青岛市开发区房地产市场分析报告.doc

青岛市开发区房地产市场分析报告第一部分 经济技术开发区宏观经济环境分析第二部分 开发区房地产市场状况分类第三部分 各板块房地产市场分析第四部分 目标客户群锁定及分析第一部分 经济技术开发区宏观经济环境分析一、城市发展战略在国务院批准的青岛市城市总体规划（1995年2010年）中，青岛总体布局结构为：“以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点一线的发展势态。胶州湾西岸辅城，规划以黄岛区中心城区为主，形成具有居住、港口贸易、临港产业、综合开发实验和旅游度假功能的新城区。经济技术开发区的发展遵循四大战略“经济国际化、以港兴区、城市化、科教兴区”，三大特色经济“大港口、大工业、大旅游”， 构筑四大基地“家电电子、石化、汽车、集装箱、造船、钢铁”，以六大项目“炼油、汽车、造船、钢铁、港口、集装箱”、十大工程“唐岛湾综合改造工程、行政中心轴线景观工程、城市骨干交通工程、水资源工程、热力工程、国际贸易中心工程、绿化工程、“新八大关”工程、小康新居工程、“大学城”工程”建设为核心。功能上划分为石油化工工业区、国际商贸仓储加工工业区、临港工业区、生态高效农业区、行政商务中心区、综合旅游区六个功能区。二、经济发展因素作为一个国家级的经济技术开发区，从“九五”期间到现在，青岛经济技术开发区的各项经济指标一直保持了30%左右的发展速度。国内生产总值增幅状况如下：年份金额（亿元）增长比率（%）1999年65.031.32000年85.7029.02001年128.8435.02002年165.2029.22003年上半年102.040.6在对外经济方面，开发区也仍然保持着较大的优势，自95年以来累计实际利用外资达到26.3亿美元，引进千万美元以上项目共计207个，世界500强投资项目35个。在外来投资中，香港、韩国、日本企业为主要投资者。2003年上半年引进千万美元以上大项目34个，世界500强6个。实际利用外资3.47亿美元，增长97.3%，居全国开发区第三位，沿海开发区第二位。三、人口和人民生活开发区劳动力人口16万人，占总人口的70%，是非常年轻化的新城区。而且在人口结构中,开发区的人口具有年龄结构较年轻,而且文化层次较高的特点。据有关方面统计，在企业人才中35岁以下的占到了约77%，文化层次在本科和专科以上的分别达到了21%和66%。开发区各大工业园区和国内外企业的进入，不仅构成了开发区的经济框架，还带来几十万的居住人口，而且经济的发展也吸引着越来越多的创业者移居到开发区。目前青岛开发区人口已达40多万，其中，流动人口20多万，与常住人口基本持平，而且呈现不断增多的趋势。近几年人口增幅保持左右，从2000年开始，每年移居开发区的外来人口更以超过5万人的速度递增。另外，目前大约有300多外国投资商人在开发区常住。经济的快速发展不仅仅表明了开发区的投资和发展潜力，更提升了开发区人民的生活水平，目前开发区职工平均工资11837元，农民人均收入也达到了4833元。而在行政商务中心区人均收入已达到2.5万元人民币以上，人均年消费额也在3万元人民币左右，社会消费品零售额可达到10亿元人民币以上。四、西海岸经济发展用地规划规划范围：胶南、胶州及核心区部分，西海岸核心区包括，黄岛区全部，灵山卫、红石崖及王台三镇，面积418.27KM。功能定位:青岛市区重要组成部分，中国北方航运中心，重要的制造业基地和旅游度假地。人口规模:2020年核心区人口160万左右。发展用地:临港产业区：物流仓储、国际贸易、炼油造船集装箱、家电电子等临港产业。行政商务中心区：沿唐岛湾北岸形成西海岸行政、商务金融、文化中心。北部工业区：大项目基地及相关产业的集聚地带。薛家岛旅游度假区：主要布置海上运动、陆地运动、室内休闲、度假居住、会议论坛及其他相关项目。 小珠山风景名胜区：西海岸生态核心区。黄山生活服务区：在王台、黄山以东地区，形成大型居住社区。第二部分 经济技术开发区房地产市场状况分析一、市场发展描述在各方面发展的基础上，开发区的房地产也进入一个新的发展时期。2000年，全区房屋交易3034起，成交面积42万平方米，成交金额4.5亿元，同比分别增长110%，106%和131%。2001年，全年商品房竣工面积达67万平方米，销售额达7.1亿元，分别增长110%和98.2%。旧村改造全年开工面积80万平方米，竣工面积35万平方米。2002年房地产开发完成投资2.5亿元，增长46.8%。虽然政府对于房地产也有了一定的调控，但全年新开工面积仍然有42万平方米，增长42.9%。其中，旧城改造开工面积25万平方米。2003年1至10月，商品房交易5370起，交易面积55.22万平方米、成交金额11.8亿元，商品房交易已进入一个平缓阶段。但是,在这里要指出的是,由于开发区的商品房价格相对二手房来说，平均价格约相差1000元左右，开发区的二手房交易开始呈现出十分火爆的局面。同期二手房交易2948起、成交面积33.5万平方米、成交金额4.5亿元。二手房的交易数量、面积、金额分别是2002年同期的1.37倍、1.34倍、1.6倍。 目前商品房平均交易单价突破2200元，二手房交易平均单价也上升到了1650元左右，房地产价格每年大约保持了10%的增长率。从110月份房产交易情况看，预计开发区的商品房价格在近期不会再有较大上升，小幅度增长则有可能。二、市场现状剖析根据开发区各区域的功能界定，并结合房地产发展动态和具体特征，可将开发区的房地产市场进行如下板块细分：第一板块：薛家岛村金沙滩区域区域特征：该区域处于薛家岛旅游度假区内,规划中主要设置了海上运动、陆地运动、室内休闲、度假居住、会议论坛及其他相关项目。其主要配套设施的发展状况参差不齐，商业设施仅有利群金海岸一处综合性购物场所；医疗设施有薛家岛医院；文化设施有青岛建筑工程学院；旅游设施有金沙滩旅游景点和超群影视城；交通设施有安子码头。地产特征：与区域功能相对应，该区住宅项目主要以“投资度假”、“休闲享受”为基本定位。销售依赖于优越的区位及环境优势。从楼盘品质看，由于大多数楼盘由当地开发商建造，产品受经营理念、设计思路、技术水平等多方面因素影响，项目品质一般。从楼盘规模看，除海韵嘉园为200亩外，其他均属小盘操作，竞争力弱，无法形成规模效应。从面积区间看，分割面积跨度较大，不利于楼盘的整体形象定位。从楼盘档次看，高档次楼盘主要集中在金沙滩周围，主要得利于海景资源。从产品价格看，均价在3000-5000元之间不等。该区域代表楼盘为石雀小筑和海韵嘉园。二者户型面积较大，为舒适型住宅，价格列于该区域之首，客户群体主要为旅游度假型，大多是来自省内外的外地置业者。产品列举：项目名称占地面积建筑形态户型面积起价均价最高价石雀小筑60亩低层130225复式为主4830元5000元5560元海韵嘉园（已售完）200余亩多层130230(阁楼)3500元3900元4300元高层2980元3500元3980元九州花园36亩多层90210（阁楼）2480元3000元3360元金沙花园34亩多层97180（阁楼）2780元3280元3780元鲁泽花园38亩多层90200（阁楼）2780元3290元3430元粤海慧鲁多层预计2004年3，4月份开工第二板块：唐岛湾长江路香江路区域该区域属规划中的行政商务中心区，主要设置行政办公、商务、会议、居住、商业服务、餐饮娱乐等项目。根据行政和商业功能又可对该区域进行细分：其中唐岛湾沿岸、腹地主要体现行政商务旅游功能。该区域为规划中的滨海高级住宅区，开发区高档楼盘几乎云集于此，形成沿海绝佳的海景高级住宅区雏形。代表楼盘有千禧龙花园、傲海星辰、隆琪嘉苑、唐岛.蓝湾等。 长江路以北，香江路以南区域为商业密集区。香江路是传统的商业密集区，利群长江商厦、大地商城、海滨超市等商业业态齐全。近年来，随着青岛华联家佳源商场，瑞泰利群商场的开业，商业重心逐步向长江路拓展。开发区美食一条街、商业一条街都位于区内，商业氛围日益浓厚。区内的多元批发商城、世纪商贸城虽然占尽地理优势，但是由于操作思路不畅，所以经营不善。代表楼盘有阳光海岸、东方银座、恒佳苑等。综合该区域内的产品状况，发现，一区域内楼盘整体综合质素较高。由于区域内典型楼盘由青岛市知名企业投资兴建，开发理念超前，产品品质较高，为提高开发区居民的生活质量和提升产品档次起到重要作用。二区域内形成激烈的品牌竞争格局。天泰、千禧、亚星等品牌在进行具体操作时，从产品设计、整体规划、生活方式、综合实力等方面全面较量。三区域内产品均价分布区间2300-5000元。其中唐岛湾附近为高价房聚集区，价格均保持在4000元以上。四区域内为开发区高层住宅的主要聚集地。五区域内高档次楼盘吸引了诸多外地及外籍客户。个案列举：项目名称占地面积建筑形态户型面积起价均价最高价千禧龙花园100000多层、小高层高层100346错层、复式448047007300天泰阳光海岸（二期）166667多层、小高层高层40-150平层、错层400045004800唐岛蓝湾10000余高层131-171平层398043505700隆祺嘉园70000小高层、高层120180420050006300傲海星城37000高层100170340041004500天河国际5000多层、高层98165435046005280旺海山庄50000多层97170328035003900源城城之秀多层、小高层高层130-160368041504980恒佳苑31550多层95180240025002900东方银座39800高层、小高层60120313037404300伟业花园76000高层90160380040004600世家花园75000多层98140196023002750城市桂冠小高层、高层4500海湾新城2004年下半年开工第三板块：保税区工业园该区域以保税区为据点，延伸到开发区辛安一带，进入工业园区，为大项目基地及相关产业的集聚地点。海尔工业园、海信工业园、澳柯玛工业园、国风工业园、颐中汽车城等位于该区域。随着大型工业项目的迁进，外来移民会陆续增加，置业需求也会随之加大，估计将会在短期内带动二级市场的繁荣。该区域楼盘开发数量相对较少，且户型面积小，楼盘售价低，产品品质一般。个案列举：项目名称占地面积建筑形态户型面积起价元均价元最高价元汇泉雅居35652多层50140268027202980宏盛家园多层70114220023302460汇峰嘉园10000小高层、高层100185266030803500齐长城花园60000多层60140240025902780天智国际大厦10000高层（写字楼）分割：80400335039505400第四板块:石油大学长江路示范区区域该区域在黄岛汽车客运站以西，建设中的石油大学以北，区内近邻大珠山、小珠山国家森林公园，自然风貌独特。规划中的长江路省级住宅示范区就在此地。该区域近邻胶南市，堪称交通要道。并且区内教育氛围浓厚，石油大学、职业学校、开发区一中等知名学校遍布该区，预计在未来这里将成为典型的文教区。该区域目前开发楼盘中，以风和日丽最具代表性，规划面积最大，综合质素较高。个案列举：项目名称占地面积建筑形态户型面积起价均价最高价风和日丽200000低层、多层、高层100210300034003800金岛新村20000多层961382380珠峰雅园10000多层90110165022002440第五板块：黄岛老城区黄岛老城区居住氛围浓厚，生活设施配套较齐全，但是繁华程度及档次较低。该区临黄岛轮渡，交通便利。住宅大多为九十年代开发，而且入住率很高。随着开发区整体房地产市场的升温，这里陆续出现了新楼盘，但是价格普遍较低，面向普通居民。个案列举：项目名称建筑形态户型面积起价均价最高价澎湖岛街多层75、125148015801680竹苞花园小区多层95-150185020502600盈泰嘉园多层80-1302200圣海山庄（刚开工）多层81-1262000三、市场动态评估房地产整体市场，从长期来看，会受到土地供应状况、经济、政治活动中心移动、居民住房需求等因素的影响；从短期来看，会受到整体经济状况、股市行情、经济适用房供应状况的影响。综合以上因素，对经济开发区的房地产市场环境作简单评价：1、青岛市城市发展战略举措将会极大改善开发区的整体居住环境。在市内四区可用于居住的空间基本饱和后，新的住宅区域需要形成。青岛市2002年统计公报表明,随着青岛实施港口西移、缩小南北差距等战略举措的实施,青岛市已建成和正在建设的市政基础设施，不仅改善了交通条件，缩短了人们跨区流动的时空距离，也使本来属于城乡结合部的远近郊区的生活环境和生活配套得到改善。大青岛格局正在逐步成型,黄岛区等地理所应当地成为房地产开发的热点区域。就整个青岛市而言，到2010年规划新建15个居住区：夹岭沟洪山坡居住区、浮山后一、二、三居住区、高科技工业园一、二居住区、老虎山北居住区、城阳一、二、三居住区、辛安一、二居住区、珠山一、二居住区、薛家岛居住区。从规划看，开发区居住区的改造占有较大比重。其中，规划已久的三个省级住宅示范区长江路示范居住区、薛家岛示范居住区、黄岛示范居住区总共占地在3000亩以上。2、新城市新产业新移民不断引发对住宅的旺盛需求。开发区各大工业园区和国内外企业的进入，不仅构成了开发区的经济框架，还带来几十万的居住人口，以大炼油项目为例，具不完全统计，项目启动第一年，将会有3万人口直接或间接地进驻开发区。就数据，近几年人口增幅保持左右，从2000年开始，每年移居开发区的外来人口更以超过5万人的速度递增。另外，目前大约有300多外国投资商人在开发区常住。这部分外来移民由于事业基地的转移将会产生较大的市场需求。青岛的自然环境对居住具有极强的适宜性，由此吸引外来群体来青置业，作为旅游度假或养老居所。而由于青岛市区海景资源目前可利用程度较低且住宅价格虚高不下，又由于黄岛目前在大青岛规划中所具备的战略位置，所以部分群体将注意力转移至经济技术开发区，从而又激发一部分市场需求。而从黄岛当地居民看，城市规划中旧城改造必然产生置业需求，随着经济发展，居民收入水平的提高，会陆续出现舒适需求型群体，对开发区的房地产市场又会造成一定推动作用。3、跨海大桥难以实施为西移的顺利开展造成一定阻碍。跨海大桥始终未成为实际动作，其原因是多方面的，更重要的是涉及国防安全大局。胶州湾在军事上的重要作用毋庸赘述，拟建中的跨海大桥恰好将扼住其与东海之间出入的咽部，有关方面就此对建桥方案多有顾虑。而即使青岛要建跨海大桥或海底隧道，也需要100亿元以上的经济代价。因此，交通条件如果得不到妥善解决，将会影响西移的前进步伐，从而影响到房地产市场的发展。从目前看，薛家岛轮渡的增设，同三线与青黄附线，滨海大道会在一定程度上缓解交通压力及增加交通便利性。4、对北部中心城区的定位相对会影响开发区的房地产市场。自2002年明确提出“经济重心”西移策略以来，开发区受到各方面的关注，房地产持续火热。但是，2003年后半年，青岛市又提出“北部中心城区”的功能定位，城阳区被预言为青岛的“华南板块”。尽管与“经济重心”西移相比较，这种功能定位显得单一，但是对于房地产行业的发展极为有利。随着媒体报导方向的偏移，人们对开发区的关注程度受到一定影响。而城阳大盘时代的到来，也会对开发区的房地产市场造成一定威胁作用，两个区域不仅面临经济、功能定位、产品等方面的竞争，更重要是瓜分市区有限的潜在消费者，而从目前的居住便利性分析，城阳略胜开发区一筹。第三部分 各板块房地产市场分析一、产品形态供应目前以高层住宅为主从楼盘的开发状况看，许多项目已完成一期的建设，进入二期开发。由于受规划设计惯性的影响，大多数楼盘规划的二期为高层公寓，再加之该区域行政、商务、商业和居住的功能定位，使高层住宅的存在具备很强的适应性，所以，项目所在区域内，高层住宅成为近期的主要产品供应形态。目前该区域内新开工楼盘目前只有海湾新城、城市桂冠，但规模都不是很大。其他现存楼盘如亚星傲海星城、唐岛蓝湾、隆琪嘉园、千禧龙花园，包括天泰阳光海岸基本以高层为主。就消费者的居住习惯及产品喜好分析，相对于多层产品来说，高层住宅的认可度较低，但是由于消费者在选择过程中对产品的各要素综合考虑，因此建筑形态不会成为制约购买的主要原因。分析高层住宅的产品特征，存在有其合理性及优势，如视野开阔、外观好，私密性强、居住安静等，但其弱点也显而易见，如高层产品对外部景观无法保障；住宅结构在户型设计的合理性等方面难以保证；干扰性较强；对健康有一定影响等。所以在竞争产品同质化的情况下，应充分了解市场需求，具有准确的市场定位，根据需求来确定产品的档次和质素，与竞争对手形成差异化优势。二、大户型产品空置率较高就竞争楼盘进行分析，天泰阳光海岸面积区间为40-150平方米之间，主力面积在80-120平方米之间，其户型设定与市场普遍需求具有一致性，消费者接受能力强，所以销售势头强劲。亚星傲海星城的主力面积在100-120平米之间，户型较平均，销售率达80%，目前剩余户型面积为120-160平方米。隆琪嘉园偏重于大户型，集中在130-180平方米之间，即使特价房也无人问津，销售处于尴尬境地。唐岛蓝湾只有两种户型，131和171平方米，销售状况不容乐观。千禧龙花园一期经过三年的销售周期，目前剩余户型面积在170平方米以上。大户型产品主要面对的市场高档消费群体，从青岛市房地产的整体状况分析，高端群体正处于萎缩阶段，而产品一旦缺乏核心竞争力，则极容易产生销售停滞不前的局面。三、同类产品基本配套完善，差异化不明显。楼盘的基础配套设施往往是体现楼盘品质，提高性价比的有力证据，也是形成产品差异化优势的主要因素。由于开发区房地产业较青岛本地市场起步晚，在配套方面普遍优于青岛楼盘。有些楼盘的配套设施，已具有全国领先水平，如千禧龙花园的完全化人车分流、大型太阳能集热器等。综合同类产品，其共性主要表现在双气、局部智能化等方面。其他如外墙保温、地暖、双层中空玻璃等细节之处，也都有不同程度的体现，不足以形成明显的竞争优势。就楼盘装修来说，装修房在开发区待售楼盘中占据59%的市场份额。尤其是高档楼盘，均有不同程度的装修，如阳光海岸、唐岛蓝湾的精装修，傲海星城、千禧龙花园的厨卫精装修等。但是对装修缺乏针对性地挖掘。车位和车库也是高档楼盘必备的社区配套，阳光海岸以地上地下车位互相结合的形式解决停车问题，公共空间受到挤占，隆祺嘉园和傲海星城提供地下停车位，唐岛蓝湾为车库形式，千禧龙花园亦为地下停车位，但人车分流及1：1的设计理念具有超前意识。因此，高档次楼盘的基本配套设施与建筑物共同组成较完整的产品，如果配套设施无新意和强力卖点，则很难凭借基本配套形成吸引力。楼盘名称装修状况车位状况其他配套天泰阳光海岸精装修地上地下停车位地暖天河国际精装修地上地下停车位双气，智能化汇商国际精装修地上地下近300个车位集中供暖无煤气，会所唐岛蓝湾精装修车库双气东方花园精装修车库双气伟业花园精装修地下停车场双气，通讯智能化隆祺嘉园部分楼座带装修地下停车位双气，地热，智能化汇泉雅居厨卫精装修车位，车库双气，太阳能亚星傲海星城厨卫精装修地下停车位双气，智能化，集中供热齐长城花园厨卫简装修车库双气东方银座毛坯房地下停车位双气海韵嘉园毛坯房地下停车位双气风和日丽毛坯房车库双气千智广场毛坯房地下停车位中央空调旺海山庄毛坯房地上车库双气九州花园毛坯房地下停车位双气和旺庭毛坯房地上停车位双气四、市场竞争的优势归结于品牌操作的成功品牌操作 结合以往的调查分析，在产品的提及率中，天泰阳光海岸的知名度名列第一，充分说明了其营业推广完善到位，且延续性强的效果。而在消费日益成熟的市场环境下，对品牌的要求会越来越高，因此打造品牌也成为制胜市场的关键。价格策略 在价格方面的供需矛盾使定价策略更需要较强的技巧性。在环境、地段等资源共享的情况下，价格的比较不可避免，尤其是在性价比不突出的情况下。目前项目板块中的高层项目则普遍面临这一问题。产品形象 主要指营造的社区生活氛围。众多竞争对手中，天泰阳光海岸具有较高的入住率，社区生活氛围较浓厚，主要体现在以下几方面：注重形象，社区具有凝聚力。天泰企业标示在社区无处不在。另外，讲究细节，引导业主一种生活态度和理念。如，区内垃圾桶的设计，精巧、细致，并且将垃圾分类“可回收”、“不可回收”、“废弃电池”。第四部分 目标客户群锁定及分析一、潜在客户群体主要构成从开发区整体的市场状况看，目前的客户群体构成主要由三部分组成，一为开发区当地潜在购买者，购房目的主要是为了解决居住状况及满足更新换代、提高生活质量的需求。从整体市场状况看，该群体占主要比重。二为青岛市区潜在购买者，该群体主要分为投资型及居住功能型，对于后者来说，主要缘自开发区的功能定位而导致该人群工作场所的迁移，从而诱发对居住场所的更新要求。三为国内外地人群及外籍人。从外地人群的来源看，目前已从山东省内逐步向北方地区扩展，其中省内人群主要来自淄博、东营、枣庄等经济发达但居住环境相对欠缺的区域，省外人群主要来自东北地区。外籍人士主要构成为韩籍人，主要缘于开发区投资环境对韩资企业的吸引。从产品个案分析，由于各产品定位的不同，客户群体构成也会随之产生不同的变化，侧重点各有不同。二、潜在客户群体特征描述（一）、开发区当地潜在消费者注：受访人群主要锁定中高档商品房的潜在购买者。 人文特征 从人口特征看，主要在2540 岁之间，多处于人生的初巢期和满巢期。从社会特征看，主要以企事业管理人员、经商人员和政府机关干部为主。居住特征 从现有居住状况看，有72%的群体现在拥有自住房屋，其中拥有商品房的消费者占据45.3%的比率，以二次置业和多次置业者居多。 从居住满意度状况看，潜在消费者对居住面积和交通条件的满意度较高，对价格、配套和物业服务持有较低的评价。消费心理 从消费形态分析，消费者属于时尚消费，消费者崇尚品质，且有很高的品牌忠诚度；在消费过程中比较自信，不冲动消费；比较关注投资和收益风险，强调物有所值。置业特征置业目的 ：以满足居住居能为主。产品需求： 面积主要集中在120平米以下。购房总价大致保持在30万元以下。居住形态：潜在消费者崇尚环境优美、交通便利、配套完善的居住环境，对物业服务提出更高的要求，希望在精神上得到休闲、舒适、安全的感觉和享受。（二）、青岛市区消费者主要分为两类群体，一为由于工作地点迁移而产生的置业需求型，二为投资型购买群体。 关注因素 在产品的各要素中，区位与自然环境成为决定购买的主导因素，除此之外，交通状况和建筑施工质量也成为产品不可分割的一部分，对刺激购买起到综合支配作用。至于价格要素，由于投资群体具有特殊的购买目的，因此会格外关注投资升值空间，所以对价格敏感度较高。产品需求 建筑形态：以低层和多层为主，对于高层住宅，较倾向小高层。住宅面积：在80-200平方米之间均有分布，选择较多元化，具体比例为23.1%（80-100平方米）、30.8%（100-120平方米）、20.5%（120-150平方米）、20.5%（150-200平方米）。住宅价位：以3000-3500元/平方米占最大比重，48.7。楼体布局：板楼的选择处于绝对主导地位，比例97。装修标准：初装修倾向性最大，53.8，有35.9选择精装修。配套设施：最关注日常购物场所和医疗设施，其次是教育设施、运动设施和停车场。（三）、异地购房者客户构成从区域分布看，异地购房者主要来自省内，如淄博、东营、枣庄、济南等，由于青岛良好的投资环境及居住环境，目前异地购房者正逐步向东三省扩展，并渐成风气。从置业目的看，该群体又可分为，一为商务人士，在青岛具有频繁的业务往来或事业基础，其置业目的主要是达到方便舒适，经济实惠的目的。二为投资置业者，青岛楼市的升值潜力对他们具有较大的吸引力。三为休闲度假型，青岛优美的海景资源、适宜的气候增加了旅游和居住资本，由此引发置业需求。主要目的或为了度假，或为了养老。综合济南和淄博的潜在购房者特征看，发现其共性所在：置业原因青岛无与伦比的自然环境和气候条件成为外地置业者的首选原因。具体反映到对住宅周边环境的选择，发现对海景的期望值最高，两地受访者均有超过六成的提及率。由于大炼油项目的开展，淄博客户对开发区具有较高的认知度和接受度。置业功能从数据显示，两地群体的购买用途主要为长期居住型和旅游度假型，（济南和淄博受访者对第一居所的提及率分别为46.7%和51.7%，对第二居所的提及率分别为40%和30.2%），另外投资型群体比率分别达到12.4%和24.1%。置业需求关注因素-从两地消费者对产品要素的关注程度看，自然环境及户型结构成为共同关注点。济南群体对价格的敏感度要高，对购买起到一定的制约作用。淄博群体在选择产品时会全面平衡综合质素。建筑形态-按照居住习惯，消费者仍然比较崇尚多层或低层住宅。但是由于济南当地的房地产产品特征，受访者对高层的认可度较高，接受比率达到42%，比淄博群体高出24个百分点。居住面积-主要集中在80-150平米之间。装修标准-对精装修认可度较低，济南群体只有15%的人接受菜单式和统一式精装修，淄博群体有25%的接受度。另外，通过对东营业内人士的访谈，对东营的经济环境、居住环境、群体特征具有初步了解。城市发展环境 东营市地处京津塘经济区与山东半岛经济区的结合部，是环渤海经济圈中自然资源富饶的新兴城市。全市海岸线长350公里，北部有以黄河入海口为代表的自然景观。石油、天然气地质储量十分可观。自然环境良好，适宜居住，经济发展速度快，富裕阶层人数增多。 房地产市场 东营房地产市场处于持续上升阶段。产品形态、结构多样，有多层、别墅、townhouse等；市场供给面积偏大，主力户型居于120-160平方米，户型设计舒适化；价格较低，多层价格为2000元/平方米，别墅为3500元/平方米。潜在群体特征 年龄：在27-45岁之间，正处于事业的黄金时期，收入水平较高。生活品质：关注半岛经济圈，青岛的发展状况以及2008年奥运经济对城市发展的推动；对生活品质有一定的追求，囿于东营城市规模小，富裕阶层希望移民到大型城市，而青岛因距离、经济等优势成为这一群体的首选。居住状况居住宽敞，舒适，面积偏大。置业目的改变居住环境，拓宽事业发展，为孩子寻找良好的成长空间。置业观念在青岛的首选区域为市南区；鉴于对当地楼盘的品质认识，在选择时会强调房产的性价比与升值潜力；全面考虑产品的各个要素。估计价格差异会造成一定心理落差。（四）、外籍人士主要以韩籍常驻青岛商务人士为主。基本特征 以投资者和管理人员主，社会地位高，经济收入可观。上网频率高，注重与外界的交流与沟通。业余生活外向，爱好体育运动与洗浴桑拿，讲究身心放松。居住状况 在青预计驻留时间长；现居房屋以租赁为主；70%以上的受访者与家人同住；现居住条件中，对建筑施工质量、日常生活配套、户型结构满意度较低。置业需求购房目的-出于对居住环境舒适性、稳定性的需求，再加上对经济效益的考虑进行置业，长期居住为主。关注因素-建筑施工质量和楼盘出售价格在第一提及率中高居前两位，说明该两项产品构成会成为是否达成购买的首要因素，起决定性作用。建筑形态-低层、多层、高层的选择比例相差甚微。对高层的认可基本吻合韩国人的居住习惯。楼体布局-对板楼设计的选择比率为52.4%，塔楼为40.2%。居住面积-集中在120-200平米之间，由于家庭规模和居住质量高于国内人群，相应地，对面积的需求较大。装修标准-精装修住宅最受欢迎，尤其是菜单式精装修，有55.7%的受访者选择。配套设施-对日常生活配套设施（银行、购物场所、医院、学校）和运动设施的关注度最高。至于智能化设施，则对周界防范系统及小区计算机网络系统要求最高，反映了较强的安全意识、科技意识和现代意识。理想价位-主要集中在3000-5000元之间，价格敏感度较高。三、综合评价鉴于以上群体对开发区中高档商品房的重要支撑作用，结合房地产的产品基本特性，今后的目标客户群同样可锁定上述四类群体，在今后的市场营销中，可针对各群体特征进行对症下药，有的放矢。由于地域和目的的不同，各类群体实际各具个性和特色，如将国内群体和韩国群体进行比较，他们对于高层住宅的接受度，对面积和装修的偏好均有不同表现。而从各群体的收入和地位的一致性看，他们又存在较多共性，如对生活质量的重视，消费观念的理性和成熟；在选择时会在生活便利性和居住环境的基础上，全面考虑楼盘的综合质素；在目前价格存在供需矛盾的基础上，对价格的较高敏感度。通过目前的市场状况，项目所在板块竞争激烈，产品大多强调综合质素，提升产品性价比，产品同质化现象严重。所以必须有效突出产品核心竞争力，同时确定针对性营销策略及扩展分销渠道则成为必然。