都匀市调定位报告.ppt

灵智都匀物流园市场调查与项目定位市场调查与项目定位报告报告第一部分、市场调研分析报告第一部分、市场调研分析报告区域市场环境调查分析区域市场环境调查分析项目概况项目概况项目名称项目名称都匀农产品物流园（暂定名）项目位置项目位置贵新高速公路都匀段北出口匝道北侧（都匀经济开发区内）业主单位业主单位贵州灵智农业集团有限公司（待变更）项目简介项目简介占地477亩，总建筑面积42万平方米，分三期完成；总投资7.8亿，原计划是以农产品交易为主的物流集散园区。区域市场环境调查分析区域市场环境调查分析贵州省自然、社会、经济状况贵州省自然、社会、经济状况u贵州省位于中国西南的东南部，辖6个地级市和3个自治州，省会贵阳市。u东毗湖南、南邻广西、西连云南、北接四川和重庆市。u全省东西长约595千米，南北相距约509千米，面积约17.6万平方千米，占全国国土面积的1.8%，人口约3474万。u贵州是一个山川秀丽、气候宜人、民族众多、资源富集的省份。贵州高原山地居多，素有“八山一水一分田”之说六市六市贵阳市贵阳市遵义市遵义市六盘水六盘水安顺市安顺市铜仁市铜仁市毕节市毕节市三州三州黔南布依族苗族黔南布依族苗族自治州自治州 黔西南布依族苗族黔西南布依族苗族自治州自治州 贵州黔东南苗族侗族贵州黔东南苗族侗族自治州自治州 三州六市三州六市基本状况基本状况区域市场环境调查分析区域市场环境调查分析贵州省自然、社会、经济状况贵州省自然、社会、经济状况动物资源：动物资源：全省有野生动物资源1000余种，其中黔金丝猴、黑叶猴、华南虎、云豹、豹、白颧、黑鹤、黑颈鹤、中华秋沙鸭、金雕、白肩雕、白尾海雕、白头鹤、蟒等14种列为国家一级保护动物；国家二级保护动物有69种，主要有：穿山甲、黑熊、水獭、大灵猫、小灵猫、林麝、红腹雨雉、白冠长尾雉、红腹锦鸡等。植物植物资资源：源：全省有野生植物资源3800余种，其中药用植物资源有3700余种，占全国中草药品种的80%，是全国四大中药材产区之一。在国内外具有一定影响，品质优良的珍稀名贵植物有珠子参、三尖杉、扇 蕨、冬虫夏草、鸡枞、艾纳香（天然冰片）等6种。生物资源王国生物资源王国区域市场环境调查分析区域市场环境调查分析贵州省自然、社会、经济状况贵州省自然、社会、经济状况经济状况经济状况2010年，贵州地区生产总值达到4594亿元，比上年增长12.8%，财政总收入969.7亿元；固定资产投资3186.3亿元，比上年增长30%，年均增长24.1%；社会消费品零售总额1482.1亿元，比上年增长18.8%以支柱产业为支撑、特色优势以支柱产业为支撑、特色优势产业为依托、高新技术产业为产业为依托、高新技术产业为先导先导 支柱产业支柱产业支柱产业支柱产业特色优势产业特色优势产业特色优势产业特色优势产业新兴技术产业新兴技术产业新兴技术产业新兴技术产业1、能源工业成为全省第一支柱产业。磷及磷化工、铝及铝加工等优势原材料工业航空、航天、电子信息、医药制品、新材料等高新技术产业发展方针发展方针2、烟酒工业的支柱产业地位得到巩固区域市场环境调查分析区域市场环境调查分析贵州省自然、社会、经济状况贵州省自然、社会、经济状况区域工业现状区域工业现状加快打造以烟草、电子信息、装备制造及汽车零部件、磷化工、铝工业、现代中药、特色食品和现代服务业为重点的都市型经济中心区和产业集聚区。围绕能矿资源开发，加快发展能源、以煤化工为主导的优势原材料等优势产业，重点建设一批电力、煤及煤化工、黄金等工业项目。重点做大做强名优白酒及特色食品、能源、原材料、机械电子和竹纸一体化等优势产业。加快发展特色食品、民族药业、林纸一体化、特色农产品加工等绿色产业和水电、特色矿产资源加工。黔中经济区包括贵阳市全部和遵义市、安顺市、黔东南州、黔南州部分地区，划分为贵阳环城高速公路以内的核心圈，距贵阳环城高速50公里以内的带动圈，距贵阳环城高速约100公里的辐射圈。经济区内矿产资源分布相对集中，工企业基础较好，在全省生产力布局中居重要战略地位。黔中经济区黔中经济区贵州是一个多民族的省份。全省有49个民族成份，少数民族成份个数仅次于云南，居全国第二位。世居少数民族有土家族、苗族、布依族、侗族、彝族、仡佬族、水族、回族、白族、瑶族、壮族、毛南族、蒙古族、仫佬族、羌族、满族、畲族等16个。少数民族人口占全省总人口的37.9%。1、中药材：杜仲，茯苓，天麻，党参，金银花，三七，夏浮草等；2、土特产：清镇凉水井老腊肉，黔五福腊肉，清镇刘姨妈黄粑，波波糖，遵义黄粑，牛头牌牛肉干，贵州三宝，凉水井香辣山椒，火腿，香肠，臭豆腐，辣椒，贡面，都匀毛尖，织金竹荪，豆腐干，各种新鲜水果等；3、酒类：贵州各种名酒，茅台、安酒、青酒、董酒、习酒、匀酒、贵州醇、九仟酒等；4、其他：蜡染，竹器，苗族银器等区域市场环境调查分析区域市场环境调查分析贵州省自然、社会、经济状况贵州省自然、社会、经济状况少数民族聚集地少数民族聚集地特产丰富特产丰富贵州特殊的喀斯特地质地貌、原生的自然环境、浓郁的少数民族风情，形成了以自然风光、人文景观和民俗风情交相辉映的丰富旅游资源。区域市场环境调查分析区域市场环境调查分析贵州省自然、社会、经济状况贵州省自然、社会、经济状况贵州拥有黄果树、龙宫、织金洞、红枫湖、舞阳河、兴义马岭河峡谷、荔波樟江、赤水等8个国家级风景名胜区，花溪、百里杜鹃等24个省级风景名胜区；拥有铜仁梵净山动植物、茂兰喀斯特原始森林、赤水原生林和草海鸟类栖息衍生地和习水中亚热带常绿阔叶林等5处国家级自然保护区；还有遵义会议会址、从江增冲鼓楼、盘县大洞等9处全国重点文物保护单位。旅游资源旅游资源黔南州黔南州自然、社会、经济状况自然、社会、经济状况区域市场环境调查分析区域市场环境调查分析u区位：区位：黔南布依族苗族自治州位于贵州省中南部，处在大西南对外开放出海的黄金通道上，北靠省会贵阳，南与广西壮族自治区邻接，是多民族聚居的地方。u管辖：管辖：黔南州辖都匀、福泉两个县级市，贵定、荔波、独山、瓮安、平塘、惠水、龙里、罗甸、独山、长顺10个县和三都水族自治县，面积26195公里，人口397万，州府位于都匀市。u交通：交通：湘黔铁路、株六铁路复线，贵新高等级公路和四通八达的国道省道县道，以及荔波机场、扩能改造的黔桂铁路和红水河、都柳江航运等，构成了快速便捷的立体交通网，形成西南“借船出海”的黄金通道，使黔南具有近海、近边的相对区位优势。基本状况基本状况州内野生植物1700余种，其中药用植物1000多种。具有重要开发价值的有天麻、杜仲、三七、艾纳香、龙胆草、金银花、刺梨等58种。野生动物400多种。属国家一、二、三类珍稀动物的有华南虎、云豹、猕猴、麝、大鲵（娃娃鱼）、穿山甲等30余种。其中药用脊椎动物112种。医药原料基地医药原料基地都匀毛尖茶、贵定云雾茶、根雕奇石、腊染、陶艺、刺绣，竹器等土特产品土特产品2010年全州生产总值324.52亿元，比上年增长14.1%。其中，第一产业增加值56.60亿元，增长6.1%；第二产业增加值124.84亿元，增长17.6%；第三产业增加值143.07亿元，增长14.7%。全州实现财政总收入57.76亿元，比上年增长28.1%全年共接待旅游人数586.45万人次，其中国内旅游者580.58万人次，接待国际旅游人数5.68万人次。实现旅游收入30.03亿元,比上年增长29.9%。黔南州黔南州自然、社会、经济状况自然、社会、经济状况区域市场环境调查分析区域市场环境调查分析经济状况经济状况旅游业发展迅猛旅游业发展迅猛都匀市都匀市自然、社会、经济状况自然、社会、经济状况区域市场环境调查分析区域市场环境调查分析u都匀市位于贵州省南部，是黔南布依族苗族自治州首府，贵州南部政治、经济、文化和交流中心，大西南出海通道重要前沿城市。u全市总面2274km2，城区人口27万人，总人口50万。有布依、苗、水、瑶等33个少数民族，占总人口的67.08%u都匀地位位置十分优越，是云、贵、川、渝通往两广、两湖和华东地区的黄金通道，为东西产业转移、市场转移的中间驿站。u都匀交通便利，黔桂铁路、贵新高等级公路、夏蓉高等级公路、320和321国道及207省道等纵贯南北，离贵阳国际机场仅80公里，汽车行程至广西防城港，当天即可抵达出海。基本状况基本状况二十世纪九十年代在城北设立经济开发区，总面积80.5平方公里，规划区面积18平方公里，开发区区现有人口5.2万人，行政事业单位20个，即本项目所在地。经济开发区建设经济开发区建设区位优势区位优势都匀市都匀市自然、社会、经济状况自然、社会、经济状况区域市场环境调查分析区域市场环境调查分析经济状况经济状况都匀的工业以化工、电子、纺织为主。农业则以种植水稻、小麦、玉米为主。产业结构产业结构 u2010年生产总值完成75.5320亿元，比上年增长15.2%。u中第一产业为6.8226亿元，比上年增长7.2%；u第二产业为27.5677亿元，比上年增长16.8%；u第三产业为41.1417亿元，比上年增长15.7%。三次产业比重为9.03：36.50：54.47。2006年以来连续被评为全省招商引资环境第一名，为投资创业提供了有利的条件；优秀旅游城市、“中国毛尖茶都”、“西部斗牛城”、“中国摄影城”等知名品牌以及优美的山水风光和充满文化内涵的人文景观，使旅游业更加红火区域经济产业政策构建特色构建特色经济经济，加快，加快经济结经济结构构调调整整1、进一步做强做大能源支柱产业，基本建成我国南方重要的能源基地。2、充分发挥能源和矿产资源组合优势，加快把煤及煤化工、铝及铝加工、磷及磷化工培育成为新兴支柱产业。3、巩固壮大烟酒支柱产业，努力促进轻工业加快发展。支持贵州黄果树烟草集团公司走大企业、大品牌、大市场的发展路子，完成贵阳卷烟厂易地改造工程，做强做大“黄果树”、“贵烟”等名优卷烟品牌，4、积极发展以航天航空、电子信息和先进制造业为代表的高技术产业，全面增强自主创新能力。5 5、加快以旅游业为龙头的服务业发、加快以旅游业为龙头的服务业发、加快以旅游业为龙头的服务业发、加快以旅游业为龙头的服务业发展，着力提高服务业对经济增长的贡展，着力提高服务业对经济增长的贡展，着力提高服务业对经济增长的贡展，着力提高服务业对经济增长的贡献率。献率。献率。献率。6、建成一批贵阳城市主干道和连接周边城市的高速通道，支持贵阳加快打造以电子信息、民族制药、优势原材料、先进装备制造业和现代服务业为重点的都市型经济中心区和产业聚集区，促进金阳新区开发开放。u坚持实施重点带动战略和旅游精品战略，集中力量支持安集中力量支持安顺顺、荔波、黎从榕等、荔波、黎从榕等优优先先发发展展重点旅游区率先突破重点旅游区率先突破;u大力推进旅游产品结构调整，在提高观光旅游水平的基础上，大力发展生态旅游、红色旅游、民族旅游和休闲旅游，把我省建成多民族特色文化和喀斯特高原生态旅游的重要目的地。u全面推进“行游住食购娱”各要素发展，进一步提高我省旅游接待能力。以“中国贵州黄果树瀑布节”等活动为载体，加大旅游整体宣传促销力度，进一步扩大国内外客源市场。u大力加大力加强强特色旅游商品开特色旅游商品开发发。继续继续深化旅游管理体制改革，深化旅游管理体制改革，有序推行风景名胜区内项目特许经营，加快引进和培育一批优强旅游企业。力争旅游总收入年均增长25%以上。贵州省经济产业政策贵州省经济产业政策以以旅旅游游业业为为龙龙头头，带带动动服服务务业业发发展展都匀市经济产业政策都匀市经济产业政策着力促进地产、旅游和现代服务业的大发展着力促进地产、旅游和现代服务业的大发展 依托都匀的区位、生态优势，继续把房地产作为聚集人气和城市经济支柱的产业之一来抓。把都匀的商品房打造成为我市独特产品，去拓展市场，拉动即期经济，又从长远上聚集城市人气，支撑城市可持续发展。建设生态型、人文型绿色文明小区，打造居住首选地，吸引外地成功人士到都匀购房居住，投资兴业。发展房地产业发展房地产业发展房地产业发展房地产业要强力推进贵州南部旅游休闲集散地的形成，继续加快旅游景区景点、休闲场所、星级宾馆建设，不断夯实旅游接待设施，做优做美山水城市文章，打造都匀旅游品牌。与此同时，整合、依托周边地区的自然山水、民俗风情等，带动都匀的“吃、住、购、娱”，促进我市休闲旅游业快速发展。依托州府的市场辐射功能，着力打造中心商务区。继续抓好包括大、小十字一带，石板街、新华东巷、新华西巷、七街、富强巷沿线以内，以及彩虹桥至文峰桥沿江两岸的核心区打造工作，尽快形成辐射贵州南部的中心商务区。加快专业市场建设，引进一批带动能力强的专业物流企业，大力发展商贸流通业。开发休闲旅游业开发休闲旅游业开发休闲旅游业开发休闲旅游业发展商贸、流通发展商贸、流通发展商贸、流通发展商贸、流通都匀地产状况调查都匀地产状况调查名称名称金麒麟财富华庭位置位置都匀市文峰路花园酒店对门、育婴街附近概况概况金麒麟 财富华庭规划45000多平米购物地点，都匀地区首家集综合超市、大型百货、高档商业街为一体的一站式购特中心，较好的购物坏境、购物场所、购物商场，预塑造了一个活力的百货商圈。开开盘时盘时期期2010年12月开开发发商商闽泽房地产有限公司规规模模45000多平米租售价格租售价格商铺一楼售均5万/，二楼售均1.8万元/，商铺租金均200元/月*，住宅约5000元/物物业业收收费费1元/月*销销售情况售情况商铺和住宅几乎售完，剩顶楼几套住房建筑指建筑指标标容积率4.2，42%绿化率招商政策招商政策商铺出租合同3-4年，一年一交，装修期一个月；底商租金200元。周周边边配套配套 市中心位置，配套较全，地下停车场700个车位交通交通 12、17、16路，交通便利小小结结位于市中心，居住较繁杂，主要购房者是投资者，用于后期出租。金麒麟财富华庭金麒麟财富华庭名称名称世纪广场位置位置都匀新火车站概况概况项目预计总居住人口超过15000人，一期将规划为一条繁华的商业街，内部配套设立大型超市、美食广场、娱乐设施及便民配套设施等;项目二期是以大型主力百货，广场商业为主，融入时尚与休闲的消费理念;三期以社区配套型商业为主，;四期主要以大型批发市场为主，打造南区最大的综合市场。项目一期总建筑面积为66000平方米，其中商业裙楼分为两层，总面积近10000平方米。开开盘时盘时期期二期2012年5月左右开开发发商商贵州聚林房地产开发有限公司都匀分公司规规模模总面积49万，一期建筑66000租售价格租售价格商铺一楼售均2万/，二楼售均8000元/，商铺租金15-25元/月*，住宅均2900元/物物业业收收费费1元/月*销销售情况售情况一期几乎售完，二期正在认筹期（大部分已认完）建筑指建筑指标标4.75容积率，33%绿化率招商政策招商政策商铺只需付总售金额72%，开发商每年返还7%的租金利息，四年后产权和经营权到位，产权50年；商铺出租合同3-5年，一年一交，首批入驻有半年的免租期；元旦期认筹住宅交5000元可抵10000元，商铺交10000元可抵20000元，然后认筹后增加50元/天的利息。周周边边配套配套 火车站、汽车站即将搬入，周边准备搬入医院、学校小小结结由于受区域的限制，两侧都是高山脉，发展商圈有限，配套不足，楼盘的交通要道较窄，后期即使炒热，也很受交通和地域的约束。世纪广场世纪广场名称名称伯爵国际花园位置位置开发区龙山大道概况概况伯爵国际花园位于都匀开发区，是永欣达地产建造的一座具有国际化水准的住宅社区和部分商铺，园区配套相对较齐全，是都匀算成功的楼盘之一。项目位于城市交通主干道龙山大道以东，毗邻剑江。开盘时期开盘时期第一期2007年1月份开盘开发商开发商黔南州永欣达房地产开发有限公司 规模规模88.8亩，总建筑面积近30万平方米租售价格租售价格一层商铺3万/，二层均2万/，住宅均价4500元/，层差20元物业收费物业收费1元/月*销售情况销售情况大部分售出建筑指标建筑指标4.7容积率，40%绿化率招商政策招商政策一次性付款优惠8000，按揭优惠5000。周边配套周边配套伯爵海鲜餐厅、上岛咖啡、小尾羊火锅餐厅、七小 八小 四季小学 都匀一幼、四一四医院、小区停车场、游泳池、动感羽毛球场、健身广场、五星级伯爵国际会所、私家幼儿园以及架空层绿化休闲场所交通交通17路 18路 19路 27路 28路 29路小结小结伯爵国际花园是开发区与市区交界处，是一座建设和销售相对较成功的楼盘，商住结合起来，即提升了楼盘的档次，也提高了其经济价值，是都匀开发区很有代表性的楼盘，楼盘运作模式值得开发商借鉴。伯爵国际花园伯爵国际花园名称名称嘉和城市风景位置位置都匀市开发区嘉和路2号概况概况项目位于都匀开发区绿荫河畔，目前项目1、2、3号楼已交付入住，4、5、6、7号楼已售完，8、9号楼已认购一部分。周边配套相对较全，门口17路，18路，27路，28路，29路公交线路可到达市中心；开开盘时盘时期期一期开盘2007年，二、三期2012年开盘，二期2013年5月交房，三期2013年底交房开开发发商商都匀嘉和房地产开发有限公司规规模模总面积4.8万平方公里，建筑面积24万租售价格租售价格均价3300元/，层差加10元/物物业业收收费费1元/月*销销售情况售情况1-7号楼已交付入住，8号楼已认购一部分，9号楼正在认购建筑指建筑指标标容积率4.4，40%绿化率招商政策招商政策第一套房首付30%，第二套首付50%，现交5000元，认购时可抵10000元，一次性付款课优惠9.7-9.8折扣周周边边配套配套黔南州民族学院、新世纪学校等学校，有工行、农行，414医院，黔南医院、区内配有地下停车场，羽毛球场等交通交通17、18、27、28、29路，主干道斗篷山路附近小小结结楼盘周边配套相对较成熟，绿化不足，前期开发的楼盘已有一部分入住，但不高，主要购房者是周边县市人群，用于投资或者养老居住。但是由于交房期与认购期需要近较长，并且房价不低，不确定因素较多，所以购房者有些犹豫购买投资或居住。嘉和城市风景嘉和城市风景名称名称广惠国际位置位置都匀市平桥南路三中旁概况概况规划以沿广惠路两侧为主要线索，东倚东山，临惠丽佳园商住小区；西邻剑江支流与新建的都匀三中校区和都匀一小相伴；北接洛邦河和贵新高速龙山大道；南连石板街。处于森林公园、西山公园、东山公园、文峰塔、剑江环抱之中，城市景观及区位极具优势。广惠国际属于都匀旧城改造项目，而且紧临都匀市两条城市主干道剑江中路和广惠路。三中组团由两栋高层建筑组成，设计户数574户。开开盘时盘时期期未定开开发发商商丰和房地产规规模模约80万平方米租售价格租售价格均价3600元/，每高一层加10元/物物业业收收费费1元/月*销销售情况售情况部分认购完成，还有少部分建筑指建筑指标标2.4容积率？，15%绿化率招商政策招商政策一次性付款可以9.7折，分期9.8折周周边边配套配套配套齐全交通交通17、18、27、28、29路，主干道斗篷山路附近小小结结广惠国际是都匀市大西门次商圈内，周边配套较齐全，但是小区内绿化率低，小区设计没有特色，户型比较单一。广惠国际广惠国际u除开发区的项目相对集中，市区的项目分布较远，区域也遍及市区各区域；u大部分项目均为小高层和高层，个别项目有超高层，相对小区绿化不够漂亮；从市场销售情况看，中小户型比较受欢迎；u都匀是现有开发楼盘体量均较大，开发周期长，出于大体量楼盘后期持续，新楼盘屹立的开发现状；u受房地产大环境的影响，商品房成交量平淡；相对去年而言，各楼盘价格平稳中趋于涨势；而且地产商定价都预期明年上涨；伯爵项目涨幅较大。u地段对价格影响明显；优秀的建筑设计和独特定位也显著影响房产价格；u从购买用途来看，依然是以投资为主。u底商以分割出售和出租，二楼商铺一般以整体出租为主。都匀市地产状况小结都匀市地产状况小结商品房价：2700-3000底商价格：1-20000商品房价：3300-3800；底商价格：30000商品房价：4500-5000；底商价格：50000城郊城郊市区市区中心中心地地产产价价格格规规律律20112011年年年年1212月月月月地产投资客分析地产投资客分析u投资客分为专业投资客和普通投资客，专业投资客以短线为主，并依赖金融工具，投投资客分为专业投资客和普通投资客，专业投资客以短线为主，并依赖金融工具，投资项目多，信息灵通，并喜欢组团作战；普通投资客来自其他行业，受制于行业发展，资项目多，信息灵通，并喜欢组团作战；普通投资客来自其他行业，受制于行业发展，为保值增值而投资，一般倾向长期持有，大多数不依赖金融为保值增值而投资，一般倾向长期持有，大多数不依赖金融u大城市投资客购买住宅倾向于大户型，而都匀投资客则倾向于小户型大城市投资客购买住宅倾向于大户型，而都匀投资客则倾向于小户型u投资客目前将投资目光转向了商业地产，其中六成倾向商铺、三成倾向酒店式公寓、投资客目前将投资目光转向了商业地产，其中六成倾向商铺、三成倾向酒店式公寓、不到一成倾向写字楼。投资客一般不会自营或者自住，都是用来出租不到一成倾向写字楼。投资客一般不会自营或者自住，都是用来出租u由于商业地产出售税负很高，与普通住宅投资的由于商业地产出售税负很高，与普通住宅投资的“快进快出快进快出”策略不同，多数投资客策略不同，多数投资客看好商业地产的长期收益。在投资客置业目的调查中，看好商业地产的长期收益。在投资客置业目的调查中，80%的投资客选择的投资客选择“出租出租”获取获取租金收益。租金收益。u购买商铺倾向于一楼，二楼以上商铺不好卖，且价差较大。二楼以上价格近乎同地段购买商铺倾向于一楼，二楼以上商铺不好卖，且价差较大。二楼以上价格近乎同地段商品房的价格商品房的价格u都匀地产购买投资占据主流，投资客大多数是外地人，其中住宅投资客很多是来自属都匀地产购买投资占据主流，投资客大多数是外地人，其中住宅投资客很多是来自属县，而都匀人倾向于去贵阳投资县，而都匀人倾向于去贵阳投资区域综合批发市场调查区域综合批发市场调查名称育英巷综合市场位置百子桥旁概况市场位于市中心附件，原是自然赶集市，后改建为相对规范的综合市场，现已运营近20年，一层是农民市场，二层是服装，三层是家具城，是都匀市最繁华的市场之一。投入运时间距今10多年规模三层共近5000平方米（不包括外延摊位门面）摊位和铺位不详出租价格约150-200元/*月，普通摊位600-800元/月，活禽2000-2600元/月，物业收费无出租情况满租招商政策商铺出租合同1年周边配套公厕交通市中心小结由于是老市场，较破旧杂乱；有些铺位带批发，但是种类较少，只有一些小百货和副食糖果类。育英巷综合市场育英巷综合市场名称大龙田水果批发市场位置都匀市大龙田概况都匀市大龙田水果批发市场，处有200多个摊位，是都匀市较大的水果批发市场，批发苹果、橘子、脐橙、香蕉和蔬菜等。投运营时间不详规模200多个摊位出租价格21-25元/*月物业收费租金包括物业费用出租情况租出摊位只有1/5招商政策一年一签，有些商户是临时租用几个月周边配套公交站交通1、18路小结市场内部破旧杂乱，人气差，零散商多，很多铺位没有租户；地理位置较偏僻，而且批发的水果种类很少，只有少量的橙子、橘子、苹果等批发，大部分租户有抵触交租金心理，想把市场搬往规范点，规模大的专业批发市场。大龙田水果批发市场大龙田水果批发市场名称老火车站蔬菜批发市场位置都匀老火车站概况该批发市场是老火车站改建的，是自发形成的蔬菜批发市场，一般是早上交易，白天较少商户在市场内，整个市场很破旧，凌乱。投入运营时间2009-2010年规模60多个摊位出租价格20元/*月物业收费租金包括出租情况不满招商政策一年一签，押金4000元/户周边配套公交总站交通公交总站交通较方便小结市场是改建后没有进行规划，整体破旧，杂乱，连门头都没有，设施比较差，只能是早上搞批发，交易时间较短，市场缺乏统一规划和管理。老火车站蔬菜批发市场老火车站蔬菜批发市场名称裤裆街位置广惠路概况裤裆街位于广惠路中段，市中心较繁华的位置，街道窄且短，但历史长久，是都匀众所周知的小型批发市场，主要有文具批发，小百货，小型纺织品、香火蜡烛等的批发，都匀的小商户主要来这里批货。投入运营时间历史长规模20多个摊位出租价格100-150元/*月物业收费10元/月出租情况老街道满租周边配套齐全交通较拥堵小结 是自然形成的小型批发街道，先天不足，街道窄，环境差，规模小，种类也是比较有限的，但是由于地处近市中心和市场形成时间长，人流较多，知名度高，商户的生意做地红火。裤裆街裤裆街贵阳三桥综合批发市场贵阳三桥综合批发市场名称贵阳三桥综合批发市场位置改茶大道附近概况三桥综合批发市场是贵阳最大的一个综合批发市场，是贵州省贵遵、贵黄、贵新等主要高速公路交汇枢纽之处，是贵阳联系沟通省内多数专州市以及川、渝、滇三省车流、物流、人流必经之区域。覆盖整个贵州和周边省市。主要批发种类有食品、副食品、饮料、糖烟酒、干货、调味品、鸡蛋、粮食、保洁日化用品、化妆品、文教用品、日用小百货、小家电、皮具、玩具、塑料、不锈钢制品、厨具、五金、交电、化工产品和灯饰等二十余大类，据调查将整体搬迁到贵阳金阳新区。启动时间2001年底开业规模市场占地近200亩，营业、仓储用房约10万平方米，驻场从事商品批发、物流配送商户1100余户出租价格约45-56元/*月铺面格局副食类3m*12m*(4-6)m;干货：3m*6.6m*3m物业收费25-50元/月 电：1元/月出租情况满租招商政策开业时进入免租6个月，保证金5000-10000元，合同3-4年，每月一交月租周边配套公交站台、公厕、市场内部仓库交通市场外面环城高速单行道，市场内部拥堵不堪，交通混乱。小结市场只有一条主入出口，没有设置专门的停车场和交易区，没有做到人车分流，主过道同时充当停车场和装卸区，每到高峰期交通堵塞严重。市场除了交通不畅外，没有规划建设冻库。名称贵阳市西路批发市场位置市西路概况市西大市场有男人大世界，女人大世界，龙翔百货，贵阳市西商业街商场等多家商场。从事服装，小百货、小家电、小饰品的经营户达上万户，在西南享有一定盛名。目前含各类市场45个，市场建筑面积达20万平方米，每年成交额约数十亿元，缴纳地方财政2500万元。投入运营时间1982年规模各类市场45个，市场建筑面积达20万平方米出租价格约80-150元/*月铺面格局床上用品批发：5m*6.6m*约高4m；服装批发：10左右，市场内部过道3m物业收费5m元/月 电：1元/月出租情况满租招商政策开业时进入免租6个月，合同5年，每月一交月租周边配套物流配送中心交通市场内部拥堵不堪，交通混乱,人流量大。小结市西路批发市场建设较早，批发兼零售，人气较旺，是贵阳最成熟和繁华商业中心，所有批发种类以商贸大厦为主，分类明细，但是市场内部管理较混乱，由于没有配套的仓库，店铺和过道成了堆放货物的场所，所以市场内部交易较杂乱。贵阳市西路批发市场贵阳市西路批发市场名称名称贵定县综合批发市场独山八角亭市场龙里综合农贸市场位置位置贵定县城西独山八角中南路龙里县环城路（靠近火车站）概况概况该市场运营已经有10几年，以经营百货、食品、副食、烟酒、五金、文具和小家电批发兼零售，市场面积较小，内部很拥挤。该市场位于独山县城中端地带，离汽车站不远，主要以服装批发为主，人流较少。该市场是政府规划，规模在龙里是个较大综合农贸市场，最近才投入运营，由于人流少，租户不愿入驻，政府强行进入部分摊主。投入运营时投入运营时间间12-15年不详2011.8规模规模近40铺位近5000平方，50家铺位，125个摊位300多个摊位出租价格出租价格租金分区而定800-1000元/月，1500元/月左右，2000-3000元（30）铺位500-1500元/月，摊位500-700元/月铺位580-650元/月，摊位290-400元/月物业收费物业收费每家50-100元/月 水：4.5元/吨 电1.2元/度每家8-120元/月 水：5元/吨 电：0.8元/度无出租情况出租情况满租大部分没有出租招商政策招商政策一年一签，押金4000元/户强行进入部分商家，优惠免租1个月周边配套周边配套公厕公厕交通交通比较拥堵交通便利小结小结市场整体规模小，杂而乱，人流少，规划功能不明确，租户经营状态不理想人流少，市场小，环境差，有待提高，只有零售，没有批发，是独山县农产品主要供应市场。市场小，人流少，顾客仍喜欢在大街上购买的习惯，是龙里最大的一个农贸市场之一黔南州属县市场黔南州属县市场沙包堡镇沙包堡镇区域商业中心区域商业中心小围寨小围寨区域商区域商业中心业中心辐射范围辐射范围都匀市商圈分析都匀市商圈分析以小十字以小十字为都市商业为都市商业中心中心以大西门以大西门为区域商业中为区域商业中心心以百子桥以百子桥为区域商业中为区域商业中心心区域综合市场调查小结区域综合市场调查小结u贵阳批发市场较有规模，都匀批发市场规模较小生意冷清，而属县的零售市场都贵阳批发市场较有规模，都匀批发市场规模较小生意冷清，而属县的零售市场都规模都很小。规模都很小。u贵阳市场直接覆盖全省的市县，除遵义外，不存在所谓的中间二级市场。都匀商贵阳市场直接覆盖全省的市县，除遵义外，不存在所谓的中间二级市场。都匀商流对下属县城辐射有限。对于服装等时尚类产品，商户可能直接去大都市进货。有流对下属县城辐射有限。对于服装等时尚类产品，商户可能直接去大都市进货。有些农资产品或者外省产品也有直接针对厂家的经销商，而不必经过省级代理商。些农资产品或者外省产品也有直接针对厂家的经销商，而不必经过省级代理商。u贵阳商户对于直接设点都匀市场有兴趣，都匀商户也期待进入一个有规模的综合贵阳商户对于直接设点都匀市场有兴趣，都匀商户也期待进入一个有规模的综合市场，而属县商户对此不感兴趣，但却有可能到都匀进货。市场，而属县商户对此不感兴趣，但却有可能到都匀进货。u商户们对租金和管理费并不特别敏感，而是关心市场是否能整体推广，把生意做商户们对租金和管理费并不特别敏感，而是关心市场是否能整体推广，把生意做好。批发市场的商户租金大约在好。批发市场的商户租金大约在2000以内，而中心零售商户有的则可接受过万的租以内，而中心零售商户有的则可接受过万的租金。金。u商户对前期入住的租金高低和免租期比较关注，而对日后的约束条件比较忽视。商户对前期入住的租金高低和免租期比较关注，而对日后的约束条件比较忽视。u农产品商户大多数当地人，而综合类商户往往有外地人参与。农产品商户大多数当地人，而综合类商户往往有外地人参与。u商户们大多数不会考虑购买物业，而是通过租赁恰当的商位专注于商业运作。商户们大多数不会考虑购买物业，而是通过租赁恰当的商位专注于商业运作。第二部分、项目定位报告第二部分、项目定位报告因为因为站得高站得高，所以所以走得远走得远商业定位商业定位为为土地土地 充值充值土地的价值取决于土地蕴含的内容土地的价值取决于土地蕴含的内容土地的价值取决于土地蕴含的内容土地的价值取决于土地蕴含的内容定位定位定位定位定位定位定位定位定位定位中麦定位模型中麦定位模型基于资源优势的定位基于资源优势的定位基于区位优势的定位基于区位优势的定位基于产业基础的定位基于产业基础的定位基于市场需求的定位基于市场需求的定位基于产业聚集的定位基于产业聚集的定位如何开展商业定位如何开展商业定位本项目的商业定位本项目的商业定位旅游商业综合体旅游商业综合体旅游商业综合体是围绕旅游产业链、满足各项旅游需求的复合型商业地产，是旅游产业和商业地产的无缝对接。完整的旅游活动包含行、游、吃、住、娱、购等六个方面的内容，以旅游经济为主导的商业复合地产应具有以上全部或部分功能。旅游商业综合体旅游商业综合体本项目可以旅游购物为核心，倾力打造吃、住、购、娱等功能，结合项目周围的旅游资源，可以形成较为完整的旅游经济链。就本项目而言，受制于用地规划要求和出于稳健发展的角度，还要兼带农产品批发的业务。1、符合贵州省和黔南州关于开发旅游业和特色产业的产业发展规划，可以成为区域经济的一张名片2、都匀作为西南出海口以及独特的交通条件，便于发展通道经济3、黔南州每年580万人次的旅游流量和30多亿的旅游收入使其具备生存基础4、借力黔南州区域丰富的旅游资源，可以起到产业聚集和引爆作用5、贵州乃至西南区域特色产品和服务可以给予足够的支撑6、顺应了贵州乃至西南产品走出西部的需求，为西部特色产业开辟了窗口，为西南企业提供了销售终端项目可行性分析项目可行性分析贵州名酒、礼品酒、保健酒、民间特色酿酒以及民族酒具等贵州名酒、礼品酒、保健酒、民间特色酿酒以及民族酒具等都匀毛尖茶、贵定云雾茶、虫茶、贡茶、苦丁茶、富硒茶等都匀毛尖茶、贵定云雾茶、虫茶、贡茶、苦丁茶、富硒茶等中国四大药材产地之一，具有中国四大药材产地之一，具有3000多种药材和药用动植物多种药材和药用动植物民族服装、饰品、刺绣民族服装、饰品、刺绣奇石奇石、木雕工艺、木雕工艺、手工艺品、手工艺品、陶瓷工艺、陶瓷工艺、石雕工艺品石雕工艺品、泥面、泥面塑工艺品、苗族银器塑工艺品、苗族银器各式传统小食品、传统保健品各式传统小食品、传统保健品贵州特色产品资源贵州特色产品资源酒类酒类茶类茶类药材药材服装服装工艺品工艺品食品食品1、黔南州由于人稀地少，农业总量较低，无法支撑农产品物流园的存在、黔南州由于人稀地少，农业总量较低，无法支撑农产品物流园的存在2、受制于人口和消费水平，黔南州年消费零售总额区区、受制于人口和消费水平，黔南州年消费零售总额区区80亿元，无法支亿元，无法支撑一个大型商贸城的运行撑一个大型商贸城的运行3、项目位置距离贵阳较近，受贵阳商圈的辐射，加之区域市场规模较小，、项目位置距离贵阳较近，受贵阳商圈的辐射，加之区域市场规模较小，不适合建立常规的批发商城不适合建立常规的批发商城4、项目所处市区边缘，不适合建立面向市区消费的零售型企业、项目所处市区边缘，不适合建立面向市区消费的零售型企业项目必要性分析项目必要性分析都匀都匀西南特产城西南特产城项目名称1、都匀，标示项目的位置，但也可不出现在名称中、都匀，标示项目的位置，但也可不出现在名称中2、特产城意味着项目是以销售特产为主的商业所在，与常规商贸城区隔、特产城意味着项目是以销售特产为主的商业所在，与常规商贸城区隔开来，并彰显其独特性开来，并彰显其独特性3、西南二字表现地域性，因西南各地地理人文有别于其他地区的相似之、西南二字表现地域性，因西南各地地理人文有别于其他地区的相似之处，可以使人联想到原生态和少数民族特色等，加上西南二字更显商城气处，可以使人联想到原生态和少数民族特色等，加上西南二字更显商城气势博大势博大4、西南特产城名称意味着我们提供的产品和服务是以贵州为主，但也包、西南特产城名称意味着我们提供的产品和服务是以贵州为主，但也包含了云南、四川和西藏的特色产品和服务含了云南、四川和西藏的特色产品和服务5、不叫贵州特产城或国际特产城是避免引起歧义、不叫贵州特产城或国际特产城是避免引起歧义名称释义名称释义商圈定位商圈定位u商业批发覆盖方圆五十公里范围商业批发覆盖方圆五十公里范围u特产销售和综合服务覆盖两百公里范围特产销售和综合服务覆盖两百公里范围客户群定位客户群定位u批发贸易客户为都匀和属县零售客户批发贸易客户为都匀和属县零售客户u特产销售及旅游服务客户为旅游团和外地散客特产销售及旅游服务客户为旅游团和外地散客通过资源整合和阶段性推广，使项目成为贵州乃至西南具有较大影通过资源整合和阶段性推广，使项目成为贵州乃至西南具有较大影响力的大型旅游商业综合体，实现项目利润最大化响力的大型旅游商业综合体，实现项目利润最大化目标定位项目SWOT分析l都匀独特的区位优势和项目的位置对项目极为有利l都匀虽小但颇有知名度，便于项目发展l项目周围环境比较适合旅游商业项目开展l产业定位具有差异化优势，在西南地区是唯一的一家；即使在全国，以特产城为名的商城也寥寥无几l都匀较为封闭的地产商业环境利于本项目开展l项目地块总计477亩，面积略小，影响功能扩张l项目产业采取非常规定位，需要具备较强的项目操作能力l由于建筑规划先于商业定位，其规划理念未必适应商业定位要求l商业定位符合省、州、市的产业发展规划，容易活动政府支持，并可借势政府的招商、推广活动l黔南州每年超过20%的旅游增长速度，为项目成功增加了胜