南京汤山老街整体运营及规划前期计划-文档资料.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,文润汤水 民风余韵,1,历史与现在、今天与未来、保留与遗弃、自然与社会、公共与私密、商业利润与文化价值,新旧的交替、时空的转换，在南京腾飞的发展节奏中，静下来思考未来，留下给我们后代的，不能只是丰裕的物质，更应有沉甸甸的文化历史余韵，因为人不仅是由物质组成的,2,定位篇：目标与策略,技术篇：内容与团队,运作篇：质量与保障,目 录,Contents,背景篇：理解与认知,3,背景篇：,理解与认知,4,新城建设如火如荼，星级酒店云集汤山，民国之后再入眼帘。,高端定位接轨国际,5,范围,6,认 知,汤山老街将是南京汤山新城的新形象标志,南京东大门,基地认知之,关键词,长三角温泉疗养胜地,距主城,30,公里,新城建设全面启动,久负盛名的汤山温泉,沪宁高速、宁杭公路，交通便利,忠实的客户群,汤山新城重点规划,7,现 实,高端定位，产品单一，国际化的同时本土特色正在远离,老街,最后的记忆，,哪怕只是余韵。,8,生活区一,沿山公共设施区,生活区二,生活配套区,交通转换区,9,文化,-,保护汤山传统建筑风貌和城市肌理，可以展现汤山特有风情，成为汤山传统文化的载体。,休闲,-,导入新型使用功能，创造多元（包括现代和传统）的活动，为旧的街区注入新的活力，吸引游客，同时吸引附近居民和南京市民。,旅游,-,不走走马观花式的低层次旅游，开发深度旅游，使游客从历史、生活、文化、生产、民俗、艺术等方面感受汤山地区所独有的文化底蕴，展现汤山旅游名城的韵味。,汤山老街,-,文化、休闲、旅游,价 值,10,价 值,一个温泉无法承载太多的东西,一个激活新城发展的旅游产品,一个需要精心运营的商业行为,一个可能承载记忆的历史舞台,一个难得的多元艺术创作载体,一个并非无中生有的人造旅游点,一个有品味有底蕴的休闲佳处,11,定位篇：,目标与策略,12,她 必须是,汤山老街发展方向,汤山老街,必须是在南京具有极强的差异化的旅游产品,必须是长三角地区的温泉疗养胜地,必须是配套齐全、交通便利的,必须是与汤山温泉景区互补的,必须是一个有活力的地方,必须是汤山温泉景点的一大亮点,必须是一个可以让游客停留的地方,必须是汤山地区的空白,做到如上条件，,本区域才可发挥自身优势，,实现应有价值！,13,她 应该是,HolidayVilla,从政府的角度看,她应该是汤山新城的新名片之一。,从游客的角度看,她应该是汤山新城的旅游新亮点，一个充满活力的假日休闲场所。,从开发者的角度看,她应该是辐射一小时都市圈乃至整个长三角地区甚至是全国的一个特色旅游点。,汤山老城,特色假日休闲，,凭借汤山品牌优势，与汤山景区优势互补的新亮点，,一个充满活力的,文化特色浓郁的。,14,汤山老街的发展目标定位,南京的东大门,汤山新城新形象的标志,可以供家庭出游住宿的特色假日家庭会所,可以让游客休闲，让家庭之间互动的活力社区,可以让游客自己参与的，寻找,DIY,乐趣的好地方,可以让市民洒脱的交友的天堂,一个给艺术家寻找灵感的独立空间,可以欣赏特色艺术的魅力街,一个可以让游客留连在汤山的好地方。,15,借势,深耕,提升,拉动,促进旅游商业发展、实现新城整体提升,汤山老街发展的核心战略,16,借势,借汤山温泉的盛名，借汤山新城的全面发展之势，借汤山城的交通便利之势，借区域优势强调自己的发展优势，突出自身资源。,深耕,唯有深耕才是发展的基本，深入挖掘景观资源、历史资源，精心打造，步骤到位。凡是做到极致就是特色，源于汤山温泉，基于汤山文脉，集中资源，突出特色。,拉动,以特色旅游景点项目拉动汤山景区人气的进一步增长，拉动老街综合商业的发展。拉动汤山新城经济的进一步发展。使汤山老街成为汤山新城又一旅游经济增长点。,提升,提升老街的整体精神风貌与城市形象，打造有特色的旅游新亮点，与汤山景区优势互补。使老街成为南京、长三角乃至全国地区的特色旅游景点。,更体现了老街发展各阶段所面对的核心问题。,四大核心战略相辅相成,17,实现,以特色假日休闲带动老街综合商业的发展,具体实施五原则：,1、总体规划，分步实施,：先做主题,，,后做开发；,2、综合开发，全面收益,：策划先行，招商先行；,3、环境优先、永续利用,：资源复合，深度整合；,4、,科学谋划，因地制宜：注重时序,，,把握时机；,5、建筑为形，文化为魂,：打造特色，人居为本。,汤山老街发展的运营策略,18,技术篇：,内容与策略,19,资 源,汤,山,汤,水,老,镇,古,街,20,21,类 比,汤山老街,宽窄巷子,22,类 比,阳朔,汤山老街,23,类 比,宽窄巷子,汤山老街,24,细 节,我们所缺失的往往在细节上,25,细 节,26,传统街区商贸旅游区,借 鉴,A,采用,大规模成片改造,模式对街区进行,保护性开发,。,B,充分尊重,地区历史文化,，在此原则下对旧的街区建筑进行功能置换、维护和改善。,C,导入新的现代化的功能，重建,新的生活形态,。,D,营造,开放性空间,，利用,减法原则,创造宜人的公共交流空间。,E,新建和重建的建筑形式可灵活采用,新的（现代、后现代）手法,形成与旧街区建筑的对比。,27,目标,创造,汤山老街,独有,的,空间,与,场所,。,28,通过运用,形态学,方法对街区结构模式的演变规律进行历史的研究，希望从城市传统的空间构成中，找出其,基本的关系,和,稳定的基因,。,通过利用,类型学,的方法对历史形成的传统居住区建筑进行分析总结，抽象出那些在历史中能够适应人类基本生活需要，又与一定的生活方式相适应的建筑形式，并去寻找生活与形式之间的关系，并对这些对象进行概括抽象，对具有,典型特征的类型,进行整理，抽取出一定的原形，按照新的社会需要，并结合其它建筑要素进行组合，,就有可能创造出既有历史意义，又能适应新的生活形态的,空间,与,场所,。,汤山的场所与空间的理解,29,一、原真性策略,保护汤山老街内的街道格局及空间尺度关系，建筑风格。,1,）是修复和补缺的部分要与原有部分形成整体，保持景观上和谐一致，条件许可时，最好采用与之同时期的构件进行替换，以有助于恢复而不是降低它的艺术价值和历史价值；,2,）是任何增添部分都必须跟原有部分有所区别，使人们能够识别，以保持历史建筑的历史可读性和历史真实性。,3,）对无法修复的旧建筑和临时搭建的建筑采用减法原则。对空地可以开放作为公共场所等公共用地。,二、保护性开发策略,在旧城更新中我们建议在老街地区采用主动式保护（从部分更新开发，促进历史地段的功能新陈代谢）保护手段。以积极的手段控制开发的进度和深度，促进历史地,段保护的良性循环。此次规划我们需要为部分历史建筑改造开发成适合新功能的复合建筑提供方法探讨和设计。,三、保护并促进无形文化遗产策略,保护历史地段不能仅保护有形的建筑形态，更要保留有历 史意义的无形文化活动。我们规划中有意识地为集会、民间艺术等地方特色文化提供活动区域和活动设施。,四、多样性策略,老街经过历史的变迁，已形成一种复合的聚居群落。规划一方面要引入居民参与规划，一方面要主动规划为一个多样化的功能区，不能片面、简化原有的地区功能。我们在规划中初期适当保留有居住功能的同时，引入小规模改造思路，建议保留大部分原有建筑，先通过环境美化居住设施改善，改进外部建筑环境，再进一步对建筑进行滚动式的更新。以保证保护区的多样性生活环境。,策 略,30,体现复合生长的城市更新理念,建构城市发展与自然演进的平衡,提升本地区的环境价值,保护并延续地区的传统商业和生活空间,延续城市肌理,实现与城市的共生,实现本地区有效的交通疏导,建构有特色的商业文化步行街区,需要深入研究的几个方向,研究,研究,31,对于本地区来说，实现总体开发前期需解决的如下四“定”：,辐射范围与配套层级,开发内容与开发主题,开发规模与投资规模,空间规划与政策利用,我们必须做的,32,技术路线,围绕核心目标构建技术体系,宏观背景分析,现状条件分析,核心目标识别,发展策略研究,空间布局研究,形象标志,相关案例借鉴,物业组合,主题街区,活力平台,借势,突破,提升,拉动,物业类型选择,用地布局,空间模式,景观节点,交通衔接,投资规模估算,基本认识,定位,定性,定量,定规,开发规模确定,招商业态、体量,33,定位,定性,定量,定规,从城市整体发展态势出发，研究片区可能的发展方向,从地产专业角度分析片区发展环境及发展趋势,对片区的发展条件和发展潜力作出评估,国内的案例分析中获取类似地区成功的关键因素,提出规划的核心理念,提出片区发展的核心目标,提出实现片区发展目标的核心战略,进行专题研究，确定项目开发主题，开发内容,南京旅游地产市场现状调研,南京旅游地产发展方向研究,提出经济、业态、土地、空间、景观、生态、交通等一系列发展策略,提出适合老街旅游发展的各类物业类型,对各类物业的选择进行充分研究论证,对建筑、室内设计、软装、环艺等专业的整合,确定各物业类型用地比例关系,确定各物业类型建筑规模,确定整体及各物业类型用地开发比例,策划土地整体运营模式,策划项目招商,测算土地开发成本,提出拆迁安置方式,测算项目开发收益,制定片区整体交通衔接及优化方案,提出片区整体空间结构及空间形象,确定各物业类型用地布局,确定各物业类型空间模式,对各功能片区进行具体的城市设计，并进行空间模型的推敲比较，确定最能体现片区特色及发展要求的城市设计方案,划分建设时序,提出实施计划,具体工作的展开,34,手段,目的,类比研究,借鉴不同区域、城市在温泉及旅游地产发展方面的经验与教训，以启发认识、拓展思维。,现状模型分析,准确了解现状建设状况、空间布局和环境质量，为规划打扎实的基础。,头脑风暴,汇集资深规划师、资深策划师及合作公司的智慧，进行集中分析研究，提升项目质量。,专家咨询,邀请资深专家进行集思广益，提高项目水平。,跨界运营,利用公司在业内的各专业人脉资源整合建筑、装修、软装、园艺、旅游、艺术、演艺、招商、新闻等相关资源为项目定位、运营、宣传推广提供全方位支持。,宣传推广,采用影视宣传片、多媒体等多重途径进行包装、宣传、推广。,工作过程中将采取各种技术手段解决面对问题,35,运作篇：,计划与保障,36,人员组合与工作方式,整体策划运营,福舍,整体设计统筹,城理人,紧密合作团队,37,整体策划运营计划,工作内容,本次针对汤山老街旅游策划工作主要分为可行性研究、投资意向研究和运营策划三部分，其中可行性部分主要探讨片区发展潜力、消费结构、需求规模等问题，投资意向研究部分主要对分地块土地价值分析、分地块经济指标拟定、分地块经济测算、市场定位等问题做专题研究。,运营策划部分主要对老街现有物业类型市场调研及分析、概念定位、主题定位、功能定位、规模定位、经营业态的确定及招商条件的拟定、招商的初步洽谈即内容汇总等内容。,每部分研究的结论，将给规划公司提出具体的空间需求，针对核心地段进行设计改造的原则，明确空间意象，给规划及建筑设计公司提出明确的项目定位及定量，为老街的改造及招商运营做好必要的准备。,1,、汤山老街地区旅游地产可行性研究报告,南京市汤山老街旅游地产发展潜力研究（,2010,年,11,月）；,汤山潜在旅游消费者调查研究及分析（,200,份问卷）（,2010,年,12,月,2011,年,1,月）；,汤山老街需求规模论证（,2010,年,12,月,2011,年,1,月）。,2,、汤山老街地区投资意向报告,地区资源分析（,2010,年,12,月）；,相关物业市场调研,(2010,年,12,月,2011,年,1,月,),分地块土地价值分析、（,2010,年,12,月,2011,年,1,月）,分地块经济指标拟定（,2011,年,1,月,2011,年,2,月）,分地块经济测算；（,2011,年,2,月,2011,年,3,月）,市场定位（,2010,年,12,月,2011,年,2,月）,3,、,汤山旅游运营策划报告,老街现有物业类型市场调研及分析（,2010,年,12,月,2011,年,1,月）；,概念定位（,2010,年,12,月,2011,年,3,月）；,主题定位（,2010,年,12,月,2011,年,4,月）；,功能定位（,2010,年,12,月,2011,年,4,月）；,规模定位（,2010,年,12,月,2011,年,4,月）；,经营业态的确定及招商条件的拟定（,2011,年,4,月）。,招商的初步洽谈即内容汇总（,2011,年,3,月,2011,年,4,月）,38,整体策划运营计划,项目组,项目审定：史 东 总经理,南京大学,MBA,（房地产投资方向）硕士,重庆建筑大学 建筑工程专业学士,项目总负责：,张 磊 副总经理、项目总监,从业经历：,深圳田嘉房地产集团 策划经理,南京网尚房地产研究机构 策划总监、市场部总监,项目组成员：,惠平山 策划部经理,从业经历：,荣盛地产南京分公司 市场开发部副经理,汉舍（中国）江苏机构 市场策划部,南京网尚房地产研究机构 市场研究部经理,陈浩 策划师,从业经历：,北京灵智精锐整合营销顾问有限公司 策划部,南京新景祥房地产经纪有限公司 策划部,郑夏 策划师,从业经历：,南京垠坤不动产经纪有限公司 策划部,李正龙 市场部经理,从业经历：,南京网尚房地产研究机构 市场部经理,徐晶晶 市场部高级研究员,从业经历：,南京凯润房地产开发有限公司 市场部,王君,市场部高级研究员,从业经历：,南京凯润房地产开发有限公司 市场部,专家顾问组：（拟邀请）,张辉 （全程项目顾问）,（南京市房地产协会秘书长）,吴翔华,（全程项目顾问）,（南京市工业大学房地产研究所副所长）,尹海峡,（全程项目顾问）,（原,365,地产家居网运营总监）,张瑞伦（全程项目顾问）,明城汇商业街区运营总监，现南京万科招商总监,李威（全程项目顾问）,原,1912,街区（南京、无锡、扬州）运营副总,许华锋（全程项目顾问）,金鹰集团招商总监,周永林,（特别项目顾问）,（美加房地产开发有限公司董事长）,兰飞（特别项目顾问）原,成都宽窄巷子招商运营总监,39,汤山新城老镇区城市设计计划,工作内容,本次城市设计主要针对老集镇地区的升级改造，塑造新形象，扩展容量，提升品质。城市设计工作主要分为概念研究和空间塑造两部分，,其中概念研究部分：,主要探讨片区整体交通衔接、用地布局、空间结构及各地块经济技术指标等一系列问题，,空间塑造部分：,主要对应前期研究的结论，规划具体的空间方案，针对核心地段进行设计改造，明确空间意象，划分建设时序，提出实施计划。,进度安排,4.1,前期策划及初步现场（三周）,10,月,9,日起初步现场踏勘、项目策划书编写、工作计划拟定、人员组织及其他前期工作。,4.2,基础资料搜集与整理（两周）,项目组所有成员将于,11,月,11,日正式组织进场调研。本阶段除完成现状梳理、案例搜集等工作外，还将安排核心设计人员和部分专家实地考察国内类似案例（如成都宽窄巷子），借鉴经验，高起点的展开本次城市设计工作。,4.3,初步方案及汇报沟通（四周）,本阶段将对接福舍机构的主题及功能定位，完成总体城市设计理念、功能布局、容量控制、核心区选址等概念设计工作，城市总图及重点地区详细设计总平面概念方案，比例不低于,1:2000,。,4.4,方案深化与完善（三周）,针对委托方意见和福舍机构新一轮成果结论，修改并深化方案，补齐所需图纸，形成完善成果。其中城市总图及重点地区详细设计总平面成图，总体鸟瞰效果图不少于,2,张。,4.5,最终成果制作与提交甲方（两周）,结合上轮汇报情况，对方案补充修改。本阶段的成果按照专家咨询成果形式提交，包含完整报告、图纸、展板等。,40,项目组,项目审定：曹蔼秋：,清华大学建筑学专业，教授级高级建筑师，,国家一级注册建筑师，享受国务院政府津贴专家；,项目审核：陈绪冬：,武汉大学城市规划专业本科，南京大学城市规划与设计专业硕士高级城市规划师，注册城市规划师，注册咨询工程师，江苏省城市规划学会理事，江苏省城市规划协会理事。,项目总负责：刘晶晶：,重庆建筑大学城市规划专业本科，香港理工大学硕士，注册城市规划师，,规划师,杂志理事，,2008,南京市十大创意新锐人物；,项目负责人：叶冬黎：,南京东南大学建筑学院城市规划与设计专业 本科及硕士，注册城市规划师，规划二室主任；,规划专业：,尹 康：湖南大学城市规划专业本科，主任工程师,黄 怡：天津大学城市规划专业本科，规划师；,许 烨：苏州科技学院城市规划专业本科及硕士，助理规划师；,徐卞融：南京东南大学城市规划与设计专业硕士硕士，助理规划师；,陈舒亦：苏州科技学院城市规划专业本科 助理规划师；,市政专业：,张志毅：东南大学高给水排水专业，高级工程师；,张 刚：河海大学环境学院环境科学硕士 市政规划师；,交通专业：,杨绍峰 博士 高级工程师；,景观专业：,张 川 南京林业大学风景园林规划设计硕士，景观室主任；,颜五一：南京林业大学风景园林学院环境艺术设计系本科，景观规划师；,建筑专业：,李 竹 重庆建筑大学建筑学硕士 一级注册建筑师；,专家顾问组：（拟邀请）,王建国：教授，博士生导师，东南大学建筑学院院长，城市规划设计研究院院长，教育部“长江学者奖励计划”特聘教授，国家自然科学基金委员会学科评审组专家，中国城市规划学会城市设计学术委员会副主任。,陈润强：原南京市规划局副局长。,黄耀志 ：教授、留德博士、苏州科技学院建筑城规学院副院长、中国科学院、建设部山地城镇与区域研究中心副主任、丽江世界历史文化遗产地城市规划与古城保护顾问。,张光远 ：亚泰都会北京城市规划设计研究院 副院长。,候 劲：美国,EHA(,中合机构,),总经理、武汉大学、华中科技大学客座教授。,汤山新城老镇区城市设计计划,41,协作团队,一、顾问团队,1,、南京,1912,街区整体运营团队（李威）,2,、成都宽窄巷子整体运营团队（兰飞、马海涛）,二、合作团队,1,、国内有影响力的建筑师团队（冯果川工作室、刘家琨工作室、多向工作室）,2,、景观园艺设计施工团队（武清科技园景观规划设计、拓典国际景观规划设计）,3,、中央美院刘文豹工作室；南京艺术学院副院长、中国音乐家协会会员邹建平；南京艺术学院教授、江苏省油画学会主席张华清,4,、南京有影响力的艺术家（南京博物馆馆长；海棠楼收藏会所总经理杨来宁；古琴演奏家陶艺；著名画家丁芳；服装设计姚峰等）,5,、南京知名民俗文化艺人（木雕艺人常慧君；现代雕塑刘若望、王铁；风筝艺人陈涛；糖画艺人王永亮等）,6,、我度假平台,7,、南京各大平面媒体、网站、电视台（非诚勿扰制片人王刚等）,8,、室内装饰（崔冬峰室内设计）,42,开池不待月，池成月自来！,43,