土地增值税清算讲解-文档资料.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,土地增值税清算,1,一、土地增值税的简介,二、土地增值税的预缴,三、土地增值税的清算简介,四、土地增值税清算重点,目录,2,一、纳税人,国有土地使用权、地上建筑物、附着物产权，单位和个人。,二、计税依据,增值额。收入减扣除项目,三、税率,四级超率累进税率、,增值额,/,扣除项目金额,50%,100%,200%-30%,、,40%,、,50%,、,60%,。,-0%,、,5%,、,15%,、,25%,一、土地增值税简介,3,四、收入额的确定,各种收入，不含增值税。,五、扣除项目及其金额,1,）、取得土地使用权所支付的金额,2,）、房地产开发成本,3,）、房地产开发费用,4,）、与转让房地产有关的税金,5,）、房地产企业加计扣除（,20%,）,土地增值税简介,4,1,、土地成本,地价款、有关费用,以出让方式,以行政划拨方式,转让方式,登记、过户手续费和契税。,土地增值税简介,5,2,、开发成本（与成本部相关性）：,土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用,土地增值税简介,6,3,、房地产开发费用,（一）能够提供金融机构证明的，据实扣除，商业银行同类同期贷款利率,利息支出,+,（取得土地使用权所支付的金额,+,房地产开发成本）*,5%,（二）不能不能提供金融机构证明的,（取得土地使用权所支付的金额,+,房地产开发成本）*,10%,全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。,土地增值税简介,7,4,、与转让房地产有关的税金,城市维护建设税、教育费附加,不包括增值税,5,、加计扣除,房地产开发的纳税人,土地使用权时与房地产开发成本之和，加计,20%,扣除。,土地增值税简介,8,一、预售,土地增值税预征的计征依据,=,预收款,-,应预缴增值税税款,应预缴增值税税款,=,预收款,（,1+,适用税率或征收率）,3%,总结：土地增值税预征的计征依据,=,预收款,-,预收款,（,1+,适用税率或征收率）,3%,石家庄按,2%,预交土增税,二、土增税预缴,9,1,、清算单位,以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位,开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。,三、土增税清算简介,10,2,、土地增值税清算条件,条件之一，应进行清算。,全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直 接转让土地使用权的。,条件之一的，主管税务机关可要求清算。,（一）已竣工验收销售占可售,85%,已或该未超过,85%,，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；,（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；,（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；,土地增值税清算简介,11,3,、合法凭证：,提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。,4,、合理成本,:,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。,土地增值税清算简介,12,5,、清算应提供资料：,房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；,项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；,纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。,土地增值税清算简介,13,（,一）土地受让有关信息，包括土地坐落位置、取得价格、取得方式、用途、面积、容积率等。,（二）房地产开发情况及相关信息，包括房地产项目名称和位置、立项、用途、结构、开发面积、成本、费用、施工单位、建设施工进度、预计竣工时间、分期开发情况等。,（三）房地产销售信息，包括已销售房地产的名称、位置、结构、用途、面积、销售收入、销售费用、收款方式、收款时间等。,（四）完税信息，包括预征土地增值税情况，土地增值税清算情况及相关税种的完税信息等。,（五）有关购买方信息，包括购买房地产人的名称、纳税人识别号、联系方式、购买的房号、面积、单价、总价等。,土地增值税清算简介,14,6,、需要纳税人从,取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪,。,土地增值税清算简介,15,1,、清算单位：是否按,国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。,四、清算工作重点,16,一、收入清算：,1,、清算,收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。,清算工作重点,17,2,、,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：,按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；,由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,清算工作重点,18,3,、代收费用,对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；,如果计入房价则计入收入，计入成本，但不作为加计扣除基数。,。,清算工作重点,19,4,、关于土地增值税清算时收入确认的问题,土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。,清算工作重点,20,二、土地成本清算,核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：,（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。,（,二,）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。,清算工作重点,21,三、开发成本清算,重点关注：,多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊,发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、,工程施工合同记载的内容相符。,参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。,清算工作重点,22,四、,审核开发间接费用时应当重点关注：,（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。,（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。,清算工作重点,23,五、,审核利息支出时应当重点关注：,（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。,（,二）,利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。,六、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题,未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。,清算工作重点,24,谢谢！,25,