密山项目调研.doc

联程营销机构
前 言

调研工作依据：
1、 以密山市人口、经济情况为依据；
2、 以项目所处地里位置、项目规模为依据；
3、 以实地调研数据和分析为依据。
调研工作情况：
采取实地调研的方式开展工作，主要有以下三方面：
1、 对项目所处地理位置及周边相关配套的调研；
2、 对项目开发规模分析与论证；
3、 对密山市房地产发展、房地产开发、住房供求状况及购买实力等调研。

第一部分：项目背景
一、 城市概况
地理位置：密山市位于黑龙江省东南部，西与鸡西市区为邻，北与七台河市相接，东与虎林市毗邻，南与俄罗斯隔兴凯湖相望。
人口情况：总人口43.38万。
行政区划：密山辖7镇9乡，（其中1个民族乡）：
密山镇、连珠山镇、当壁镇、知一镇、黑台镇、兴凯镇、裴德镇、柳毛乡、杨木乡、兴凯湖乡、承紫河乡、白泡子乡、二人班乡、太平乡、和平朝鲜族乡、富源乡。市境内有：牡丹江管理局、八五五农场、八五七农场、八五一一农场、兴凯湖农场、双峰农场。
自然资源：密山生态环境良好。土地肥沃，水源丰沛，素有“鱼米之乡”之称。耕地面积达20.1万公顷，盛产大豆、玉米、水稻、小麦等粮食作物和烤烟、甜菜、白瓜等经济作物，是国家产粮大县、商品粮基地县。森林总蓄积量439万立方米。山产品达300多种。
矿产资源：煤炭、石墨、钾长石、大理石、石灰石、花岗岩、钛铁、铀、金、铝、锌等10多种高品位矿产资源分布全市。
旅游景点：兴凯湖、东北地区最大的现代书法艺术基地——北大荒书法长廊、铁西森林公园、蜂蜜山、青年水库、北大荒开发建设纪念馆、荷香园等。
二、 项目概况
1、 项目地理位置
项目位于密山市同心路西段。
2、 项目规模
总建筑面积 8719㎡，共3栋楼，其中多层2栋，高层1栋，分1期开发。
3、 项目进展
项目多层2013年11月30日交工，高层预计在2014年6月交工，暂时无进户。多层已销售，高层未销售。

第二部分：市场研究
一、 当地房地产发展情况
密山市在建项目较多，详见下表：
1、莲花新城
莲花新城 调研报告
项目基本情况
开发商：哈尔滨安宇房地产开发有限公司
地址：密山市东安街与同心路交汇处
联系方式：0467-5408888
项目整体规划
占地面积：80万平方米
建筑面积：130万平方米
楼栋数：一期2栋
楼层：6层
分几期开发：2期
绿化规划：
项目户型
户型面积：57.95㎡ 58.83㎡ 67.94㎡ 70.64㎡ 87.13㎡ 86.65㎡ 89.43㎡ 89.78㎡ 95.76㎡ 105.80㎡ 100.89㎡ 126.23㎡ 136.22㎡ 145.15㎡
销售较好户型：57.95-89.78
销售不好户型：6带7复式
项目价格
住宅价格：
二层：3351元/㎡ 三层：3351元/㎡
四层：3451元/㎡ 五层：3451元/㎡
六层：4000元/㎡
车库价格：6000元/㎡
门市价格：无
付款方式：
全款：每平方米优惠100元
分期：先支付50%，剩余的部分在12月31日之前补齐，同样享受优惠政策。
贷款：前期首付30%，后期住宅所剩数量较少时1-4层不允许贷款，5、6层首付50%。车库不允许贷款。
项目物业
暂定为0.5元/㎡/月（按建筑面积收取），2期竣工变为封闭式小区时物业费会有所调整，调整资费待定。
其他
进户时间：现已经进户
交房标准：刮大白、水泥地找平、卫生间已经做完防水。
项目卖点：
1、 莲花新城项目内拥有密山唯一的15万米“三五九”解放公园；
2、 莲花新城项目建材都是名牌产品；
3、 小区设有大型超市，幼儿园，同时拥有密山唯一的校车，校车拥有自动报警功能；
4、 紧邻校区；
5、有车库；
6、户型设计合理、封闭式小区。
宣传方式：DM单页
备注
该项目已经基本销售完毕，剩余数量很少，明年5月份2期开工，市政府招商引资过来的，房屋动迁由政府出面解决。

2、皇都国际广场
皇都国际广场调研报告
项目基本情况
开发商：密山皇都盛世有限公司
地址： 密山市东安大街1号（原水泥厂）
联系方式：0467-5169998 5435599
项目整体规划
建筑面积：5.7万平方米
楼栋数： 9栋，多层：6栋 高层: 3栋
楼层： 高层11层，多层6层
分几期开发： 2期
绿化规划：38%
项目户型
户型面积：63.㎡ 69㎡ 74㎡ 85㎡ 46.47㎡ 65.8㎡ 87.08㎡
销售较好户型：63.㎡ 69㎡ 74㎡ 46.47㎡ 65.8㎡
销售不好户型： 87.08㎡ 85㎡
项目价格
住宅价格：均价3488元/㎡
（大多户型已经销售完毕）
车库价格：6800元/㎡
门市价格：6800元/㎡
付款方式：
全款：97折
分期： 无
贷款：30首付 （无折扣）
项目物业
物业费待物价局评级后定。
其他
进户时间：2013年12月末
交房标准：毛坯
项目卖点：户型设计合理、封闭式小区、准现房销售、临街旺铺、五证齐全。
宣传方式：网络宣传、报纸、DM单页
备注
该项目已经基本销售完毕，剩余数户型以大户型居多.

3、书香文苑
书香文苑 调研报告
项目基本情况
开发商：密山市宏达房地产开发有限公司
地址：逸夫小学西侧
联系方式：0467-5206555
楼栋数：1栋
楼层：28层
分几期开发：1期
绿化规划：暂无
项目户型
户型面积：87㎡ 93㎡ 105㎡ 133㎡
销售较好户型：87㎡ 93㎡
销售不好户型：105㎡ 133㎡
项目价格
住宅价格：
3层：3380元/㎡ 4层：3980元/㎡
5层：4180元/㎡ 6层：4280元/㎡
7层：4380元/㎡ 8层：4480元/㎡
9层：4580元/㎡ 10层：4630元/㎡
11层：4680元/㎡ 12—14层：4730元/㎡
15—19层：4880元/㎡ 20层：4730元/㎡
21层：4680元/㎡ 22—23层：4630元/㎡
24层：4580元/㎡ 25层：4530元/㎡
26层：4480元/㎡ 27层：4380元/㎡
28层：4280元/㎡
车库价格：18.8万/个，停车位：16.8万/个。
门市价格：6000-10000元/㎡，可贷款，50%首付。
付款方式：
全款：95折
分期：无
贷款：住宅首付30%，无折扣，门市50%首付。
项目物业
待定
其他
进户时间：2014年8月份
交房标准：毛坯
项目卖点：紧临校区，位于市中心。
宣传方式：DM单页
备注
该项目户型较全，剩余数量较多。

4、祥瑞家园
祥瑞家园 调研报告
项目基本情况
开发商：未知
地址：密山市一中与馨源小区之间
联系方式：0467- 5208999
项目整体规划
建筑面积：
楼栋数：3栋
楼层：7层
分几期开发：1期
绿化规划：
项目户型
户型面积：52.6㎡ 69.47㎡ 71.3㎡ 79.67㎡ 73㎡ 81.51㎡ 89.03㎡ 91.31㎡
销售较好户型：52.6㎡ 71.3㎡ 79.67㎡ 73㎡ 81.51㎡ 89.03㎡ 91.31㎡
销售不好户型：7层69.47㎡
项目价格
住宅价格：
此楼盘为2011年交工，现在只剩三户顶层，价格为2180元/㎡
车库价格：5800元/㎡ 6000元/㎡
门市价格：无
付款方式：
全款：可免300多元水费和一年物业费合计1000元左右
分期：无
贷款：因房源只剩三套，不接受银行贷款。
项目物业
0．3元/㎡/月
其他
2011年10月份
交房标准：毛坯房。
项目卖点：与一中、朝中、实验中学及我市重点小学临近，小区户型设计合理， 24小区保安监控服务，交通便利
宣传方式：DM单页

5、荣耀城
荣耀城 调研报告
项目基本情况
开发商：哈尔滨宝昌隆房地产开发有限公司
地址：密山市光复路与光明街交汇
联系方式：0467-5157979
栋数：计划20栋，一期4栋
楼层：7层
分几期开发：4期
绿化规划：38
项目户型
户型面积：58.33㎡ 80.43㎡ 83.78㎡ 92.73㎡ 99.47㎡ 111.38㎡ 123.54㎡
销售较好户型：58.33㎡ 80.43㎡ 83.78㎡
销售不好户型：92.73㎡ 99.47㎡ 111.38㎡ 123.54㎡
项目价格
住宅价格：
2层2980元/㎡ 3层3050元/㎡
4层3100元/㎡ 5层3150元/㎡
6层3200元/㎡ 7层2880元/㎡
车库价格： 6600元/㎡
门市价格：6000元/㎡
付款方式：
全款：全款95折
分期：可分4：3：3
贷款：98折 首付30%
项目物业
根本当地市场待定
其他
进户时间：2014年8月份
交房标准：毛坯房
项目卖点：小区内有水系，有入户大堂，娱乐会所，多层电梯洋房。
宣传方式：DM单页
备注
该项目销售情况较差，据说已停工3个月，项目开盘时有VIP卡5千元抵一万元的优惠政策，五证不全，接待人员专业。

6、长安1号
长安1号 调研报告
项目基本情况
开发商：密山丰基房地产开发有限公司
地址： 市民广场东侧
联系方式：0467-5183377
项目整体规划
建筑面积：30万平方米
楼栋数：计划45栋，一期7栋（建筑面积5万平方米）
楼层：7层
分几期开发：4期
绿化规划：30%
项目户型
户型面积：45.44㎡ 66.69㎡ 67.24㎡ 112.49㎡ 170.36㎡159.17㎡ 77.73㎡ 92.01㎡ 80.17㎡
销售较好户型：45.44㎡ 66.69㎡ 67.24㎡ 77.73㎡ 92.01㎡ 80.17㎡
销售不好户型：112.49㎡ 170.36㎡159.17㎡
项目价格
住宅价格：
2层3395元/㎡ 3层3411元/㎡
4层3436元/㎡ 5层3452元/㎡
6层3472元/㎡ 7层3794元/㎡
车库价格：5800元/㎡ 6800元/㎡
门市价格：5200元/㎡
付款方式：
全款：95折
分期：无
贷款：97折
项目物业
0．4元/㎡/月
其他
进户时间：2013年12月末前
交房标准：毛坯房
项目卖点：7层电梯楼，顶楼复式买一送一，人车分流，封闭式小区，临近中央公园，附近有再建超市。
宣传方式：户外，报纸（深蓝广告），DM单页
备注
远离市中心，有公交车1路，安静，不繁华。

7、密山商务大夏
密山商务大夏 调研报告
项目基本情况
开发商：鸡西市华晨房地产开发有限公司
地址：密山市永固路实验中学正对面
联系方式：13766691926 13836523568
项目整体规划
建筑面积：3万平左右
楼栋数：2栋
楼层：17层
分几期开发：1期
绿化规划：27.8%
项目户型
户型面积：62.68㎡ 73.65㎡ 87.72㎡ 103.68㎡ 119.48㎡ 123.7 ㎡ 130.6㎡ 138.46㎡ 148.42㎡
销售较好户型：62.68㎡ 73.65㎡ 87.72㎡
销售不好户型： 123.7 ㎡ 130.6㎡103.68㎡ 138.46㎡ 148.42㎡ 119.48㎡
项目价格
住宅价格：3780元/㎡起，逐层递增50元
车库价格：20万/个
门市价格：12000/㎡
付款方式：
全款：92折
分期：无
贷款：95折
项目物业
待定
其他
进户时间：2013年末
交房标准：毛坯房
项目卖点：紧临学区、体育馆。
宣传方式：网络、DM单页
备注
抵帐房较多

8、万达国际花园
万达国际花园 调研报告
项目基本情况
开发商：浙江万吉集团
地址： 密山镇铁西村
联系方式：0467-5425566 5465566
项目整体规划
建筑面积：10万平方米
占地面积：4.88万平方米
楼栋数： 18栋
楼层： 多层6层，15栋，高层13层1栋，17层2栋
分几期开发： 政府出台政策，拆一还一
绿化规划：40%
项目户型
户型面积：69.88㎡ 77.15㎡ ㎡
项目价格
住宅价格：2-5层 3380元/㎡ 3-4层3480元/㎡
车库价格：6200元/㎡ 6500元/㎡
付款方式：
全款：每一平米减80元
分期：无
贷款： 首付30%无折扣
项目物业
0．5元/㎡/月
其他
进户时间：已入住
交房标准：毛坯房
项目卖点：附近海宁皮革城，封闭式小区。
宣传方式： DM单页
备注
回迁户较多，回迁铁西村民76户

9、龙广庭院
龙广庭院 调研报告
项目基本情况
开发商：靖裕房地产开发有限公司
地址： 密山市东安大街
联系方式：0467-5128811 5128822
项目整体规划
建筑面积：未知
楼栋数： 13栋
楼层：5层6层7层
分几期开发： 1期
绿化规划：30%
项目户型
户型面积：57.43㎡ 66.27㎡ 72.92㎡ 72.37㎡ 82.95㎡ 113.11㎡ 121.18㎡ 146.48㎡
销售较好户型：57.43㎡ 66.27㎡ 72.92㎡ 72.37㎡ 82.95㎡
销售不好户型：113.11㎡ 121.18㎡ 146.48㎡
项目价格
住宅价格：
2层、5层2580元/㎡ 3层、4层2680元/㎡
6层2180元/㎡
车库价格：5500元/㎡
门市价格：6500元/㎡（个人手里）
付款方式：
全款： 98折
分期： 无
贷款： 50%首付，无优惠
项目物业
0．5元/㎡/月
其他
进户时间：已入户
交房标准：毛坯房
项目卖点：幼儿园、封闭式小区、交通便利。
宣传方式：DM单页

10、南园景态
南园景态 调研报告
项目基本情况
开发商：密山市鼎泰房地产开发有限公司
地址：六中南侧体育馆对面
联系方式：0467-5234888
项目整体规划
建筑面积：未知
楼栋数：1期6栋，2期4栋，3期5栋，4期3栋高层4栋多层
楼层： 多层6层
分几期开发：4期
绿化规划：28.3%
项目户型
户型面积：40.45㎡ 44.43㎡ 63.41㎡ 64.17㎡ 69.23㎡ 84.45㎡ 87.05㎡
销售较好户型：40.45㎡ 44.43㎡ 63.41㎡ 64.17㎡ 69.23㎡ 84.45㎡ 87.05㎡
销售不好户型：暂无
项目价格
住宅价格：
2层、5层3300元/㎡ 3层、4层3480元/㎡
6层2680元/㎡
车库价格：6700元/㎡
门市价格：6000元/㎡ 7500元/㎡ 8000元/㎡ 8500元/㎡
付款方式：
全款：97折
分期： 无
贷款：首付30% 无优惠
项目物业
0．6元/㎡/月
其他
进户时间： 已入住
交房标准：毛坯房
项目卖点：封闭式小区，电梯公寓，紧临体育馆，花园欧式复式建筑风格
宣传方式：DM单页
备注
销售情况良好，楼体美观

11、金平家园
金平家园 调研报告
项目基本情况
开发商：密山市靖裕房地产开发有限公司
地址：密山市体育馆南侧
联系方式：0467- 5473338 15561752229
项目整体规划
建筑面积：未知
楼栋数：3栋
楼层：6层
分几期开发：1期
绿化规划：30%
项目户型
户型面积：54.26㎡ 66.22㎡ 67.28㎡ 73.04㎡ 76.95㎡ 82.84㎡ 85.56㎡ 87.21㎡
销售较好户型：54.26㎡ 66.22㎡ 67.28㎡ 73.04㎡
销售不好户型： 76.95㎡ 82.84㎡ 85.56㎡ 87.21㎡
项目价格
住宅价格：
2层、5层3100元/㎡ 3层、4层3300元/㎡
6层2800元/㎡
车库价格：6000元/㎡
门市价格：无
付款方式：
全款：每平米减50元
分期： 无
贷款：首付30% 无优惠
项目物业
0．3元/㎡/月
其他
进户时间： 已入户
交房标准：毛坯房
项目卖点：紧临体育馆，紧临校区
宣传方式：DM单页
备注
5路公交车，有看房车

12、丁香花园
丁香花园 调研报告
项目基本情况
开发商：密山立德房地产开发有限公司
地址： 密山市铁西新区东安街
联系方式：0467- 5165566 5165588
项目整体规划
建筑面积：未知
楼栋数：6栋
楼层： 7层
分几期开发： 1期
绿化规划：暂无
项目户型
户型面积：70.32㎡ 77.56㎡（已剩户型）
销售较好户型：70.32㎡ 77.56㎡
销售不好户型：无
项目价格
住宅价格：
3层、4层3368元/㎡ 2层、5层3288元/㎡
6层3218元/㎡ 顶层1888元/㎡（已剩户型）
车库价格：无
商服是：海宁皮革城和酒店
付款方式：
全款：95折
分期： 无
贷款：首付30% 98折
项目物业
0．4元/㎡/月
其他
进户时间：已入住
交房标准：毛坯房
项目卖点：紧临皮革城，户型较合理
宣传方式：DM单页
备注
销售情况较好，所剩无几

13、密山新城
密山新城 调研报告
项目基本情况
开发商： 未知
地址：市民广场东侧
联系方式：0467-5208777
项目整体规划
建筑面积：9600多平方米
楼栋数：1栋
楼层：17层
分几期开发：1期
绿化规划：暂无
项目户型
户型面积：47.55㎡ 60.51㎡ 67.32㎡ 71.14㎡ 120.68㎡ 71.14㎡ 57.37㎡
销售较好户型：刚开始销售
销售不好户型：刚开始销售
项目价格
住宅价格：
6层以下3200元/㎡ 6层以上3300元/㎡，一层加一百元。
车库价格：7000元/㎡
门市价格：10000元/㎡
付款方式：
全款：95折
分期： 无
贷款：住宅首付30% 97折 ，门市车库不能贷款。
项目物业
待定（评级）
其他
进户时间： 2013年12月末
交房标准：毛坯房
项目卖点：临近中央公园，附近有再建超市。
宣传方式：DM单页、报纸、电视。
备注
1路公交车

14、吉地花园
吉地花园 调研报告
项目基本情况
开发商：密山市华泷房地产开发有限公司
地址：密山一中东行100米
联系方式：0467-5425999
项目整体规划
建筑面积：未知
楼栋数：2栋
楼层：6层
分几期开发：1期
绿化规划：暂无
项目户型
户型面积：69.95㎡ 46.37㎡ 49.91㎡ 59.44㎡ 74.73㎡ 77.04㎡ 78.53㎡ 99.11㎡ 100.89㎡
销售较好户型：69.95㎡ 46.37㎡ 49.91㎡ 59.44㎡ 74.73㎡ 77.04㎡ 78.53㎡ 100.89㎡
销售不好户型：99.11㎡ （二楼一户）
项目价格
住宅价格：
2层3440元/㎡ 3、4、5层3480元/㎡
6层3080元/㎡
车库价格：6800元/㎡
门市价格：7500元/㎡ 8100元/㎡
付款方式：
全款：97折
分期：无
贷款：无
项目物业
0．4元/㎡/月
其他
进户时间： 已入住
交房标准：毛坯房
项目卖点：紧临医院、校区。
宣传方式：DM单页
备注
5路公交车，销售情况较好，所剩门市已涨价，涨300元/㎡住宅涨50元/㎡，所购买的客户多数都是周边县乡的，为方便孩子上学而进行购买。

15、学府名居家园
学府名居家园 调研报告
项目基本情况
开发商： 密山市金玉房地产开发有限公司
地址：密山市学府街密山一中、六中东侧200米处（原打棉厂处）
联系方式：0467- 5473339 15146156266
项目整体规划
建筑面积：8万平方米
楼栋数：7栋
楼层：6层
分几期开发： 1期
绿化规划：35 %
项目户型
户型面积：52.7㎡ 79.49㎡ 81.6㎡
销售较好户型：52.7㎡ 79.49㎡ 81.6㎡ 79.07㎡
销售不好户型：暂无
项目价格
住宅价格：均价3380元/㎡
车库价格：6300元/㎡
门市价格：6800元/㎡
付款方式：
全款：98折
分期： 无
贷款：首付40% 无优惠 ，车库可贷款前提是必须在此购买住宅。
项目物业
0．5元/㎡/月
其他
进户时间： 已入住
交房标准：毛坯房
项目卖点：临近校区 现房销售
宣传方式：DM单页
备注
销售情况较好，所剩房源不多，所购买的客户多数都是周边县乡的，为方便孩子上学而进行购买。

16、贵宾家园
贵宾家园 调研报告
项目基本情况
开发商： 
地址：东粮宾馆对面 贵宾楼501室
联系方式：0467- 5222222
楼层：高层15层，多层 7层。
分几期开发：4期
绿化规划：30 %
项目户型
户型面积：42.26㎡ 52.87㎡ 63.77㎡ 51.73㎡ 79.27㎡ 88.46㎡
销售较好户型：42.26㎡ 52.87㎡ 63.77㎡ 51.73㎡ 79.27㎡ 88.46㎡
销售不好户型： 顶层销售一般（与户型无关）
项目价格
住宅价格：
2层2420元/㎡ 3层2480元/㎡
4层2580元/㎡ 5层2600元/㎡
6层2620元/㎡ 7层2700元/㎡
8层2900元/㎡ 9层2950元/㎡
10-14层3000元/㎡ 15层2550元/㎡
车库价格：7000元/㎡
付款方式：
全款：9折
分期： 两年五五分期95折 三年4：3：3无折扣
贷款：首付50% 95折 40%首付98折
项目物业
0．7元/㎡/月
其他
进户时间： 已入住
交房标准：毛坯房
项目卖点： 楼盘较大，市中心，紧临学区，交通便利，紧临医院和商圈。
宣传方式：户外大型宣传，DM单页
备注
46平米小户型装修销售，买2层送20平米室外阳台。

17、金碧辉煌
金碧辉煌 调研报告
项目基本情况
开发商： 密山市翰林房地产开发有限公司
地址：铁西转盘东侧道南
联系方式：0467-5159966 5425345
项目户型
户型面积：84.71㎡ 85.39 ㎡
项目价格
住宅价格：
六层3080元/㎡ 七层3180元/㎡
八层3230元/㎡
每层加价30-80元/㎡不等
车库价格：无
门市价格：11000元/㎡
付款方式：
全款：98折
分期： 无
贷款：住宅首付30% ，无折扣。
项目物业
0．4元/㎡/月
其他
进户时间： 已入住
交房标准：毛坯房
项目卖点： 全封闭小区，绿化面积达。
宣传方式：DM单页

18、百林小区
百林小区 调研报告
项目基本情况
开发商： 密山市翰林房地产开发有限公司
地址：新区红升路东
联系方式：0467-5159966
项目整体规划
建筑面积：5万平方米（一期）
楼栋数： 15栋
楼层： 7层
分几期开发： 1期
绿化规划：35 %
项目户型
户型面积：45.48㎡ 71.91㎡ 77.94㎡ 79.99㎡ 83.05㎡ 88.81㎡
销售较好户型：45.48㎡ 71.91㎡ 77.94㎡ 79.99㎡
销售不好户型：83.05㎡ 88.81㎡
项目价格
住宅价格：二层：3900元/㎡ 三层：3780元/㎡ 四层3680元/㎡ 五层：3650元/㎡ 六层：1800元/㎡
车库价格：5500元/㎡ 5500元/㎡ 6000元/㎡
门市价格：5000元/㎡
付款方式：
全款：98折
分期： 无
贷款：小户型9折 住宅首付30% ，无折扣。
项目物业
0．4元/㎡/月
其他
进户时间：已入住
交房标准：毛坯房
项目卖点：1、欧式建筑风格2、封闭式小区3、绿化面积大
宣传方式：DM单页

19、公路小区
公路小区 调研报告
项目户型
户型面积：68.65㎡ 87.98㎡ 89.46㎡ 104.14㎡ 114.36㎡
项目价格
住宅价格：
二层：2900元/㎡ 三层：2950元/㎡
四层：3000元/㎡ 五层：3050元/㎡
六层：3100元/㎡ 七层：3150元/㎡
八层：3200元/㎡ 九层：3250元/㎡
十层：3300元/㎡ 十一层：3350元/㎡
十二层：3180元/㎡
付款方式：
全款：98折
分期： 无
贷款：无
项目物业
0．4元/㎡/月
其他
进户时间：已入住
交房标准：毛坯房
属于公路家属楼，没有固定的销售中心，接待人员是超市的老板。

二、 市场供求情况
经调研了解到，现密山市在售楼盘共计24个（不包含本项目），当地市场已经饱和。大部分目标客群都来自密山市周边县乡，但目前市场供应大与需求。
三、 市场价格
多层：均价在3400元/㎡，
只有龙广庭院的价格相差较多，均价在2600元/㎡；
高层：均价4400元/㎡

第三部分：项目研究
一、 地块特征分析
1、 项目区位分析
项目位于密山市同心路西段，偏离市中心。
2、 项目交通分析
项目所在位置有1路5路公交经过，交通相对比较便捷。
二、 项目SWOT分析
优势：
1、 地下停车场；
2、 紧邻公园；
3、 紧邻校区；
劣势：
1、 位于同心路西侧位置偏离市中心，周边配套设施较少，步行至市中心约10钟，步行至米山医院约10分钟；
2、户型设计不合理；
3、小区无绿化；
4、一梯三户，较为拥挤；
5、销售人员对业务不熟练；
6、两栋多层之间的拆迁楼一直无法拆迁，影响对外口碑；
7、无广告宣传；
8、优惠政策不吸引客户。
威胁：
密山市在建项目共计24个，除莲花新城，金凤家园，宏运家园外，其他项目虽然离本项目较远，但是地理位置优于本项目，多数楼盘价格与本项目持平，对本项目都有威胁，但最大威胁为莲花新城，按居住舒适考虑，其它楼盘户型设计非常合理，本项目户型和地理位置不占优势。
三、 本项目调研报告
同心西苑 调研报告
项目基本情况
开发商：黑龙江致远房地产开发有限公司
地址：密山市同心路西段
联系方式：0467-6139888 6139666
项目整体规划
建筑面积：8719平方米
楼栋数：3栋 （2栋多层，1栋高层）
楼层：多层6层，高层11层。
分几期开发：一期
绿化规划：暂无
项目户型
户型面积：
多层：87.22㎡ 75.1㎡ 46.72㎡ 84.15㎡ 74.63㎡ 59.41㎡ 72.98㎡
高层：87.64㎡ 72.98㎡ 78.39㎡ 78.17㎡ 87.64㎡ 48.05㎡ 84.15㎡
项目价格
住宅价格：
一层门市为回迁户，二、五层：3380元/㎡，三四层：34800元/㎡，六层：3180元/㎡。
车库价格：暂时没定。
门市价格：7800元/㎡
付款方式：
全款：95折
分期：暂无。
贷款：首付30%，无优惠。
项目物业
0.35元/㎡/月
其他
进户时间：多层：11月30日 高层：2014年6月
交房标准：毛坯房
项目卖点：地下停车场、紧邻公园、紧邻校区
宣传方式：DM单页（4月份时）

第四部分：综述
以上调研信息表示，密山市房地产处于饱和状态，现在建在售楼盘较多，供应大于需求。
本项目地理位置偏离市中心，体量较小，无定位及规划，户型规划单一，定价较高，无吸引力，售楼员基础知识不牢固，诸多原因，导致现项目销售不理想。
建议：
现项目已处于销售状态，户型规划等相关问题已更改不了，基于现阶段建议：
1、 捋顺项目相关信息，售楼员专业知识培训；
2、 价格：低开高走，现价格已抛出，无法降价，采用其他方式变相降价，如购房赠送家电、装修基金等，待销售较好时阶段性涨价；
3、 广告宣传:定期做广告宣传及活动，吸引客户至售楼处，为后期成交做铺垫；
4、 老客户回馈活动：节日期赠送老客户礼品，口碑宣传很重要，用此途径更好的宣传本项目。

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