅房屋和未定租赁期限的出租住宅房屋；已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物；
（11）已经折旧完或者在贷款期内将折旧完的固定资产，淘汰、老化、破损和非通用性机器、设备；
5、抵押物所担保的贷款债权不得超过抵押物的价值。贷款行不得接受已经设置抵押的抵押物重复抵押，但可以接受以该抵押物的价值大于已担保债权的余额部分再次抵押。
6、贷款行不得接受已经提交破产预案或者已经进入破产程序的法人、其他组织对原来没有财产担保的债务提供抵押担保。
7、借款人有多个普通债权人的，贷款行不得在清偿债务时与借款人恶意串通以其全部财产设定事后抵押。
（二） 抵押人应提交的材料
1、依法对抵押物享有所有权或者处分权的法人、其他组织或者自然人，可以作为借款人在我行贷款的抵押人。
2、 抵押人应当向贷款行提交下列材料：
（1）营业执照（或事业单位登记表，需要批准方能经营的特殊行业的，须同时提交政府主管部门颁发的经营许可证）及最近年度的年检证明；
（2）组织机构代码证书及最近年度的年检证明；
（3）法定代表人身份证明及签字样本或印鉴；
（4）法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴；
（5）税务登记证明及最近年度的年检证明；
（6）章程；
（7）抵押人同意提供抵押担保的书面文件；
（8）抵押人对抵押物享有所有权或者使用权或者依法处分权的权属证明文件；
（9）抵押物的清单及基本资料。包括抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地，同一抵押物已向其他债权人设定抵押的情况证明等；
（10）贷款行认为需要提交的其他材料，如税务机关出具的抵押人纳税情况证明等。
抵押人为借款人时，可以不再重复提交上述第（1）至（6）项材料。
抵押人为自然人时，不需提供上述第（1）至（7）项材料，但需另行提供下列材料：
①抵押人及配偶的有效身份证件（居民身份证或其他有效居留证件）；
②抵押人的居住证明（户口簿或近三个月房租、水、电费收据）；
③抵押人及配偶同意提供抵押担保的书面文件。
3、以共同共有的财产抵押的，还应有全体共有人同意以该财产设定抵押的书面文件，抵押人为全体共有人。
以按份共有的财产抵押的，还应有抵押人对该财产占有份额的证明及其他共有人同意抵押人以其所占份额设定抵押的书面文件。
4、 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的财产抵押的，还应有其政府主管部门同意抵押的批准文件，但法律、法规、司法解释或政府主管部门另有规定的除外。
5、以集体所有制企业的财产抵押的，还应有该企业职工（代表）大会同意抵押的书面决议。
以乡（镇）、村企业的厂房及其占用范围内的集体土地使用权抵押的，还应有乡（镇）、村出具并经村民大会或村民代表大会审议通过的载明同意以该集体土地使用权抵押、同意在实现抵押权时按照法律规定的土地征用标准转为国有土地使用权等内容的书面文件。
6、以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的财产抵押的，还应有该企业董事会或联合管理机构依企业章程作出的同意抵押的书面决议。
7、以有限责任公司、股份有限公司的财产抵押的，还应有该公司董事会或者股东大会依公司章程作出的同意抵押的书面决议。
国有独资公司未设董事会的，应有国家授权投资机构或者国家授权部门同意抵押的书面文件。
8、以承包经营企业的财产抵押的，还应有发包方同意抵押的书面文件。
9、以非法人联营企业的财产抵押的，还应有联营各方同意抵押的书面文件。
10、 以已出租的财产抵押的，还应有证明租赁在先的事实以及抵押人已将设定本次抵押告知承租人的书面文件。
11、以房地产抵押的，还应有国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证及证明建设工程价款预、决算及拖欠情况的书面材料。共有的房屋还应有房屋共有权证。
以在建工程抵押的，应有国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设许可证、开工证明、建筑工程规划图纸；证明已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额、已投入在建工程的工程款、施工进度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量等事项的书面材料；建设工程承包合同及证明建设工程价款预、决算及拖欠情况的书面材料。
12、以预售房屋抵押的，应有商品房预售许可证及生效的预购房屋合同。
贷款行认为必要时，还可以要求抵押人提交由前述各款规定的抵押物的建设工程承包人出具的同意放弃应得未得工程价款优先受偿权的书面承诺。
（三） 抵押担保的检查内容
1、贷款行业务主办部门接到抵押人提交的有关材料后，应当对抵押人的主体资格、意思表示、授权情况，抵押物的权属、清单以及其他相关手续和文件进行审查，确定其真实性、完整性、合法性和有效性，并符合金融监管机关和总行的有关业务规定。
2、抵押物价值的确定，是否是认可的中介机构进行评估。
在没有合适的中介机构或者其他特殊情况下，贷款行也可以参照市场价格、账面净值和变现难易程度等因素与抵押人协商，合理确定抵押物的价值。
3、 贷款行业务主办部门在对贷款抵押担保进行调查评审时，应当按照规定的抵押率确定额度。
4、 贷款行应当综合考虑借款人的资信状况、偿债能力、贷款期限、贷款风险度，抵押物所处位置、使用年限、折旧程度、功能状况、估价可信度、变现能力、变现时可能发生的价格变动、变现费税等因素，根据抵押物的不同种类确定合理的抵押率，并据此与抵押人签订抵押合同。
5、 贷款行在对抵押担保进行调查时，是否安排双人对抵押人及抵押物的进行实地核查：
（1）抵押人是否具有合法的主体资格、是否对抵押物享有所有权或者依法处分权，其设定本次抵押担保的意思表示是否自愿、真实且已获得本办法规定的各种书面同意或授权；
（2）抵押物是否属于本办法规定的可以接受抵押的财产，其权属是否明确、产权证书或其他权属文件是否完整、真实、有效；
（3）抵押物是否存在出租、在先抵押、查封、扣押、监管等限制情况；
（4）抵押物的评估价值及变现能力是否与抵押物现状存在为一般信贷人员所显而易见的出入；
（5）抵押物的所在地及存在状态是否与产权证书的指向相符合；
（6）贷款行认为需要核查的其他事项，如抵押人是否有欠缴的税款、用于抵押的在建工程是否拖欠建设工程价款等。
调查人员应当对调查事项形成核查结论，并在调查报告中分析判断，并作出结论。
（四）抵押合同的订立
1、贷款行应当比照保证合同订立规定的程序和时间，与抵押人订立抵押合同。
2、抵押合同的成立应当采取贷款行与抵押人签订书面合同的形式。
3、 贷款行与抵押人可以就单个借款合同分别订立抵押合同，也可以协议在最高债权额限度内就一定期间连续发生的借款合同订立一个最高额抵押合同。
最高额抵押担保的额度按照本规定核定。
4、抵押合同应当包括以下主要内容：
（1）被担保的主债权种类、数额；
（2）主合同借款人履行债务的期限；
（3）抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；
（4）抵押担保的范围；
（5）抵押物登记与保险；
（6）双方的权利和义务；
（7）违约责任；
（8）合同的生效、变更、解除和终止。
5、贷款行可以在签订抵押合同时争取与抵押人预先就以自愿拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿达成协议，并在抵押合同中约定为特别条款。但不得与抵押人约定在债务履行期届满贷款未受清偿时，抵押物的所有权转移为贷款行所有。
（五）抵押物登记与保险
1、贷款抵押担保均须办理抵押物登记。
贷款行与抵押人签订抵押合同后双方必须依照有关法律规定，就该抵押合同项下的抵押物进行登记，取得他项权利证书或者抵押登记证书。
抵押物登记手续办妥的日期原则上不得迟于抵押贷款的实际发放日期。
5、抵押合同签订后贷款行应当要求抵押人到有关保险机构按照下列条件办理抵押物的财产保险手续
（1）办理抵押物足额财产保险；
（2）保险期限不得短于主合同履行期限；
（3）保险金额不得小于主合同贷款本息；
（4）保险合同及保险单中应当注明，出险时贷款行为保险赔偿金的第一请求权人；
（5）保险单中不得有任何限制贷款行权益的条款；
（六） 抵押担保的管理
1、抵押权设定后，贷款行应当收妥抵押物他项权利证书（或其他抵押登记文书）或保险单证。抵押物的所有权或使用权凭证及其他相关资料正本也应当经贷款行、抵押人双方共同确认、填写交接清单并签字盖章后交由贷款行保管，但法律法规或总行另有规定的除外。
贷款行应当按照总行有关贷款档案、信贷管理系统的规定，加强贷款抵押担保的档案和信贷管理系统录入内容的管理。确保档案和信贷管理系统录入内容的完整性、有效性和连续性。
2、在抵押合同有效期内，贷款行应当就下列事项事先要求借款人提交抵押人同意继续担保的书面意见：
（1）贷款行与借款人协议延长借款合同履行期限的；
（2）贷款行与借款人协议增加贷款金额的；
（3）第三人提供抵押担保时，贷款行许可借款人转让债务的。
贷款行应当将抵押人同意上述事项的书面文件作为抵押合同的必要附件。
3、 在抵押合同有效期内，抵押物由抵押人占管。抵押人在占管期间应维护抵押物的完好，不得采用非合理方式使用抵押物而使其价值产生减损。
贷款行应当按照总行规定的贷后检查间隔期定期检查抵押物的使用、管理和变化情况，并督促抵押人按照抵押合同的约定履行各项义务。
4、贷款行应当主要检查抵押人及抵押物是否发生下列情形：
（1）抵押人涉及重大经济纠纷；
（2）抵押人经营机制或组织结构发生变化，包括但不限于承包、租赁、合并、分立、股份制改造、联营、与外商合资或合作等；
（3）抵押人经营范围与注册资本变更，股权变动；
（4）抵押人破产、歇业、解散、停业整顿、被吊销营业执照、被撤销；
（5）抵押人章程、法定代表人、住所、电话等发生变更。
（6）抵押物权属发生争议；
（7）抵押物毁损、灭失、价值减少，或者被征用；
（8）抵押物产生附合物、混合物、加工物，或者孳息；
（9）抵押的在建工程竣工或者形成新增财产；
（10）抵押物被再设立抵押、质押，或被出租、转让、馈赠；
（11）抵押物被有关机关依法查封、扣押；
（12）抵押物财产保险到期，或被中断、撤销；
（13）抵押权受到或可能受到来自任何第三方的侵害。
贷款行业务主办部门对上述情形的检查，应当形成检查结论，作出风险预警，如实填写贷后管理检查表相关栏目，并经检查人员及有关负责人签字确认。
5、抵押权存续期间，已办理抵押登记备案手续但抵押物价值不足的在建工程形成新增财产的，贷款行应当就建设过程中形成的新增财产及其占用范围内的土地使用权办理后续抵押，直至抵押物价值足额。
抵押权存续期间，已办理抵押登记备案手续的在建工程竣工的，贷款行应当督促抵押人及时领取房地产权属证书，并重新办理房地产抵押登记。
6、 抵押权存续期间，抵押物发生毁损、灭失的，贷款行应当要求抵押人立即采取措施防止损失扩大，并及时向贷款行提交有关主管机关出具的发生毁损、灭失的原因证明。
在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，贷款行应当要求抵押人以所获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先用以提前清偿所担保的主债权，或者向双方约定的第三人提存。
抵押物灭失后，贷款行应当就抵押物灭失后所得赔偿金数额不足清偿部分，要求借款人提供新的担保。
7、抵押权存续期间，如抵押物发生保险事故，贷款行应当要求将保险赔偿金全额作为抵押财产提前清偿所担保的主债权，或者经贷款行同意后用于恢复抵押物的价值。
如抵押物财产保险被中断，贷款行应当要求抵押人立即按照抵押合同的约定办理保险手续，抵押人仍未办理的，贷款行有权代为办理，一切费用由抵押人承担。
8、抵押权存续期间，抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，贷款行应当要求抵押人停止其行为，并恢复抵押物的价值或提供与减少的价值相当的担保。
抵押人对抵押物价值减少无过错的，贷款行除确保抵押物价值未减少部分仍继续作为担保之外，还应当要求抵押人在所获损害赔偿的范围内提供担保。
9、抵押权存续期间，抵押权受到或可能受到来自任何第三方的侵害时，贷款行应当要求抵押人积极协助以避免侵害。
10、抵押权存续期间，未经贷款行书面同意，抵押人不得有转让、出租或其他处分抵押物的行为。
贷款行同意抵押人以贷款行认可的最低转让价款转让抵押物的，应当要求抵押人以转让抵押物所得的价款优先用以提前清偿所担保的债权。转让价款超过担保债权数额的部分除外。
抵押物未经贷款行同意被转让的，贷款行应当要求抵押人以转让抵押物所得的价款优先用以提前清偿所担保的债权，转让价款超过担保债权数额的部分除外。贷款行未能以转让抵押物所得的价款优先受偿的，可以要求受让人代替债务人清偿全部债务；受让人不代为清偿的，贷款行应当就该抵押物行使抵押权。
抵押物依法被继承或者赠与的，贷款行应当向继承人或者受赠人行使抵押权。
11、抵押权存续期间，抵押物被他人申请采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，贷款行应当依法及时向采取前述措施的执法机关主张抵押权。
12、 抵押权存续期间，有下列情形之一的，贷款行应当及时、适当地采取警告、制止、补救等措施。
（1）抵押人未经贷款行同意擅自处分抵押物的；或者虽经贷款行同意转让，但未以处分抵押物所得的价款优先用于提前清偿所担保的债权的；或者以明显不合理的低价转让抵押物，对贷款行要求其提供相应的担保不予理睬的；
（2）抵押人的行为足以使抵押物价值减少，但对贷款行要求其停止行为、恢复抵押物价值或提供与减少的价值相当的担保不予理睬的；
（3）抵押人不将因抵押物灭失、毁损或者被征用所获得的保险金、赔偿金或者补偿金优先用以提前清偿所担保的主债权，或者向双方约定的第三人提存的；
（4）借款人或抵押人被依法宣告破产的；
（5）抵押人有故意阻碍贷款行依法实现抵押权的其他行为的。