2015年上半年湖北省房地产估价师《制度与政策》：城镇住房制度改革考试题.doc

2015年上半年湖北省房地产估价师《制度与政策》：城镇住房制度改革考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在房地产销售量预测中引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是__。
A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D．指数平滑法
2、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。
A：选择专业化
B：产品专业化
C：大量定制
D：单一市场集中化
E：借款合同
3、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。
A：在建工程抵押估价业务
B：城市房屋拆迁补偿估价业务
C：该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务
E：工业用地的监测点评估价格
4、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较 多，则认为该开发商采用了__。
A．领导定价法
B．随行就市定价法
C．目标定价法
D．挑战定价法
5、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是。
A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B：现时该房改房上市交易的正常价格
C：现时该房屋的房改成本价
D：当时该房屋的房改成本价
E：工业用地的监测点评估价格
6、下列关于房地产面积测算，表述错误的是。
A：用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算
B：房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算
C：用地面积测算以丘为单位进行
D：房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积
E：执行层的组织协调
7、是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动。
A：房地产的易受限制性
B：房地产的保值增值性
C：房地产价值量大
D：房地产的难以变现性
E：工业用地的监测点评估价格
8、某职工6年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，此时应偿还（）元。
A．7264.891
B．12414.37
C．78661.36
D．52668.86
9、对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用__评估来确定。
A．预算法
B．成本法
C．定额法
D．拍卖法
10、会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短相同的期间，又称。
A：会计时限
B：会计期间
C：会计内涵
D：会计形式
E：执行层的组织协调
11、房地产登记制度是现代法中的一项重要制度。
A：债权
B：物权
C：质权
D：他项权
E：执行层的组织协调
12、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收土地闲置费。这里所指的满一年未动工开发的起止日是。
A：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月同日止
B：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月次日止
C：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月次日止
D：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月同日止
E：房地产估价机构必须加盖公章
13、已知向量a、b、c都是单位向量，且满足a+b+c=0．则a·b+b·c+c·a=（）。
A．A
B．B
C．C
D．D
14、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A：50％
B：60％
C：70％
D：80％
E：借款合同
15、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。
A：较高
B：较低
C：最高
D：最低
E：工业用地的监测点评估价格
16、房地产估价的核心是__。
A．测算和判定价值
B．明确估价目的
C．明确估价时点
D．明确估价对象
17、归纳起来，房地产的基本存在形态有。
A：土地、建筑物、房地
B：建筑物、构筑物及附属设施
C：土地、建筑物、构筑物
D：土地、房屋、构筑物
E：工业用地的监测点评估价格
18、某宗房地产建成于2000年年底，此后收益年限为48年，2001年年底至2004年年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元，预计2005年年底至2007年年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元．该类房地产的报酬率为9％，则该宗房地产2004年年底的收益价格为。
A：1029．92万元
B：1320．54万元
C：1634．72万元
D：1766．43万元
E：工业用地的监测点评估价格
19、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元．目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于．【2005年考题】
A：536万元
B：549万元
C：557万元
D：816万元
E：工业用地的监测点评估价格
20、是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。
A：土地转化率
B：开发强度系数
C：开发投资杠杆率
D：住房可支付性指数
E：借款合同
21、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）。
A．20%
B．10%
C．30%
D．40%
22、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是的结合体。
A：实体、权益、区位
B：实物、权益、区位
C：实物、权利、位置
D：实物、权益、位置
E：工业用地的监测点评估价格
23、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是。
A：股份
B：股单
C：股票
D：公司债券
E：执行层的组织协调
24、房地产估价机构的不良行为也作为该机构__的不良行为记入其信用档案。
A．法定代表人或者执行合伙人
B．全体股东或全体合伙人
C．全体注册房地产估价师
D．全体董事
25、小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府__提出住宅小区竣工综合验收申请报告，并附相应文件资料。
A．建设行政主管部门
B．房地产主管部门
C．建设行政主管部门和房地产主管部门
D．房地产主管部门和土地管理部门
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有。
A：陈某的儿子
B：陈某的经纪人
C：陈某的继母
D：陈某的女儿
E：护理陈某多年的保姆
2、在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于。
A：区域房地产市场分析
B：专业房地产市场分析
C：项目房地产市场分析
D：总体房地产市场分析
E：借款合同
3、下列说法正确的是__。
A．可比实例肯定是交易实例
B．交易实例肯定是可比实例
C．可比实例不一定是交易实例
D．交易实例不一定是可比实例
4、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡．当地同档次宾馆的综合造价为3000元／㎡，每间客房的综合投资为14万元．则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元．(2009年试题)
A：1800
B：2040
C：2100
D：2380
E：借款合同
5、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在。
A：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险
B：自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力
C：由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还
D：抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险
E：资金来源与资金流动性无关
6、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。
A．土地取得成本+开发成本
B．土地取得成本+开发成本+管理费用
C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
D．开发完成后的房地产价值
7、房地产开发项目的主要不确定因素有__。
A．土地费用
B．建安工程费用
C．运营费用
D．空置率
E．容积率
8、房地产的规范性文件包括。
A：《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》
B：《房地产估价规范》
C：《关于房地产中介服务收费的通知》
D：《房产测量规范》
E：《城市房屋拆迁估价指导意见》
9、在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在万元之间。
A：60～100
B：64～80
C：64～100
D：80～100
E：执行层的组织协调
10、商品住宅价格中的利润是以（）为基数核定。
A．征地费及拆迁安置补偿费
B．勘察设计及前期工程费
C．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用
D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费
E．住宅建筑、安装工程费
11、下列关于生产与生产函数，表述正确的是。
A：生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程
B：一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、技术以及管理者才能等，统称为生产要素
C：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间依存关系的数学描述
D：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间排斥关系的数学描述
E：劳动、土地为生产要素资本，技术以及管理者才能则不是生产要素资本
12、根据我国《保险法》的规定，我国保险公司的组织形式有两种。
A：合伙企业
B：中外合资企业
C：有限责任公司
D：股份有限公司
E：国有独资公司
13、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。
A．1200
B．120
C．3333
D．333.3
14、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6倍计算，那么，在该地区征用1亩耕地的安置补助费用为__。
A．3000元
B．6000元
C．1.5万元
D．3万元
15、根据时间序列中各个时期或时点的发展水平即指标值加以平均所得到的平均数是。
A：算术平均数
B：调和平均数
C：几何平均数
D：序时平均数
E：执行层的组织协调
16、国家可以提前收回建设用地使用权的情形有。
A：受让方逾期未支付全部地价款
B：拆除地上建筑物
C：自然灾害造成地上附着物变化
D：因公共利益需要
E：人民法院判决生效
17、以下交易属于正常交易的情况有__。
A．土地使用权出让拍卖
B．相邻房地产的合并
C．房地产涉案拍卖
D．卖方负责补交土地使用权出让金
E．买方不负责缴纳契税
18、城市规划管理系统由组成。
A：城市规划发展系统
B：城市规划执行系统
C：城市规划反馈系统
D：城市规划保障系统
E：城市规划决策系统
19、选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围内。
A．2～3
B．1～4
C．0.5～2
D．1～2
20、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。
A．货币证券
B．信用证券
C．商品证券
D．资本证券
21、按不同的信用形式划分，金融工具可分为。
A：商业信用工具
B：消费信用工具
C：国际信用工具
D：国家信用工具
E：短期信用工具
22、《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__以上人民政府依法批准__。
A．县级，划拨
B．省级，划拨
C．省级，出让
D．县级，出让
23、耕地占用税实行__。
A．比例税率
B．累进税率
C．比例税率和定额税率
D．定额税率
24、从短期的角度来看，房地产市场的（）。
A．租金主要由需求决定
B．租金主要由供给决定
C．售价主要由需求决定
D．售价主要由供给决定
25、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是。
A：保本点分析
B：敏感性分析
C：现金流量分析
D：统计试验分析
E：借款合同