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2010年银行从业资格考试个人贷款讲义第一章
个人贷款第1讲讲义
前 言
一、从业资格考试简要介绍
1.建立银行业从业人员资格认证制度是依法从事银行业专业岗位的学识、技术和能力的基本要求。因此，通过资格考试是每一个从事银行业业务人员所必须的。
2.资格考试分公共基础科目和专业科目。
公共基础科目：公共基础
专业科目：个人理财、风险管理、公司信贷和个人贷款（新增科目）
3.考试方式和考试题型（仅作参考）：
考试方式：资格考试实行计算机考试。
考试题型：全部为客观题，包括单选题、多选题（注意：并非不定项选择题）和判断题三种题型。
4.考试时间和分值分布：
考试时间：120分钟
分值分布：单选90题，每题0.5分，共45分;多项选择题：40题，每题1分，共40分;判断题：15题，每题1分，共15分。
特点和技巧：时间充分，题量适中，总120分钟，题量共145道题，平均80秒1题，要求答题时必须首先合理分配时间，不要纠缠在难题上以免耽误时间，其次仔细阅读每题题目，认真作答。
二、本科目教材和考试大纲简要分析
1.考试大纲：依据中国银行业协会发布的大纲。具体内容可参照教材的《目录》。
2.教材内容：全篇共八章内容
第一章 个人贷款概述
第二章 个人贷款营销
第三章 个人住房贷款
第四章 个人汽车贷款
第五章 个人教育贷款
第六章 个人经营类贷款
第七章 其他个人贷款
第八章 个人征信系统
附录：一、个人贷款的相关法律
二、个人贷款的监管政策和法规
第一章 个人贷款概述
学习重点：个人贷款的概念及其意义、个人贷款的特征
第一节 个人贷款的性质和发展
一、个人贷款的概念和意义
1.个人贷款是指银行向个人发放的用于满足其各种资金需求的贷款。
与公司贷款相区别的特征：合同关系主体双方是银行和个人
2.个人贷款的意义：微观和宏观两方面
（1）对金融机构而言：新的收入来源;分散风险
（2）对宏观经济而言：满足居民消费需求;促进国民经济发展
二、个人贷款的特征
1.贷款品种多、用途广
2.贷款便利
3.还款方式灵活
三、个人贷款的发展历程
1.住房制度的改革促进了个人住房贷款的产生和发展
2.国内消费需求的增长推动了个人消费贷款的蓬勃发展
第二节 个人贷款产品的分类
一、按产品用途分类
1.个人住房贷款：即指贷款人向借款人发放可以用于购买自用普通住房的贷款。
（1）自营性个人住房贷款
（2）公积金个人住房贷款
（3）个人住房组合贷款
2.个人消费贷款：是指银行向个人发放的用于消费的贷款。
（1）个人汽车贷款：购买汽车的贷款——自用车、商用车;新车、二手车
（2）个人教育贷款：满足在读学生或亲属、监护人的就学资金需求的贷款：国家助学贷款、商业助学贷款
（3）个人耐用消费品贷款：大额耐用消费品贷款：大型电器
（4）个人消费额度贷款：在期限和额度内循环使用的人民币贷款
（5）个人旅游消费贷款：银行认可的旅行社组织的旅游
（6）个人医疗贷款：就医时资金短缺的需求
3.个人经营类贷款：指银行向从事合法生产经营的个人发放的，用于定向购买或租赁商用房、机械设备、以及用于满足个人控制的企业生产经营流动资金需求和其他合理资金需求的贷款
（1）专项贷款
（2）流动资金贷款
二、按担保方式分类
1.个人抵押贷款：自然人或第三方提供的、经银行认可的、符合规定的财产作为抵押物而向个人发放的贷款。
主要都是固定资产、财产
2.个人质押贷款：质物出质，作为质押物获取贷款
主要都是金融资产、财产权利
3.个人保证贷款：第三方提供保证的贷款
4.个人信用贷款：无须提供任何担保的贷款
一、贷款对象
仅限于自然人，不包括法人。具有完全民事行为能力的自然人
二、贷款利率
借款人为取得货币资金的使用权而支付给银行的价格，或者是银行取得的报酬。利率=利息额 / 本金
三、贷款期限
贷款从发放到约定的最后还款或清偿的期限。
借款期限并非越长越好，一般在15～20年最为合理
四、还款方式
1.到期一次还本付息法（1年以内）
2.等额本息还款法
3.等额本金还款法
4.等比累进还款法
5.等额累进还款法
6.组合还款法
五、担保方式
六、贷款额度
2010年银行从业考试个人贷款讲义精华第二章

第2讲：第二章 个人贷款营销

第一节 个人贷款目标市场分析
随着市场竞争的日益激烈，银行如何适应社会和市场发展的需要，增强市场营销能力，强化市场优势地位，提升品牌形象，已成为未来银行个人贷款业务持续、健康发展的关键因素。
一、市场环境分析
银行在进行营销决策之前，应首先对客户需求、竞争对手实力和金融市场变化趋势等内外部市场环境进行充分的调查和分析。
1.银行进行市场环境分析的意义
（1）银行进行市场环境分析，有利于把握宏观形势
（2）银行进行市场环境分析，有利于掌握微观情况
（3）银行进行市场环境分析，有利于发现商业机会
（4）银行进行市场环境分析，有利于规避市场风险
2、银行市场环境分析的主要任务
银行在完全“购买行为、市场细分、目标选择和市场定位”四大分析任务的基础上应做到“四化”：
（1）经常化
（2）系统化
（3）科学化
（4）制度化
3、银行市场环境分析的内容
（1）外部环境
①宏观环境
A.经济与技术环境
B.政治与法律环境
C.社会与文化环境
②微观环境
A.信贷资金的供求状况
B.客户的信贷需求和信贷动机
C.银行同业竞争对手的实力与策略
（2）内部环境
①银行内部资源分析
A.人力资源
B.资讯资源
C.市场营销部分的能力
D.经营绩效
E.研究开发
②银行自身实力分析
A.银行的业务能力
B.银行的市场地位
C.银行的市场声誉
D.银行的财务实力
E.政府对银行的特殊政策
F.银行领导人的能力
4.市场环境分析的基本方法
银行主要采用SWOT分析方法对其内外部环境进行综合分析。其中，S（Strength）表示优势，W（Weak）表示劣势，O（Opportunity）表示机遇，T（Threat）表示威胁。
二、市场细分
市场细分是20世纪50年代中期由美国市场营销学家温德尔·斯密首先提出的一个概念。
1.银行市场细分的定义
所谓市场细分，就是营销者通过市场调研，根据整体市场上顾客需求的差异性，以影响顾客需求和欲望的某些因素为依据，把某一产品的市场整体划分为若干个消费者群的市场分类过程。所分出的市场称为细分市场。
市场细分是一个信息分析和归纳的过程，也是一个目标策略制定的过程。
2.银行市场细分的作用
（1）有利于选择目标市场和制定营销策略
（2）有利于发掘市场机会，开拓新市场，更好地满足不同客户对金融产品的需求
（3）有利于集中人力、物力投入目标市场，提高银行的经济效益
3.市场细分的原则、标准与战略
（1）市场细分的原则
①可衡量性原则
②可进入性原则
③差异性原则
④经济性原则
（2）市场细分的标准
个人贷款市场细分的标准主要有人口因素、地理因素、心里因素、行为因素和利益因素等。
（3）市场细分的策略
①集中策略
②差异性策略
三、市场选择和定位
1.市场选择
（1）市场选择的意义
①市场选择使银行可以充分发挥优势并实现其经营目标和战略。
②市场选择使银行可以加倍发挥其强于竞争对手的地方，从而获得最大回报并将优势保持下去。
③市场选择构成银行营销风险管理策略的一部分。
④市场选择使银行可以充分利用它的资源，将时间、金钱和精力投入到更有战略意义的客户群上。
⑤市场选择使银行可以针对外部环境做出反应，例如，充分利用竞争者的进入障碍，或者针对利益相关者或环境因素所造成的约束条件做出反应。
（2）市场选择标准
①符合银行的目标和能力
②有一定的规模和发展潜力
③细分市场结构的吸引力
2.市场定位
（1）银行市场定位的含义
所谓银行市场定位就是找位置，就是银行针对面临的环境和所处的位置考虑当前客户的需求特点，设计表达银行特定形象的服务和产品，展示银行的鲜明个性，从而在目标市场上确定恰当的位置。
（2）银行市场定位的原则
①发挥优势
②围绕目标
③突出特色
（3）银行市场定位的步骤
①识别重要属性
②制定定位图
③定位选择
A.主导式定位
B.追随式定位
C.补缺式定位
④执行定位
（4）银行市场定位策略
①客户定位策略
②产品定位策略
③形象定位策略
④利益定位策略
⑤竞争定位策略
⑥联盟定位策略
例题：银行市场定位的原则包括（ ）。
A.发挥优势 B.围绕目标
C.突出特色 D.全局战略
答案：ABCD
解析：以上四项都属于银行市场定位的原则。
第二节 个人贷款客户定位
个人贷款客户定位主要包括合作单位定位和贷款客户定位两部分内容。
一、合作单位定位
1.个人住房贷款合作单位定位
（1）一手个人住房贷款合作单位
对于一手个人住房贷款，商业银行最主要的合作单位是房地产开发商。
目前，商业性个人一手住房贷款中较为普遍的贷款营销方式是银行与房地产开发商合作的方式。
（2）二手个人住房贷款合作单位
对于二手个人住房贷款，商业银行最主要的合作单位是房地产经纪公司，两者之间其实是贷款产品的代理人与被代理人的关系。
（3）合作单位准入
2.其他个人贷款合作单位定位
（1）其他个人贷款合作单位
（2）其他个人贷款合作单位准入
二、贷款客户定位
客户定位，是商业银行对服务对象的选择，也就是商业银行根据自身的优势来选择客户，满足客户需求，使客户成为自己忠实伙伴的过程。
在线习题
1.个人客户的信贷需求包括（ ）。
A.已实现的需求 B.待实现的需求
C.日常生活需求 D.待开发的需求
答案：ABD
解析：客户的信贷需求包括三种形态，分别是已实现的需求、待实现的需求和待开发的需求
2.市场环境分析的SWOT方法包括（ ）。
A.优势 B.劣势
C.机遇 D.威胁
答案：ABCD
解析：SWOT分析方法中的S（Strength）表示优势，W（Weak）表示劣势，O（Opportunity）表示机遇，T（Threat）表示威胁。
3.银行个人贷款产品的市场定位过程包括（ ）。
A.识别重要属性 B.制定定位图
C.定位选择 D.执行定位
答案：ABCD
解析：银行个人贷款产品的市场定位过程包括：识别重要属性，制作定位图，定位选择和执行定位。
4.市场细分的原则包括（ ）。
A.可衡量性原则 B.可进入性原则
C.差异性原则 D.经济性原则
答案：ABCD
解析：以上四项都是市场细分的原则。
5.集中策略的主要特点是（ ）。
A.目标集中，并尽全力试图准确击中要害
B.能更详细、更透彻地分析和熟悉目标客户的要求
C.能集中精力、集中资源于某个子市场，营销效果更明显
D.通常适用于大中型银行
答案：ABC
解析：集中策略通常适用于中小型银行。
第三节 个人贷款营销渠道
银行营销渠道是指提供银行服务和方便客户使用银行服务的各种手段，即银行产品和服务从银行流传到客户手中所经过的流通途径，有合作单位营销、网点机构营销和网上银行营销三种。
一、合作单位营销
1.个人住房贷款合作单位营销
（1）一手个人住房贷款合作单位营销：银行与房地产开发商合作营销的流程
（2）二手个人住房贷款合作单位营销
2.其他个人贷款合作单位营销
二、网点机构营销
网点机构是银行业务人员面对面向客户销售产品的场所，也是银行想象的载体，迄今为止，网点机构营销仍然是银行最重要的营销渠道。
1.网点机构营销渠道分类
（1）全方位网点机构营销渠道
（2）专业性网点机构营销渠道
（3）高端化网点机构营销渠道
（4）零售型网点机构营销渠道
2.“直客式”个人贷款营销模式
所谓“直客式”个人贷款，就是利用银行网点和理财中心作为销售和服务的主渠道，银行客户经理按照“了解你的客户，做熟悉客户”的原则，直接营销客户，受理客户贷款需求。
三、网上银行营销
1.网上银行的特征
①电子虚拟服务方式
②运行环境开放
③模糊的业务时空界限
④业务实时处理，服务效率高
⑤设立成本低，降低了银行成本
⑥严密的安全系统，保证交易安全
2.网上银行的功能
（1）信息服务功能
（2）展示与查询功能
（3）综合业务功能
3.网上银行营销途径
（1）建立形象统一、功能齐全的商业银行网站
（2）利用搜索引擎扩大银行网站的知名度
（3）利用网络广告开展银行形象、产品和服务的宣传
（4）利用信息发布和信息收集手段增强银行的竞争优势
（5）利用交互链接和广告互换增加银行网站的访问量
第四节 个人贷款营销组织
一、营销人员
（一）银行营销人员分类
1.客户经理是银行营销人员的主力：高级、一级、二级、三级和见习
2.中国银行业营销人员分类：分别按照职责、岗位、职业、业务、产品、市场、级别和层级八个方面来分
（二）银行营销人员能力要求
1.品质：诚信、自信心
2.技能：销售、观察分析、应变能力
3.知识：企业知识、产品知识
（三）银行营销人员训练
1.最佳营销团队：花时间训练——营销人员技能提高——建立互信关系——更多授权——团队高绩效;
2.差的营销团队：不花时间训练——技能低——互不信任——工作量增加——压力增大——无法授权——失败的一群人
3.经常组织减压训练
二、营销机构
（一）银行营销组织职责
1.不同级别的银行承担着不同的营销职责
总行：主要职责是管理：制定营销战略;进行市场细分;制定营销制度;牵头营销;客户管理系统、客户服务和产品开发;推动全行营销;建立对外门户网站;建立海内外营销网络，与海内外同行建立合作关系。
分行：主要职责是区域市场的管理：上传下达;研究、细化营销方案;协调、推动营销;实施对营销人员的管理;细化总部出台的营销制度;收集和发布本区 域的营销信息;负责本区域的重要行业、关键客户的业务;本区域的广告策划和宣传;分销渠道建设;处理公共关系;与当地行业合作。
支行：主要负责实施具体营销：客户开发与维护，直接进行业务谈判;实现交易，为客户提供服务;收集和反馈客户信息，处理客户异议;进行市场调查，了解市场环境，为银行进行营销活动做好准备工作;客户风险的具体管理;建立营销队伍。
2.银行营销组织模式选择：
（1）职能型营销组织
（2）产品型营销组织
（3）市场型营销组织
（4）区域型营销组织
三、营销管理
（一）银行营销管理的概念
1.管理是在特定环境下，为实现组织目标而对组织资源进行计划、组织、领导与控制的系统过程。
2.银行营销管理是为创造达到个人和机构目标的交换而规划和实施的理念、产品、服务构想、定价和促销的过程。
（二）银行营销管理的框架来源：考试大
1.银行营销管理框架图2.银行营销管理主要活动
分析营销机会——调整业务组合——制定营销战略——设计营销方案——实施营销控制
第五节 个人贷款营销方法
一、品牌营销
1.银行品牌营销的概念：品牌营销是指将产品或服务与其竞争对手区分开的名称、术语、象征、符号、设计或它们的综合运用，通过发现、创造和交付价值以满足一定目标市场的需求，同时获取利润的一种营销活动。
品牌是银行的核心竞争力
2.银行品牌营销的重要性：
（1）二八定律：20%的品牌占据80%的市场
（2）消费者对金融产品认知不深，判断能力差;金融产品同质化现象严重
3.品牌营销的要素
（1）质量第一
（2）诚信至上
（3）定位准确
（4）个性鲜明
（5）巧妙传播
4.银行品牌营销途径
（1）改变银行运作常规
（2）传播品牌
（3）整合品牌资源
（4）建立品牌工作室
（5）为品牌创造影响力和崇高感
二、策略营销
1.银行营销策略的内涵：是指银行在复杂的、变化的市场环境中，为了实现特定的营销目标以求得生存发展而制定的全局性、决定性和长期性的规划与决策。
2.有效的营销策略应该是营销目标与营销手段的统一
3.银行营销策略（美国——迈克尔·波特的竞争战略理论）
（1）低成本策略
（2）产品差异策略
（3）专业化策略
（4）大众营销策略
（5）单一营销策略
（6）情感营销策略
（7）分层营销策略
（8）交叉营销策略
三、定向营销
1.银行与客户之间需要建立一个长期友好的关系，为了保证做到共赢，双方必须建立有效的交流渠道。
2.交流阶段的五个步骤：感觉、认知、获得、发展和保留
后三个就是一对一的精确定位营销，以销售为最终目的
3.银行应重点营销优质客户，加大对优质客户的定向营销力度，对于优质客户要开辟绿色通道，在办理业务时做到区别对待，争取在定向营销上取得突破。
习题
1.个人住房贷款的“直客式”营销模式（ ）。
A.购房者可以自主地选择贷款银行
B.直接接触银行，免去了中间诸多收费环节
C.买房时享受一次性付款的优惠
D.担保方式更灵活，就近选择办理网点
答案：ABCD
解析：以上答案都是正确的
2.当银行只有一种或几种产品时，营销组织应当采取（ ）营销组织。
A.职能型营销组织
B.产品型营销组织
C.市场性营销组织
D.区域性营销组织
答案：A
解析：当银行只有一种或很少几种产品，或者银行产品的营业方式大致相同，或者银行把业务职能当做市场营销的主要功能时，应当采取智能型营销组织。
3.在全国范围内的市场上开展业务的银行的营销组织应当采取（ ）。
A.职能型营销组织
B.产品型营销组织
C.市场性营销组织
D.区域性营销组织
答案：D
解析：在全国范围内的市场上开展业务的银行可采用这种组织结构，即将业务人员按区域情况进行组织。
4.（ ）是银行的核心竞争力。
A.质量第一
B.诚信至上
C.定位准确
D.品牌
答案：D
解析：品牌是银行的核心竞争力，其余三项均为品牌营销的要素之一。
5.从业务分，不属于此类客户经理的是（ ）。
A.公司业务经理
B.零售业务经理
C.负债业务经理
D.资金业务经理
答案：C
解析：负债业务经理是从产品来分的客户经理。
6.不属于网上银行功能的是（ ）。
A.产品销售功能
B.信息服务功能
C.展示与查询功能
D.综合业务功能
答案：A
解析：产品销售功能不属于网上银行功能。

2010年银行从业资格考试个人贷款讲义精华第三章
第三章 个人住房贷款
第一节 个人住房贷款基础知识
一、个人住房贷款的概念和分类
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
（1）按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。
（2）按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。
①新建房个人住房贷款。俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。
②个人再交易住房贷款。俗称个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。
③个人住房转让贷款。是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。
（3）按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。
二、个人住房贷款的特征
个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：
（1）贷款金额大、期限长
个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为10-20年，最长可达30年，绝大多数采取分期付款的方式。
（2）以抵押为前提建立的借贷关系
在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。
（3）风险因素类似，风险具有系统性特点
除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。
三、个人住房贷款的发展历程
个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于 城市住宅制度的改革。20世纪80年代中期，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。截至 2008年11月，我国个人住房贷款余额已达到2.95万亿元，比1997年年底增长155倍，占全部商业银行人民币贷款余额的10%。
四、个人住房贷款的要素
（1）贷款对象
个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人。申请人还须满足贷款银行的其他要求，例如：
①合法有效的身份或居留证明;
②有稳定的经济收入，良好的信用，偿还贷款本息的能力;com
③有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件;
④有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;
⑤贷款银行规定的其他条件。
（2）贷款利率
个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限放开，实行下限管理。中国人民银行2008年10月27日公布新的个人住房贷款利率，个人住房贷款的下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.7倍，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。
实践中，银行多是于次年1月1日起按相应的利率档次执行新的利率规定。
（3）贷款期限
个人一手房贷款和二手房贷款的期限由银行根据实际情况合理确定，最长期限都为30年。个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限。对于借 款人已离退休或即将离退休的（目前法定退休年龄为男60岁，女55岁），贷款期限不宜过长，一般男性自然人的还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限 不超过60岁。符合相关条件的，男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁。
第二节 贷款流程
个人住房贷款业务操作包括贷款的受理和调查、审查和审批、签约和发放以及贷后与档案管理四个环节。
一、贷款的受理与调查
1.贷款的受理
（1）贷前咨询
银行通过现场咨询、窗环球,网校口咨询、电话银行、网上银行、业务咨询宣传手册等渠道和方式，向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务
（2）贷款的受理程序
①接受申请
贷款受理人应要求借款申请人填写“个人住房借款申请书”，并按银行要求提交相关申请材料。对于有共同申请人，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。
②初审。
贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。
2.贷前调查
贷前调查是对住房楼盘项目和借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手环球,网校段落实情况等进行的调查和评估。
（1）对开发商及楼盘项目的调查
（2）对借款人的调查
二、贷款的审查和审批
1.贷款的审查
贷款审查人负责对借款申请人提交的材料进行合规性审查，对贷前调查人提交的“个人住房贷款调查审批表”、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。
贷款审查人审查完毕后，应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在“个人住房贷款调查审查表”上签署审查意见，连同环球,网校申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批。
2.个人住房贷款的审批流程
（1）组织报批材料
（2）审批
（3）提出审批意见
①同意
②否决表示不同意按申报的方案办理该笔业务。
（4）审批意见落实
业务部门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作：
①对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档;
②对需补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料后重新履行审查、审批程序;
③对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款等。
四、贷后与档案管理
个人住房贷款的贷后与档案管理是指贷环球,网校款发放后到合同终止期间对有关事宜的管理，包括贷款本息回收、合同变更、贷后检查、贷款的风险分类与不良贷款管理以及贷款档案管理等工作。它关系到信贷资产能否安全收回，是个人住房贷款工作的重要环节之一。
1.贷款的回收
银行根据借款合同的约定进行贷款的回收。借款人与银行应在借款合同中约定借款人归还借款采取的支付方式、还款方式和还款计划等。借款人按借款合同约定偿还贷款本息，银行则将还款情况定期告知借款人。
（1）贷款支付方式
贷款的支付方式有委托扣款和柜面还款两种方式。
（2）还款方式
借款人要按照借款合同中规定的还款方式进行还款。常用的个人住房贷款还款方式包括等额本息还款法和等额本金还款法两种。
2、合同变更
（1）基本规定
（2）合同主体变更
（3）借款期限调整
期限调整指借款人因某种特殊原因，向贷款银行申请变更贷款还款期限，包括延长期限、缩短期限等。借款人需要调整借款期限，应向银行提交期限调整申请 环球,网校书，并必须具备以下前提条件：贷款未到期;无欠息;无拖欠本金，本期本金已归还。期限调整后，银行将重新为借款人计算分期还款额。
延长期限是指借款人申请在原来借款期限的环球,网校基础上延长一定的期限，借款合同到期日则相应延长。原借款期限与延长期限之和不得超过有关期限规 定的要求;原借款期限加上延长期限达到新的利率期限档次时，从延长之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。已计收的利息不再调整。如遇法定利率调整，从 延长之日起，贷款利率按新的法定利率同期限档次利率执行。
缩短期限是指借款人申请在原来借款的基础上缩短一定的借款期限，借款合同到期日则相应提前。对分期还款类个人贷款账户，缩短期限后，贷款到期日环 球,网校期至少在下个结息期内，即剩余有效还款期数不能为零。对到期一次还本付息类个人贷款账户，不允许缩短借款期限。缩短借款期限后新的借款期限达到新 的利率期限档次时，从缩短之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行。已计收的利息不再调整。如遇法定利率调整，从缩短之日起，贷款利率将按照合同约定的利 率执行或按国家有关规定执行。
（4）分期还款额的调整
（5）还款方式变更
按照个人住房贷款的还款方式划分为分期还款方式和到期一次还本付息方式两大类。
（6）担保变更
5、贷后档案管理
个人住房贷款档案是指银行在经办和管理个人住房贷款工作中形成的具有史料价值及参考利用价值的贷款管理专业技术材料的总称。个人住房贷款档案管理是 指个人住房贷款发放后有关贷款资料的收集整理、归档登记、保存、借（查）阅管理、移交及管理、退回和销毁的全过程。它是根据《中华人民共和国档案法》（以 下简称《档案法》）及有关制度的规定和要求，对贷款档案进行规范的管理，以保证贷款档案的安全、完整与有效利用。
（1）贷款档案的内容
贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力的复印件。
①借款人的相关资料
②贷后管理的相关资料
（2）档案的收集整理和归档登记
银行贷款经办人根据个人住房贷款归档要求，在贷款发放后，收集整理需要归档的个人住房贷款资料，并交档案管理人员进行登记。
（3）档案的借（查）阅管理
个人住房贷款档案借阅是指对已登记的个人住房贷款档案资料的查阅、借出、归还等进行管理，并保留全部交易的历史信息，可以实现对借阅已归档资料情况的登记及监控。档案的借（查）阅可以利用计算机系统或人工进行。
当已归档保存的个人住房贷款档案发生借出、借阅、归还时，档案管理员应根据有关的档案管理规定，要求借阅、查询人员填写有关的登记表并签字，对于借阅有关贷款的重要档案资料，必须经过有权人员的审批同意。档案管理员还应对借阅、归还等进行登记。
（4）档案的移交和接管
根据业务需要，有关个人住房贷款档案需要移交给其他档案管理机构或部门时，进行档案的移交和接管工作，移交和接管双方应根据有关规定填写移交和接管有关清单，双方签字，并进行有关信息的登记工作。
（5）档案的退回
借款人还清贷款本息后，一些档案材料需要退还借款人。
第三节 风险管理
一、合作机构管理
1.合作机构管理的内容
（1）合作机构分析的要点
（2）与房地产开发商合作关系的确定及合作管理
①确立合作意向。
②合作后的管理。
（3）与其他社会中介机构的合作管理
其他社会合作机构包括：房地产评估机构、担保公司和律师事务所等。
2.合作机构风险的表现形式
（1）房地产开发商和中介机构的欺诈风险
房地产开发商和中介机构的欺诈风险主要表现为“假个贷”。
所谓“假个贷“一般是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款的行为。“假个贷”的“假”，一是指不具有真实的购房目的;二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象;三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。
“假个贷”的主要成因包括开发商利用“个贷”恶意套取银行资金进行诈骗;开发商为缓解楼盘销售窘境而实施“假个贷”;开发商为获得优惠贷款而实施“假个贷”;银行的管理漏洞给“假个贷”以可乘之机等。
（2）担保公司的担保风险
在个人住房贷款业务中，由专业担保公司为借款人提供连带责任保证的情况比较常见。当借款人采用专业担保公司提供的保证担保申请个人住房贷款时，担保 公司的担保能力不足会给银行带来风险。实践中，有地方政府背景的担保公司通常实力较强，而且经营相对规范，而民营背景的担保公司往往由于资金实力和内部管 理等问题给贷款带来一定的风险，主要的表现在“担保放大倍数”过大，即担保公司对外提供担保的余额与自身实收资本的倍数过大，造成过度担保而导致最终无力 代偿。
（3）其他合作机构的风险
在二手房贷款业务中，往往涉及多个社会中介机构，如房屋中介机构、评估机构及律师事务所等。社会中介机构一般负责受理客户的申请和委托，对交易的房 产进行查册、通知评估，代理审查客户贷款申请，代理客户进行房产交易，指导客户签订相关合同和安排银行约定客户，代办公证“抵押手续”，代理客户进行房款 和房屋交割等。在二手房交易中由于房产的买卖双方均是通过代理机构进行交易，且银行的贷款一般直接转入社会中介机构账户，因此，可能在社会中介机构环节出 现风险。
3.合作机构风险的防范措施
商业银行发展个人住房贷款业务，离不开合作机构。银行要深入了解和理解合作机构的运作，在充分利用合作机构的同时，采取多种措施有效控制由合作机构带来的风险，推动个人住房贷款业务的健康发展。
（1）“假个贷”的防控措施
①加强一线人员建设，严把贷款准入关。
②进一步完善个人住房贷款风险保证金制度。
③要积极利用法律手段，追究当事人刑事责任，加大“假个贷”的实施成本。
二、操作风险
操作风险是指在个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规程或操作中存在疏漏等情况而产生的风险，是一种发生在实务操作中的、内部形成的非系统性风险。
1、贷款流程中的风险
（1）贷款受理和调查中的风险
①贷款受理中的风险。
②贷前调查中的风险。
a.项目调查中的风险
b.借款人调查中的风险
（2）贷款审查和审批中的风险
贷款审批环节主要业务风险控制点为：
①未按独立公正原则审批
②不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放
③审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件的借款人发放贷款。
（3）贷款签约和发放中的风险
①合同签订的风险。
②贷款发放的风险。
（4）贷后与档案管理中的风险
①贷后管理的风险。
②档案管理中的风险。
2、法律和政策风险
对于个人住房贷款业务，各种法律、法规等强制性规范很复杂。
（1）借款人主体资格
①未成年人能否申请个人住房贷款问题。
②外籍自然人能否办理住房贷款问题。
（2）合同有效性风险
目前，个人贷款业务中所采用的借款合同基本都是统一的格式文本，但实际业务中还会根据不同情况与客户签订补充协议及特别条款，这就要求银行必须注意合同及协议的有效性，防止相关条款或具体内容等出现问题，以规避可能的法律风险。
①格式条款无效。
②未履行法定提示义务的风险。
③格式条款解释风险。
④格式条款与非格式条款不一致的风险。
第四节 公积金个人住房贷款
一、基础知识
1.公积金个人住房贷款的概念
公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是各地住房公积金管理中心运用个人机器所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行想购买、建造、翻建、大修自住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。
公积金个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容。公积金个人住房贷款实行“存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保”的原则。
2.公积金个人住房贷款的特点
（1）互助性
公积金个人住房贷款其资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。
（2）普遍性
只要是具有完全民事行为能力、正常缴存住房公积金的职工，都可申请公积金个人住房贷款。
（3）利率低
相对商业贷款，公积金个人住房贷款的利率相对较低。
（4）期限长
目前，公积金个人住房贷款最长期限为30年（贷款期限不得超过法定离退休年龄后5年）。
3.公积金个人住房贷款的要素
（1）贷款对象
公积金个人住房贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利，只要是公积金缴存的职工，均可申请公积金个人住房贷款。申请公积金个人住房贷款必须符合住房公积金管理部门有关公积金个人住房贷款的规定。
（2）贷款利率
公积金个人住房贷款的利率按人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行，中国人民银行于2008年10月27日宣布下调公积金个人住房贷款利率。其中，5年期以下（含5年）调整为4.05%，5年期以上调整为4.59%。
（3）贷款期限
公积金个人住房贷款的期限最长为30年，如当地公积金管理中心有特殊规定，按当地住房公积金信贷政策执行。
（4）还款方式
公积金个人住房贷款的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法。贷款期限在1年以内（含1年）的实行到期一次还本付息;贷款期限在1年以上的，借款人从发放贷款的次月起偿还贷款本息，一般采取等额本息还款法或等额本金还款法。
（5）担保方式
目前，公积金个人住房贷款担保方式一般有抵押、质押和保证三种方式。实践中，住房置业担保公司所提供的连带责任担保是常见的保证方式。
（6）贷款额度
公积金个人住房贷款的最高额度按当地住房公积金管理部门的有关规定执行，单笔贷款额度不能超过当地住房公积金管理中心规定的最高贷款额度。一般购买 普通商品住房、经济适用房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的80%;购买集资建造住房（房改房）的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的 90%;购买二手房的，贷款额度最高不超过所购买住房总价款的70%;用有价证券质押贷款的，贷款额度最高不超过有价证券票面额度的90%;建造、翻建大 修住房的，贷款额度不超过所需费用的60%。
4、公积金个人住房贷款业务的职责分工和操作模式
（1）职责分工
①公积金管理中心基本职责。制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险。
②承办银行职责：
a.基本职责：公积金借款合同签约、发放、职工贷款账户设立和计结息以及金融手续操作。
b.可委托代理职责：贷前咨询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账。
二、贷款流程
1、贷款的受理和调查
银行要先和公积金管理中心签订“住房公积金贷款业务委托协议书”，联得公积金个人住房贷款业务的承办权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。
2.贷款的审查和审批
（1）贷前审查
管理中心收到申请材料后，先由业务部门经办人员对借款人的资信状况.进行考察、测算、核实，签署