2024年房地产评估试卷A及参考答案.doc

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华中师范大学成人本科 年第二学期
《房地产评定》试卷（A卷）
考试时间：90分钟 闭卷 任课老师：
班级： 学号： 姓名： 成绩：

一、单项选择题（每题1分，共20分）
1、下列房地产价格中，相对能愈加好的反应地价水平高低的是（ ）
A、土地总价 B、土地单价 C、楼面地价 D、商品房价格
2、对可比实例价格进行交易日期修正时，最适宜采取的是（ ）
A、一般物价指数 B、建筑材料价格指数
C、房地产价格指数 D、定额调整系数
3、基本完好房的成新度一般为（ ）
A、七成新 B、六到七成新 C、七到八成新 D、八到十成新
4、其他条件相同，期房价格一般（ ）现房价格。
A、高于 B、低于 C、等于 D、不可比
5、 土地价格=（房地净收益- ）/土地资本化率。（ ）
A、土地净收益 B、建筑物价格×建筑物资本化率
C、房地费用 D、建筑物净收益
6、从理论上讲，选用的资本化率越低，求出的价格（ ）
A、越高 B、越低 C、不变 D、越可靠
7、用成本法估价时，房屋现值等于（ ）
A、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
B、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
C、房屋重置价格×成新度
D、房屋重置价格-年折旧额
8、假设开发法计算时，应扣除的项目部包括（ ）
A、毛地的拆迁安置赔偿费 B、已投入的费用
C、投资利息 D、销售税费
9、一宗房地产交易能够达成的充足条件是（ ）
A、买房乐意付出的最低价格小于卖方乐意接收的最高价格
B、买房乐意付出的最高价格小于卖方乐意接收的最低价格
C、买房乐意付出的最低价格小于卖方乐意接收的最低价格
D、买房乐意付出的最高价格不小于卖方乐意接收的最低价格
10、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。某宗房地长交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）
A、2300元/㎡ B、2495元/㎡ C、2500元/㎡ D、3000元/㎡
11、若估价目标为买卖，则选用的可比实例交易类型也应当是（ ）
A、抵押 B、买卖 C、租赁 D、拆迁赔偿
12、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（ ）
A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区
B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租150元/平方米，位于20公里外
C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区
D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区
13、在贷款协议中约定，某项贷款年利率为6%，以季度为计息周期，则实际利率是（ ）
A、1.5% B、1.51% C、6.14% D、6%
14、经济折旧也叫（ ）
A、功效折旧 B物质折旧 C、外部折旧 D、精神折旧
15、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，其地上建筑物目前的市价为500万元，现探测其地下有铁矿资源，价值高达500万元，则该房地产的价格为（ ）
A、1000万元 B、1500万元 C、万元 D、1500万元至万元之间
16、对建筑物与土地的组合来讲，假设有两块位置相称，面积相等的土地，其他各方面条件也均相同，其中一块土地上有一老旧建筑物，预计拆除费用会不小于残值，因此，有也许空地的价格会不小于有建筑的土地的价格，这种情况是基于 原理导致。（ ）
A、收益递减原理 B、适合原理 C、均衡原理 D、预期原理
17、甲土地的当家2100元/平方米，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/平方米，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比有（ ）
A、甲的等于乙的 B、甲的高于乙的 C、甲的低于乙的 D、难以判断
18、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现实市场价格为600万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现实市场价格为2800元/平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为 万元。（ ）
A、800 B、900 C、1000 D、不小于1000
19、设置地役权一般会使（ ）
A、供役地的价值下降 B、需役地的价值下降
C、供役地与需役地的价值都下降 D、供役地与需役地的价值都上升
20、下列土地情况中，不属于土地权益情况的是（ ）
A、土地有效期限 B、土地使用管制 C、土地面积大小 D、土地权利性质
二、多项选择题（每题1分，共10分）
1、房屋完损等级划分的依据包括（ ）
A、功效 B、成新 C、装修 D、结构 E、设备
2、下面有关现金流量折现法和老式措施的说法正确的是（ ）
A、现金流量折现法要求折现率既包括安全收益部分又包括风险部分
B、老式措施要计算利息，确定计息期时应考虑预售及延迟销售
C、现金流量折现法从理论上讲估算成果较精准
D、现金流量折现法不单独计算利息和开发利润
E、现金流量折现法比老式措施好
3、下列论述正确的是（ ）
A、估价是科学与艺术的有机结合 B、理论、措施和经验对估价同等重要
C、估价是一个主观活动
D、估价不一样于定价，而是将客观存在的房地产价格体现出来
E、买卖双方应按估价成果交易
4、下列有关居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（ ）
A、居民收入的真正增加，一般会导致房地产价格上升
B、假如居民收入的增加是衣食较困难的收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C、假如居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升
D、入股居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，对房地产价格影响不大
E、居民收入水平的变化对房地产价格影响不大
5、房地产买卖中对估价有多个需要，包括评定（ ）
A、你买卖的房地产市场价值 B、买房乐意支付的最低价格
C、买方可承受的最高价 D、卖方可接收的最低价
E、卖方乐意接收的最高价
6、下列房地产中，难以采取市场法估价的有（ ）
A、房地产开发用地 B、学校 C、在建工程
D、别墅 E、特殊厂房
7、房地产价格与一般物品的价格的不一样之处包括（ ）
A、受区位原因影响大 B、是物品自身的价格
C、不太轻易受交易者个别情况影响和左右 D、价格形成时间长
E、同时存在租赁价格和买卖价格
8、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（ ）
A、相邻房地产合并交易 B、交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商
C、交易双方存在利害关系 D、交易税费非正常负担
E、交易中的某一方尤其熟悉和了解市场行情
9、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运行费用求取该写字楼的净收益，应减去的运行费用包括（ ）
A、电费 B、物业管理费 C、水费 D、供暖费 E、房地产税
10、适合采取假设开发法进行估价的情况包括（ ）
A、在建工程
B、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产
C、可重新装饰装修改造或变化用途的旧的房地产
D、可供开发建设的土地
E、市场交易活跃的房地产
三、判断题（每题1分，共15分）
1、距离有空间直线距离和交通路线距离，目前人们越来越重视交通路线距离。（ ）
2、在搜集实例资料时，应考查他们是否收到不正常或人为原因的影响。受到这些原因影响的实例资料在估价时不能够采取。（ ）
3、国有土地使用权即为出让土地使用权。（ ）
4、交易实例不一定是可比实例。（ ）
5、酬劳率是投资回收与投入资本的比率。（ ）
6、周围环境情况是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要原因。（ ）
7、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则股价责任随之终止。（ ）
8、每种估价方都有其特定的合用对象和条件，有时能够同时利用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（ ）
9、一个房地产商品价格上升导致另一个房地产商品需求增加，则这两种房地产商品是互补品（ ）
10、均衡原理是以房地产内部组成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用。（ ）
11、成本法中的折旧不一样于会计中的折旧。（ ）
12、路线价法，实际上是一个市场法。（ ）
13、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（ ）
14、在利用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就对应增高。（ ）
15、在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。（ ）
四、简答题（每题6分，共30分）
1、按照房地产估价上的定义，房地产是那三个方面的结合体？

2、按照房地产的开发程度，房地产能够分为哪些种类？

3、房地产需求量的决定原因有哪些？

4、房地产估价的标准有哪些？

5、房地产的特性有哪些？

五、计算题（共25分）
1、某房地产建成于底，伺候收益年限为48年，底至底分别取得净收益83万、85万、90万元、94万元；预计底至底可分别取得净收益94万元、93万元、96万元，从底起每年可取得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的酬劳率有9%。试用上述资料估算该房地产底的收益价格。（10分）

2、需要评定一宗“七通一平”熟地于9月的价格。获知该宗土地的面积为5000平方米，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费用为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费及管理费；第二年需要投入40%的建造安装工程费、转业费及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要交纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时间可所有售出，售出时的平均价格为建筑面积元/㎡。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地9月的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。（15分）

如下为本试卷的参考答案