二手房购房注意事项.docx

_1 看房注意事项1.1 购置二手房先做四查避风险一、查房屋产权查房屋产权是成交的关键，因此在买楼前要先查看房屋产权的完整性和可靠性，尤其要查清楚房产证上的业主是否与售房者是同一个人。应先到房管部门进行查册，查询该物业产权的真实性。二、查水电等隐性问题对于二手房本身的结构、装修、户型、楼龄，周边配套、市政设施、物业管理水平等等，很多人都会忽略了一些隐藏性问题，包括水压、供电容量等，购房者均应在成交之前查清。另外，还要查看水电费、煤气费、电话费、有线电视费、管理费等费用是否已缴清，必要时可在合同中写上双方协商好的解决办法。三、查户口问题不少二手房买家购房是为了解决孩子的教育问题，因此买家应该对入户情况等有关事宜做谨慎了解，要确保原户口全部迁出，这样才能保证新买家购房后能顺利地迁入。四、查市场价位在买房前应对该物业所在区域的二手房价格有所了解，这样在购房过程中，出价及还价都可以做到心中有数。若买卖双方在决定交易后，先由买家将楼款预先存入中介公司指定的银行账号内，并于成功递件及成功过户后，由中介公司转交首期款及尾期款给卖方。1.2 首次看房1. 看房时随身携带卷尺，以便测量距离。2. 如果房主和租客同意，可以用手机或相机拍下照片。3. 不要随便在中介给服务协议上签字。可以自备纸笔给中介写个看房证明。4. 不要随便给中介交意向金，否则会非常被动。5. 碰上无良中介去建委投诉。北京房地产交易管理网http:/210.75.213.164/public/tousu/index.asp1.3 看房清单1.年代：砖混得板楼基本上是90年以前的，塔楼，高板大多是90年之后的，看年代还可以看原来住户的窗户，要是铝合金/塑钢窗户，大多是接近两千年的。2.楼层：顶层比较晒，老楼还有可能漏雨，底层（塔楼的下三层，六层板楼的一层）一般会有阳光遮挡问题，而且底层下水道可能容易堵，阴天会有味道。3.朝向：最好是正向（包括东南西南），东向也可以。最好不考虑西/北向，朝向不好也不好出手4.产权：因为要贷款，尽量不考虑使用权的房子，有风险。5.营业税：一定要问清楚，中介有时候不会主动说。老房子有的可能转过手，有的拿证晚，所以也可能有税。6.物业费 ：问清楚收费标准，一般在0.53.0元之间。7.采暖：有的房子是独立供暖,最好问清楚是不是集中供暖,每平米多少钱，一般在1630元之间.8.采光：每个卧室都看看,注意有无遮挡9.噪音：看房子的卧室是否临街,开了窗户听一听.10.房屋质量：基本上就是看看层高,房屋阳台有无裂缝,房顶有无漏水的痕迹.11.小区的环境：看完房自己走走,和周围的老头老太太聊聊天,顺便问问楼层的年代12.双气/单气：就是看看有没有管道天然气13房屋装修：要仔细检查一下精装修，自己有经验自己检测，不行的话找个懂装修的人看看。确实是精装修的可以加一些装修款。胡乱整整的看上去“精装修”比毛坯还麻烦，要拆改还要去修补原来的问题。1.4 约见房主时需要确定的问题1)房主已婚未婚？房子是否共同所有2)写合同的补充条款，约定违约处罚3)定金要交给房主，并打收条4)确定首付和过户的时间5)贷款问题，包括贷款金额，如果贷款不成功如何6)房子会留下什么东西：如果有，一定要在补充协议中逐项写清楚，不要怕麻烦。7)户口迁出问题，权属问题,物业过户，各种费用8)房子内有租户的问题：要房主提供租户放弃优先购买权的证明9)房本是否有抵押，是否有未还完贷款10)房主面向如何，是否厚道11）如果是学区房，要确定上学名额是否已经被用掉。入住后，小孩是否有资格入学。12）跟卖家砍价时，千万别死劲说房子的不好，要主动哭穷，这样碰到人性化的卖家可能有用。13）如果卖家的房子还抵押在银行，需要我的钱去解抵押不安全。解抵押的情况有两种处理方式： 1. 找担保公司解抵押；2. 找卖家贷款银行转按揭，需和卖家贷款银行联系2 购房注意事项2.1 中介的各种费用中介列出的费用：信息费2.5% 代书费0.5% 过户费3000 贷款服务费3000，甚至有无良中介说贷款30万以内的为3000，每多贷1万还要多交50元。 评估费1500 担保费3000 也有中介说是贷款额的千分之3或者千分之1.5 避税费用：所毙掉税费的10%，中介说是交给银行的。个人意见个人认为信息费、代书费、过户费、贷款服务费、担保费、避税费用都是落在中介口袋里的，可以跟中介砍价，个人认为1.5%左右全包比较合适，但是现在中介费用好像非常不好砍价，可以采用跳单的方式找其他中介来减少费用。举例来说：我买的房子全价157万，信息费、代书费等所有费用中介2万全包（跳单的方式实现），评估费400。正常算来税费要9万多，但是中介按照接近最低指导价的重新做了网签，过户时一共交税不到1万4，2.2 二手房交易纳税详解http:/www.148-2.3 购房签合同时注意事项1最好直接交定金，谈好中介费之后，同时签合同，合同中要注明定金情况。每交一笔钱都要写收条。如果一定要交意向金，要写清楚，无论任何理由，一旦自己不想买房子，一个工作日内全额退还意向金。在交定金之前，强烈建议到区所在区房屋权属登记中心查验房产证有无抵押、查封等不能交易等情形（如果交了钱发现不能交易就麻烦了，这时很多中介会引用免责条款拒绝退付中介费）；向卖方及中介了解有无承租者信息，如有一定要让承租者出具放弃优先购买权的书面声明，并且妥善解决过户后承租者何时搬出等问题（法律规定，买卖不破租赁，且承租者在同等条件下有优先购买权，这一条非常重要）2.签合同前，检验房东身份证、房产证、户口本原件以及共有人同意出售协议原件，并保留相关复印件，在没有看到这几件东西之前，不交一分钱。3.首付款一定不能直接交给房主和中介，要在银行账户冻结。银行需要在见到过户后的契税发票和领新房本通知单才会解冻放款，可以过户当天与贷款一起转入卖方账户。4.定金不超过交易价格的20%，一般不超过10%。5.相关费用：税费参见上节；评估费。中介费要分笔付款。6.合同要确定过户时间、物业交验时间和交钥匙时间，以及相关的违约责任，重点是违约金。7过户时需要先交契税才能办房产证，让业主交公共维修基金发票。8丈量房屋尺寸，检查房屋相关质量和配套情况。2.4 二手房首付支付协议（适用于防止贷款批不下了的情况）购房首付收款协议出售方：（以下简称甲方）买售方：（以下简称乙方）居间方：（以下简称丙方）北京链家房地产经纪有限公司根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律法规规定，甲、乙、丙三方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方房产“XXX”（房屋所有权证书证号为XXX号）买卖及乙方向甲方支付购房首付事宜达成一致，订立本协议：1、甲乙双方同意上述房产的交易价格为XXX万元整人民币，乙方向甲方支付此房产交易购房首付款XXX万元整人民币（包括2007年X月X日乙方支付甲方的X万元整人民币购房定金），甲方向乙方开具购房首付收据证明（由乙方保留），丙方作为见证方，见证此全过程。2、乙方支付甲方购房首付金额XX万元人民币整后，乙方申请商业银行贷款XX万元整人民币，作为剩余房款支付甲方。3、若商业银行批准乙方贷款，甲、乙双方应在商业银行批贷之日起两个工作日内共同配合办理完毕产权过户登记手续，丙方应积极配合完成此产权过户手续及过程。任何一方于约定期限内未积极配合或推迟办理此过户登记手续及过程，则视为违约方。4、若商业银行拒绝批准乙方贷款，甲方应在商业银行拒绝批贷之日起两个工作日内退还乙方购房首付金额XXX万整人民币，丙方有义务帮乙方向甲方追回此购房首付金额XXX万元整人民币。5、违约方每逾期一日应赔偿守约方相当于交易价格的万分之二的违约金。6、此协议上的印刷文字经双方签章确认后与居间合同、购房合同、补充协议（均于2007年X月XX日签署）正文条款具有同等效力。如与居间合同、购房合同正文条款有冲突，以此协议为准。如与补充协议正文条款有冲突，以补充协议为准。甲方：乙方：丙方：北京xx房地产经纪有限公司经办人：20XX年XX月XX日2.5 购房补充协议补充协议出售方：（以下简称甲方）买售方：（以下简称乙方）居间方：（以下简称丙方）北京链家房地产经纪有限公司1、如果补充协议和居间合同冲突，以补充协议为准。2、丙方应保证该房屋产权无任何瑕疵、符合国家法律和法规交易条件，房屋无抵押、无贷款、无冻结、无查封、无任何质量问题、房屋共有人书面同意出售、房屋交易过程中的委托代理关系真实、合法、有效以及无其他导致交易失败的风险，保证该房屋不受合法追索，如因上述原因而导致本交易无法实现，丙方应及时通知乙方并在两个工作日内退还乙方全部付款（包括定金），丙方另支付乙方双倍定金，并按总房款的10%作为违约金支付给乙方。3、本协议签订后，丙方应在2007年_月_日前办理完毕贷款手续，乙方予以协助，如因丙方原因而逾期，丙方向乙方支付违约金100元/天。贷款合同签订后，三个工作日内丙方安排甲乙双方办理完毕过户手续。丙方应在2007年_月_日前拿到交易房屋产权证，并交给乙方，如丙方原因而逾期，丙方向乙方支付违约金100元/天。逾期7个工作日，乙方可单方面解除本协议，乙方在送达丙方书面解除合同通知两个工作日内，丙方退还乙方已交全部房款及税金、交易费用及服务费用，丙方另支付乙方双倍定金，并按总房款的10%作为违约金支付给乙方。4、支付方式：过户费在过户当天办理完过户后交（法院冻结只有在过户时才能发现），至少要交完契税以后5、甲方承诺该房产无产权争议，房屋所有共有人都愿意出售此房产。如出现产权争议或其他一切导致该房产无法正常过户的事项，到托管银行解除托管，将托管的资金归还乙方，甲方承担违约责任，支付乙方双倍定金，丙方负连带责任。如过户后的交易过程中或交易结束后该房产受合法追索，甲方应退还乙方全部房款，并赔偿乙方其他各项损失。甲方保证在过户前不再改变约定交易价格，若改变交易价格，甲方承担违约责任，支付乙方双倍定金，同时承担丙方所有费用。6、乙方不承担由政策引起的任何其它费用，否则解除合同，甲方和丙方两天内分别退还乙方已交付给甲方和丙方的全部款项。甲方和丙方中逾期方分别向乙方支付违约金100元/天。7、乙方首付_万元（乙方可根据房屋评估情况增加，但不超过_万元，甲方不能要求增加），其中两万元现已交付甲方，其余首付采用资金托管的方式，拿到契税发票才解除托管；贷款方式为商业贷款，贷款银行为_。如因政策变化影响本条约定，合同自动解除，甲方和丙方两天内分别退还乙方已交付给甲方的定金和丙方服务费用。逾期甲方和丙方中逾期方分别向乙方支付违约金100元/天。8、甲方应在20_ 年_月_日前办理完毕电话注销手续，并结清电话费、上网费等相关费用，如逾期，甲方向乙方支付违约金100元/天；甲方应在2007年_月_日前办理完毕物业交割手续和有线电视、煤气的过户手续，并结清有线电视费、煤气费、电费，水费，暖气费和物业费，如逾期，甲方向乙方支付违约金100元/天；甲方应在2007年_月_日前办理完毕户口迁移手续，如逾期，甲方向乙方支付违约金100元/天。9、所述房屋内的各种电器、家具、设备、装修的价值均已包括在房屋交易价内，卖方在交接房屋前须保持完好并转交给买方。上述电器、家具、设备、装修包括：台空调、热水器、电视、家俱件、不锈钢或铝合金门窗、灶台、厨房设备、整体浴室等。公共维修基金一并转让不另收费。10、甲方如果落户于该房屋，必须于过户后30日内迁出，否则甲方向乙方支付违约金100元/天。11、乙方有权要求甲方在过户当天验房、收房，保证房屋内的附属设施完整无损坏。甲方确保房屋产权人在过户当天或之前中止现房屋出租合同，保证现租户搬离，并将房屋钥匙交付乙方，每逾期一日，甲方需按100元/天支付给乙方违约费用，如逾期超过五天乙方有权要求腾房，行使房屋的所有权，如现租户拒绝搬离，将交由法院强制执行，相关费用由甲板方承担。12、本补充协议上的印刷文字经双方签章确认后与居间合同、购房合同正文条款具有同等效力，如与居间合同、购房合同正文条款有冲突，以补充协议为准。甲方：乙方：丙方：住址：地址：地址：代理人：代理人：经纪人：身份证号码：身份证号码：经纪人证号联系方式：联系方式：联系方式年月日年月日年月日2.6 二手房过户所需资料办事大厅语音咨询电话：82618228，会告诉你有些什么材料（一）委托赎楼1、买卖双方身份证。2、还款清单。3、产权证明（房地产证复印件、预售合同、按揭合同）。4、委托赎楼协议。5、全权委托公证书。6、卖方扣款存折。（二）申请按揭1、成交协议。2、评估报告。3、买卖双方身份证。4、房地产证复印件。5、卖方收款账户。6、买方收入证明。7、首期款证明。（三）产权过户1、产权转移申请登记表。2、房地产买卖（现售）合同。3、买卖双方身份证。4、房地产证。5、如有委托，还需委托公证书、受托人身份证、委托人身份证复印件。（四）交税、领证1、过户回执。2、过户税费单。3、买方身份证（五）办理抵押登记1、抵押登记申请表。2、抵押合同。3、买方身份证。4、抵押登记费。（六）过户水、电、煤气、有线电视、电话1、房产证复印件。2、买方身份证。3、卖方身份证。4、买方扣款存折或银行卡。（七）交房、结单需结清所有物业费用：物业管理费、水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。2.7 房屋以外的各项手续的过户大全一、水表过户海淀自来水公司，88511010，经咨询海淀自来水公司：水表只认可地址，去银行交费只给交费的收据，拿着银行交费的收据到自来水公司开具发票。谁要就给谁开（应该是谁交费就给谁开）。二、燃气过户北京地区咨询电话96777。经咨询：抄表的不用过户，是拿着银行的交费凭证去换发票，谁交钱给谁开发票；卡表过户，拿着卡去银行打印凭条，然后拿着卡和凭条去过户。三、电表过户经咨询：不变不影响使用，但是发票无法变化。过户手续：拿着房产证原件、电卡或者发票、新房主身份证可以进行过户；如果电卡丢失，补办电卡需要20元工本费，在电卡丢失的情况下如果过户，需要提供表上的10位表号和电表示数（如果没有显示，用其他卡也可以插出表数）、还有一个表上的四位的数字。所在营业厅过户时间为周一周五8：3017：00。如果周末过来，有人值班，但是当天办不了。由于电表并未登记在户主名下，只是登记在房间下，所以就未进行电表的过户（添加业主的姓名），如需开具业主的发票可以添加业主的姓名。四、歌华有线电视过户问了96196，过户情况如下：联系原房主，与原房主一齐到营业厅，原房主带身份证原件、有线电视用户回执和指定的存折，新房主带新的存折、身份证。存折需要使用指定银行的，指定如下八家银行：工商9558（卡号头4位，下同）、建设4367、北京银行6029、农业、中国银行、华夏银行、邮政、北京市农村商业银行。所在营业厅过户时间为：每月11日20日办理不了，因为银行结帐；周末上午9点5点，中午12点到1点30分休息，平时8点30分6点，中午12点到1点30分休息。3个月以上不交费，有权停止信号，可以只初装，但是不开通信号。经咨询营业厅，在原房主欠费的情况下，可以撤下原来的，安装新的有线电视；初装时需要携带房产证、身份证、存折（或银行卡）。有线电视可以暂时中止信号，但是再次开通时需要交纳60元开通费，对于暂停超过3个月的比较合适。五、物业过户经咨询：物业费用到物业公司过户，需要查询物业费、取暖费等有无结清，然后才能过户。换锁可以找物业或者其他换锁公司。开锁电话为1600110。六、电话和网络过户关于电话和adsl网络，经咨询10060，需要提供屋里电话号码、交费存折、原房主身份证、新房主房产证和身份证，还需要结清所有费用，才能过户。如果对于房主信息和电话号码全然不知，需要带着身份证和初装费，去营业厅，核实费用有无结清，结清后才能新装。在营业厅申请电话和adsl网络，7天内约时间安装，可以与10060联系安装时间。办理申请当天取得adsl帐号卡一份。初装电话和adsl一般7天，最长25天初装不带电话机，需要自备电话机。七、户口迁移办理迁移户口需要如下手续：先去物业开具入住证明（入户通知书，分上下两联，主要就是证明你在这里有房物业知道如何办理，以及去哪个派出所），携带如下材料，去房产所在地派出所办理户口转移： 1、房产证原件及复印件（有贷款的为购房合同原件及复印件）2、购房发票所有的，原件及复印件3、本人集体户口卡原件，此件没收不退4、本人身份证原件5、新立户还需物业开一张证明6、非明示所有权人，需提供证明亲属关系的材料，结婚证、出生证之类的八、公共维修基金过户2009年12月1号后，首先去小区物业问问房子的性质，如果房子是房改房，也就是已购公房，且建房单位没有办理公共维修基金的，无须过户。如果原业主购买的是商品房，且缴纳过公共维修基金，则需要过户公共维修基金。只用准备：1.产权人身份证原件及复印件；2.房本的原件及复印件注：1.海淀的维修基金过户地点在西直门中坤大厦(离嘉茂大厦不远)；2.昌平办理地点在公积金管理中心昌平管理部（昌平建委斜对面），办理时间是每周二下午1:30-5:30和每周四全天（上午8:30-11:30，下午1:30-5:30）。2.8 公积金贷款&提取（市管）2.8.1 公积金贷款流程：市管公积金贷款流程：评估-交首付-初审-面签-过户-放款-领取契税票和评估报告-出房产证-转担保中心做抵押；所需材料清单：序号材料名称担保中心担保方式非担保中心担保方式备注自行划转资金非自行划转资金自行划转资金非自行划转资金规格份数规格份数规格份数规格份数1买方身份证或有效身份证明原件1原件1原件1原件1对于已婚者，须夫妻双方共同提供，对于有房屋共有权人的，共有权人须夫妻双方提供；第二代身份证正反两面均复印复印件4复印件4复印件4复印件42买方户口本首页、本人页及变更页原件1原件1原件1原件1复印件4复印件4复印件3复印件33买方暂住证或有效居住证明原件1原件1原件1原件1非北京市户口提供复印件4复印件4复印件3复印件34买方有效婚姻关系证明原件1原件1原件1原件1已婚者、离异者提供复印件4复印件4复印件3复印件35买方离退休证明原件1原件1原件1原件1离退休职工提供复印件2复印件2复印件2复印件26买方收入证明原件2原件2原件2原件2离退休职工提供7首付款收据原件1原件1自行划转交易资金的提供复印件4复印件38存量房交易结算资金自行划转协议原件1原件1自行划转交易资金的提供复印件4复印件39存量房交易结算资金托管凭证原件1原件1非自行划转交易资金的提供(注:首付款已交清提供；首付款未交清可在复审时提供)复印件4复印件310北京市存量房交易结算资金划转协议原件1原件1非自行划转交易资金的提供复印件4复印件311购房合同(正本）(对于应该网签的，提供网签信息表）原件1原件1原件1原件1初审后贷款中心留存复印件6复印件6复印件5复印件5其中1份个人留存；其中1份做抵押物评估用12卖方身份证或有效身份证明原件1原件1原件1原件1有房屋共有权人的共有权人须提供；第二代身份证正反两面均复印复印件4复印件4复印件4复印件413卖方房屋产权证及房屋共有权证原件1原件1原件1原件1复印件4复印件4复印件4复印件414卖方收款账户原件1原件1原件1原件1应符合相关部门的要求复印件3复印件3复印件2复印件215学历、学位证书、职称证书、自有产权住房证明、租赁公有住房证明原件1原件1原件1原件1根据信用评估申请人实际情况提供16贷款还清证明原件1原件1原件1原件1需要对借款申请人是否已办理公积金贷款或政策性贴息情况进行认定的提供，复印件贷款中心留存复印件1复印件1复印件1复印件117中心要求的其他材料特别说明： 1、审核原件后将原件退还给借款人(购房合同、存量房交易结算资金自行划转协议、北京市存量房交易结算资金划转协议原件除外)；2、提交的资料统一使用A4纸复印；3、对于有代理机构代理须提供代办授权书（原件）3份。地址：北京住房公积金管理中心：崇文区西革新里 108 号 100077住房公积金贷款中心 ：方庄芳城园三区 18 号楼二层 100078贷款周期：北京市公积金管理中心承诺自办理贷款初审到放款的时间为15个工作日，其中初审到复审的时间为5个工作日，复审后，只等银行放款了。办理公积金贷款时资料一定要齐全。电话：67690494案例：评估后第三天出评估结果，评估出结果后一周去网签，房主因故晚了两天网签完后第三天去方庄公积金中心交初审材料，买卖双方都到场五个工作日后面签，买方到场面签完成后就可以过户从评估到过户大约一个月（其中包括若干天因买卖方的原因被延误）。网签，公积金的初审，面签啥的，去催专员比较有效，自己算着差不多时间多打电话去问问，催业务员效果不大，有的业务员对这些手续也不是很了解。一些卖家可能会因为不了解公积金贷款的手续步骤表现出不配合，买家可以找中介、公积金中心给说明、解释，促成尽早办完2.8.2 公积金提取2.8.2.1 首次提取住房公积金所需资料：（1）购房合同或购房协议的原件及复印件；（2）购房发票的原件及复印件；（3）提取人的身份证原件及复印件；（4）提取本人的银行储蓄账号；（5）如用于偿还住房贷款本息，还需提供借款合同的原件及复印件。配偶提取住房公积金，除以上资料，还需提供夫妻关系证明的原件及复印件、主买房人提取记录单的复印件。2.8.2.2 约定提取登1、什么是住房公积金约定提取？ 住房公积金约定提取，是指因购买、建造、翻建、大修自住住房及偿还住房贷款本息等情况而办理住房公积金部分提取的职工及其配偶，向住房公积金管理中心提出以后提取的有关约定，住房公积金管理中心按照约定的时间，将提取款项划入职工本人的银行账户。2、什么是约定提取登记？ 约定提取登记，是指需要办理约定提取的职工，向住房公积金管理中心提出申请，住房公积金管理中心核准提取人信息、提取周期、提取账号等事项。3、办理约定提取登记应提供哪些材料？ 单位经办人为职工办理住房公积金约定提取登记时，在提供提取相关材料的同时还需提供由职工本人签字、由单位加盖预留印鉴的住房公积金约定提取申请书，住房公积金约定提取申请书为无碳复写格式一式两联，第一联交管理部留存，第二联单位留存。5、约定提取登记的程序是什么？ （1）单位经办人持职工本人签字、单位加盖预留印鉴的住房公积金约定提取申请书及提取的相关材料到开户管理部办理约定提取登记。 首次办理提取手续，并同时办理约定提取的，需提供提取业务和约定提取业务的相关材料，管理部前台应先审核提取材料并录入提取记录单，再办理约定提取登记。 非首次办理提取手续，且累计提取金额未达到提取记录单的提取上限的，管理部前台核实系统中的提取记录单后，直接进行约定提取登记。 （2）管理部接柜人员审核材料及预留印鉴后，将约定提取登记的相关信息录入系统，原则上以系统计算出的首次约定提取日做为首次划款的日期。 （3）业务确认后，管理部打印住房公积金约定提取确认表一式两份，加盖管理部业务章，由单位经办人签字确认后，一份由单位经办人转交职工个人，一份由管理部与单位提供的住房公积金约定提取申请书一并留存。6、约定提取的到账时间 首次约定提取的到账时间是自住房公积金约定提取确认表中明确的“首次约定提取日”起的三个工作日内。 以后每次约定提取的到账时间均为依据约定提取周期计算出的约定提取日（遇节假日顺延）起的三个工作日内。7、约定提取失败后如何处理？ 由于个人账户户名或账号不正确导致住房公积金管理中心首次向个人账户划款失败时，住房公积金管理中心将终止该职工的约定提取登记，并通知单位经办人转告职工个人。8、如何终止约定提取？ 因职工个人申请，单位经办人可到住房公积金管理中心办理约定提取终止。管理部接柜人员操作登记终止确认后，打印住房公积金约定提取终止通知一式两份，一份由单位经办人转交职工个人，一份由管理部留存。2.8.3 贷款后拿房本房子过户已经有六个月了，市管公积金贷款，房本进行担保登记去了，一直没有消息，问中介也是一问三不知，就推脱说有人会打电话，故发挥主动性自己动手解决，把整个过程发上来，供大家参考：首先，可以打北京市住房贷款担保中心电话82011234询问房本担保已经办理程度，需要提供主贷款人的个人信息，网址是第二，如果已经办理完毕，担保中心会告诉领取房本的电话和内部编号，电话是64077996。第三，取房本，需要房主本人携带身份证和复印件另外，我们是5月过户的，房本上面显示是10月中旬担保完毕，所以把这个时间给大家，供大家参考。2.9 二手房网签贷款过户流程全指导第一步：双方协商购房，签署双方协议（如果是通过中介，则签署三方协议），无论对买卖双方此协议最后都要注明成交价格和付款方式以此协议为准。第二步：贷款（如果需要的话）根据合同约定付首付或者定金，双方办理贷款。如果需要贷款建议直接找银行个人信贷部，我咨询过民生、光大、深发，都可以直接办理，并且不收一分钱，当然评估费几百块是需要的，二套房也基本都能下浮到接近7折。有朋友问怎么联系银行？直接谷歌或者百度搜索银行网点，一家一家打电话转信贷部，肯定能找到。双方准备好房产证、购房合同、双方身份证、户口本、如果已婚夫妻双方都要到场，一起面签。之后银行会上门去评估房价并且给出批贷书。拿到批贷书了就说明贷款肯定没问题了，后面就是办过户和抵押了。（这里是假设房屋没有贷款或者其他抵押，如果有贷款就需要双方协商如何先换上并且办理解压，只有解压之后才可以再次申请贷款）至于贷款，如果没有信用卡逾期，房贷逾期，一般没有太大的问题，我们因为信用记录非常非常好，用信用卡7年了，目前所有银行都已经是白金卡，平时基本各种开销都是刷卡，全部全额还款，前面两套房子都没有逾期，所以批贷很快很快，3天就下来了。即便是实在是懒得联系银行，也可以找担保公司，很多中介公司也都是找担保公司来做贷款，担保公司需要收费，但是可能办理略快一些。我接触过中宇汇通和厚泽（用过厚泽，详细咨询过中宇），总体而言，两者相比专业程度差不多，中宇的费用便宜不少，仅供参考。无论在银行或者担保公司都不需要带复印件，都会有免费复印的服务，这点比房管局要好很多很多。时间方面，无论是银行还是担保公司都差不了太多，一般资料交齐5-10个工作日会批贷，时间上还算可以接受。第三步：过户，过户分几个步骤，网签-缴税-过户-领证。网签 办理时间：大约10-15分钟。这个让很多老百姓弄不明白的东西其实很简单。双方带上资料直接去房管局办理大厅，都有网签的柜台，要一份存量房买卖合同信息表（自行成交），建议在网上打印填好了带过去，准备好双方的身份证、房产证（如果双方本人不到场，代理人需要提供公证处开出的委托公证书），网签需要交身份证复印件、公证书原件或者复印件。确认信息没问题了，工作人员会打印出三份合同北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）（交易双方各一份，过户的时候交一份），两份存量房交易结算资金自行划转声明（自行成交）（交易双方各一份），两份存量房买卖合同信息表（纳税）（缴税的时候用一张，还有一张貌似没啥用）。在网签填交易价格之前，一定要去缴税大厅看一下这个地区的最低限价，这样可以最大程度合理的避税，因为价格网签之后就改不了了，所以一定要提前搞清楚。缴税 填完这几张表之后，就去缴税大厅缴税。办理时间：大约20分钟。丰台比较好纳税大厅就在旁边，朝阳就不一样了，朝阳交易大厅在石佛营，但是缴税大厅却在金台路，很不方便。缴税可以刷卡也可以交现金，但是刷卡上午只放50个号左右，下午一般只放20多个号，下午两点以后就不能刷卡了。如果要交现金，就需要拿着单子去工商银行或者北京银行交。缴税前需要填一张信息表，按着桌上的样表填就行。同样需要准备双方身份证验证并交复印件、交房本复印件，如果有代理人也需要交一份委托公证书或者复印件，刚才填的信息表和存量房买卖合同信息表（纳税）也要交一张。之后交完钱在另一个窗口等着审核拿票，搞定后拿着房本和缴税单去边上的交易大厅办理过户手续。（一般来说要拿着网签手续才能拿号，但是实际上貌似也不太管，所以如果有两个人可以房主一边在交易大厅办网签，这边随便拿个大纸袋就可以过来拿缴税的号了，不耽误时间）关于缴税，5年以上的房子或者差额交易，营业税和个税都可以避免，但是契税免不了，90平以下的房子是1%契税，超过90平就是1.5%了，如果是超过140平米或商住、价格很高认定为高档房，则就是3%的税。过户 过户是相对简单的。办理时间：大约20分钟。我们从办完缴税拿号到办理等了大约30-40分钟，算是比较快了，朝阳这样人比较多的地方可能会长一些。拿了号等着叫号，叫到了就到窗口，交各种资料，购房合同要交一份，双方身份证原件检查并交复印件，如果是外地户口需要暂住证原件检查并交复印件，然后还需要把房本中房屋图和房屋信息表遮挡住原房主姓名各复印两张一起交上（就是房本中后贴上的两张纸）。所有东西基本都交齐了，验证没问题就会打印两张询问表，交易双方各填一张，证明双方都明白此次交易的内容。最后就是一张薄薄的纸，上面会写着你交了那些资料，以及取房产证的日子，很重要的一张薄薄的纸，千万别弄丢了啊。领证，就是那张薄薄的纸上的日子去交易大厅领证，也需要拿号排队，不过相对就快多了。丰台是需要10个工作日领证，朝阳一般是5个工作日，海淀据说可以当天就领证。至此过户完全办完。网签、缴税、过户上面三个步骤，完全可以自行办理，很多中介会说什么网签自己办不了，纯属扯淡，各个区的交易大厅都可以自行办理网签，很容易也很方便快捷。如果顺利的话，包括等待的时间，三个项目也完全可以在半天内办完，而且流程也远远没有那些中介说的那么复杂。完全可以省下几千上万的银子自己来办理。3 房子与学校3.1 房子与小孩上学07年结婚的，正准备买房，原计划是买个二手房，而且将来小孩能上好的小学经过调查，结果如下：1、网上几乎没有有关小学学区划分的正版有用信息北京教委网站上的官方回答是：请询问各自所在的分区教委，如海淀区教委海淀区教委的网站：难以打开，缺乏信息各个小学：请在入学时间看招生简章2、想上好的小学，最基本条件： 1)房产证在学区，房主是孩子父母； 2)全家户口在该房产上3、时间限制：据说小孩户口落在房产证上的时间得超过3年，否则也别想进好的小学，比如中关村三小。4、二手房问题合适学区的二手房，孩子不一定能上好小学而不用交钱！对于个别区域，只有新房和“处女”二手房才行。所谓“处女”二手房就是指之前没有孩子以该房产为户口上过指定的小学，就是说一套房子只有一个免费上学的指标。5、赞助费北大附小6万，在北京的远亲证实；清华附小5万，公司同事证实；中关村2、3小有说3万的（几年前数字），有说8万的；中关村1小，钱已经没用了，你最好是官【总结】为了小孩能不用交赞助费上好的小学，你需要：1、夫妻双方先搞到北京户口2、买到所在学区的房子，落户口3、保证孩子入学前已经有3年以上的户口4、不要相信中介所谓买了就能上什么小学，直接找小学取得相关的信息