2024年房产测绘人必看的计算题.doc

目 录
一．共有建筑面积的辨别及分摊措施示例 1
二．应分摊共有建筑面积的优先级 2
三．共有建筑面积处理的一般标准 3
四. 共有建筑面积分摊计算的检核 3
五、共有建筑面积分摊模型 3
六、房产面积计算过程与分摊示例 5
七、房产面积测算中预测面积与实测面积差异的处理 28

一．共有建筑面积的辨别及分摊措施示例
一幢裙、塔楼相连的综合楼（见图6-1），其裙楼功效区为商业，塔楼功效区为住宅，G1~G5均为应分摊的共有建筑面积。其中G1为塔楼功效区专用的室外楼梯，G5为房屋天面上电梯间及电梯机房。G1~G5的共有建筑面积能够有如下分摊组合：
1）G1只服务于塔楼功效区，则仅在塔楼住宅部分分摊。
2）G2只服务于裙楼功效区，则仅在裙楼商业部分分摊。
3）G2只服务于塔楼功效区，但G2通过裙楼功效区，则由塔楼住宅、裙楼商业两部分按百分比分摊。
4）G3只服务于塔楼功效区，但G3通过裙楼功效区，则由塔楼住宅、裙楼商业两部分按百分比分摊。
5）G3同时服务于裙楼功效区和塔楼功效区，则由塔楼住宅、裙楼商业两部分按百分比分摊。
6）G4只服务于塔楼功效区，则仅在塔楼住宅部分分摊。
7）G5为房屋天面上设备用房，则整幢分摊。
一幢房屋塔楼中楼层示意图如图6-2所示为，G1为仅服务本楼层的层内过道、卫生间、空调机房的共有建筑面积，G1仅服务于本层01、02两部分，01、02两部分为本层功效不一样或权利人不一样的专有面积，而01+02+G1相对整幢、塔楼功效区来说又是使用面积。本层中核心筒及外墙的二分之一已作为功效区共有建筑面积在塔楼功效区内进行分摊。G2为该幢建筑中整幢、功效区共有建筑面积分摊至本层的共有建筑面积。

裙、塔楼立剖面示意图 塔楼楼层平面示意图
上述两图分别表示了共有建筑面积整幢分摊、功效辨别摊、层分摊的情况，无论层次多复杂的共有建筑面积，其分摊计算均可由以上阐明推算而出。
二．应分摊共有建筑面积的优先级
分摊共有建筑面积的优先级按服务范围由大到小、由整体到局部的次序依次递减，
即按照整幢、功效区间及功效区内、层间及层内、户等逐层分摊，整幢共有面积优先级最高，层内多户共有面积优先级最低。按照应分摊共有建筑面积的优先级高低，优先级低的共有建筑面积必须参加分摊优先级高的共有建筑面积。
共有建筑面积的分摊，执行按百分比分摊的标准，由上而下依次进行，即先分摊幢共有建筑面积，然后分摊功效区间和功效区内共有建筑面积，再分摊层间和层内共有建筑面积，最后把共有建筑面积分摊至套或户。
三．共有建筑面积处理的一般标准
a）协议优先标准
有合法的分割文献或协议时，以协议为准进行分摊计算；无分割文献或协议时，
一般依照房屋公共建筑面积的使用功效，按与公共面积有关的房屋的套内（专有）建筑面积的百分比进行分摊计算。
分割文献或协议应由公共建筑空间的所有有关权利人共同签订，协议内容不能侵犯公共利益和第三方利益，否则不能视为有效的分割协议。协议对产权分割的部位和分割方式应明确、一致且无异议，必要时该分割协议还需经公证。该协议应作为产权转让的要件之一，在产权变更时通知受让方。
b）自上而下标准
按照应分摊公用建筑面积的优先级高低，自高至低逐层进行分摊计算，优先级低
的公用建筑面积参加分摊优先级高的公用建筑面积。小范围功效区间的公用建筑面积应参加分摊大范围功效区间的公用建筑面积，局部范围的公用建筑面积应负担整体的公用建筑面积。
阐明：可采取由下而上标准进行共有面积分摊计算数据的检核。
c）按由大到小、由整体到局部划分应分摊公用建筑面积的优先级
按照这么优先级便于分摊计算时的有理有序，便于计算机公用建筑面积分摊计算
程序的编制，也便于计算成果的检查复核，同时也符合国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-）的有关标准。
d）向下兼容标准
能够通过优先级高的公用建筑空间再进入优先级低的公用建筑空间，而不得先通
过优先级低的公用建筑空间再进入优先级高的公用建筑空间。当电梯及前室为整幢公用时，连接公共出入口和电梯的走廊就应作为整幢公用建筑面积在整幢进行分摊计算，而不能将其作为本层的公用建筑面积在层内分摊计算。
四. 共有建筑面积分摊计算的检核
共有建筑面积分摊计算后，本幢总建筑面积=房屋中各套（户）房屋产权面积之和=
本幢房屋中各套（户）房屋套内建筑面积之和+本幢房屋中各套（户）分摊面积之和。其中，本幢房屋中各套（户）分摊面积之和=本幢房屋中整幢共有建筑面积之和+各功效区房屋共有建筑面积之和+各层房屋共有建筑面积之和。
五、共有建筑面积分摊模型
1）．由上而下分摊计算模型
按照国家标准《房产测量规范》要求，共有建筑面积的分摊采取由上而下的分摊模式按百分比分摊，按照幢分摊、功效区间分摊、功效区内分摊、层间分摊、层内分摊的次序由上而下进行共有建筑面积分摊（见图6-3）。采取由上而下分摊计算的措施，首先分摊整幢的共有建筑面积，把它分摊至各功效区；功效区再把分到的分摊面积和功效区本来自身的共有建筑面积加在一起，再分摊至功效区各个层；然后再把功效辨别到的分摊面积和层本来自身的共有建筑面积加在一起，最后分摊至各套或各户。套内建筑面积加上分摊面积，就得到了各套或各户的产权面积。如各功效区内各层的结构相同，共有建筑面积也相同，经功效辨别摊后可将共有建筑面积直接分摊至各套或各户。

图6-3 由上而下分摊计算模型
2）．由下而上分摊计算模型
实际工作中还能够采取由下而上的计算措施进行共有建筑面积的分摊计算，这种措施比采取自上而下的计算措施更简单以便，计算更灵活，不易发生错误。采取由下而上的分摊模式即按层内分摊、层间分摊、功效区内分摊、功效区间分摊、幢分摊的次序进行共有建筑面积分摊(见图6-4)。
尤其阐明的是，因为采取自上而下的计算措施不符合测量规范要求，因此不能作为正式计算，这种措施一般用来正式测绘成果（一般为采取房产测绘软件使用计算机自动分摊计算）的计算检核之用。
采取由下而上的计算措施的过程如下：
首先按照各层内不一样的共有建筑面积和套内建筑面积进行分摊计算，得出层内各套
面积（套内建筑面积+层内分摊面积）。
再按照层间的共有建筑面积和各层面积（套内建筑面积+层内分摊面积）进行分摊
计算，得出层内各套面积（套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积）。
再按照功效区共有建筑面积和功效区内的各套面积（套内建筑面积+层内分摊面积+
层间分摊面积）进行分摊计算，得出功效区内各套面积（套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积+功效区内分摊面积）。
再按照功效区间的共有建筑面积和各功效区的各套面积（套内建筑面积+层内分摊
面积+层间分摊面积+功效区内分摊面积）进行分摊计算，得出得出功效区内各套面积（套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积+功效区内分摊面积+功效区间分摊面积）。
将幢共有建筑面积和各套面积（套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积+功效
区内分摊面积+功效区间分摊面积）进行分摊计算，即得到各套的产权面积（套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积+功效区内分摊面积+功效区间分摊面积+幢分摊面积）。

图6-4 由下而上分摊计算模型
六、房产面积计算过程与分摊示例
1．房产面积计算示例
1）房产面积计算过程
（1）面积计算准备
a. 测量资料检查内容
接收委托单位测绘申请并开始房产测绘作业时，应搜集、检查、确认的资料重要内容有：该项目有关的已经有房产测绘资料，房屋调查表、房屋用地调查表，外业分幢、分层、分户测量数据资料，委托方提供的建筑施工图（含平面、立面、剖面、户型放大图、墙身及节点大样图等）、结构施工图和工程建设过程中包括建筑面积计算的建筑设计变更资料，该项目标建设工程规划许可证要求建筑面积指标，委托方提供的房号编排和共有建筑面积分摊协议认定表，公安部门核定的门牌号码证明，有关部门确认的建筑命名批复书（函）等。
b. 测绘资料检查步骤和注意事项
首先检查各项资料是否齐全，尤其是外业测绘数据有无遗漏、数据是否不一致，委托方提供的图纸资料是否齐全和符合要求（是否为完工图，或是否经有关部门核准）；其次重点检查各种图纸资料之间的边长尺寸、功效名称、图形表示是否一致，不一致处需委托方提供设计单位的设计阐明，补充的设计阐明和图件必要时应经有关部门核准，检查确认设计和实测墙体厚度、墙体抹灰层和外墙贴面的厚度的差异；然后详细检查外业实测测量数据，预测时图纸设计的分层、分户、公共建筑空间的墙体中线边长尺寸与绘制房产分层图是否一致；最后进行公共建筑确认，确定本幢对应部位的面积计算方案和共有建筑面积分摊方案。
（2）图斑面积计算
进行图斑面积时依据房屋面积计算规则，首先确认划分的图斑按水平投影哪些部分计算所有建筑面积，哪些部分计算二分之一建筑面积，哪些部分不计算建筑面积。面积计算措施重要包括实地量距法和坐标解析法两种。
a. 坐标解析法计算面积
利用采集的房角点的坐标值计算图斑面积。
b. 实地量距法计算面积
依照房屋水平投影的形状分割成若干几何图形，由几何图形面积计算公式，即可计算出各类面积的数值。实际作业中多采取有关房产测绘软件绘制分层平面示意图，计算各部位面积。目前全国各地所使用的房产测绘软件中，大部分是以具备强大图形编辑处理功效的AutoCAD制图软件为底层平台，结合不一样数据库进行测绘数据管理的专业房产测绘应用软件。
（3）产权单元套内建筑面积计算，将本产权单元所包括的图斑面积求和。
（4）功效区共有建筑面积计算，将本功效区所包括的共有图斑面积求和。
（5）层共有建筑面积计算，将本层所包括的共有图斑面积求和。
（6）幢共有建筑面积计算，将本幢所包括的共有图斑面积求和。
（7）由产权单元开始通过层、功效区、幢进行专有套内建筑面积和共有建筑面积的汇总计算，各级汇总面积将作为本级共有建筑面积分摊的基数。
（8）汇总面积计算正确性检核。
（9）由幢开始通过功效区间、功效区内、层间、层最后到产权单元进行共有建筑面积的逐层分摊计算。
（10）计算产权单元的建筑面积。
(11) 建筑面积计算正确性检核。
注意：面积检核中的幢建筑面积计算应完整，包括主体结构自然层建筑面积、辅助结构建筑面积、地下室建筑面积、夹层类建筑面积、幢主墙体外专为本幢服务的建筑面积等。
2）层、功效区、幢面积的计算
（1）层面积的计算
层建筑面积=层内各套的建筑面积+本层内共有共用的建筑面积
（2）功效区面积的计算
功效区建筑面积=功效区内各层的建筑面积+本功效区内共有共用的建筑面积
（3）幢面积的计算
幢建筑面积=幢内各功效区的建筑面积+本幢内由全幢分摊的幢共有建筑面积
（4）建筑面积计算的检核
幢建筑面积=幢内各套的建筑面积之和+本幢内所有共有建筑面积之和
3）房产面积内业计算算例
商住楼分摊计算(2功效区+2级分摊)：
有一幢商住楼共6层，分为两个功效区，其中1层为商业功效区，2-6层为住宅功效区。
依照共有建筑面积的分摊认定和分摊协议：
1层楼梯1、楼梯2,1-6层半外墙，屋面楼梯1、楼梯2的面积，为幢共有建筑面积，由全幢分摊；
2-6层楼梯1、楼梯2的面积为住宅功效区共有建筑面积，由住宅功效辨别摊。
各层户型组成、共有建筑面积分布、边长尺寸标注见图6-5。
本幢建筑外墙厚度为0.24 m，阳台均为不封闭的阳台。阳台为外尺寸，屋面楼梯为外尺寸；除各层外围标注的是外尺寸外，其他尺寸均为中线尺寸。套与套之间，套与共有面积之间的墙均为共墙。
（1）房屋边长尺寸的检核
外轮廓边长总长度：7.10+2.60+8.20+2.60+8.20+0.24=37.14 m
外轮廓边长总宽度：14.00+0.24=14.24 m
(2) 成套房屋的套内建筑面积计算
本幢房屋的套内建筑面积依照国家标准《房产测量规范》的有关要求，计算如下:
商业部分共计4套（户）

图6-5 商住楼套内建筑面积、共有建筑面积计算图

1层01#套内建筑面积=108.63 m2
1层02#、03#、04#套内建筑面积=124.03 m2
商业套内建筑面积=108.63+124.03╳3=480.72 m2
住宅部分共计40套（户）
2-6层01#套内建筑面积=59.24 m2
2-6层02#、05#、06#套内建筑面积=59.87 m2
2-6层03#、04#、07#、08#套内建筑面积=57.45 m2
住宅套内建筑面积=59.24╳5+59.87╳3╳5+57.45╳4╳5=2343.25 m2
(3) 共有建筑面积确实定与计算
依照房屋的设计结构、服务功效和有关协议文献确定共有建筑面积的归属，并计算如下：
a. 整幢分摊共有建筑面积
整幢分摊共有建筑面积=屋面层楼梯1、楼梯2面积+1~6层半外墙面积+1层楼梯1、楼梯2面积，即整幢共有建筑面积=14.60╳2+12.27+22.09╳5+17.94╳2=187.80 m2
b. 住宅分摊共有建筑面积
住宅分摊共有建筑面积=2-6层楼梯1、楼梯2面积=17.94╳2╳5=179.40 m2
(4) 幢、功效区各部分面积的汇总计算
整幢套内建筑面积=商业套内建筑面积+住宅套内建筑面积=480.72+2343.25=2823.97 m2
幢内所有共有建筑面积=整幢分摊共有建筑面积+住宅分摊共有建筑面积=187.80+179.40=367.20 m2
整幢建筑面积=幢内所有共有建筑面积+住宅套内建筑面积=整幢套内建筑面积=367.20+2823.97=3191.17 m2
(5) 共有建筑面积的分摊
本幢建筑内有商业、住宅两个不一样功效区，分摊计算时采取二级分摊措施对共有建筑面积进行分摊计算。因为商业功效区内没有其他可供分摊的共有建筑面积，经第一级分摊后得到的幢共有建筑面积分摊系数与商业共有建筑面积的分摊系数相同。住宅功效区通过第一级分摊得到的共有建筑面积再加上住宅功效区内分摊共有建筑面积，除以住宅套内建筑面积，即通过第二级分摊得到住宅共有建筑面积的分摊系数。
a. 第一级分摊
幢共有建筑面积的分摊系数=整幢分摊共有建筑面积/(整幢套内建筑面积+住宅分摊共有建筑面积)=187.80/(2823.97+179.40)=0.062530
b. 第二级分摊
住宅共有建筑面积的分摊系数=[住宅分摊共有建筑面积╳(1+0.062530)/住宅套内建筑面积]+0.062530=[179.40╳(1+0.062530)/ 2343.25]+0.062530=0.143878
或，
住宅共有建筑面积的分摊系数=[住宅分摊共有建筑面积╳(1+0.062530)+ 住宅套内建筑面积╳0.062530]/住宅套内建筑面积=[179.40╳(1+0.062530) +2343.25╳
0.062530]/ 2343.25=337.14/2343.25=0.143877
因取位导致的凑整误差，分摊系数小数点后第6位有微小差异，这对计算成果无影响。
（6）计算各套房屋的分摊面积
1层01#分摊的共有面积=套内建筑面积╳幢共有建筑面积的分摊系数=108.63╳0.062530=6.79 m2
1层02#、03#、04#分摊的共有面积=套内建筑面积╳幢共有建筑面积的分摊系数=124.03╳0.062530=7.76 m2
2-6层01#分摊的共有面积=套内建筑面积╳住宅共有建筑面积的分摊系数=59.24╳0.143878=8.52 m2
2-6层02#、05#、06#分摊的共有面积=套内建筑面积╳住宅共有建筑面积的分摊
系数 =59.87╳0.143878=8.61 m2
2-6层03#、04#、07#、08#分摊的共有面积=套内建筑面积╳住宅共有建筑面积的分摊系数 =57.45╳0.143878=8.27 m2
（7）计算各套房屋的产权面积
1层01#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=108.63+6.79=115.42 m2
1层02#、03#、04#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=124.03+7.76
=131.79 m2
2-6层01#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=59.24+8.52=67.76 m2
2-6层02#、05#、06#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=59.87+8.61
=68.48 m2
2-6层03#、04#、07#、08#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=57.45+8.27=65.72 m2
另外，计算各套房屋的产权面积时，也可按产权面积=套内建筑面积╳（1+共有建筑面积的分摊系数）进行计算。
如1层01#产权面积=108.63╳（1+0.062530）=115.42 m2，2-6层01#产权面积=59.24╳（1+0.143878）=67.76 m2.
（8）分摊计算的检核
全幢各套（户）产权面积之和为3191.19 m2，幢面积为3191.17 m2，相差0.02 m2，这属于共有建筑面积分摊计算时因取位导致的凑整误差，成果检核无误，分摊计算与产权面积计算正确。
2．共有建筑面积分摊示例
1）单一功效建筑分摊
有一幢住宅楼，全幢共6层。幢内1-6层半外墙、电梯间，天面电梯间属于幢共有建筑面积。各层户型组成、共有建筑面积分布、边长尺寸标注见6-6。
本幢建筑外墙厚度为0.20 m，阳台均为不封闭的阳台。阳台为外尺寸，屋面电梯间为外尺寸；除各层外围标注的是外尺寸外，其他尺寸均为中线尺寸。套与套之间，套与共有面积之间的墙均为共墙。
(1) 房屋边长尺寸的检核
1层外轮廓边长总长度：7.20╳2+2.20╳2+0.20=19.00 m
1层外轮廓边长总宽度：7.60+1.20+1.40+6.20+0.80+0.20=17.40 m

图6-6 单一功效建筑套内建筑面积、共有建筑面积计算图
2-6层外轮廓边长总长度：1.20╳2+7.6+1.40+6.20+2.30+0.20=20.10 m
2-6层外轮廓边长总宽度：2.20╳2+1.50╳2+5.70╳2+0.20=19.00 m
(2) 成套房屋的套内建筑面积计算
本幢房屋的套内建筑面积依照国家标准《房产测量规范》的有关要求，计算如下:
住宅部分共计24套（户）
1层01#、02#套内建筑面积S01、S02=69.21 m2
1层03#、04#套内建筑面积S03、S04=59.37 m2
2-6层01#、02#套内建筑面积S01、S02=75.50 m2
2-6层03#、04#套内建筑面积S03、S04=65.74 m2
住宅套内建筑面积=69.21╳2+59.37╳2+75.50╳2╳5+65.74╳2╳5=1669.56 m2
整幢套内建筑面积=住宅套内建筑面积=1669.56 m2
(3) 共有建筑面积确实定与计算
依照房屋的设计结构、服务功效和有关协议文献确定共有建筑面积的归属，并计算如下：
整幢分摊共有建筑面积=1-6层电梯间面积+屋面层电梯间面积+1~6层半外墙面积=39.86+36.22╳5+39.48+9.06+10.42╳5=321.60 m2
(4) 幢、功效区各部分面积的汇总计算
整幢建筑面积=整幢分摊共有建筑面积+整幢套内建筑面积=321.60+1669.56=1991.16 m2
(5) 共有建筑面积的分摊
本幢建筑内只有住宅一个功效区，属单一功效建筑，可采取整体分摊措施对共有建筑面积进行分摊计算，直接得到幢共有建筑面积的分摊系数。经整体分摊后得到的幢共有建筑面积分摊系数即为住宅功效区共有建筑面积的分摊系数。
幢共有建筑面积的分摊系数=整幢分摊共有建筑面积/整幢套内建筑面积=321.60/1669.56=0.192626
（6）计算各套房屋的分摊面积
1层01#、02#分摊的共有面积=套内建筑面积╳幢共有建筑面积的分摊系数=69.21╳0.192626=13.33 m2
1层03#、04#分摊的共有面积=套内建筑面积╳幢共有建筑面积的分摊系数=59.37╳0.192626=11.44 m2
2-6层01#、02#分摊的共有面积=套内建筑面积╳住宅共有建筑面积的分摊系数=75.50╳0.192626=14.54 m2
2-6层03#、04#分摊的共有面积=套内建筑面积╳住宅共有建筑面积的分摊系数=65.74╳0.192626=12.66 m2
（7）计算各套房屋的产权面积
1层01#、02#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=69.21+13.33=82.54 m2
1层03#、04#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=59.37+11.44=70.81 m2
2-6层01#、02#产权面积=套内建筑面积╳（1+共有建筑面积的分摊系数）
=75.50╳（1+0.192626）=90.04 m2
2-6层03#、04#产权面积=套内建筑面积╳（1+共有建筑面积的分摊系数）
=65.74╳（1+0.192626）=78.40 m2
（8）分摊计算的检核
全幢各套（户）产权面积之和为1991.10 m2，幢面积为1991.16 m2，相差0.06 m2，属计算凑整误差，成果检核无误，分摊计算与产权面积计算正确。
2）商业办公楼
商办住楼分摊计算(3功效区+3级分摊)：
有一幢商业办公楼，全幢共25层，分为两个功效区，其中1-4层为商业功效区，5-25层为办公功效区。本幢建筑各层平面结构基本相同，且1-4层核心筒均向商业开门使用。
依照共有建筑面积的分摊认定和分摊协议，幢内的1层门厅、1-25层核心筒、1-25层电井、1-25层水井、1-25层半外墙、天面核心筒面积属全幢共有面积，由全幢分摊；1-4层商业楼梯、1-4层电梯、1-4层电井面积为商业功效区共有面积，由商业功效辨别摊；1-4层卫生间面积为商业功效区内各层共有面积，由商业功效区各层进行层内分摊；1层办公大堂为办公功效区共有面积，由办公功效区进行分摊；5-25层卫生间、过道面积为办公功效区内各层共有面积，由办公功效区各层进行层内分摊。各层户型组成、共有建筑面积分布、边长尺寸标注见图6-7、图6-8。
本幢建筑外墙厚度为0.20 m，阳台均为不封闭的阳台。阳台为外尺寸，屋面楼梯为外尺寸；除各层外围标注的是外尺寸外，其他尺寸均为中线尺寸。套与套之间，套与共有面积之间的墙均为共墙。
(1) 房屋边长尺寸的检核
1屋外轮廓边长总长度：8.60+7.45+6.35+7.90+2.65+2.85+3.90+4.30+1.00
+0.20=45.20 m
1屋外轮廓边长总宽度：26.00+1.50+0.20=27.70 m
2-4屋外轮廓边长总长度：44.00+1.00+0.20=45.20 m
2-4屋外轮廓边长总宽度：26.00+1.50+0.20=27.70 m
5-25屋外轮廓边长总宽度：8.60╳2+8.80+1.50+0.20=27.70 m
5-25屋外轮廓边长总长度：26.50+17.50+1.00+0.20=45.20 m

图6-7 商业办公楼1-4层套内建筑面积、共有建筑面积计算图

图6-8 商业办公楼5-25、屋面层套内建筑面积、共有建筑面积计算图
(2) 成套房屋的套内建筑面积计算
本幢房屋的套内建筑面积依照国家标准《房产测量规范》的有关要求，计算如下:
商业部分共计4套（户）
1层01#套内建筑面积S01=714.31 m2
2-4层01#套内建筑面积S01 =862.27 m2
商业套内建筑面积=714.31+862.27╳3=3301.12 m2
办公部分共计42套（户）
5-25层01#套内建筑面积S01=563.97 m2
5-25层02#套内建筑面积S02=354.60 m2
办公套内建筑面积=563.97╳21+354.60╳21=19289.97 m2
(3) 共有建筑面积确实定与计算
依照房屋的设计结构、服务功效和有关协议文献确定共有建筑面积的归属，并计算如下：
a. 整幢分摊共有建筑面积
整幢分摊共有建筑面积=1层门厅面积+1~25层核心筒面积+1~25层电井面积+1~25层水井面积+1~25层半外墙面积+天面核心筒面积 =29.18+124.51+143.91╳24+6.63╳25+7.61╳25+14.69+14.54╳24+134.91
=4462.09 m2.
b. 商业功效辨别摊共有建筑面积
商业功效辨别摊共有建筑面积=1-4层商业楼梯面积+1-4层商业电梯面积+1-4层商
业电井面积 =34.27╳4+36.80╳4+29.78╳4+9.48╳4=441.32 m2
c. 商业各层分摊共有建筑面积
商业各层分摊共有建筑面积=1层商业卫生间+2-4层商业卫生间=41.91+51.84╳3=197.43 m2
d. 办公功效辨别摊共有建筑面积
办公功效辨别摊共有建筑面积=1层办公大堂面积=147.96 m2
e. 办公各层分摊共有建筑面积
办公各层分摊共有建筑面积=5~25层办公卫生间+5~25层办公过道=51.84╳21+54.04╳21=2223.48 m2
(4)幢、功效区各部分面积的汇总计算
整幢套内建筑面积=商业套内建筑面积+办公套内建筑面积=3301.12+19289.97=22591.09 m2
幢内所有共有建筑面积=整幢分摊共有建筑面积+商业分摊共有建筑面积+商业功效辨别摊共有建筑面积+办公分摊共有建筑面积+办公各层分摊共有建筑面积
=4462.09+638.75+2371.44=7472.28 m2
整幢建筑面积=幢内所有共有建筑面积+整幢套内建筑面积=7472.28+22591.09
=30063.37 m2
(5) 共有建筑面积的分摊
本幢建筑内有商业、办公两个不一样功效区，其中商业、办公功效区内的各层尚有层内共有的卫生间、过道等面积，本幢采取三级分摊措施对共有建筑面积进行分摊计算。
首先按第一级分摊得到幢共有建筑面积分摊系数，按住宅、办公功效区内的自有建筑面积依百分比将全幢共有建筑面积分摊至住宅、办公功效区；再将通过第一级分摊得到的共有建筑面积分别加上住宅、办公功效区内分摊的共有建筑面积，分别进行第二级分摊得到住宅、办公功效区共有建筑面积的分摊系数，按各层套内的建筑面积依百分比分摊至各层；最后将通过第二级分摊得到的共有建筑面积加上住宅、办公各层的层内共有建筑面积，按住宅、办公各层内的各套房屋的套内建筑面积依百分比分摊至各套。
a. 第一级分摊
幢共有建筑面积的分摊系数=整幢分摊共有建筑面积/(整幢套内建筑面积+商业分
摊共有建筑面积+1~4层商业各层分摊共有建筑面积+办公分摊共有建筑面积+5~25层办公各层分摊共有建筑面积)
=4462.09/(22591.09+441.32+197.43+147.96+2223.48)=0.174292
b. 第二级分摊
商业功效区共有建筑面积的分摊系数=[商业分摊共有建筑面积╳(1+0.174292)]/
[（商业套内建筑面积+1~4层商业各层分摊共有建筑面积）] +0.174292
=[441.32╳(1+0.174292)]/ [714.31+2586.81+197.43]+0.174292
=0.148130+0.174292=0.322422
办公功效区共有建筑面积的分摊系数=[办分摊共有建筑面积╳(1+0.174292)]/
[办公套内建筑面积+5-25层办公各层分摊共有建筑面积] +0.174292
=[147.96╳(1+0.174292)]/ [19289.97+2223.48]+0.174292
=173.75/21513.45+0.174292=0.182368
c. 第三级分摊
1层商业共有建筑面积的分摊系数=
[1层分摊共有建筑面积╳(1+0.322422)/1层商业套内建筑面积]+
0.322422=[41.91╳(1+0.322422)]/714.31]+0.322422=0.400011
2-4层各层商业共有建筑面积的分摊系数=
[各层分摊共有建筑面积╳(1+0.322422)/各层商业套内建筑面积]+
0.322422=[51.84╳(1+0.322422)]/862.27]+0.322422=0.401927
5-25层各层办公共有建筑面积的分摊系数=[各层分摊共有建筑面积
╳(1+0.182368)/各层办公套内建筑面积]+ 0.182368
=[(51.84+54.04)╳(1+0.182368)]/ (563.97+354.60)]+ 0.182368
=0.136287+0.182368=0.318655
（6）计算各套房屋的分摊面积
1层01#分摊的共有面积=套内建筑面积╳1层商业共有建筑面积的分摊系数=714.31╳0.400011=285.73 m2
2-4层01#分摊的共有面积=套内建筑面积╳2-4层各层商业共有建筑面积的分摊
系数 =862.27╳0.401927=346.57 m2
5-25层01#分摊的共有面积=套内建筑面积╳5-25层各层办公共有建筑面积的分
摊系数 =563.97╳0.318655=179.71 m2
5-25层02#分摊的共有面积=套内建筑面积╳5-25层各层办公共有建筑面积的分
摊系数 =354.60╳0.318655=113.00 m2
（7）计算各套房屋的产权面积
1层01#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=714.31+285.73=1000.04 m2
2-4层01#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=862.27+346.57=1208.84 m2
5-25层01#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=563.97+179.71=743.68 m2
5-25层02#产权面积=套内建筑面积+分摊的共有面积=354.60+113.00=467.60 m2
（8）分摊计算的检核
全幢各套（户）产权面积之和为30063.44 m2 ，幢面积为30063.37 m2 ，相差0.07 m2，这属于共有建筑面积分摊计算时因取位导致的凑整误差，成果检核无误，分摊计算与产权面积计算正确。
3）多功效综合楼
地下+商住楼分摊计算(3功效区+3级分摊)：
有一幢多功效综合楼，全幢共29层，地下1层，地上28层，分为地下室、商业、住宅三个功效区，其中-1层为地下车库、1-4层为商业功效区、5-28层为住宅功效区。本项目1-4层核心筒均不向商业开门使用，1层商业各户内都有独立使用的卫生间，1层商业楼梯、电梯、观光电梯及商业门厅均不向1层商业开门使用。
依照共有建筑面积的分摊认定和分摊协议，幢内的-1层核心筒、消防控制室、水泵房、配电房、半外墙，1-4层半外墙、核心筒，5-28层半外墙，天面核心筒面积属全幢共有面积，由全幢分摊；1-4层商业门厅、商业楼梯、商业电梯、商业观光电梯面积为2-4层商业功效区共有面积，1层商业楼梯、商业电梯、商业观光电梯由1-4层商业功效辨别摊，1层商业门厅、2-4层商业楼梯、商业电梯、商业观光电梯由2-4层商业分摊；1-4层配电间、卫生间、开水间面积为商业功效区内各层共有面积，由商业功效区各层进行层内分摊；1层住宅门厅、5-28层核心筒面积为住宅功效区共有面积，由住宅功效区进行分摊。-1层通风机房面积为地下室功效区内共有面积，由地下室功效区进行分摊。各层户型组成、共有建筑面积分布、边长尺寸标注见图6-9、图6-10。
本幢建筑-1层外墙厚度为0.50 m，其他各层外墙厚度为0.20 m；本幢阳台均为不封闭的阳台，阳台为外尺寸，屋面楼梯为外尺寸；除各层外围标注的是外尺寸外，其他尺寸均为中线尺寸。套与套之间，套与共有面积之间的墙均为共墙。
(1) 房屋边长尺寸的检核
-1屋外轮廓边长总长度：60.42+0.40=60.92 m
-1屋外轮廓边长总宽度：17.85+8.88+13.63+10.05+0.50=50.91 m
1屋外轮廓边长总宽度：12.70+15.50+0.20=28.40 m, 11.80+0.20=12.00 m
4.00+8.40+2.50+0.20=15.10 m,
2-4屋外轮廓边长总宽度：11.80+0.20=12.00 m, 4.00+10.90+0.20=15.10 m
5-28屋外轮廓边长总长度：11.30╳2+2.40╳2+10.20+0.20=37.80 m
5-28屋外轮廓边长总宽度：1.20+7.00+7.30+9.70+0.20=25.40 m
(2) 成套房屋的套内建筑面积计算
本幢房屋的套内建筑面积依照国家标准《房产测量规范》的有关要求，计算如下:
地下室部分共计1套（户）
-1层01#套内建筑面积=2399.01 m2
商业部分共计9套（户）
1层01#套内建筑面积=124.42,1层02#套内建筑面积=236.91 m2
1层03#套内建筑面积=240.02,1层04#套内建筑面积=217.60 m2
1层05#套内建筑面积=139.13,1层06#套内建筑面积=152.83 m2
2-4层01#套内建筑面积=1184.28 m2
商业套内建筑面积=124.42+236.91+240.02+217.60+139.13+152.83+1184.28╳3
=4663.75 m2
住宅部分共计96套（户）
5-28层01#套内建筑面积=160.69,5-28层02#套内建筑面积=155.82 m2
5-28层03#、04#套内建筑面积=87.05 m2
住宅套内建筑面积=160.69╳24+155.82╳24+87.05╳2╳24=11774.64 m2

图6-9 商业办公楼-1层、1-4层套内建筑面积、共有建筑面积计算图

图6-10 商业办公楼5-28、屋面层套内建筑面积、共有建筑面积计算图
(3) 共有建筑面积确实定与计算
依照房屋的设计结构、服务功效和有关协议文献确定共有建筑面积的归属，并计算如下：
a. 整幢分摊共有建筑面积
整幢分摊共有建筑面积=-1层核心筒面积+ -1层消防控制室面积+