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房产投资规划管理营销全流程制度资料大全

第一部分 投资管理

第一章 项目投资管理制度

1 总则
1.1 为有效规避项目开发风险，保证项目开发的效益和效率，公司所有拟开发项目必须经过科学论证和决策。
1.2公司房地产开发项目的选择决策应基于市场需求、国家政策法规规定，以及企业发展战略的评价和判断，投资项目的选择应以公司的总体战略和长远规划为依据，符合集团主导产业的发展方向，在保证质量的基础上，以实现投资效益最大化为目标。

2 项目投资建议
2.1计划配套部负责根据拟开发项目的情况，在公司范围内组织人员，进行新项目调研，新项目的调研应包含土地背景信息、当地城市发展状况和房地产市场基本信息等。
2.2计划配套部组织相关部门对相关调查信息进行经济技术指标测算，经初步判断具备立项条件的，提出项目建议书。项目建议书的编制应符合《项目建议书编制指引》的规定。
2.3项目建议书经总经理办公会批准后，计划配套部负责组织实施项目论证工作。

3 项目投资论证
3.1项目论证工作必须有计划地进行，计划配套部负责制定和实施项目论证阶段的工作计划。
3.2项目论证阶段的工作内容包括，但不限于：
1）宏观和微观投资环境分析；
2）专项的市场调查，以及相关信息收集、整理和分析；
3）项目初步定位；
4）资金来源计划及融资方案；
5）投资估算；
6）经营效益分析等。
3.3项目论证形成的可行性研究报告必须符合《项目可行性研究报告编制指引》的规定要求，计划配套部在完成项目可行性研究报告后，报公司总经理办公会审查。
3.4计划配套部根据总经理办公会的审查意见进行必要的补充论证，进一步修订完善项目可行性研究报告，并为提交投资决策委员会审议做好资料准备。
3.5《项目可行性研究报告》由计划配套部组织编制，财务部、市场部、工程造价部和工程技术部等相关部门有责任予以积极配合。

4 项目投资决策
4.1开发项目的立项决策，首先必须通过总经理办公会的评审。
4.2总经理办公会收到计划配套部提交的项目可行性研究报告后，由总经理确定召开评审会议。总经理办公会做出的评审决定包括三种：
1）同意立项；
2）不同意立项；
3）推迟立项。
4.3 总经理办公会要求补充论证的项目，由计划配套部在规定时间内完成补充论证，并再次提交总经理办公会审议。
4.4总经理办公会同意立项后，将项目可行性研究报告提交投资决策委员会审批。
4.5投资决策委员会同意立项后，计划配套部负责跟进土地合同谈判和签订，按本手册“经济合同管理”的规定执行。

5 项目并购及合资合作
5.1项目并购及合资合作必须按上述第2、3、4条的规定执行项目建议、论证、决策程序。凡合资合作项目在人事、资金、技术、经营、销售等方面无控制权的，原则上不参与。
5.2计划配套部负责项目兼并和合资合作的组织工作，提出项目运作策划方案，明确项目运作目标、各阶段工作内容、控制措施、时间进度和责任。项目运作策划方案由投资决策委员会审议批准。
5.3在项目运作过程中，所有涉及对签订经济合同和付款的事项，必须按本手册“经济合同管理”的规定执行。

6 项目变更与调整
6.1项目运作过程中发生的项目变更，包括但不限于：发展延伸、投资的增减或滚动使用、规模扩大或缩小、后续或转产、中止或合同修订等，均应报投资决策委员会通过。
6.2投资项目变更时，由计划配套部负责人以书面形式将变更理由上报总经理办公会，总经理办公会经研究分析后编制项目变动报告上报投资决策委员会审批。

第二章 项目投资管理工作流程图

设定开发项目目标

市场部等相关部门配合进行项目调研，提供调查资料

进行市场调研

相关部门参与定位、分析
进行市场定位

提出《项目建议书》

总经理办公会审批

相关部门参与可行性分析
进行项目论证、可行性分析

编制《项目可行性报告》，并组织相关部门讨论，根据建议进行修改

总经理办公会评审《项目可行性报告》

总经理办公会评审通过后，计划配套部根据评审意见修改《项目可行性报告》

报投资决策委员会审议

审议通过后，项目立项

第三章　项目建议书编制指引

1 城市规划及发展简述

2 项目决策背景及摘要
2.1外部环境
1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；
2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；
3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
2.2内部因素
1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

3 项目概况
3.1宗地位置
3.2宗地现状
四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。
3.3项目周边的社区配套
3.4项目周边环境
3.5大市政配套
3.6规划控制要点
总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。
3.7土地价格
3.8土地升值潜力初步评估
3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

4 法律及政策性风险分析
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。

5 市场分析
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。

6 主要经营指标分析
开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；赢利能力分析。

7 结论和建议

第四章 项目可行性研究报告编制指引

1 项目决策背景及分析
1.1外部环境
1）城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等；
2）宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；
3）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
1.2内部因素
1）项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；
2）公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；
3）从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

2 项目概况
2.1宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。
2.2宗地现状
1）四至范围；
2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；
3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；
4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6）土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）
2.3项目周边的社区配套
1）周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。
2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。
2.4项目周边环境
治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
2.5大市政配套
周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。
2.6规划控制要点
1）总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；
2）住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；
3）综合容积率、住宅容积率；
4）建筑密度；
5）控高；
6）绿化率等。
2.7土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
2.8土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
2.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。

3 法律及政策性风险分析
3.1项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述
3.1.1项目用地现状
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件。
3.1.2计划手续
项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。
3.1.3规划手续
规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。
3.1.4土地手续
征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
1）项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。
2）项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。
3）政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。
3.2合作方式及风险评估
合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。
3.3总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

4 市场分析
4.1区域住宅市场成长状况
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。
4.2区域内供应产品特征
各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。
4.3区域市场目标客层研究和市场定位
各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。
4.4整体市场对本案有重大影响的因素
产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。
4.5产品定位及建议
户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。

5 规划设计初步分析
5.1规划设计的可行性分析
规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。

6 工程及销售计划
1）截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。
2）工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
3）销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

7 投资收益分析
7.1成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。
7.2税务分析
营业税及附加、所得税、土地增值税。
7.3经济效益分析
1）项目利润率、投资回报率及主要经济指标。
2）项目开发各期的利润体现。
3）敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。
4）盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。
7.4项目资金预测
资金投入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。

8 综合分析与建议
8.1优势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
8.2劣势
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。
8.3机会
从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
8.4结论和建议

附表1 开发成本测算

项 目
投资总额（万元）
单位成本（元/m2）
一、土地价款支出

二、前期开发准备费

三、主体建筑（装饰）工程费

四、主体安装工程费

五、社区管网工程费

六、智能化系统费

七、园林环境工程费

八、配套设施费

九、其它建设工程支出

十、管理费用

十一、销售费用

十二、财务费用

十三、各项税金

十四、预备费

十五、总计

在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。
附表2 投资收益分析
项目名称：
制表人：

编制单位：
编制日期：
项 目
序号
总金额
（万元）
可售面积
（M2）
单位金额
（元/M2）
备 注
一、销售总收入
1

1 多层住宅收入
2

2 高层住宅收入
3

3 小高层住宅收入
4

4 公建收入
5

5 车库收入
6

6 其他收入
7

二、各项支出总额
8

1 建造成本
9

1.1土地价款支出
10

1.2前期开发准备费
11

1.3主体建筑工程费
12

1.4主体安装工程费
13

1.5社区管网工程费
14

1.6智能化系统
15

1.7园林环境工程费
16

1.8配套设施费
17

1.9其他建设工程支出
18

2.0预备费
19

2 销售费用
20

3 管理费用
21

4 财务费用
22

5 营业税金及附加
23

四、利润总额
24

减:所得税
25

五、净利润
26

六、项目投资总额
27

七、收益率
28

1 毛利率
2

29

2 销售利润率

30

3 成本利润率
31

4 成本净利率
32

5 投资利润率
33

6 投资净利率
34

附表3 开发各期利润预测

经济指标
年
年
年
合 计
上半年
下半年
上半年
下半年
上半年
下半年
结算面积（m2）

单位利润（元/m2）

利润（万元）

第五章 项目立项评审决策指引

1 项目可行性评审方式和要求
1.1项目立项的评审经两步完成，包括总经理办公会的评审和投资决策委员会的评审。
1.2总经理办公会的评审采用资料审查方式进行，各评审委员对《项目可行性研究报告》提出书面评审意见，交由计划配套部修订完善《项目可行性研究报告》。
1.3投资决策委员会做出项目立项评审的最终决定。

2 评审内容要点
2.1项目可行性研究报告及相关附件资料的审查
1）所用背景资料的可靠性；
2）可行性论证分析的内容是否完整；
3）分析方法是否可行；
4）是否存在先入为主的“假设”。
2.2拟开发项目与公司房地产发展战略的符合性
1）所在地域选择；
2）开发产品的选择；
3）项目品牌与企业品牌的协调性；
4）开发项目规模；
5）开发项目档次；
6）目标客户选择。
2.3投资收益及风险
1）风险分析是否充分；
2）风险规避措施是否可行；
3）潜在风险对公司经营策略的影响；
4）投资收益测算的可信程度；
5）投资收益是否满足要求。
2.4项目策划的评价
1）项目规划分析与公司业务策略的符合性；
2）规划概念的创新；
3）工程计划及销售计划是否可行。
2.5资源能力评价
1）开发项目对近期经营计划的影响；
2）资金来源的可行性；
3）项目开发管理能力；
4）专业资源及解决途径的可行性。

3 项目可行性评审决策会议
3.1评审会计划应至少提前3天通知各与会人员，并随附《项目可行性研究报告》及相关资料。与会人员必须提前审查《项目可行性研究报告》及相关资料。
3.2评审人员可先行与报告编写相关人员进行沟通，或在评审会上提出评审意见。评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。
3.3评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。
3.4计划配套部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成公司决策会议纪要，报投资决策委员会签发。

4 评审决策结论
评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。

第二部分 规划设计管理

第一章 项目设计管理制度

1总则
1.1项目设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计（初步设计）、景观设计等。
1.2全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径。

2 项目设计管理过程的一般规定
2.1项目设计管理内容
2.1.1总工办负责对项目设计工作进行全过程监管，各设计阶段的管理要求包括，但不限于：
1）编制、审查各阶段设计指导及设计任务书；
2）选择符合资格要求的设计单位；
3）配合成本控制、实施限额设计；
4）参与设计过程（或事后检查）重要阶段的评审；
5）组织技术专家评审和确认各主要阶段的设计成果；
6）组织各设计阶段的衔接、协调；
7）明确设计更改控制程序，并保证设计更改按规定的程序进行；
8）项目完成后的设计总结、资料备案。
2.1.2各设计阶段的监管工作安排，由总工办负责具体制定，阶段设计工作的监管计划必须明确设计过程中监管内容、责任和具体措施。
2.1.3项目设计过程中与设计单位或其他单位的组织与技术接口要求，总工办在委托设计时必须以书面形式明确，确保各方按规定的要求进行设计信息交流和资料提供、设计成果审查及确认等。
2.2设计要求
2.2.1总工办必须按规定作业流程和指引文件，在各阶段设计开始前以书面文件形式明确设计要求，形成各阶段的设计任务书。
2.2.2所有应由开发商提供的项目设计依据，以及设计技术标准都必须作为设计任务书的附件一并提交设计单位，并与设计单位进行确认。
2.2.3为保证各阶段设计要求的准确、完整，并符合相关法规要求和公司规定，总工办负责组织实施必要的设计要求审查。
2.3设计过程跟进
2.3.1总工办应按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续监督检查，以保证设计工作进度符合规定要求。
2.3.2设计过程中，所有对设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，总工办应负责跟进检查落实情况。
2.3.3设计过程中，所有甲方提出或确认的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。
2.4设计成果
2.4.1与设计单位订立的设计委托合同，或其附件中，必须明确规定对设计成果提交的具体形式和审查要求，确保设计单位提交的设计文件完整性和设计深度。
2.4.2根据项目的规模和具体情况的需要，可委托有资格的技术专家对设计单位提交的设计成果进行审查。
2.4.3各阶段设计成果审查均必须包括经济性的审查，规划方案设计及扩初设计须进行成本估算或概算，施工图设计须进行成本预算，确保在项目总成本的控制范围内。
2.4.4审查中发现的问题，总工办必须以书面文件方式通知设计单位，责成设计单位进行修改，并跟踪记录。

3 规划、建筑、景观方案设计
3.1规划设计指引必须按照《规划设计指引编制要点》进行编制，作为编制规划设计任务书的主要依据。规划设计任务书由总经理办公会审批。
3.2规划设计方案必须执行《规划方案设计》作业流程及《规划方案评审指引》的规定，形成的设计成果由总经理办公会审批。
3.3建筑方案设计任务书编制完成后应报总经理办公会审批。
3.4建筑方案设计必须执行《建筑方案设计》作业流程及《建筑方案评审指引》的规定，形成成果后报总经理办公会审批。
3.5景观环境方案设计（概念方案及深入方案）
3.5.1项目景观环境工程各阶段成本控制目标确定前，总工办就景观环境工程的估算或概预算报总经理办公会审查。
3.5.2项目修建性详细规划方案审定后，由总工办组织编制景观环境设计总体计划及景观环境概念方案设计任务书。景观环境设计总体计划及各阶段方案设计任务书必须报总经理办公会审查核准。
3.5.3各阶段方案设计的设计单位选择须按照“招标管理制度”进行。
3.5.4设计单位提交的各阶段方案必须按《景观环境方案设计》作业流程的规定进行方案评审；方案评审会由总工办组织进行，评审委员会人员由总经理、工程副总、工程造价部、工程技术部及总工办相关人员组成，最终实施方案报总经理办公会审批。
3.5.5各阶段方案审定后方可进行下一阶段设计。

4 修建性详规、修建性设计（总图）、建筑初步设计和施工图设计
4.1修建性详规设计、初步设计由总工办负责委托设计，其相关设计任务书由工程副总审批，设计成果报总经理办公会审批。
4.2修建设计（总图）、施工图设计由总工办负责委托设计，其相关设计任务书由工程副总审批。
4.3景观环境深入方案审定后，由总工办编制施工图设计计划及组织景观施工图招标委托设计。
4.4出正式施工图前，总工办应组织相关业务部门进行施工图审查，并按《施工图审查基本要求》的规定执行。
4.5景观环境施工图应报工程副总审批。
4.6修建性详规设计、修建性设计（总图）、初步设计、施工图设计等的图纸资料及竣工图（非景观环境类），景观环境施工图及竣工图均应及时备案。
4.7工程技术部应及时掌握景观环境施工进度及安排，并定期进行景观环境现场施工检查。

5 其它设计
5.1其它设计包括小区总体配套（建筑、景观、装修）设计，部分施工图设计完善工作等，由总工办负责组织完成，并必须执行前述“一般规定”。
5.2卖场（包括与所有销售展示相关的建筑、景观、装修等）方案由市场部负责委托设计，报总经理办公会审批。销售卖场及样板房的设计应注意规避法律与市场风险。

6设计更改
6.1所有变更申请及变更方案的审查，均必须包括该变更可能对质量、工期、成本的影响。
6.2在施工图设计及施工过程中，所有涉及规划、建筑单体方案的原则性变更（调整），应事先告知有关的工程、造价和营销管理部门，并且报工程副总审批。
6.3在景观环境概念方案或深入方案确定后，由于特殊原因需进行的局部设计调整或更改，统一由总工办组织提出设计申请，并注明修改原因及拟修改方向，一并报工程副总审批。
6.4除上述规定外的施工图变更外，其余变更由项目经理部根据《工程设计变更管理规定》进行处理，包括：
1）识别变更需要，并予以评审；
2）形成设计变更书面文件；
3）审查设计变更文件；
4）发布、执行变更文件。
6.5最终批准的施工图变更文件，总工办必须于施工图变更文件生效7日以内，复制变更文件，通知有关的现场施工、工程造价和营销管理部门，并做好变更文件的讲解工作。

是否需要初勘
委托测量/初勘
测量或提供地形图/地质初勘

第二章 规划方案设计作业流程

总工办编制规划设计指引

总经理办公会审批

Yes
No
总工办编制规划设计任务书/招标文件

总经理办公会审批

通过招标选择委托设计单位

设计单位设计/调整/提交规划方案

总工办接收方案,申请方案评审

召开方案评审会

通过
No

计划配套部进行规划报批
Yes

第三章 建筑方案设计作业流程

总工办编制建筑方案设计任务书

总经理办公会审批

总工办编制设计招标文件，按照招标程序选择设计单位

设计单位进行建筑方案设计/设计修改，总工办跟踪设计质量与进度

总工办接收方案，进行初步审查

通过

No

Yes
申请方案评审

召开方案评审会

通过

No

Yes
计划配套部进行方案报批，总工办进行下一阶段设计准备

第四章 景观环境设计作业流程

总工办编制景观环境设计总体计划

总经理办公会审查批准

总工办编制阶段设计任务书

总经理办公会审查批准

招标选择设计单位

总工办配合设计单位进行设计

接收阶段设计成果

施工图设计

概念设计或深入设计
总工办组织评审

沟通修改，审查通过

进行下一阶段设计

第五章 规划设计指引编制要点

1 设计意向部分
1.1总体开发设想
1.1.1 项目定位和开发计划
表达要求：
道路系统与分期开发的关系、结合项目地块价值分析的容积率分配计划、关注点设计（自然环境利用等）的开发思路及成本测算、交通组织的设想等。
1.1.2销售策略与开发步骤的契合性要求
1.2规划设计细则
1.2.1总体规划构思
表达要求：
结合项目定位及开发计划进行总体规划构想、规划要点、土地评估（根据自然地形、地貌分析土地规划用途，选择适宜建造的范围）。
1.2.2道路系统规划
表达要求：
路网形式、人车流组织、道路分级布置、静态交通布置，以及关键技术要求，如：出入口与交通枢纽、消防车道设计等。
1.2.2.1车行系统与停车规划
表达要求：
停车量及停车方式（设计车位测算、各种停车组织方式的分配比例）。
1.2.2.2步行系统规划
表达要求：
纯步行系统分布（是否考虑绝对禁止机动车穿行的地段，该地段应具备的区域特点）、无障碍步行系统（是否考虑针对残疾人、老人的无障碍环境设计及步行系统到达范围的要求）。
1.2.3绿化与景观系统规划
表达要求：
自然条件、用地条件分析、景观系统最大化利用分析。
1.2.4配套公共服务设施系统规划
表达要求：
配套项目与公共设施规划（对配套与公共设施的配置种类、数量及分布的要求，以及经营的利好）。
1.2.5竖向规划
1.2.6市政设施管网综合规划
1.2.7生态与节能设计
表达要求：
对生态环境的利用与保护的要求，根据各地区差异对雨水、太阳能及其他自然资源的利用设想。
1.3建筑设计细则
表达要求：
以城市背景与项目用地的分析报告为基础资料，对档次定位、主体风格、主力户型、环保节能和智能系统的实施加以说明，对建筑材料、部件产品的使用设想。
建筑造型、间距、朝向、群体空间。
1.4项目综合评价、规划方向及问题剖析
表达要求：
对项目的各地块开发价值、开发内容安排计划、规划风格进行总体分析、提出项目需要处理的重要问题及操作难点。

2 客观资料部分
（说明：本部分为设计工作提供客观理性的背景资料。）
2.1城市背景分析
（说明：节录《项目可行性研究报告》之相关内容。）
2.1.1城市房地产市场现状分析
2.1.2主要销售对象与需求人群分析
2.1.3市场潜力与隐性商机分析
2.1.4当地风俗与人文分析
2.1.5市民居住模式和出行方式分析
表达方式：
分析方式以形成不同生活层次和生活习惯的内在因素为主，搞清楚当地居民的日常生活模式，避免设计师想当然。
2.1.6建筑文脉分析
2.2 项目用地状况分析
2.2.1自然环境调查报告
2.2.1.1当地气候特征
表达要求：
资料来源于当地城市统计信息年鉴和气象局网络资料。
风向、气温、降水、云雾和日照、空气湿度、气压等。
2.2.1.2空气质量
表达要求：
资料来源于当地城市统计信息年鉴和环保局数据资料，实地踏勘的上风空气污染情况。
2.2.1.3噪声水平
表达要求：
噪声模拟测试分析报告，内容不少于：测试分析报告、模拟样本、测点定位图。
2.2.1.4水文情况
表达要求：
资料来源于地质资料报告和相关政府机构的水文、地质资料。
1）地下水位（关系到地下、半地下建筑、下沉广场的设计）
2）地热资源（关系到会所能够配备的服务项目，小区采暖热源等问题）
3）用地内以及用地毗邻河流、泄洪沟、湖泊等水系的水量变化规律、水质资料（关系到小区的环境质量、防涝设施，对水系资源的利用方式）
4）城市给排水管网与城市管网连接点管径、坐标、标高、材料、压力等
2.2.1.5地形地貌分析
表达要求：
资料来源于规划国土部门提供的地形图与控规图纸资料及现场踏勘。
1）等高（等深）线地形图、土壤土质
2）保护保留植被、树木明细与定位图
3）保留保护古迹、建筑明细与定位图
4）地质构造及地层、地层稳定性和地震烈度等级
2.2.1.6基地内市政设施
表达要求：
资料来源于相关规划文件，需现场核实。
1）空中高压走廊、微波通道确认
2）地下光纤通讯、电信电缆确认
3）泄洪沟、涵洞等城市资料确认
4）市政“三通”、“七通”情况
2.2.1.7其他
2.2.2项目用地城市区位价值分析
（说明：重点为居民出行可达性分析。）
2.2.2.1项目所处地段等级
表达要求：
资料来源于规划国土部门的城市规划发展图则。
2.2.2.2出行可达性分析
表达要求：
1）基地与城市节点的出行便利性
2）经过本地块的城市捷运系统的服务强度
3）地块周边市政道路等级、高峰时间交通流向流量与拥挤分析
4）用地范围内的规划市政路现状及其交通量调查
2.2.2.3周边土地与建筑
表达要求：
1）周边土地利用现状调查与未来规划远景图则确认（确认周边土地正在或者将要发展的物业的性质用途；确认周边市政设施的远景规划情况是否有立交桥、封闭快速路、道路拓宽、市政管线等工程设施的建设情况。）
2）周边建筑调研（确认建筑性质、使用年限、改造变更用途的可能性；确认周边建筑物对本地块的影响，包括：遮挡、噪音、污染、交通、服务等方面。）
3）周边楼盘概况
2.2.3可利用资源分析
表达要求：
（重点为交通、配套资源分析）
1）可以方便享有的资源：步行5分钟，半径400米范围内
2）居民可以利用的资源：步行5-10分钟，半径400-800米之间范围内
2.2.3.1交通资源
表达要求：
在可达距离范围内的交通方式、站点、服务时间、连接区域、与重要城市节点的交通时间。
2.2.3.2城市配套服务资源
表达要求：
在可达距离范围内的城市商业服务配套资源的种类、规模、服务能力，以及缺欠配套项目明细。
2.2.3.3景观与生态资源
表达要求：
在可达距离范围内的城市公共绿地、自然景观、河流山坡等，视觉可达的自然景观，以及利用方式。
2.2.4用地原有构筑物、建筑物状况

第六章 规划设计任务书编制要点

1 城市背景分析（详见规划设计指引）
1）城市房地产市场现状分析
2）主要销售对象与需求人群分析
3）市场潜力与隐性商机分析
4）当地风俗与人文分析
5）市民居住模式和出行方式分析
6）建筑文脉分析

2 项目用地概况（详见规划设计指引）
1）自然环境调查报告
空气质量
噪声水平
水文情况
地形地貌分析
基地内市政设施
2）项目用地城市区位价值分析
项目所处地段等级
出行可达性分析
周边土地与建筑
3）可利用资源分析
交通资源
城市配套服务
景观与生态资源
4）用地原有构筑物、建筑物情况

3 项目开发目标及经营要求
3.1开发目标
（如：项目初步定位、风格主题、项目类型等）
1）客户主流及档次定位
2）产品构成（高、中、低层比例）
3）户型配置
4）分期开发的安排
3.2经营要求（如：功能区域配置及划分）

4 规划设计指导原则及要求
4.1指导原则
1）符合城市规划原则
2）符合项目初步定位原则
3）生态与可持续发展原则
4）整体规划原则（与项目周边环境的协调和融合）
5）尊重和利用当地人文、历史、地理的原则
6）经济性原则
7）有利于物