上海房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押的效力考试题.doc

上海房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押的效力考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为元／㎡。
A：98
B：102
C：108
D：116
E：工业用地的监测点评估价格
2、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。
A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B：市场上能找到充分房地产历史价格资料
C：房地产在过去无明显的季节变动
D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
E：工业用地的监测点评估价格
3、一已知其临街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度15 m的矩形土地，总价为100万元．相邻有一临街深度45．72 m(即150英尺)，临街宽度15 m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。
A：109万元
B：117万元
C：124万元
D：130万元
E：工业用地的监测点评估价格
4、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2．4万元，该房地产的合理经营期限为年。
A：10．0
B：12．5
C：13．5
D：40．0
E：工业用地的监测点评估价格
5、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。
A．利润总额
B．投资利润
C．税后利润
D．可分配利润
6、下列用地中，不宜划拨供给的是__。
A．部队伙房建设用地
B．工商管理所办公楼建设用地
C．上市公司保卫科值班室建设用地
D．科技博物馆扩建项目建设用地
7、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为．【2004年考题】
A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C：存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D：存量+新增竣工量-拆毁量
E：工业用地的监测点评估价格
8、设股票、债券、基金证券的风险分别为R1、R2、R3，则三者之间的关系一般为__。
A．R1＞R2＞R3
B．R2＞R1＞R3
C．R3＞R1＞R2
D．R1＞R3＞R2
9、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。
A．10
B．15
C．20
D．30
10、估价时点应与__的日期相一致。
A．签订估价合同
B．开始估价作业
C．完成估价报告
D．估价结果所属
11、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。
A．转让利润
B．市场影响
C．产权是否清晰
D．被拆迁人的利益
12、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2 500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元／㎡。
A：2 020．80
B：2 214．29
C：2 336．45
D：2 447．37
E：工业用地的监测点评估价格
13、__在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的例算法。
A．市场法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
14、物业管理的全面启动以__为标志
A．物业的接管验收
B．用户入住
C．档案资料的建立
D．首次业主大会的召开
15、房地产置业投资较一般投资，不具有的好处是__。
A．相对较高的收益水平
B．得到税收方面的益处
C．提高投资者的资信等级
D．良好的流动性
16、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用__性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。
A．扩张
B．适度从紧
C．紧缩
D．稳健
17、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属__所有。
A．国家
B．所在的村民小组
C．农民个人
D．农民集体
18、某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1．0，楼面地价为800元／㎡，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业用途建筑面积占40％，楼面地价为3000元／㎡，居住用途建筑面积占60％，楼面地价为1000元／㎡。该宗地块上理论上应补交的地价为万元。
A：4000
B：5900
C：6800
D：7200
E：工业用地的监测点评估价格
19、确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于__的内容。
A．城市总体规划
B．控制性详细规划
C．修建性详细规划
D．居住区规划
20、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是__。
A．股票+投资基金
B．债券+股票
C．投资基金+债券+股票
D．债券+投资基金
21、禁止发布房地产预售广告的是。
A：在划拨土地上开发建设的房地产
B：已设定抵押的房地产
C：未取得商品房预售许可证的房地产
D：没有选聘物业管理企业的房地产
E：执行层的组织协调
22、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于__阶段。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
23、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地的70％。
A：评估价值
B：实际价值
C：投资价值
D：出让金收入
E：借款合同
24、在土地出让合同约定的动工开发期限满2年尚未动工的土地使用权，可以处以__。
A．合用出让金的20%以上罚金
B．合同出让金的50%以上罚金
C．以原价的30%收回土地
D．无偿收回土地使用权
25、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率6％的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7％的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式．该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了元。
A：137.5
B：410.2
C：432.2
D：452.2
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D．存量+新增竣工量-拆毁量
2、下列保险中，属于政策保险的有。
A：社会养老保险
B：农业保险
C：巨灾保险
D：失业保险
E：出口信用保险
3、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为 300元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。
A．2778
B．2833
C．2278
D．2387
4、下列不属于划拨土地使用权范围的是__。
A．政府大楼建设用地
B．商品房建设用地
C．经济适用住房建设用地
D．国家重点扶持的水利项目用地
5、会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有__。
A．谨慎原则
B．重要性原则
C．实质重于形式原则
D．权责发生制原则
E．配比原则
6、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为__。
A．899
B．1000
C．1349
D．1500
7、套内建筑面积由组成。
A：套内房屋的使用面积
B：套內墙体面积
C：套内阳台建筑面积
D：共有建筑面积
E：套内共有建筑面积
8、房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有__等。
A．未依法取得房地产产权证书的
B．共有房地产，未经其他共有人书面同意的
C．以出让方式取得土地使用权的
D．国家依法收回土地使用权的
E．以划拨方式取得国有土地使用权的
9、中国耕地具有等明显的特点。
A：人均占有耕地少
B：耕地总体质量高
C：生产水平低
D：退化严重
E：后备资源不足
10、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。
A．用途专业的房地产
B．价值较大的房地产
C．独立使用的房地产
D．不可分割的房地产
11、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有__。
A．单元估算法
B．概预算定额法
C．工程量近似匡算法
D．蒙特卡洛模拟法
E．单位指标估算法
12、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的。
A：变现风险
B：政策风险
C：利率风险
D：市场供求风险
E：借款合同
13、《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起__日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。
A．10
B．15
C．20
D．30
14、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前__年平均年产值逐年给予补偿。
A．1
B．2
C．3
D．5
15、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。
A．转移登记
B．变更登记
C．先进行变更登记再进行转移登记
D．先进行转移登记再进行变更登记
16、长期资金市场的特点有。
A：融资期限短
B：融资期限长
C：融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要
D：资金交易量小
E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险
17、物业管理经费的来源除了物业管理企业开展多种经营的收入和利润外，还包括__。
A．定期收取的物业管理服务费
B．物业共有部位共用设施设备装修基金
C．政府的扶持
D．对长期拖欠物业费业主的罚款
E．开发建设单位给予一定的支持
18、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。
A．意外破坏的损毁
B．市场供给的过量
C．建筑设计的缺陷
D．人们消费观念的改变
E．周围环境条件的恶化
19、中国房地产市场的发展急需扩展房地产渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A：间接融资
B：直接融资
C：基金融资
D：债券融资
E：借款合同
20、估价人员搜集交易实例的途径主要有。
A：房地产交易当事人
B：政府有关部门
C：道听途说
D：房地产交易展示会
E：报刊、网络
21、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的__作为标准深度。
A．中位数
B．众数
C．平均数
D．分位数
22、下列关于合同的订立程序，表述正确的是。
A：当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行
B：当事人意思表示真实一致时，合同即可成立
C：要约是指希望与他人订立合同的意思表示
D：寄送的价目表应视为要约
E：承诺只有到达要约人时才能生效
23、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。
A．质量控制
B．成本控制
C．进度控制
D．合同管理
24、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40％，财务费用占年平均经营收入的10％，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有。
A：投资利润率为16．67％
B：投资利润率为22．50％
C：资本金利润率为31．25％
D：资本金利润率为37．50％
E：资本金利润率为62．50％
25、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有特性。(2005年试题，有修改)
A：区位选择异常重要
B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
C：需要适时更新改造投资
D：存在效益外溢和转移
E：借款合同