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投资回收期与投资回报率的关系
餐饮管理 2006-01-04 14:16:30 阅读67 评论0   字号：大中小 订阅
做生意时人们都希望尽快收回投资，以较小的风险赚更多的钱。投资回收期限与投资回报率究竟是什么样的关系？如果能一年内收回投资，回报率是多少？如果想获得6%的年回报率，应该在多长时间收回投资？下面为大家解答这些问题：
一般般来说投资回收期越短，投资回报率越高，二者成反比关系。假设投资一个店铺，租店面经营，总投资为28万元，其中用于设备、装修投资15万元，使用年限和折旧年限均为5年。用于购买特许权及开办费共13万元，期有效年限和摊销年限也是5年。如果店铺一直在盈亏平衡点上运营，最终可以通过折旧、摊销的方式收回投资，5年后投资所得到的回报是已经没有使用价值的设备和装修，还有过了有效期的特许权和一个企业执照，投资回报率基本上为零。
如果想在一年12个月内收回全部投资，这种情况下可以使用加速折旧（摊销）法，将5年的折摊期限缩短为1年，也就是总额为28万元的投资要求在12个月内折（摊）完毕，这意味着投资回报是得到了设备装修及特许权开办费的残余价值，它们可以在未来4年中受益，这个价值到底有多大呢？由于它们的使用期限都是5年，平均每年应折摊5.6万元，余下4年的价值应该为5.6万元×4年，结果为22.4万元。此时的年回报率为22.4万元/28万元，结果为80%。如果2年收回投资，得到的残余价值为16.8万元，年投资回报率为16.8万元/28万元/2年，结果30%。为以此类推，我们可以得出不同回收期的年投资回报率：
投资回收期(月) 投资回收期(年) 年投资回报率
　　　6 　　　　　　0.5 　　　　　　180%
　　　12 　　　　　　1 　　　　　　80%
　　　18 　　　　　　1.5 　　　　　46.7%
　　　24 　　　　　　2 　　　　　　30%
　　　30 　　　　　　2.5　　　　　 20%
　　　36 　　　　　　3 　　　　　　13.3%
　　　42 　　　　　　3.5 　　　　　8.6%
　　　48 　　　　　　4 　　　　　　5%
　　　54 　　　　　　4.5 　　　　　2.2%
　　　60 　　　　　　5 　　　　　　0
如果预期年投资回报率不低于6%，设备费用折摊年限为5年，投资回收期不能长于3.8年。具体计算方法如下：
投资回收期=折摊年限/（折摊年限×年投资回报率+1）
　　　　　=5/（0.06×5+1）
　　　　　=3.8（年）
以上投资回报率是按单利计算，如果按复利计算，投资回报率数额会有所提高而回收期会有所缩短。弄清了投资回收期和投资回报率之间的数量关系，投资者就能迅速进行相互之间的换算，从而做出正确的投资决策。

特许经营中的盈亏平衡和现金平衡
餐饮管理 2005-12-31 17:51:02 阅读43 评论0   字号：大中小 订阅
最近在特许经营项目运作中发现一些投资者的缺乏必要的财务知识，以至于难以对投资进行决策。对投资者来说不仅要了解开业前需投入多少钱，更要关心开业后的运营情况，算清每天最少卖多少钱才能不需要追加资金，每天最少卖多少钱才会不赔钱，做到心里有数。下面介绍特许经营中经常用到的盈亏平衡分析和现金平衡分析，希望能帮助投资者算清自己的帐，以便在投资前做出正确的决策。首先请大家了解几个基本概念。企业经营中的成本费用可分为固定成本（费用）和可变成本（费用，以下统称为固定成本和可变成本），固定成本是与销售量没有直接关系、不随销售量的变化而变动的成本，餐饮企业的房租、管理人员工资等都可算作固定成本，无论店铺卖多少钱，都必须固定地支付这些开支。可变成本是指随销售量变化而变动的，如原材料、包装物等，如果一份菜品都没卖出去，理论上说可变成本就是零。

另一个概念是边际贡献，一份菜品扣除直接成本后的收益被称作边际贡献，亦即每销售一份产品贡献的毛利润。例如某一菜品售价10元，直接成本为2元，单位产品的边际贡献就是为8元，如果餐厅每月固定成本为4000元，只需销售500份产品即可弥补固定成本，实现盈亏平衡，店铺不赚钱也不赔钱。实现盈亏平衡时的销售量（前例是500份）就是盈亏平衡点销售量，500份所实现的5000元销售额就是盈亏平衡点销售额。实现盈亏平衡的意义在于店铺虽然不赚钱，但也不赔钱，而且能够收回开办初期的各项投资，如加盟费、装修费、设备等，这时店铺完全可以正常运营，一般情况下不需要再注入运营资金。

投资者选择项目时很关注现金使用情况，尤其关心在餐厅不赚钱时靠自己现有资金能支撑多久。一般来说餐厅开业之前需投资以下项目：支付加盟费（购买特许权）、保证金、培训费与管理费、购买前厅后厨设备、装修、支付筹建期人员工资等等。此外还需要一笔资金作为流动资金，用来购买原材料、包装物等，具体数额视预期日销售额、成本率及进货周期而定。当店铺开业后，如果马上实现盈亏平衡，一般不需要再注入资金；若营业额低于盈亏平衡点，就需要计算现金平衡点以确定是否需要注入新资金。
大家知道财务上每月计算损益时有些项目会影响利润变动，但不会带来现金变动，例如固定资产折旧将使每月的管理费用增加从而使利润减少，但这种变动只体现在帐面上，那笔钱并没有花出去，而是记在累计折旧帐户上，这相当于存了一笔基金。类似的项目还有开办费等、待摊费用，这些费用虽然都发生了，但并不需要支付现金。换个角度说，店铺每月的工资、水电费、原材料、租金等需要用现金支付，而折旧、待摊费用摊销等并不需要用现金支付，店铺每月销售额只要能弥补工资、水电、租金、原材料等需要用现金支付的开支，就不需要再投入现金，此时的销售额就是现金平衡点销售额。简单说，盈亏平衡点销售额减去折旧、待摊费用、计提费用就是现金平衡点。实现现金平衡意味着店铺不需要再注入新资金，并且能维持店铺的正常运营。

下面举个例子：某加盟店加盟费为10万元，保证金5万元，管理费每年5万元，装修费10万元，设备费15万元（折旧期按5年计算），店铺筹备期所发生的工资、交通、办公等费用都计入开办费，计3万元，菜品平均售价15元，平均可变成本5元，开业后每月水电费1万元，工资2万元，房租2万元。下面分别计算盈亏平衡点和现金平衡点：

（1）、加盟费、开办费要计入待摊费用，一般可分5年摊完，每个月的摊销额为：
每月加盟费开办费摊销额=（加盟费+开办费）/（摊销年限×12）
=（100000+30000）/（5×12）
=2167（元）

（2）、管理费用在一年12个月内摊完，每月摊销额为：
每月管理费摊销额=管理费/12=50000/12=4167（元）
每月应摊销费用总额=4167+2167=6334（元）

（3）设备费和装修费计入固定资产，一般可分5年折完，每月折旧额为：
每月折旧额=（设备购置价-装修费）/（折旧年限×12）
=（100000+150000）/（5×12）
=4167（元）

（4）、保证金按规定一般在合同期满后退还，不需要计入损益。

（5）、店铺每月需支付的固定成本（费用）一般来说就是折旧、各项摊销及水电费、工资和房租的总和：
每月固定成本总额=折旧+摊销+水电费+工资+房租
=4167+6334+10000+20000+20000
=60501（元）

（6）、计算菜品的边际贡献
单位菜品边际贡献（平均毛利）=平均售价-平均可变成本=15-5=10（元）

（7）、计算盈亏平衡点销售量和销售额
盈亏平衡点销售量=固定成本/菜品平均毛利=60501/10=6050（份）
盈亏平衡点销售额=盈亏平衡点销售量×单位菜品平均售价
=6050×15=90750（元/月）

（8）、把盈亏平衡点销售额减去不需要用现金支付的折旧和摊销就得出现金平衡点营业额：
现金平衡点营业额=盈亏平衡点营业额-折旧-傩销
=97005-4167-6334=80249（元/月）

通过上面计算可知，店铺开业后盈亏平衡点为90750元/月，也就是说只要每月按正常价格卖出90750元或每日卖3025元就能不赔钱，保持下去5年内可收回全部投资，但是没有任何利润。开业后现金平衡点为80249元/月，即每月只要卖出80249元或每天卖出2675元就能维持店铺的正常运营，不需要再注入新的资金，保持此数永远也收不回投资，当然更谈不上利润了。店铺赔钱并不可怕，只要能达到现金平衡点就能维持运营而不需要追回投资，这就是分析现金平衡点的意义。

盈亏平衡和现金平衡分析基本方法是算出盈亏平衡点和现金平衡点，然后与预测营业额进行比较，看开业后是否需要增加投资以及能否保本。其关键是成本费用估算和营业额预测。前期投入和正常运营后的成本费用比较固定，特许方一般会提供相关数字，投资者自己花钱购置时一般都会有所节余，可根据实际情况做出调整。对投资者来说简便方法是要求特许方测算盈亏平衡点，然后减去折旧和摊销后算出现金平衡点，再加上一个保险系数把这两个数字提高30%得出更为稳妥的盈亏/现金平衡点，最终判断一下营业额能达到什么水平及投资回报情况，得出是否进行投资的结论。开业后的营业额预测比较复杂，以后有机会再做专门介绍。

可行性分析报告是餐饮投资前必不可少的一个环节，专家亲临现场进行实地市场调研，对餐饮投资进行客观、专业、准确的论证，对投资规模、投资类型进行系统指导，帮助投资者理清思路，正确决策。可行性分析报告包括市场调研和投资分析几个部分，投资分析包括投资估算、每月营业额预测、每月经营成本及费用预算、收回投资周期预测、风险评估及防范预测等内容，避免投资者的盲目性。
        具体的来说，投资可行性分析的内容包括保本可行分析和盈利可行分析，主要分析几个指标组合的可达到性，即在预设毛利率的前提下计算保本营业收入以及保本营业收入下的人均消费和上座率，计算不同人均消费下与上座率组合，计算预设投资回收期下人均消费与上座率组合，并根据当地市场情况与餐饮从业经验判断上述指标及指标组合的客观性。
        接下来我们会用某餐饮企业的投资可行性分析作为案例为您详细分解。一般地，某餐饮企业在前期场地考察后会根据考察情况预设一个比较合理的毛利率和人均消费水平，预设的投资回收期为XXX年。
        计算投资可行性从营运费用计算开始，本资料的主要内容包括：
        一、营运费用构成
        二、费用计算标准
        三、保本可行性分析 
        四、盈利可行分析

租金变动对利润的影响
餐饮管理 2006-01-06 15:54:03 阅读11 评论0   字号：大中小 订阅
餐饮店铺经营中的费用支出主要包括房租、水电费、人员工资、设备折旧、各种摊销等，其中租金是一项比较大的支出，而且会随着市场行情变化而波动。租金变动会给店铺经营带来什么影响？下面通过案例进行分析：
某店铺租金为75美元/月平米，面积为260平米，折算起来每日租金为5200元；盈亏平衡点为9000元/日，边际贡献率为70%。如果店铺在盈亏平衡点上运营，此时成本费用总额与盈亏平衡点营业额相等，利润率为零，租金在经营成本费用中所占的比重为：5200元/9000元=57.8%。也就是说如果租金增长或降低1倍，利润也将随之增长或降低57.8%；如果租金变动10%，利润将变动5.78%。我们把这种由于租金变动而引起的利润变动的幅度称为租金的利润弹性。
在不同的利润率下租金的利润弹性也不相同，利润率的增高，租金的利润弹性会逐渐降低，利润率降低租金的利润弹性会增高。上例中当利润率为5%时，租金的利润弹性又将如何？计算过程如下：
1、计算利润率为5%时的日营业额
每日的成本费用总额=盈亏平衡点营业额/（1-利润率）
日营业额=盈亏平衡点营业额×利润率/（边际贡献率-利润率）+盈亏平衡点营业额
=9000×5%/（70%-5%）
=9692（元）
2、计算成本费用总额
成本费用总额=日营业额×（1-利润率）
=9692×（1-5%）=9207元
3、计算租金利润弹性指数
租金利润弹性指数=日租金/日成本费用总额
=5200/9207=56.5%
4、归纳计算公式
租金利润弹性指数=日租金/日成本费用总额
=日租金/（（1-利润率）×（盈亏平衡点营业额×利润率/（边际贡献率-利润率）+盈亏平衡点营业额））
=日租金/（盈亏平衡点营业额×（1-利润率）×（利润率/（边际贡献率-利润率）+1）
=盈亏平衡点利润弹性/（1-利润率）×（利润率/（边际贡献率-利润率）+1）
我们可按同样方法计算出前例中不同利润率下租金的利润弹性，在下表中可以很清楚地看出租金的利润弹性与利润率的反比关系。当利润率为零时租金利润弹性最大，当利润率等于边际贡献率时租金利润弹性趋于零。

利润率 　租金的利润弹性
　0　　 　　57.8%
　5% 　　　056.5%
　10% 　　　55.0%
　20% 　　　51.6%
　30% 　　　47.2%
　40%　　　 41.3%
　50%　　　 33.0%
　60% 　　　20.6%
前面是北京的案例，由于租金较高，租金的利润弹性也较大。在省会城市租金便宜，租金的利润弹性也较小。例如某店铺租金为4元/天平米，面积为140平米，盈亏平衡点为2200元/日，日租金为560元，该店铺在不同利润率下的租金利润弹性如下表（计算过程略）：
利润率 　租金的利润弹性
　0　　　　 25.5%
　5% 0　　　24.9%
　10% 　　　24.3%
　20% 　　　22.8%
　30% 　　　20.8%
　40% 　　　18.2%
　50% 　　　14.6%
　60% 　　　9.1%

影响租金利润弹性的因素主要有三个：一是租金在固定成本费用中的租金比重，比重越大弹性越大；二是边际贡献率，贡献率越小弹性越大；三是利润率，利润率越大租金利润弹性越小。
通过租金的利润弹性分析可以清楚地告诉人们：当租金利润弹性较大时会对利润产生很大影响，这时降低租金会使利润大幅增加。当租金利润弹性较小时租金变动对利润的影响也较小，即使租金降低利润也不会大幅增加。
在实际工作中如果租金利润弹性较大，一定要加强与房东的租金谈判，降低租金就意味着大幅增加利润。弹性较小时就不要在租金谈判中付出太大的代价，否则容易丧失机会却不能获得较大的利润。

对于很多没有市场经验的创业者而言，往往因为资金、专业知识、市场运作经验等条件的不足，于是选择加盟开店的方式涉足商海。但令人遗憾的是常遭骗局。最近不断传来我的读者开加盟店被骗的消息，为了帮助更多的创业者，我将连锁加盟的常见骗术总结如下，以便帮助更多的读者识别陷阱。

加盟骗局之一、不切实际的投资回报率

连锁加盟特许方通过网络和其他广告形式大肆宣传，大吹特吹加盟该项目只需3个月最多半年就能收回全部投资；总部将全面负责员工培训、前期广告投入和统一店面形象设计等工作。但被特许人加盟后却发现，投资成本远不止原先所说的金额，或者宣传的成本只是直接成本而不包含管理费等间接成本，特许人事前的承诺也无法真正到位，做了几年后也无法盈利，甚至可能永远也看不到盈利的希望而宣布破产。

很多加盟项目收回投资往往需要相当长的时间，如果特许人声称的收益率远远高于同行业的平均水平，其实就值得怀疑了。那么好的项目他怎么舍得以这么优惠的条件转让给你呢？

加盟骗局之二、名义上是“特许加盟”，实际上却是为了卖“设备和原材料”

很多加盟项目表面上说是“特许加盟”，而实际上“特许加盟”只不过是一个美丽的幌子，真正的目的是为了高价卖机器设备和原材料。这是目前特许加盟展会上屡见不鲜的现象。等你高价买了他的设备和原材料之后，加盟特许方就逃之夭夭，最后只有加盟者自认倒霉。

如果创业者在考察某个加盟项目时，发现同类型的机器设备在市场上可以用更低的价格买进，并且购买机器设备的费用占了加盟连锁金额的大部分甚至是全部的话，你就要当心上当受骗了。

加盟骗局之三、表面上是“加盟样板店”，而实际上是特许加盟商的“托”

一些不法特许人通过前期对几个加盟店和样板店的包装和造势进行内外勾结，让考察者看到表面上生意很红火，而实际上那些客户和对该加盟店赞美的人绝大部分都是特许加盟商请来的“托”。一旦你真的加盟了，特许方就只顾收取加盟费、管理费，你能不能赚钱他就不再管了。

所以，我建议创业者在最终做出加盟决定前，最好多看看同一品牌之下，其他早已加盟的多家店的实际经营情况。除了看总店之外，还要自己随机选择几家加盟店了解情况，同时聘请行家帮助一起通过几天的现场观察，来了解加盟店每天的客流量有多少？营业额大概有多少？是不是真的能赚钱？有句俗话说得好：“磨刀不误砍柴工”，千万不要因为想节省开支而舍不得多花一点代价做周密的前期市场考察。

加盟骗局之四、格式合同陷阱

有些特许加盟店签约时对加盟方承诺，可以全部收购加盟方的产品，同时却用格式合同注明要达到他们约定的产品质量标准。当加盟方生产出产品后，授权方往往以产品没达到质量标准为由拒绝收购，加盟者只能“哑巴吃黄连”。而加盟方签约时因为没有任何经验，无法了解能否可以达到约定的质量标准，并且有可能授权方规定的质量标准是神仙也达不到的。

创业者在选择连锁项目加盟时，合同是保障自己权益的最后一道屏障，不能随随便便就签约，必须花必要的时间将所有与自己切身利益相关的条款仔细推敲，如果觉得自己的能力有限，最好请信得过的相关专业人员协助。

对于初涉商海的创业者来说，除了注意以上陷阱外，优选加盟项目也是至关重要的，其中包括该行业的发展前景、加盟店在同行业的地位和市场占有率、自己对做好该加盟店是否有一定的优势、加盟店品牌的社会知名度和美誉度及加盟项目的赢利前景等。

特别是对于餐饮行业的加盟店来说，开店的选址及授权方提供的口味是否符合当地潜在消费者的习惯是不能不认真考虑的