浅论如何从项目决策-设计-施工来提高房地产开发的经济效益.docx

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值得拥有-浅论如何从项目决策_设计_施工来提高房地产开发的经济效益随着国家福利实物分房制度退出历史舞台,货币分房的逐步实施,从每一次福州房交会火爆场面,就可直接反映出房地产开发真正迎来了一个新的历史春天。资本追求最大利润,作为国民经济支柱产业的房地产自然成了众多企业追求的目标,据统计福州市有房地产企业五六百家之多。因此,如何提高房地产开发项目的经济效益,是在激烈竞争的房地产市场中立于不败之地,成了房地产开发企业重要问题。房地产开发是按照城市建设规划法以及有关法律、规范和市场需求,通过出让或转让方式获取土地使用权,并在其上进行建筑物,构筑物开发建设和经营管理一项综合性社会经济活动。它包括投资机会选择与决策分析阶段、规划设计阶段、拆迁阶段,工程建设阶段、销售阶段、物业管理阶段。可见房地产开发具有周期长、投资多、风险大、综合性强特点。因此,房地产开发应有周密的规划,并要求各个环节相互衔接、紧密配合、协调进行、保证工程质量、控制好投资、合理缩短开发周期,降低风险,以求获得项目开发良好的经济效益。下面主要从房地产开发项目的决策、设计、施工角度出发,来论述如何提高房地产开发的经济效益。一、要有正确的投资决策项目决策是房地产开发项目成败关键性一步,如果不能开发出适销对路的房地产产品,建筑质量再高,也不能被市场接受,只有正确的项目投资决策,才能保证并提高项目的经济效益,应从以下几方面着手考虑。1、做好市场调查拟开发土地项目类型的定位:是适合于住宅、办公楼、别墅、商业店面,还是综合性大楼;如适合于住宅,那么是开发多层住宅、小高层住宅、还是高层住宅等等,这是原则性问题。例如前几年在福州华林路边某知名楼盘,因项目开发类型中有两幢33层的高层住宅,因高层住宅开发周期长、投资大、成本高、造成售价高、消费者难以接受,销售困难;且不合地点要求在两幢高层住宅下建造3层连体商业网点,因项目地点未临街,在小路约200m以内,至今未出售,造成大量资金浪费、沉淀,致使整个开发项目经济效益欠佳。而正确项目类型定位,能带来可观的经济效益。例如,五一路先施大厦,底下三层连体商业店面,上面建造小高层住宅。据了解该项目单出售1-3层商业店面,就足以建造整个楼盘的费用,获得高额回报。因此,合理的项目类型定位,能创造高附加值的项目价值。定出合理类型的房地产后,再进行市场细分。例如住宅:A、此区段宜设计档次;B、居民对各类户型的需求比例;C、每一户型面积大小;D、对平面布局的要求,当地居民对房屋平面功能有无传统习惯要求,对房屋朝向、通风、采光的特殊要求。例如福州人喜欢住宅南北对流,四明设计等等;E、同类型楼盘数量、上市时间、销售价格、已销售率。2、进行规划总平初步设计,主要根据有关建设规划法,详细规划技术规定,设计规范,初步确定出总平面方案图,计算出建筑密度、容积率、建筑面积,绿化率等技术指标。3、进行项目总投资估算,应力求精确、细致、充分考虑不可预见费,并在实施过程中进行动态控制。投资估算包括如下:取得土地费用:A、采用拍卖竟得:应用房地产估价理论与方法,主要采用市场比较法,假设开发法,基准地价修正法等进行测算得参加拍卖最高限价;B、如为旧城改造、危房改造、则需进行详细的拆迁摸底,据测算此部分成本约占总投资35%以上。因此,在决定开发之前应详细调查拟开发项目用地范围内建筑物种类、等级、建筑面积、成新率、人口等,依据国务院颁布的城市房屋拆迁管理条例和地方实施细则,进行详细的拆迁安置、补偿、费用计算,应力争精确,要充分考虑违章建筑对拆迁成本上升的影响。在实际操作中可与受托拆迁单位签订拆迁安置总面积、费用包干合同并加一定比例的奖金,以期控制在拆迁成本估算内。建安造价:根据市场价格信息和以往积累的工程建设造74福建建筑2002年第3期(总第78期)价资料综合进行估算。特别是在高层建筑建安造价估算时,应充分考虑基本预备费和涨价预备费的影响。例如:在福州苑高层公寓“月、星”座桩基造价估算时,采用同一小区内已施工完日座(与月星座同一设计标准)桩基造价进行套用。但在月星座桩基工程施工中,因场地地质条件变化大,造成预制桩设计由原按日座33m长度变更为46m,增加造价70万元;并因建设周期长,在主体施工中遇上市场材料、人工、机械费大幅上涨。425#水泥市场价由92年220元/t上涨到94年550元/t,钢筋市场价从92年1600元t/上涨到94年3000元/t,福州市建筑工程直接费价格指数从92年下半年7.4%上涨到94年下半年18.7%,造成月、星座建安造价大幅超过原估算。根据现行市场价格信息、预估大的设备费用。与项目开发建设有关的其他费用估算包括A、建设单位管理费;B、营销费用;C、勘察设计费;D、研究试验费;E、工程监理费;F、供电帖费;G、进口设备其他费用;H、工程保险费;J、建设单位临时设施费。计算建设期贷款利息。营业税与费。4、进行项目总收益估算:采用房地产估价理论和方法进行项目总价值估算。例如住宅项目,可采用市场比较法估算,步骤如下:从市场调查而来的交易实例,从中选取可比实例,建立价格可比基础,进行交易情况修正,交易日期修正,区域因素修正,个别因素修正,综合评估出项目总价值。5、现金流量表估算:根据建筑工期定额,计算出工程所需工期,分别相应估计出工程桩基、上部、装饰、总体配套工程进度,估算各期工程款需要量;预计销售速度及销售资金流入量;相应预估其它费用流出量,制定出比较切合实际情况的现金流量表。6、作出项目决策的可行性研究结论。根据工程经济学、工程财务学理论对项目进行财务评估和风险分析:财务评估包括运用静态和动态方法计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率,借款偿还期等技术经济指标,并对项目进行财务评价;风险分析包括盈亏平衡分析,敏感性分析和概率分析。最后作出项目决策的可行性研究结论:包括房地产市场需求的“必要性”,工程建设技术上“可行性”,项目开发经济上“合理性”。二、强调设计以人为本,适度创新和超前,并进行限额设计。在正确的项目决策之后,工程设计是房地产开发项目进行全面规划和详细设计过程,是实现决策意图过程,是房地产开发的核心,是确定和控制工程造价的重点阶段。因此强调设计应以人为本,并适度创新和超前,而得到消费者的认同和青睐,并进行限额设计来控制工程造价,达到综合提高项目经济效益的目的。住宅建设是房地产开发的主要产品类型,占80%以上,现就以此为类型来说明。1、住宅设计应以人为本,并深入进行各套住宅装修平面设计。现在设计单位大都开始注意平面布置与使用功能相结合,但仍有不少住宅单体设计仍处于粗放型,不够精细。例如,把大厅看作小厅面积的扩大,厅大而不当,四周都是门洞,很难布置家具成了交通厅,入户无门厅进家无处更衣换鞋,存放雨具,开门见厅无私密性等;为节地,片面加大进深,使室内空间的使用功能和采光通风效果降低,以小开间手法设计大开间,只是机械的扩大开间来达到空间灵活,高层住宅设计成了多层住宅的叠加,忽略了高层独有结构选型,套型平面布置和消防疏散等的特殊性。因此,住宅设计应强调以人为本,不仅仅象过去仅在平面图上标注使用功能名称如卧室、客厅、厨房等,而应进行各套住宅装修平面设计(应设计不一定施工),而不是留给装修公司进行二次创作(并不是否定装修公司作用)。很遗憾的是目前福州房地产住宅开发项目,都未真正深入进行此项工作。在住宅单体设计时应综合考虑住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性、经济性、适应性、灵活性。居住性主要包括住宅热工性能、空气质量、声学环境、光学质量等方面内容;舒适性主要包括住宅的平面功能、设备配置、厨卫设计、视觉效果、面积和尺度等方面内容;安全性主要包括结构安全、防火、防盗、防滑、防坠、防碰等日常事故因素方面内容;耐久性主要包括结构部件与住宅部品的耐水性、防水、防腐、防锈蚀等方面内容;经济性即要考虑住宅全寿命费用;并充分考虑住宅的适应性、灵活性提倡采用大开间、大空间结构,为居民入住后参与设计,自行改造创造条件。2、设计要适度超前和创新从福州高处往下俯视,就能明显分辨出城区不同时代建造的住宅,八十年代及以前,九十年代,二十一世纪初,这既说明城市建设日新月异,也从侧面反映住宅建筑淘汰太快。住宅是一种高价耐久产品,随着时间推移,使用者会提出新的要求,因而设计人员要能掌握居住状态和科技发展新动向,具有超前意识,在设计上要适度超前和创新,主要内容如下:将规划只要求的绿化率提升为居住环境单独设计,营造居民的家园感和归属感,使居住区真正成为展示居住生活的美好空间;并能依据地形,有新颖活泼的规划设计。如福州的天元花园在这方面的实践堪称典范:在规划设计中,楼房依山而建,有围合、叠落、组团、过街楼,令人耳目一新;并注重居住环境设计,有入口广场、中心花园、角隅绿地、有亭、廊、花架、有流水台阶、喷泉等不同的水景、有广场、园路、停车场、座凳、园灯、有园林雕塑、有花池花台、有植物造景、有网球场等运动休闲场所,采用借景、造景的手法巧妙地与自然环境相结合。因此,获得福州市最佳规划设计奖和最佳景观设计奖,也获得了消费者菁睐,住宅平均售价3000元/m2,高出周边700-800元/m2,取得了良好的经济效益。建筑外观风格要新颖例如:鼓山苑外观设计汲取欧洲古典建筑装饰和福州民居风格而独具特色;天元花园采用三段式外观设计,并使用具有鲜明时代感的外立面色彩。户型设计上要:“四明设计”、功能设计、动静分离、干湿分开、有错层、复式等户型。在规划总平上要充分考虑家庭小汽车的停车位,根据2000年小康型城乡住宅科技产业工程项目的总体目标,停车位总量不低于总居住户(套)数的20%,并实现人车分流。随着信息网络时代来临,住宅设计应智能化,包括住宅自动化系统、通讯自动化系统、家政管理自动化系统。设计选用建材和设备要适度超前,应尽量选用新材料、新设备。例如,在福明苑高层公寓建设时,开发之初为了节省投资,电梯定货采用当时的普通电梯,到了项目竣工之时,此种电梯在市场上基本处于淘汰产品,造成销售困难,售价低于同档次高层住宅30%,增加了维修保养费用,既提高了电梯全寿命费用,又不舒适。增加小区配套设施:如会所,幼儿园,小学等教育配套项目,净水系统,集中供热系统等等。营造可持续发展的“绿色住宅”。3、要进行限额设计设计阶段的限额设计,相对于工程竣工结算审核等事后控制工作无疑是抓住工程造价控制的核心,据统计1%的设计费决定75%的工程造价。因此,要积极配合设计院进行限额设计,控制工程造价。并要处理好限额设计与适度超前设计的辩证关系。力求设计标准与项目市场定位相符,设计时不可太超前。例如,福州某著名示范小区根据其地段,市场售价大致在2000元/m2,但建设单位在设计上太超前,设计标准为国家级示范小区,标准大为提高,实际造价达到2500元/m2左右,造成销售不畅,销售时间长,经济效益自然不佳。三、加强工程建设阶段造价、质量、进度控制也能提高经济效益工程施工是工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段,也是最终形成工程产品质量和工程项目使用价值的重要阶段。因此加强此阶段质量、进度、造价控制将有利于保证工程高质量、低造价、短开发周期。高质量可赢得消费者的信赖,低造价可降低开发成本,短开发周期有利于资金回笼,来达到综合提高项目经济效益的目的。1、严格控制工程建设阶段造价在概算范围内。开展招标活动,利用市场竞争机制合理选择承包商、建材、设备、合理降低工程造价,并尽可能采用固定总价合同,把政策性调价、材料涨价等风险转移给承包商,但也应考虑给予承包75福建建筑2002年第3期(总第78期)商一定比例的风险酬金。在采用单价合同时,甲方应注意价值工程在施工中的应用。例如,前几年福明苑高层建筑地下室施工中,乙方为了追求经济效益,报给甲方地下室施工方案中,将人工挖孔围护桩,桩顶压顶梁梁面标高定为施工场地自然标高。此时甲方提出将压顶梁梁面标高降低了1.5m,压顶梁梁面与地面之间砌砖围护新的施工方案,这样围护作用不变,且改善了挖孔桩受力性能,又减少挖孔桩工程量,综合降低了工程造价约20万元。在施工中严格设计变更,如遇到非变更不可,也应注意如何在确保工程质量情况下造价最省。例如,在辉福小区1#楼原桩基设计采用静压沉管灌注桩,但在施工中会影响东侧相邻仅3.5m处民房房屋安全。设计院拟全部改成冲孔桩,但是冲孔桩单价约高于静压沉管灌注桩单价1倍。因此为了减少投资,建议设计院只将1#楼东侧部分桩基改为冲孔桩,并获得设计院同意。因两种桩基不在同一持力层上,极易造成不均匀沉降,要求施工单位严格施工操作程序,并采取相应的技术措施保证桩基质量,现工程已竣工投入使用一年,最大沉降量1.2cm。这样即保证工程质量,又减少投资约10万元;另外在实际工作中经常出现施工单位自行找设计单位修改图纸,造成造价非正常增加应坚决杜绝。抓好隐蔽工程的现场签证管理也是防止工程造价增加的一个措施。加强竣工结算审核,现在施工单位技术水平参差不齐,为了追求经济效益,经常多估冒算,建设单位工程造价管理人员应认真对施工单位送来的竣工结算进行核减。当然这是被动控制,如能在签订工程承包合同时,在合同专用条款中约定,如果施工单位竣工结算多估冒算超过3%,将予以一定比例的罚款,则能起到事半功倍的效果。2、加强施工质量控制,也能提高经济效益,这是辩证对立统一关系。选择长期信誉好,资质等级高的施工单位,实行优质优价,并加强施工单位自检,监督施工单位健全质量自检管理体系,把质量隐患消除在萌芽状态。宁可多支付比较高的监理费,选择专业技术力量雄厚、规模大、资质等级高的监理单位进行对施工单位质量自检的全面复检,并授予监理单位质量一票否决权,某一分部分项质量不合格未达标,甲方就不支付该分部分项工程款。加强建设单位核检,很多建设单位认为,请了监理公司就无需本单位工程人员参加质量检验工作,认为是多余的,本人有不同观点。例如,目前轰动福州市元洪城楼板裂缝业主闹事事件,就能说明这个问题。因为设计规范规定在民用住宅室内正常环境下,钢筋混凝土结构中一般构件最大裂缝宽度允许值为0.3mm,此时按照建筑工程质量检验评定标准,只需裂缝宽度小于0.3mm,此项目即可评定为合格。因此,可看出设计单位、施工单位、监理单位、政府质量监督机构在此事上都没有过错。但消费者根据福建省房屋消费者权益保护条例规定,向开发商提出索赔、退房等要求,是有法律依据的。那么开发商找谁去索赔?故建设单位工程人员也应实际参与质量监督,对施工单位提出更高的质量要求,共同把质量缺陷消除在萌芽状态,这样工程质量又多了一道保障。并且为了提高施工质量,甚至增加额外投资,就如元洪房地产为了解决裂缝问题出资100万元,征求良方。无疑在消费者中树立了开发商良好的形象,是明智之举。消费者现在购房也很理性,希望买到的是放心房。因此,加强工程质量管理,创优质工程而增加部分投资,将会得到市场的认同实现优质优价。3、确保施工进度按原计划进行,有利于房屋预售,资金回笼,避免消费者起诉索赔,造成经济损失。开工之初要编制好各种专业组成的总进度施工计划,特别注意包括甲方直接发包专业工程项目如电梯、智能化系统、暖通系统、污水处理系统等等与主体工程的搭接与配合,以及配套工程也应编入不遗漏。工程拖延工期经常是由于建设资金不能满足工程进度需要。因此,在项目开发之初就应考虑流动资金需要,提前做好项目融资工作。不断进行实际进度与计划进度比较,如有拖延工期现象产生,马上分析原因,制定措施赶上。不能因为赶工期,而无限制压缩必要的技术间歇时间,这也是出现楼板裂缝原因之一,为了赶工期而留下工程质量缺陷,欲速则不达。应注意配套工程与主体工程的三同步,即同步设计、同步施工、同步验收。这样可缩短开发周期,投资回收快,又减少各项费用开支,并有利于建设单位进行工程总投资决算。综所上述:正确的项目决策、以人为本、适度创新、超前的设计,限额设计,严格建设阶段造价、质量、进度的控制,能综合保证并提高项目的经济效益。