某地产金地绩效管理与组织管控模式解码.docx

万科金地绩效管理与组织管控模式解码
-房地产标杆企业五维管控模式
邀 请 函
【组织机构】 中国管理资讯网房地产频道（）
【参会对象】
房地产企业总经理、副总经理、行政人事总监、部门经理。
【报 名】
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收到您传真的报名表之后,我们将会发详细确认函给您，确认函内容中有地点、路线、现场服务电话。
【联系方式】025-68698690,68698693-606(传真),15895950966(24H)
【学习费用】3900元/人(包含培训费、资料费、午餐费、以及茶水)
【友情提醒】
为确保本次课程满意度，请参会学员将自己项目中需要解决的问题提前提交给我们，届时老师将进行现场分析以及解答。

【课程背景】
自从王石在央视抛出房地产市场“拐点论”后,潘石屹转舵抛出了“百日巨变论”,冯仑喊出了:“卖儿卖女论”;任志强说出了“银行先死论”。虽然他们的说法各有不同,但都承认了一个不争的现实:房地产已经出现了“市场拐点”!
在刚刚结束的2008年博鳌房地产论坛上，“拐点论”己经没有了进一步讨论的价值，大部分业内专家、地产人士都接受了房价下跌、短期内行业整体不景气、洗牌无可避免的行业变局。面对行业剧变，开发商在向外突围自救卡脖之时，纷纷把寻求内部自救放在了首位——苦练内功，强化管理。即通过自身战略、管控、流程、绩效、税务全方位的精细化管理,实现由过去的“向土地要效益”到“向管理要效益”。寻求企业走出困境的生存之道。
专家预言: 中国房地产企业的生命周期为3.6年，今后房地产企业数量将以每年40%的速度锐减;冯仑断言:今后3-5年,中国房地产企业将只剩下5%,即3000-5000家。那么,今后房地产企业怎样才能获得市场竞争中的“免死金牌”呢?

【课程大纲】

导论:如何应对房地产市场宏观调控形势下的“市场拐点”?

专题
主要内容

专题一：如何认识中国房地产市场的发展趋势？

一、影响房地产市场发展的五大趋势 :
1、房地产在国民经济中的比重
中美房地产对国民经济增长贡献率比较
2、城市化进程中的发展速度；
中欧城市化发展进程各阶段特点比较

中国首都圈、长三角、珠三角城市化比较
3、人均GDP的增长比例；
中日人均GDP比较分析
4、人口红利和年龄结构分析；
5．其他因素的相互影响分析。
专题二：中国房地产市场出现了哪些拐点?
二、中国房地产市场出现的五个“拐点”
1：从区域发展来看，以核心城市为依托的六大板块是当前的主要市场，且呈现出明显的由东向西、由南向北梯级发展态势
2．从产品结构看，住宅开发在房地产开发投资中的比重超过65%，住宅销售面积占总销售面积的89%，是房地产市场最重要的组成部分
3．从产业发展周期看，正在从开发/产品型向投资/资本运作型转变
4．从发展趋势看: 2005年后行业整合加剧,房地产企业正以每年40%的速度锐减……
5．从宏观调控政策看:中国的市场经济是政府主导型市场经济,因此,房地产市场面临的主要风险将是政策风险。
专题三：怎样解读国家的宏观调控政策?
三、政府限制商品房市场的政策措施:
1限制土地开发期，二年未开无偿收回
不交清全款，不能获得士地证
2.上调存贷款利率和存款准备金率;
提高开发商贷款门槛和还贷压力;
3征收闲置土地所得税、房产交易税
四、政府刺缴保障房市场的政策措施:
1 出台刺激保障房土地优惠政策
明确高品房、保障房用地比例和面积
2 出台刺激保障房的信贷优惠政策
降低保障房贷款利率和还款条件
3出台刺激保障房的税收优惠政策
免征廉租房租金营业税、房产税
专题四：如何 识别保障房市场的利弊?
五．房地产企业未来面临的两大选择
中小企业参与70%保障房市扬
大企业角逐30%商品房市场
2．保障房市场的4个不确定因素
目标比例如何制定? 钱由那里来?
事由谁来干?利益分配如何调整?
3参与保障房市场的5个利弊分析
4保障房市场是“陷阱”还是“馅饼”
保障房的利润有多大3%-20%?
5 如向划分房地产市场的“三个世界”?
专题五：怎样在挑战中提高竞争力?
六、大企业面临的挑战和需提高竞争力
1大企业在商品房市场上面临4大挑战
融资渠道 业务结构 区域拓展 管控模式
2大企业应着力提高的4大核心竞争力!
融资能力 资金周转率 生产率 规模增长
七、中小企业面临的挑战和需提高竞争力
1．中小企业在保障房市场上的4大挑战
生产方式 供求关系 商业模式 管理模式
2．中小企业应打造的4大核心竞争力
专业人才 标准复制 客户细分 资源整合

结论

不管是大房地产企业,还是中、小房地产企业,在出现房地产“市场拐点”之后,都需要及时采取措施，应对由此引发的“管理拐点”!

一维:管心____文化管理:
让企业文化像宗教一样凝聚人心

专题
主要内容

专题一：为什么要建立企业文化？

1．企业转型期存在的共性问题:
很多企业把主要精力用在经营管理上，
却往往忽略了解决办企业的根本问题：
2、对企业文化认识的“四大误区”
3、为什么说企业文化是管理最高境界?
案例：新木桶理论；

4：企业文化在企业发展不同阶段的作用
5：怎样制造企业的“精神原子弹”?
6：卓越企业都有卓尔不凡的企业使命
案例：七大地产标杆企业的使命；
(万科，金地，万通，华侨城，华润置地，新鸿基地产，长江实业)

专题二：什么是企业文化？
1为什么说文化是企业与员工的心灵契约
2：“心灵契约”与“经济契约”的区别；
3：“心灵契约”的三大效应：
4．“心灵契约”的三个核心问题
6：选择一个企业就是选择一种文化；
案例:万科金地文化塑造的员工性格
7．建立“心灵契约”的“四部曲”:
游戏：大雁南飞；
专题三：如何提炼企业理念？
1 收集、积累文化素材的三大渠道——
2：提炼理念的原料、工具、方法、过程
3：构建文化理念大厦的五大要素；
使命、愿景、企业精神、组织理念、员工操守
案例:万科:每年一次的头脑风暴活动
金地:全员参与创作《金地之道》
6：卓越理念的八大标准:
人性、个性、针对性、实践性、开放性、
哲理性、审美性、认同性
专题四：如何将企业理念内化于心？

1：理念内化于心的四大要点；
2：企业领导人角色新定位——制定愿景；
3：美好愿景的六大特征；
案例：四大地产标杆企业的愿景展示；
(万科，金地，奥园，万通)
游戏：画出您心中的愿景；
4：企业的精，气，神——企业精神；
案例：四大地产标杆企业的企业精神；
(万科，万通，奥园，金地)
5：如何塑造企业员工的行为模式？
案例:金地如何把理念内化于心？
案例：万科先“万科化”、再专业化
专题五：如何将理念固什于制？
1：管理至高境界：文化“联姻”制度；
2：三大因素决定固化于制；
3：如何将理念融入到管理制度中？
案例：某公司理念“化虚为实”的过程
4：金地奖项设置凸现价值理念
5：如何将理念融入到传统节日中:
案例：万通感恩日、反省日；
6：如何将理念融入创新中?
案例：万科如何用主题年强化企业精神
7．文化主题年的本质；
专题六：如何将理念外化于行？

1：怎样迈过“说”与“做”这道坎；
2：文化传播的原则:从上到下
3：企业文化如何外化于行？
A：企业首脑做牧师；
案例：万科领导人的文化传播角色扮演；
B：管理人员人人做“文化大使”
C：处处营造“企业文化场”
D: 举办文化活动的类型
案例：企业文化环境的营造方法
企业文化活动开展的方法；
E：文化的“磁场效应”
4：企业文化开展的四大注意事项；
结束语
企业文化的“管理真言”:
企业文化不直接解决赚钱的问题,但解决企业能不能持续赚钱的问题。

二维:管赢____战略管理:
让企业发展像有“航海图”一样永不迷航

专题
主要内容

专题一：中国房地产企业战略管理目前存在及今后要解决的主要问题

1房企在战略管理上存在的核心问题
2怎样理解企业战略与使命愿景关系
3如何掌握制定战略的“四定原则”
4房企实行战略扩张的5个基本条件

5从“地产暴利”过渡到“房产管理”
6“房产管理”时代的外部环境
7“房产管理”时代的内部环境
8房地产新、旧开发模式的巨大区别

专题二：中国城市化进程与房地产发展的机会与挑战？

1世界主要地区城市化进程一般规律
2诺瑟姆城市化过程S型曲线定律
3中国城市化发展进程特殊性分析
4我国城市化可能方式与政策选择

5城市化发展对房地产业的必然影响
6人均GPD与房地产发展的对应关系
7三大城市化领先地区的城镇化比较
8中国房地产发展周期的特点分析

专题三：中国目前房地产企业的八种发展战略

1“品牌扩张模式——万科”
2“复合地产模式——碧桂园”
3“战略联盟模式——万通”
4“旅游地产模式——华侨城”

5“订单开发模式——万达”
6“品牌连锁模式——奥园”
7“本土扩张模式——建业”
8“快速扩张模式——顺驰”

专题四：我在哪——
企业如何经过风外部环境分析确定自已的战略定位

1怎样掌握外部市场环境分析工具
2怎样使用内部优、劣势分析工具
3如何确定企业的战略定位?
市场定位
客户定位
产品定位
区域定位
案例:
4领跑者万科的战略定位(市场、客户、产品,区域定位)及要具备的六大条件
5跟随者金地的战略定位(市场、客户、产品,区域定位)及要具备的六大条件
6挑战者顺驰的战略定位(市场、客户、产品,区域定位)及要具备的四大条件

专题五： 我去哪——企业怎样制定战略目标和规划

1如何制定企业战略目标及规划
2怎样制定企业的核心业务规划
3怎样制定企业的增长业务规划
4怎样制定企业的种子业务规划

5案例:GE“三环战略”
6案例:万科2005-2015年战略规划
7案例:金地2005-2010年战略规划
8培养企业核心竞争力的四个关键

专题六：我怎去——企业应采用什么策略实现战略目标
1三种内延式竞争策略
收益结构调整策略
产品线分层策略
区域性发展策略
2三种外涎式竞争策略
紧密型合作策略
半紧密型合作策略
松散型合作策略

三维:管权__组织管控:
让企业扩张像“麦当劳”一样快速复制!

主要专题
主要内容

专题一：
为什么要建立集团管控模式?

1、 管控模式面临的巨大挑战:
过严效率低下、过宽诸候割据
2、 管控模式要解决的核心问题

既扩大规模,又保证效益同步增长
走出“一放就乱,一抓就死””怪圈
建立“既放权.又放心”的管控模式
专题二：为什么说房地产企业面临生死存亡的一道门坎
1、 房企已进入“大鱼吃小鱼”阶段
2、 王石凌克冯仑论房地产发展趋势
3、 2004年来大企业多项目开发情况
4、 许多房企管理上面临的普遍问题
5、一些民营企业典型的人治特点
6、房地产企业管理发展的五个阶段
7、“十个保姆与三个保姆”的关系
8、房地产企业规范化管理的两种选择
专题三：房地产企业集团“三种管控模式”剖析
1、集团管控模式的基本概念
2、房地产企业集团化管控的三种模式
（1）财务管控型的优、缺点
（2）专业管控型的优、缺点
（3）战略管控型的优、缺点
3、三种管控模式的授权关系
3、选择管控模式的“四项基本原则”
案例：万科、顺驰管控模式比较

专题五:房地产集团管控模式的三种组织结构研究
1、管控模式决定组织结构
2．影响组织结构设计的“八大因素”
3、房地产组织结构设计的主要特点
4、集团化组织结构的三种形式
A职能型组织结构(项目公司)优缺点
B矩阵型组织结构(母子公司)优缺点
C混合型组织结构(集团公司)优缺点
案例：X集团管控模式决定组织结构
专题六：
房地产集团功能定位
1、 集团管控的职能定位
“火车头”与“航空母艇”定位的区别
2、集团管控模式的分层定位
案例：万科、金地集团公司定位
3、集团管控的两个层面:
4、房地产集团八大职能部门设计
5、万科多部门与金地大部门的优缺点
案例：万科从集权到分权的转变

专题七:
集团总部对城市公司的管控模式

1、集团对城市公司行使管控三大权限
（1）人权监控模式
（2）财权监控模式
（3）事权监控模式
3、集团对城市公司业务管控六个环节
(1)研发、拓展环节(万科、金地)
(2)产品设计环节(万科、金地)
(3)工程管理环节(万科、金地)
(4)销售控制环节(万科、金地)
(5)成本控程环节(万科、金地)
(6)风险控制环节(万科、金地)
案例:X集团母子公司权责分工手册
专题七：
城市公司对项目公司的管控模式
1、城市公司对项目公司的三种管模式
（1）大项目制(跨省项目)
（2）小项目制(本市项目)
（3）中项目制(本省项目)
2、城市公司对项目公司管控事项
3、职能部门对项目部的考核内容
4、项目部对职能部门的考核内容
案例:X城市公司与项目部权责手册

四维:管事___流程管理:
让企业运行像“看图施工”一样简单高效

主要专题
主要内容

专题一：
流程与房地产流程管理

1、流程的基本概念和四大特点
案例：看图回答哪些是流程？
2、流程管理的三大控制要点
3、什么是房地产流程再造？
4、房地产流程与其他流程主要区别

5、为什么说房企管理的差距在流程
案例：万科、金地流程管理体系
6、房地产流程化管理总图
7、房地产企业流程管理的五大作用
案例：标杆企业的《项目可行性研究流程》

专题二：
房地产流程管理的原则与方法

1、房地产流程管理的四大原则
2、房地产流程管理的五大方法
3、流程的清除方法
4、流程的简化方法

5、流程的整合方法
6、流程的填补方法
7、流程的自动化方法
案例：流程变化前后的效率比较

专题三：
房地产流程管理的步骤

1、房地产流程管理10大步骤
2、房地产开发价值链分析
3、确定房地产流程管理8大模块
4、房地产开发流程总图
5、房地产开发流程关键节点
6、流程图的定义与作用
案例：标杆企业的《入伙准备流程》
7、怎样确定房地产流程图清单

8、房地产开发前期流程图清单
9、房地产营销策划管理流程图清单
10、房地产设计管理流程图清单
11、房地产工程管理流程图清单
12、房地产成本与财务管理流程图清单
13、房地产客服、物业流程图清单
14、房地产行政、人力资源管理流程图清单
案例：万科、金地怎样组织绘制流程图

专题四：
房地产流程图的绘制与程序文件编制

1、怎样选择绘制工具
2、怎样确定流程图的编制符号
3、怎样掌握流程图绘制的具体方法
4、怎样细化房地产业务流程图
案例：标杆企业的《营销准备流程》
5、绘制房地产流程图特别注意事项

6、业务流程与管理流程的整合形态
案例：标杆企业的《客户投诉处理流程》
7、如何编写流程图的文字说明
8、怎样组织流程图的修改与评审
9、怎样编制与业务配套程序文件
10、怎样确定重要流程程序文件清单

专题五：房地产流程管理实施方法

1、成立流程编制与执行小组
2、正式颁布《流程管理手册》
3、怎样组织实施流程试运行（僵化）
4、怎样组织公司层面的普及培训

5、怎样组织各部门学习、统一考试
6、怎样监督、检查、评比流程执行
7、怎样组织实施流程的优化和固化
案例：万科、金地怎样推行流程管理

专题六：
流程管理常犯的错误与注意事项

1、流程管理中常犯的认识错误
2、流程管理中常犯的技术错误
3、流程管理中的注意事项

4、为什么说流程建立过程要慎重
5、为什么说流程成果要稳定
案例：万科、金地推行流程管理失与得

五维:管人____绩效管理
让合格人才产出像“流水线” 一样源源不断!

主要专题
主要内容

专题一：
走出房地产企业绩效管理的“误区”

1．为什么绩效管理会成为中国十大管理难题之首？
案例:深圳市百家房企调查结果
2．为什么说“员工不会按着你要求的、只会按着你考核的去做”?

案例:万科推行绩效考核前后的经历
3．传统绩效考核与现代绩效管理的最大区别在哪里？
4、怎样改变考核者与被考核者的一个传统观念:考核是让员工自己考自己!

专题二：
建立量化考核指标从怎样编写部门职责指导书开始

1、房地产企业各部门的“职责”是怎么产生的？
2、房地产企业各部门的“定岗定编”是如何决定的？
3、房地产标杆企业的部门职责指导书与其它说明书有什么不同？

4、为什么说部门职责指导书中最重要的是设计好“评价标准”?
5、怎样从部门职责中提炼KPI指标？
6、怎样根据KPI指标设计考核标准?
7、怎样根据KPI指标设计计算公式?
案例:金科部门职责指导书模板解析

专题三：怎样根据部门职责编写每个岗位职责指导书

1、房地产企业部门职责与“岗位职责”是什么关系？
2、传统岗位说明书与标杆企业岗位指导书的最大区别在哪里?
3、为什么说岗位职责指导书中最重要的是设计好“评价标准”?

4、怎样根据不同岗位确定不同侧重点
5、怎样从岗位职责中提炼KPI指标？
6、怎样根据KPI指标设计考核标准?
7、怎样根据KPI指标设计不同权重?
8、怎样根据KPI指标设计计算公式?
案例:金科岗位职责指导书模板解析

专题四：如何建立目标(计划)管理体系

1．如何掌握房地产企业制定绩效目标的分解步骤?
2、如何掌握制定绩效目标SMART的原则。
3、如何运用平衡记分卡设计集团、子公司、部门年度绩效目标

4、编制集团(总)公司、子公司、部门、个人年度绩效目标的“三级定制”原则。
案例:金科《集团、子公司、部门、个人年度绩效目标责任书》模板解析
5．如何通过制定公司年度、月度计划管理程序实现对年度目标的过程控制?
专题五
如何建立绩效考评体系
1．怎样成立绩效考评组织机构？
2．怎样确定考评原则？
3．怎样确定各自的考评内容？
4．怎样确定部门、个人的评价标准？
5怎样确定部门个人的绩效考评程序？
6．怎样确定部门、个人绩效考评方法？
7．怎样做好绩效考核中的面谈沟通？
案例:万科的绩效面谈制度
专题六：
如何做好绩效结果的运用
1．怎样把考核结果与利益分配结合起来？
案例:金地中高层,员工绩效奖金构成比例
2．怎样把考核结果与员工任用结合起来？
3．考核结果综合运用的比例构成参照标准。
案例:万科考核结果的综合运用
4．如何掌握兑现绩效奖惩的技巧？
专题七：如何建立健康的绩效管理文化
1.怎样建立“热炉效应”的绩效管理文化？
2.培育积极向上绩效文化的总原则。
3.绩效考核过程中的常见的六类问题。
4.如何消除考评中的“黑箱文化”？
5、如何保证员工对绩效考核投诉系统的正常运作？
6、如何克服绩效考核中的“四马效应”？
7、如何唱好绩效改进三步曲？
8、如何检测绩效管理的效果？

房地产标杆企业五维管控模式
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是否安排住宿: □是 □否 住宿时间 08 年 11月 日 至 日
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