城市更新背景下待改造老城区现状及更新策略——以南京龙潭老街为例.pdf

133237|2023|12城市更新摘要：随着我国城市发展重心逐渐从增量建设向存量改造转移，老城区的改造与发展愈益受到关注。项目组结合既有对老城区的研究，从住户体验出发，制作并发放问卷，对南京龙潭老街地区目前存在的问题和居民的改造意愿进行调查。通过梳理老城区的社会和物质空间环境脉络，项目组分析了影响龙潭老街品质的关键问题：居住环境较差、基础服务设施陈旧、管理服务落后等，尝试提出改造策略和具有普适性的改造方法。通过改善交通条件，发掘当地文化资源，保护建筑历史遗迹，优化城市更新方式，同时注意保护和留存物质空间等方法及手段，可以帮助老城区焕发新的活力。Abstract：As the focus of Chinas urban development gradually shifts from incremental construction to stock renovation,the renovation and development of old urban areas is receiving more and more attention.The project team combined its existing research on old urban areas with a questionnaire developed and distributed from households experiences to investigate the current problems and residents willingness to renovate the Longtan Old Street Area in Nanjing.By sorting out the social and physical environment of the old city,the project team analysed the key issues affecting the quality of Longtan Old Street:adverse residential environment,outdated basic services and outdated management services,and attempted to propose renovation strategies and universal renovation methods.By improving transportation conditions,exploring local cultural resources,preserving architectural and historical heritage,optimising urban regeneration methods,while paying attention to the preservation and retention of physical space and other methods and means,the old town can be helped to revive with new vitality.关键词：老城区；产业衰退；居民体验；旧城改造Keywords：old town；industrial decline；resident experience；reconstruction of old city基金项目：东南大学创新训练项目（项目编号：202201028）文顾震弘东南大学建筑学院副教授王羽仪东南大学建筑学院余珍蓁东南大学建筑学院梁佳乐东南大学建筑学院（通讯作者）段楚韵东南大学建筑学院DOI：10.19875/ki.jzywh.2023.12.043引言中国大量城市在发展过程中通过建设新城实现城市功能的提升，老城区的发展相对停滞甚至衰败，随着城市化进程的放缓，对老城区的改造提升是未来我国高质量发展的重要内容。对历史积淀更为丰厚的老城区来说，保存城市历史文脉只是底线，如何通过利用历史资源改造更新解决城市功能衰退才是根本问题。本文以南京龙潭老街为例，探寻老城区的共性问题，探讨老城区改造的普适性对策。1 中国老城空心化问题20世纪60年代，随着移民的进入、郊区的扩张和大型高速公路的建设，发达国家大城市的高收入阶层大规模向郊区迁移，低收入群体则占据了内城，老城区日渐衰败，造成了所谓的“城市空心化”现象。我国从 20 世纪 90 年代也进入快速城市化阶段，老城区也开始出现城市空心化问题，人口老龄化、就业机会减少、失业人口增多等问题困扰着老城区的发展。经济发展的落后使老城区亟待改造更新产业结构。城区老化，在物质生活层面表现为老城区空间局促，房屋破败，公共设施不完善，无法支撑现代化生活的需求。例如，调查显示，南京某老城区文体服务设施的现状规模千人指标仅 1.3m2/千人，远低于标准规划指引中的 183 217m2/千人的要求，给民众的生活带来极大不便1。随着“3060 双碳目标”成为国家战略，未来我国大部分地区城市发展的重点都将从增量建设转为存量改造，新城建设不再是重点，老城区的改造更新将被提上日程2。Research on Present Situation and Solutions for Reconstruction of the Old Town in the Context of Urban Regeneration:Taking the Longtan Street in Nanjing into Special Reference城市更新背景下待改造老城区现状及更新策略以南京龙潭老街为例2 问题成因探究目前学界普遍认为的城区衰弱原因包括：主导产业衰退或转移和生活及投资环境恶化等3。主导产业通常是一个城区的经济命脉，一旦该产业开始走下坡路，与之相关的大批工厂及产业园区会陷入停滞、倒闭的不利状态。以辽宁省阜新市为例，阜新自然资源丰富，过去以采矿业作为主导产业，然而随着矿藏的枯竭，其主导产业也随之衰弱，造成数十万劳动人口的失业4，进而导致人民消费水平降低，经济发展迟缓，城区逐渐丧失活性。生活环境与投资环境的恶化也会导致城区走向衰弱。部分城区在出现居住条件落后的情况后，会通过改造或者拆迁之类的方式来更新街区，但更多的老城区没有足够的资金进行改造，且因缺乏自我更新的能力而衰落。例如改造前的北京大栅栏地区，房地产模式和北京旧城保护之间的矛盾造成拆迁成本过高，同时居民缺乏主动性，导致区域内的设施逐渐落后，社会经济环境持续恶化，成为贫困人口的聚集地。老城区的衰退是在内外因的共同作用下造成的，老城活力减弱是传统新城发展模式的必然结果，我们要做的是探究如何基于过去与现实，策划未来，思考实现物质空间与经济空间双重复兴的策略5。3 龙潭老街简介龙潭街道位于南京市栖霞区，北靠长江岸，南枕宝华山。龙潭建镇已经有 500 多年历史，自明清以来，龙潭镇就是重要的水马驿站。民国时期，龙潭镇商贾云集，商业繁荣。搭乘京沪铁路开通的便车，龙潭镇渐渐成为134建材工业基地，1921 年创建的中国水泥厂是中国水泥行业最早、最大的五家工厂之一。此外，龙潭镇历来为战略要地，历史上发生了许多战事，距离最近的较有影响的战事是 1927 年的“龙潭之战”。2002 年，政府撤镇改设龙潭街道6，截至 2020 年 6 月，下辖 5 个社区、17 个村。但人们还是习惯将龙潭老街（包括龙潭南街、解放街和锥子山街）区域称为龙潭古镇（图 1）。我国正经历着史无前例的从传统到现代的转型时期，历史街区保护与更新不仅成为中国相关领域的研究热点，也面临着迫在眉睫的多重问题和危机7。龙潭位于南京市边缘地区，历史上曾有过经济景气的时期，吸引了不少外地人员到这谋生安家，但由于产业结构调整及新城区的建设等原因，龙潭古镇经济发展缓慢。随着古镇的日渐衰败，老街的基础设施常年缺乏维护更新，居民生活不便，居住品质得不到保证。龙潭是南京传统工艺金箔的发源地，其金箔锻造技艺被国务院批准为第一批中国非物质文化遗产8。当地的手工月饼也有一定的市场9。老街较好地保留了民国城镇肌理，部分建筑被列为不可移动文物等等，这些可发掘的禀赋为龙潭的新生提供了可能。4 龙潭现有问题及原因分析4.1 调研方式对于龙潭老街的调研从 2022 年 2 月 13 日到 8 月 7 日，共计三轮，主要以以下三种方式着手开展。4.1.1 实地考察对龙潭老街环境进行初步调查。在前两次的调研中，街面上开门营业的商店较少，路上行人及客流量也偏少。第三次调研时，由于临近中秋，老街不少手工月饼店铺开门营业，行人有少量增加。从整体上看，卫生情况良好；主要道路略为狭窄，居住区块内部道路复杂，部分道路过于狭窄，仅能容许一人通行；房屋整体风貌较为统一，存在少量棚屋等临时性建筑，房屋整体使用年限较长，大多存在老化问题，少部分房屋存在安全隐患。此外，一些房屋长年闲置，局部出现松动脆化等情况。4.1.2 居民走访龙潭老街的居民是改造中受影响最为直接的群体，也是对龙潭老街体验最深的群体，为了更充分地了解当地情况，调研小组成员深入居民内部，与当地居民进行交流。4.1.3 问卷发放龙潭老街现状和居民满意度调查的调研对象为住在龙潭老街的居民，共获得了 46 份有效问卷。通过调研，对龙潭现有问题及其原因做如下总结。4.2 社会经济发展水平几十年前的龙潭街道因交通便利（交通枢纽龙潭火车站）和产业发展（老工业区）吸引了大量人口迁入，并产生了一系列商业经济活动，龙潭老街因此得到繁荣发展，如今南街和解放街上成排的商铺便是那时经济繁荣的证明。龙潭老街有炮楼、戴氏民居等不可移动文物和水泥厂等文保单位，但目前对这些文物的保护并不全面。城区繁荣发展的底层逻辑是产业的支撑（工业发展和经济活动），因此，当龙潭老街周围的工业区渐渐衰落、产业向外迁移之后，此地区就出现了适龄劳动人口外流、经济活动萎缩、房屋产权主体变更等现象。如今的龙潭面临着人口老龄化、房屋产权复杂、大量房屋闲置等问题。4.2.1 人群特征（图 2）项目组三次调研采访的人均为本地居民，未见到外来游客，且经询问当地居民得知平时也几乎没有游客来此。租客群体中，3659 岁居民和 60 岁以上居民分别占 47.6%和 33.3%；居住时间大多数都在 10年以上，其中居住 20年以上的占 52.4%。业主群体中，大多数为 60 岁以上居民，占 72%；居住时间全部都在10 年以上，其中居住 20 年以上的为绝大多数，占 92%。4.2.2 房屋产权和闲置问题问卷调查的对象中，产权为公房的占比 52.2%，产权为私人的占比39.1%，另有 4.3%为混合产权。如图 3，较为直观地表示了龙潭南街西侧用地的地产权分布和闲置房屋问题。龙潭如今正面临老城区空心化的危机，缺少外来人流和繁荣的经济活动。面对龙潭的现状，如何运用存量运营思维，通过优化流程、明确分工、创新模式、政策支持等措施对社区功能进行全面提升10，是未来发展必须思考的重要问题。4.3 物质生活环境龙潭老街处于政府规划发展的“空白地带”，基础设施建设缺少资金支持，街道环境、居民居住环境、基础设施等方面的建设略显滞后，均呈现出较为破败的景象。街巷环境方面，由于缺少统筹性规划，街区在几十年前的老旧建筑上加建顶棚和各式各样的招牌，这些使得街区整体显得比较混乱。建筑与居住环境方面，龙潭老街片区内以二层民房为主，商业及市政环卫建筑量较少，主要商业业态集中在龙潭南街和解放街上（部分是业主自身商住两用，经营五金、餐饮、零售等；部分是租给从事服装、零售或餐饮的租户赚取租金）。建筑总体文化价值偏低，建筑质量一般。由于文保要求和资金短缺，居民们的房屋被禁止大拆大改，且在此居住的居民大多没有足够的资金来支撑改造，只能通过简单加建棚户的方式进行极小程度改善，无法大规模拆建房屋。管理及基础服务设施方面，无金融服务设施（龙潭南街原有一所银行，现已废弃）；有一处邮局；餐饮、住宿及零售商业服务设施运营状况不良；医疗服务设施无法满足需求（仅有一处龙潭社区卫生服务站，无医院）；排水系统不完善，在南街和解放街交界处经常出现积水问题；问卷调查对图 2人口身份、年龄及居住时间统计（图片来源：作者自绘）图 1龙潭老街区位分析图（图片来源：作者自绘）135237|2023|12城市更新象中约 65.2%的居民家中无厕所，居民日常主要使用公厕；无管道燃气；无菜市场，居民在一些街道空隙处自由摆摊；南街只有一个小型广场，广场里有些许健身器材，但广场较小，可服务的居民有限，没有其他的公共休闲娱乐场所；目前，只有电力和电讯设施系统基本满足需求。4.4 居民生活感受居民在邻里关系较为融洽的背景下，对居住状况的满意度较低：问卷调查的对象中，60.9%的居民对目前居住状况不满意，10.9%的居民认为目前居住状况一般（图 4）。据居民描述，龙潭老街几十年来没有大的变化，但除了 37%的问卷调查受访者表示愿意迁出之外，剩下 63%的受访者居民还是倾向于留在此地或表示没有想法。究其原因，一是居民们对此地尚有感情（约 47.8%的受访者），二是担忧迁出成本过高（约 19.6%受访者）（图 5）。居民急切改变现状的想法，倾向于根据现状进行改造的选择，居民关系融洽的熟人社会背景，这些成为龙潭老街问题解决策略的出发点。5 龙潭老街更新策略5.1 改善交通条件改善龙潭老街的现状，应该建立在交通便捷的前提上。纵观北京大栅栏等地的成功改造案例，都与其便捷的交通有关。“前门大街的年游客量每年约为 1421 万人次，大栅栏商业街约为 1292 万人次，大栅栏西街约为 788 万人次。”11北京大栅栏地区位于天安门附近，地理位置优越，具有天然优势。从城市区位上看，龙潭街道位于南京市栖霞区东部，距南京主城约 35 公里，发展滞后。目前，在修建的地铁 S5 号线将龙潭、扬州、镇江等地相连，将大大改善区域交通条件。“地铁 S5 号线途经栖霞区、仪征市和扬州市，线路西起经天路站，向东经过龙潭地区后往北下穿长江，穿越仪征市区后一路向北，北至扬州站。”12在 S5 号线建成之后，龙潭街道将成为南京、镇江、扬州三城之间的未来城际联通的重要节点之一。随着龙潭街道及其周边地区交通的完善和基础设施的建设，将会出现更多的暂住流动人口，也会吸引更多游客前来，龙潭老街的客流量也会随之增加。5.2 发掘当地商业资源现今，处于互联网高速发展的时代，网红经济盛极一时，预计仍会持续转型，并步入良性发展的轨道。各地老城区爆火的网红打卡点非常多，但由于缺乏统筹规划，大都是昙花一现。龙潭不拒绝网红经济，但想要持久保持活力，追求短期流量营造网红店的道路并不可取，龙潭需要发掘自己独特的禀赋，找到适合自身的发展之路。龙潭南街有几家月饼店，大都开了十年以上，每年中秋节前后都有很多人特地前来购买月饼，江苏公共新闻频道新闻 360曾对此进行报道，证明龙潭月饼品牌具有一定的知名度。在未来交通情况改善的情况下，可以先串联月饼店等龙潭老街老牌美食店铺，打造龙潭老字号，形成龙潭的“美食线”，直至营造属于龙潭自己的网红打卡点。不同于当前网红风格大多走仿古路线或是西式风格，龙潭老街可以走“怀旧路线”，形成自己的品牌特色，既可避开当前的网红风格，避免同质化竞争，又可给大众留下特别的印象，吸引人流。为了避免龙潭老街上的商家同质化，导致恶性竞争，在龙潭老街经营“怀旧老字号”标签的同时，也应该吸引更多不同经营类型的商家前来投资。龙潭老街可以通过进行有规划性、引导性的招商，选取自身有活力、有自己风格，且与龙潭老街气质符合的商家（避免过度商业化），为龙潭带来新的生机，从而达到激活几个点，带动一条街的效果。5.3 保护建筑历史遗迹龙潭老街还拥有较多历史遗迹，但由于缺乏精心保护，许多遗迹渐渐被人们所遗忘。在 栖霞简志 中提到：“清代，武圣庵下路边有一牌坊（当地人称为券门），牌坊横批山城毓秀四字，相传为乾隆皇帝亲题。民国年间，该四字碑石被砌在龙潭南街炮楼上，并保存至今。”13除了炮楼外，还有承载爱国情怀的中国水泥厂，其职工曾多次捐资支持东北抗日义勇军。但是目前，炮楼被超市遮挡，无法看清全貌，其他遗迹也多半毁伤。可以考虑拆除炮楼前的超市，让炮楼露出全貌，并在炮楼附近修建展馆，讲述北伐战争等历史，同时对现有遗迹进行修缮，形成一条遗迹观光路线，保留龙潭的历史属性。“在对于历史遗存物质空间保护方面，保护具体建筑构件的同时，更需要保留这种要素和组织结构。遗产保护或风貌传承，不仅是物质的本体，也包括组织这些要素和空间秩序所遵循的规则、技艺及其传承和流变的过程痕迹。”14保护文化遗迹不仅需要保护物质本体，也要传承它们所承载的历史、寄托的情怀。老人们见证过炮楼的建立、使用和破败，这些记忆被传给下一代，历史就得以传承。龙潭人的祖祖辈辈都生活在这里，技艺、文化、风俗就得以流传。如今龙潭破败，越来越多的人外迁，历史、风俗随着老一辈人的逝去，慢慢地流失。所以，传承的关键点在于人，要想传承历史，先得留住居民。需要平衡人的需求与老城区保护的关系。5.4 优化城市更新方式大拆大建模式不适用于龙潭。第一，龙潭产权复杂，存在公房私用等情况，一次性解决产权问题不仅耗时长，而且需要花费巨大的人力物力。第二，龙潭更新不仅需要引入人流，同时也要留住老居民，留住烟火气。如果先让居民统一搬走，那必然会造成原住民的大量流失，这不符合对龙潭改造的期待。第三，如果一次性腾清所有居民，再统一进行改造，如何安置原住民将会成为一大问题。所以如何更新，也是龙潭改造需要重点考虑的问题。考虑到这些问题，在城市更新模式上，龙潭老街或许可以借鉴北京大栅栏地区的“城市策展”策略。比如，将老牌月饼店作为重要节点，进行更新改造，在区位情况改善的大背景下进一步吸引人流和商家，从而通过辐射周边产生影响。然后通过减免租金等方式鼓励商家对各自店铺进行改图 3龙潭南街房屋情况图（图片来源：作者自绘）图 4邻里关系感受及居住满意度统计（图片来源：作者自绘）图 5迁出意愿及原因统计（图片来源：作者自绘）136造，这样可以减小资金投入、减少原住民流失，同时也可避免传统的大拆大建模式。5.5 改善居住条件居住方面，应该做到以人为本。“城市建设是否完善，衡量的标准是人，城市规划应更注重城市居民的感受和体验，通过全面改善民生来促进街区发展。”15一是做好老人居住建筑的内部适老化设计和街道的无障碍改造，充分考虑老年人日常活动方式和范围，利用闲置建筑和场地建设活动中心以丰富当地居民的社区活动；二是提升公共服务设施水平，包括必要的交通路径重新设计、排水设计和公厕加建等。5.6 改造方案示例这里选取有代表性的两处场地，进行设计，集中解决交通流线不合理、居住质量差、空间单一等问题。同时选取街道一侧进行立面改造，集中解决街道立面破败、风格混乱等问题。南街 29 号的改造立足其原有格局，在最大程度地保留场地原有风貌的基础上，致力于提升居民生活质量。原场地存在的主要问题是交通流线不合理。用户 1 出行需要穿过狭长的走道；其北面相邻的居民出行必须穿过用户 1 的参考文献：1汪虹,蒋伶,葛大永.实施需求视角下的南京老城社区公共服务设施配套策略C/新常态：传承与变革2015中国城市规划年会论文集,2015:526-539.2王潇潇,于子青.确保如期实现碳达峰碳中和N.人民日报,2021-10-25(01).3陈玉光.老城区的衰退与复兴J.新视野,2010(04):27-29.4杨竹欣.资源枯竭型城市转型发展现状分析及对策以阜新市为例J.地方经济,2014(11):493-494.5刘青昊,李建波.关于衰败历史城区当代复兴的规划讨论从南京老城南保护社会讨论事件说起J.城市规划,2011(04):5.6中华人民共和国民政部.中华人民共和国政区大典江苏省卷M.黄树贤,总主编.侯学元,本卷主编.北京:中国社会出版社,2014.7王颖.历史街区保护更新实施状况的研究与评价以云南历史街区为例D.南京:东南大学,2015.8长北.为非物质文化遗产南京金箔锻制技术的保护与开发建言J.旅游学研究,2007,2(00):30-31.9田博群.靠“小时候的味道”出圈 南京龙潭老街手工月饼走俏EB/OL.中国新闻网.(2021-09-17)2023-03-29.https:/ 2的餐厨空间狭小，居住质量较差。通过将用户 3 的店铺左移，把用户 2 和 3 之间的走道置于最右侧，为北侧居民提供可以直接外出的通道，而不必穿越用户 1 的院子。考虑到用户 2 的居住面积过小，增加了一个夹层，一层用于经商和餐厨，二层作为卧室。由于缩减了一部分空间作为通道，作为补偿，为用户 1 安排了局部二层。另外新增公厕，供附近居民使用（图 6）。龙潭南街21号原有4户人家，其中两户各两口人，其余两户各一口人。首先，将原有功能空间重新再规划，维持前厅后卧的基本格局，增设书房、餐厨等功能空间；其次，运用镂空墙，对主屋与两个附加小房子之间的院落空间进行划分，在引导路径、保证私密性的同时，通过疏密变化保障邻里交流；最后，将原本杂乱的后院再设计，改善阴冷潮湿的情况，并在院子里划出一块空间增作卫生间，解决使用公共厕所的不便（图 7）。街道原有立面较为杂乱且新旧杂陈。有违规加建的小棚屋，有精致的橱窗，也有古朴的民国民居的灰墙。元素过多并不利于街道品牌特色的营造。为了商业需求，立面需要统一规划，通过运用民国元素，形成街区特色，营造有独特韵味和历史积淀的历史空间（图 8）。结语老城区改造需要充分挖掘可利用的条件，避免大拆大建和千篇一律的网红景点营造。首先，要从改善交通条件着手，优化出行条件，吸引游客和商家进驻。在交通便捷的条件下，老城区需要发掘自己的潜力，发展优势产业，形成特色，从而在人们心中留下记忆点。其次，老城区改造应该避免陷入过度追求商业化的误区，保护历史资源同样重要。不同地区的历史和文化不同，要合理利用历史资源。再次，老城区的土地与房屋产权大多错综复杂，在改造时，应该注意梳理产权关系。同时也需要完善基础设施，美化空间环境。真正的发展需要靠地方自身的内驱力，打造特有品牌形象，才能形成可持续发展。对于龙潭老街来说，应发掘龙潭禀赋，形成自己的品牌特色，避免浮于表面的改造，考虑龙潭长久发展的出路，依托老字号的美食店铺形成自己的品牌特色，修建展厅保护遗迹保留龙潭的历史属性，规划好基础设施建设适当进行适老化改造设计。此外，由于文保建筑与民居混杂的特殊性，关注居民自身的意愿或许能达成更好的效果，建议以自下而上的方式对南街整体采取立面改造，选取部分特色建筑进行重点改造，并在此基础上尽可能创造交流共享空间，考虑适老性。只有在保护中更新，在改造中保护，才能再现当初的繁华盛景，为龙潭老街这样的老城区注入新的活力。图 6改造前后平面图（图片来源：作者自绘）图 7改造前后平面图（图片来源：作者自绘）图 8改造前后街道样貌对比图（图片来源：作者自绘）