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项目研究背景和意义南京地铁一号线对居住房产价格影响的研究报告 1 第一章导言1 1项目研究背景和意义项目研究背景和意义1.1项目研究背景 城市轨道交通是一种安全舒适、快捷高效、节能环保的大容量公共交通发展轨道交通是建设高效、可持续发展的综合交通体系的关键而地铁又是城市轨道交通建设的重点起着提高城市交通通达度、完善城市区域基础设施建设、促进城市经济发展的巨大作用 1。在国际上对地铁项目的研究是一个备受关注的研究领域。近年来随着我国北京、上海、广州和深圳等大城市的地铁建设项目的铺开国内对这个研究领域的关注程度也日益增加。事实上对城市地铁项目的研究是一个庞大的研究体系涉及的学科涵盖经济学、社会学、城市规划、法律、交通工程等 2 其关注的主体既包括代表社会整体利益的决策者也包括特定的社会集团例如地铁项目的投资者、房地产开发商或者普通市民研究的对象包括已建成的城市地铁线路和待建项目等。目前我国已经建成营运的地铁线近 200km15个大城市的线网规划总里程已达 2280km 并且正在以极快的速度继续发展。随着城市地铁建设的飞速发展有许多问题也逐渐显露出来 3。地铁交通发展的核心是建设资金问题以深圳市为例未来 25 年内计划建设 365km 地铁线路投资约 1200亿元这样大笔的建设投资对于地方政府来说是一个沉重的负担。我们从国内外学者专家的调查中可知地铁线路建设的资金来源可分为权益性投资和负债性融资两大类除政府投资外任何投资都要寻求回报。全世界的经验表明只有日本、香港等极少数城市的轨道交通实现了盈利北京市政府每年对地铁的财政补贴高达 4 亿元。事实上轨道交通具有明显的外部效益能够给沿线土地房地产带来显著的增值效益。如何将轨道交通带来的外部效益转化为轨道交通企业自身的效益从而吸引国内外的投资或者转化为政府的土地财政收益从而投资于轨道交通产业是一个值得重点研究解决的课题4。在这个研究领域中城市地铁建设项目对周边房地产价格的影响涉及多个相关课题是国内外学者都十分关注的一个研究课题本文即尝试以南京地铁一号线的建设为背景重点讨论地铁一号线的规划与施工对沿线房地产价格变化产生的影响范围及其幅度并预测南京地铁二号线的建设造成的沿线楼盘价格涨幅并对地铁建设投资的可能途径给予政策性建议。1.2 项目研究意义 1.2.1 地铁项目规划和评价的重要依据 随着我国近几年经济的快速发展大城市的交通拥挤问题逐渐凸现出来越来越多的城市正在考虑兴建以地铁为主的轨道交通来缓解交通问题这些城市的地铁项目规划也逐步南京地铁一号线对居住房产价格影响的研究报告 2开始借鉴国外的全面可行性研究和项目多种效应的评价指标体系和方法。其中多种效应的评估均涉及或包含对地铁项目对周边房地产价格的影响的评估。例如生成效应中使用者获得的效益例如交通时间的节约可以通过将交通时间的节约资本化成站点周边住宅的价格差来间接测量非使用者获得的外部效应则包括周边住宅价格的上升财政转移效应中轨道交通部门获得的联合开发收入则涉及其在沿线的拥有开发权的房地产的价值沿线房地产税收的增加的评估更是需要直接评估轨道交通沿线房地产的升值情况。城市地铁的健康发展离不开完善的评价分析体系。因此随着国内城市地铁建设的发展将越来越需要完善的地铁项目评价体系对地铁项目对房地产价格的效应的评估将越来越重要。因此对这一领域的研究也是必不可少的。此外在项目的前期、建设期和运营期对项目进行全面性的评估对于节省项目总体建设投资、控制项目建设的进度和规模以及进一步尝试拓宽项目建设的融资渠道改变政府投资的单一地铁建设融资模式促进城市地铁的迅速发展和良性经济运营都是非常重要的。1.2.2 房地产投资企业进行项目投资的重要参考 通常说来地铁项目的建设总会使沿线房地产价格升值。如果在目前我国的地铁建设模式下房地产开发企业不用或只用少量的土地价值增值费用就可获得更多的房地产增值利润因此企业在进行房地产项目投资时必然倾向于在地铁沿线投资更多房地产项目。1.2.3 开发商和购房者均关心的热点话题在北京、上海等城市未来城市轨道交通网络将为城市经济生活带来深远的影响。例如北京市区在 2008 年前将新建 7 条地铁线路覆盖全市多个区域。上海在十年内城市轨道交通线将增加到 12 条各个站点的 600 米半径范围将覆盖中心城区面积的 30 涵盖人口比例达 50。这些城市轨道交通线建成后对周边房地产价格的影响是社会多方共同关注的热点话题5。对于开发商来说在新建或待建轨道交通沿线购买土地、制定开发策略或者对商品房进行定价的时候需要对轨道交通线对周边房地产价格的影响进行评估作为定价或其它策略的参考。对于买房者来说也是其投资的重要参考。对于投资性购房者购房后房价能否上升自然成为衡量是否值得投资的最重要指标对于购房出租的投资者租金的定价也和周边住宅的售价有紧密的联系而自住的购房者也会关心住宅升值的潜力。正因为购房者对轨道交通项目对周边住宅价格的影响如此关注很多位于运营中的、正在施工的甚至规划中的轨道交通线旁、甚至更远的住宅项目都以轨道交通线作为宣传的重点。例如现代快报北苑之星的广告上就赫然写着“可以预期的升值楼盘地铁共利好”的广告标语拉德芳斯等楼盘也都把临近地铁交通便捷作为其卖点之一。这些项目广告上的位置图都会把轨道交通线路和站点的位置详细标出以显示其受惠于地铁建设项目。由于社会各界的普遍关心网络和报纸等媒体对这一话题也非常关注例如南京房地产网推出了关于南京地铁 1 号线和 2 号线沿线楼盘展示搜房网也专门撰写了“2004 南京楼市地铁年”的专题报道3。媒体报道普遍的结论是地铁建设项目能促进周边住宅价格的上升但对其具体的影响规律目前还没有很深刻的认识。因此本课题的研究成果对开发商和购房者具有特别的参考价值。2 研究文献综述 2.1 引言 南京地铁一号线对居住房产价格影响的研究报告 3 城市轨道交通 6Urban Rapid RailTransitURRT 是一种安全舒适、快捷高效、节能环保的大容量的公共交通发展城市轨道交通是建设高效、可持续发展综合交通体系的关键。从城市轨道交通与周边土地开发利用的角度看城市轨道交通具有方便居民出行、节约土地资源、有利于环境保护等特点能明显改善周边物业的可达性和居民出行的便捷性、改变土地的利用性质、提高土地开发强度、促进社会经济繁荣与发展从而促进周边房地产价值上涨。因此城市轨道交通具有明显的外部效益同时城市轨道交通的建设与运营又面临着资金短缺和财政补贴等问题。将轨道交通建设的外部效益转化为内部效益是解决这一矛盾的重要途径而其关键则是如何定量评估轨道交通对房地产价值的影响因此开展相关的课题研究是十分必要的。郑捷奋、刘洪玉 7 等认为轨道交通具有高度的能达性效能不仅能够节省轨道交通利用者的出行时间和经济成本而且也能够减少道路交通的拥挤程度节省道路交通使用者的走行时间和经济成本。这种高度能达性还具有“磁力效应”能够吸引各种生活、商务、商业、文化、娱乐等设施向轨道站点周围集中刺激站点周围土地的高密度开发繁荣轨道交通沿线的经济。轨道交通的高能达性以及由此所促进的沿线土地的高密度开发与经济繁荣必将促进沿线房地产增值这就是轨道交通建设促进沿线房地产增值的机理。本文对国内外学者专家在此方面的研究情况进行了简要的概括论述以作为本次研究的理论借鉴。2.2 城市轨道交通与房地产价格关系的理论基础 蔡孝箴 8 等认为土地租金本质上是土地在一定时期内提供的服务流量的价格。土地价格或称土地市场价格是指土地租金收入流量的现值总和土地价格和建筑物及其它投入品的价格就是房地产价格。研究交通和土地价格的理论是从屠能 J1H1vonThnen 于 1826 年提出的农业区位论开始的屠能的农业圈模型后来成了空间经济学和城市空间结构理论分析的基本模式在市场经济条件下土地及其区位都是稀缺资源区位条件越优越土地价值越高相应开发强度越高城市交通在某种程度上决定了土地的区位优劣。1903 年赫德 R1M1Hurd发表了五城市土地价值理论认为城市土地价值的高低决定于城市土地的交通可达性。1964 年阿罗索 W1Alonso 提出的地租理论运用微观经济学原理很好地解释了区位、地租和土地利用之间的关系这一理论也为城市交通与土地价值关系的研究提供了模型。城市轨道交通建设实质上是对城市交通条件的改善使各区位上的可达性和便利性得到提高拓展城市空间提升土地价值因此众多专家和决策者极力呼吁轨道交通与房地产的综合开发策略通过轨道交通与沿线土地综合开发的方式以轨道交通带动土地开发以土地开发培育客运交通的客源。轨道交通建设还为有效开发地下空间提供前所未有的机遇结合人防和地下空间、沿线物业的综合利用为我国有效进行城市土地集约化利用提供了有益的探索。2.3 研究模型的分析与选择 方向阳陈忠暖 9 等在 国外城市轨道交通对房地产价值的影响研究一文中说城市轨道交通对房地产价值的影响具有区域性和时效性对城市轨道交通与房地产价值的研究非常强调定性与定量的结合。城市轨道交通建设对地价影响的研究运用的方法主要包括前后地价比较法、地域比较法、地价函数法三种重要方法10。国外对此课题进行比较有代表性的研究包括:Sheppard1999 和Gibbonsand.Machin2003Jan.C.Franso 和J.Will.M.Bertrand2000 11Graham.R.Crampton2003 等等在国内近年也有一定程度的探讨比较有代表性的研究包括叶霞飞等 2002、何宁等 1998。南京地铁一号线对居住房产价格影响的研究报告 4 目前国际上对轨道交通周边房地产价值影响的定量分析方法主要有交通成本模型、特征价格模型和支出系统需求函数模型等几种 13。一交通成本模型 交通成本模型 12Travel Cost ModelTCM 是针对城市轨道交通线路的特点根据交通成本和房地产价值理论上的关系构建房地产价值与交通成本函数关系的一种理论模型。该模型理论依据清晰函数关系简单参数估计方便样本数据的获得性较好应用广泛但是在样本数量较小时由于其他影响因素的作用分析结果的误差加大估计失效而且该模型仅仅将交通成本作为影响房地产价值的变量而忽视了其他因素的影响定量计算结果的准确性有待提高。二特征价格模型 特征价格模型 13、14Hedonic Price ModelHPM 认为商品由众多不同的特征组成参见式 1 因此对于某种特定的商品完全可以描述为该商品的数量以及商品中所包含特征的一定的组合方式由于各个特征的数量及组合方式不同使得商品的价格产生差异参见式 2 对商品价格函数以各种隐含特征为变量的各个特征变量分别求偏导数就取得各特征的变动对商品价格的影响幅度参见式 3 HPM 一般都是线性方程函数形式或者可以转化为线性方程函数形式因此其参数估计方法基本上采用基于最小二乘原理的多元回归方法 HPM 的理论依据是效用函数理论、需求函数理论、市场均衡理论以及隐含特征价格理论因此模型理论比较完善与交通成本模型相比有更好的说服力。当样本数据达到一定的数量模型的特征变量选择比较全面准确时容易满足古典线性方程的假设一般都可以采用普通最小二乘法 OLS 进行参数估计即使违反古典假设也有相应的估计方法因此估计方法比较简单。三特征价格模型的改进 任何模型都有一定的边界条件 HPM 的基本假设如下15 所研究的市场必须是同质的、是完全竞争的有足够多的需求者和供给者他们能够自由进出市场市场信息充分共享市场处于均衡状态研究者充分了解影响房地产价格的特征变量能够得到相应的数据在特征解释变量方面存在连续变化的市场产品消费者存在共同的效用函数市场运行不存在其他矛盾比如没有仲裁费用和交易成本等。在我国对每个家庭来讲住房消费支出占家庭收入的比例非常高而且从理论上分析住房消费支出与家庭收入是正相关的住房消费支出越大说明家庭收入越高可见我国目前的房地产市场中消费者存在共同的效用函数的假设是根本不存在的。就此而言必须对该模型进行必要的改进在分析住宅房地产特征价格时可以用住宅消费支出 V 代替家庭收入 I 作为表示消费偏好参数式 2 可转变为式 4 将该模型定义为消费支出特征价格模型采用半对数线性方程表示如下 南京地铁一号线对居住房产价格影响的研究报告 5 此外同济大学的何宁 16 博士根据运输成本和土地价格的理论关系修正日本学者 Aoki 的定量关系式构造了运输成本和土地价格的理论模型 式中 P 为地价TC 为距离市中心区的交通运输成本 a、b 为模型参数。并且用 1994 年上海市职工平均工资 7401 元奖金和计时超件性工资 2396 元平均收入 9797.76 元平均时间价值约 3.35 元h0.056 元 min。根据上海市地铁一号线从淮海路常熟路站到锦江园一号线终点站、莘庄一号线延伸终点站的乘地铁的交通成本和沿线车站附近的房价数据用最小二乘法确定系数得到了成本和房价的定量关系 同济大学叶霞飞、蔡蔚 17 调查分析 1991 年-2000 年上海地铁一号线莘庄站至漕宝路站2km 内外的多层住宅房地产的情况构建了如下模型 式中Pi为地铁车站2km圈内地块与圈外附近区域的多层住宅平均房价差 xi1 为距地块最近的地铁车站沿线路方向至人民广场站的距离 xi2 为地块 i 中心至最近的地铁车站的出行距离。通过回归得到下面的房价差函数 通过对以上国内外学者研究工作的总结和归纳我们可以看出在城市轨道交通开发对于地价影响的定量工作上有以下几个特点 15 没有统一的方法论很多方法具有特殊性各国应该采用适合本国国情的方法进行评估定量分析的模型中所取变量的膨胀趋势很明显但没有一个总结和对变量重要性的排序评估由于研究的时间还比较短导致推测和假设比较多定量模型误差还比较大。2.4 国内外的研究成果 叶霞飞蔡蔚 18 等对上海地铁 1 号线的研究显示地铁 1 号线 1995 年 5 月通车前后给沿线房地产价格带来了明显的变化 1991 年长桥地区房价比梅陇地区高1100-1200 元 m2 梅陇地铁开通后因长桥远离地铁 1994 年长桥地区商品房基价不足 3000 元 m2 而梅陇地铁口的房价已高于 3000 元 m2。据统计 1993-1994 年梅陇、田林和康健地铁口附近地区的房价涨幅在 150 以上远远超过上海市区的平均涨幅。地铁 1 号线的莘庄站 2km 圈内平均房价 1991 年为 600元 m22001 年为 3400 元 m2 增长了 4702km 圈外平均房价 1991年为 929 元 m22001 年为 1800 元 m2 增长了 100。可见莘庄地铁车站南京地铁一号线对居住房产价格影响的研究报告 6圈内的房地产的增值比其他多增长了 370 如果按照 30 的比例进行开发利益返还则轨道交通开发企业可以得到 0.87 亿元的收益。钟建民 19 等也认为广州市的地铁物业比其他物业的价值高 20-30 有的地方房地产涨幅在 100-150 以上。如芳村区地铁沿线的商品房随花地大道与珠江隧道的建成特别是广州地铁 1 号线的通车运行、鹤洞大桥的通车等交通条件的巨大改善后土地升值很快升值约 1000 元 m2。由于地铁的建成坐落与地铁车站周边的物业尤其是商服业对地铁的敏感程度非常高其租金的增长为 40-500。美国的 Boyce20等对费城 Lindenwold 快速轨道线的研究认为 Lindenwold 快速轨道线节约了交通费用从而对郊区土地利用和房地产价值有积极影响同时据美国城市流动性研究联合中心对费城Lindenwold快速轨道线的研究其附近的房地产价值增长7即平均增长 4500 美元 Voith21 也认为轨道交通使房地产的可达性提高使土地价值上升了 6.4 平均 5.714 美元的价格溢价使整个费城的收入有所增加 Mudge.Allen22 等认为这个影响在中低收入的郊区比高收入郊区更为明显。在日本Sasaki23 等研究了日本新干线对经济活动和人口空间扩展的影响以及对区域结构和区域系统的影响新干线的建设在某种程度上引导了城市发达区域的人口和经济活动向周围地区扩散但仅靠新干线则不能解决其过分集中的问题因为新干线主要是为发达地区服务即使它延伸至郊区也只能提高了中心区的可达性。Daluwatte24 等研究了日本干线包括新干线的发展的长期影响效应利用日本主要交通廊道沿线区域的 65 年 1920-1985 年的数据得出新干线的主要影响是节约了旅行时间从而改变了沿线区域的区位潜力进而改变了经济活动的空间分布提高了房地产的价值。通过以上研究大部分学者认为房地产开发商所获得的开发利益是十分巨大的而且这部分利益的极大部分都被开发商无偿占有从公平出发应将其开发利益的一部分还原给轨道交通企业。此外城市轨道交通对房地产价值的影响具有区域性轨道交通站所处的区位不同与同一轨道站的距离不同其对土地价值的影响都是有区别的城市轨道交通对房地产价值的影响还有时效性规划期、施工期、投入运营初期、投入运营中后期等各期对房地产价值的影响也是不同的。清华大学经济管理学院仝允桓 25 教授还提出了关于城市快速交通线和房地产相结合的一体化联合开发的概念内容包括中心城市到卫星城镇快速交通走廊的联合开发建设城区内快速交通走廊的联合开发现有交通设施更新改造与相临区域的联合开发。以北京昌平延庆快速交通走廊联合开发为例设计了我国联合开发运作的体制在政府的领导和协调下由交通运输、土地管理和城市规划部门城市开发或房地产开发公司、公交公司等部门和企业按城市发展规划就交通建设项目成立联合开发公司。陈有孝 26、林晓言、刘云辉等在其论文城市轨道交通建设对地价影响的评估模型及实证中也提出 1城市轨道交通投资效益会产生外溢导致地价上涨对沿线区域地价或房价所产生的影响是非常显著的。同时城市轨道交通对沿线地价或房价的影响在时间上是超前发生的。这篇文章借鉴国外城市轨道交通开发利益定量计算的基本理论结合北京城铁 13 号线实际初步建立了基于地价函数法的城市轨道交通沿线开发利益的理论计算模型并利用所建模型对北京八通线周围的十几座楼盘进行了开发利益试算其结果进一步证实了城市轨道交通对沿线地价或房地产价格所产生的显著影响。2 轨道交通投资效益外溢表现为一种波及效应 即随着与轨道交通点距离半径的增大轨道交通设施投资的辐射力逐渐变弱给土地带来的级差收益逐渐变小。另外轨道交通投资效益在最初的时间里对周边土地的外溢幅度比较大然后随时间逐渐减小。3 城市轨道交通沿线土地所有者是城市轨道交通开发利益的主要受益对象。由于目南京地铁一号线对居住房产价格影响的研究报告 7 前我国的轨道交通投资建设并未采取香港和其它欧洲国家所采用的捆绑模式 轨道交通投资效益大部分流到了物业所有者和开发商手中并未由轨道交通的投资者获得在一定程度上是有失公平的。2.5 结语 由以上分析总结可知随着半个多世纪轨道交通的发展目前国内外对于轨道交通对周边地区房地产价格的影响的分析也渐渐深入。这些研究一般集中于用较复杂的经济模型建立轨道交通因素与房价的相互关系并经过大量的数据分析得出结论。我们认为用数字地图的形式对数据进行分析将能够使结果更加精确同时也使结果的展示更加形象这将是本次研究的重点之一。同时由于南京地铁于 2005年 9 月刚刚投入使用地铁对南京房价的影响是不是像其他地区那样显著有没有与之不同的新特征等等也是我们本次研究所要揭示的主要问题。3 研究的技术路线 本次研究的具体流程如下 收集地铁建设资料据 文献搜集和查阅 房产价格数据收集 资料整理 项目研究方案设计 绘制电子地图撰写文献综述 研究方法总结 数据分析与统计 分析方法的初步确定 数据影响因素分析 不同样本站点楼盘价格增幅对比 同一地铁站点不同距离的价格涨幅对比 回归分析 地铁建设引起房地产价格变化总体分析 实地调查与得出结论南京地铁一号线对居住房产价格影响的研究报告 8 图 1.研究技术路线图 4 研究的创新和不足 4.1 研究的创新方面 1运用 mapinfo 的地理信息分析工具去分析地铁对房价的影响空间距离往往影响房地产的价格地铁出口距离对房产的增值效应体现的更加明显将地铁路线与房产的空间位置用mapinfo 进行分析这是分析思路的一个突破 2 多种数学分析工具的应用包括 Eviews 对地铁距离与.