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土增税清算及其税收筹划浅析土增税清算及其税收筹划浅析摘要：摘要：土地增值税清算主要指纳税人在符合法律条件后按照当地的税法管理制度和税费政策在开发房地产项目的过程中涉及到的土地增值税税额计算，税收筹划指房地产企业在缴税中应用国家政策合理避税的方式。为提高房地产项目的经济效益，提高项目利润，尽可能降低缴纳的税收总额，房地产企业需要明确土增税的清算方式以及税后筹划方法，降低税收风险。基于此，本文从土增税的清算要点和税收筹划两方面入手，提出了相应的处理策略，以期降低企业的纳税负担，为企业的发展提供必要的利润。关键词：关键词：土地增值税；税务清算；税收筹划房地产行业的税种多，税负高，涉及数十个税种，暴利的同时也是房地产承担着较重的税费负担，税收成本、土地成本、建安成本是房地产企业运营的三大成本支出项目，为给企业运营发展保留更多的利润空间，需要从土地增值税入手，清算税费的同时做好税务的实现筹划，在缴纳税费的过程中合理利用税收优惠政策，降低缴税总额以及税收筹划风险，保护企业与国家的共同利益，为当地的经济建设提供优势推动力。1 1 土地增值税清算要点土地增值税清算要点土地增值税的缴纳方式主要分为预缴与清算两种形式，房地产企业在拿地后，在房屋预售阶段按照销售收入预先缴纳部分土地增值税，在房屋销售基本完成后按照国家要求对土地增值税进行清算，为合理规避清算风险，保证税额统计正确无误，需要从清算条件、收入计算、可扣除金额项目等关键条件着手，按照政策要求完成土地增值税的清算活动1。1.11.1 严格界定清算条件严格界定清算条件土地增值税开始清算应满足以下条件：房地产项目建设竣工后、销售完成后、土地使用权转让后、未竣工决算项目转让后及时开始进行土地增值税清算工作。正常情况下，即便房地产企业在三年内未完成房产的销售，当房地产项目转让已竣工验收建筑面积达到 85%以上时，则应当及时到税务部分进行土地增值税清算。通常土地增值税清算不包含未完成销售的房屋，如果在清算结束后，未转让的房屋完成销售，则需要按照转让销售政策补缴土地增值税。1.21.2 提高收入计算准确性提高收入计算准确性土地增值税的清算需要将房地产的销售价格与销售收益统一计算在内，实体收入、虚拟货币，或是实物收入只要是房地产销售获得的收益，都需要计算在内，为此在收入计算活动开始前需要先行收集能够证明销售行为的资料，包括项目立项报告、企业销售许可证、房屋销售合同、销售活动开具的发票以及其他相关资料等，在确认资料的同时财务人员需要注意企业统计的结果可能与发票上的金额数字存在出入，此时应以房屋销售发票上的金额为标准确定销售收入，进行土地增值税清算。如果房屋销售发票上所写金额并非全额销售收入，则需要配合房屋销售合同对销售价格进行比对，以合同标注的销售价格为标准确定销售收入。房屋预售制度是在房屋落成前与消费者完成产权转让行为，但由于建设过程中存在一定的不确定因素，房屋的实际交付面积与预估面积存在差异，房地产企业需要与产权人沟通并商议补退，如果在补退行为后进行清算，则应以实际交付面积和房屋的实际销售价格作为清算的标准，如果清算在补退发生之前进行，则需要进行补缴或是退税。在房屋销售过程中，如果出现特殊的房屋产权转让行为，如产权与债务清偿、拆迁交换安置房或是职工福利购房等，房屋销售的金额不等于市场价格，需要通过房屋资产价值评定的方式计算土地增值税收标准2。1.31.3 明确可扣除金额项目明确可扣除金额项目土地增值税在清算中需要进行扣除的金额项目数量较多，包括土地开发成本、拿地成本、房屋修建和配套设施建设成本、房地产转让税金和印花税等。财务人员在土地增值税清算时，需要从重点支出项目入手对费用进行计算并扣除，例如土地开发成本有拆迁补偿费、基础设施施工费、工程建设费用、公共配套设施建设费用以及建筑安装工程费和多项间接开发费用共同组成，在整个项目支出环节中所占的成本比重较大，在费用计算上财务人员应系统梳理与土地开发相关的各类支出，以法律凭证为基础保证各项支出的计算额度准确，各项活动标注的金额与实际相一致，避免出现漏项和误算情况。2 2 土地增值税税收筹划策略土地增值税税收筹划策略2.12.1 事前税收筹划事前税收筹划在开始拿地前房地产企业需要对整个土地增值建设链条进行筹划，尽可能延伸价值链条，在房地产企业投资过程中实现利润的二次转化，例如将销售利润转移到建筑投资、房屋装修、园林绿化、业主服务和金融机构当中，实现销售利润的优化，降低土地增值额度的同时严格按照政策要求以低土地增值率进行税务清算，降低土地增值税对企业经营的负担。而被转移利润的公司也可以在税款缴纳方面进行合理避税，降低财税负担3。土地开发设计优化，降低税收负担。土地增值税税法规定，如果是一方出地，另一方提供资金合作建房，在房屋落成后按照比例分配房屋数量并留以自用，则自用部分不必缴纳土地增值税。为此在土地开发项目正式开始动工前，企业如果能够确定物业的最终使用方，则企业可以与物业合作，合作建房或是按需求代建房屋，合理降低税负。土地增值税法规定如果房地产开发企业需要办理房地产转让业务，则需要按照支付的地价款项与开发投入成本的加值的 20%加计扣除项目，为此房地产企业可以在已有企业的基础上额外注册企业，并将在建工程由原有的企业转让给新注册企业，由新注册企业对房地产进行销售，在销售中享受减税优惠。此外在销售中拿地企业在转让在建项目的过程中提高了转让金额，注册企业在项目转让中付出的成本也水涨船高，代扣项目金额的基础增大同样会降低土地增值税的税率，减少应纳税款额度4。2.22.2 土地使用及建设筹划土地使用及建设筹划在土地增值税清算过程中，房地产开发项目中普通住宅、非普通住宅、商铺、地下停车位等产品的增值率都有所差别，通常为解决城市居民住房问题，合理控制普通住宅的增值率能够帮助企业享受到当地的免税政策，因此在税收筹划过程中，应将普通住宅与其他产品分割开来进行清算，降低企业税负。部分房地产项目投资金额较大，通常需要分多期完成建设工作，通常针对分期类项目进行税务清算，首先需要确定分期工程项目是否符合税务清算条件，如符合清算条件且未进行清算，则可以根据情况将多个分期项目合并在一起进行集中清算。通常情况下分期清算或是合并清算最终的土地增值税缴纳金额并不会发生变化，但如果在某一期项目中出现亏损情况，此时进行合并清算能够有效降低总销售额度，降低企业应缴税负，促进实现税收的合理筹划。房屋建设当中，部分房屋并非以毛坯房的形式出售，而是在装修后出售，财务人员在税务筹划环节，应视具体情况决定是否将装修的收入和成本并入到售房的收入和成本当中进行清算。如果需要将二者分开进行计算，则财务人员需要在住房修建完成后与购买方签订房屋销售合同，转移房屋产权，并在后续工作中与房产购置方签订装修合同，通过该种方式分离应缴土地增值税的部分，让装修工程销售收入纳入到税收的征收范围内，降低土地增值税的应缴税款总额。如何在房屋销售的同时尽可能获得更多的利润同时少缴土地增值税款是企业运营发展的目标。为此房地产企业在建设过程中可以适当投入资金用于改善房屋建筑周边的公共配套设施，增加房屋销售卖点，适当提高销售价格。通过这种方式进行税收筹划，能够在提高售价的同时增加建设成本，加大了项目扣除的金额，由于可扣除项目金额增加数值超过建筑建设成本，有效降低了土地增值率，实现合理减税5。2.32.3 项目开发筹划项目开发筹划选择合适的方案进行分摊公共开发成本也是税收筹划工作的重要一环，常见的公共开发成本分摊方案主要包括直接成本分摊、占地面积分摊、建筑面积分摊、层高系数分摊等多种类型，分摊方法的不同会对税务的清算和缴纳结果产生较大影响，正常情况下财务人员应收集资料并结合资料信息分别计算多种公共开发成本分摊后应缴纳的税务结果，并选择最为有利的结果作为处理公共开发成本的最优解，实现节税目标。随着城市的发展，房地产企业在开发建设土地的过程中为解决建设资金问题，通常会使用多项目开发的形成分期完成一个大型建设项目，由于每期项目的建设时间存在一定间隔，因此开发成本可能存在差异，在这种情况下部分房屋由于建设成本相对较低，扣除的开发成本较少，在税收清算上可能会加重企业的税收负担，在这种情况下企业需要对每期项目的开发进行调整，例如提前囤积建筑材料等，均衡各个项目之间的开发费用，避免土地增值税率大幅增加，影响税收。通常情况下，土地承包商在经营建设过程中产生的奖金费用、招待费用、差旅费用和福利费用等不应被计入房地产项目的开发建设成本当中，需要分开进行计算，在税款筹划中财务人员可以通过人员配置调整和优化组织管理方案的方式将产生的非开发成本转移到开发成本当中，将其算作应在应被扣除的项目开发成本当中，以此达到减税目标。例如将总部的人员编制下放到基层项目当中，由项目为员工提供工资和奖金，此时部分用人成本会被转嫁到开发成本当中6。2.42.4 成本控制筹划成本控制筹划房地产开发项目由于所用资金额度较大，借款产生的利息会侵蚀项目利润，税法规定借款利息如果超过开发成本与拿地价款的总额的 5%以上，利息方可被计入开发成本的扣款金额当中。为合理控制税收，财务人员需要对利息的累计数额进行详细计算，同时注意保留银行的贷款利息结算清单等资料，为利息的计算和统计做好存证。如果在预算结果中发现借款利息小于 5%，则可以建议企业与财务公司和小额贷款公司进行合作放贷，在提前与税务人员沟通并得到认可的前提下在合理范围内提高贷款的金额和利率，保证积累的利息达到拿地价格与开发成本的总额的 5%，以此实现降低税率的目标。在房地产项目建设过程中经常需要设计修建临时建筑方便进行售楼以及为施工人员提供住宿，临时性建筑设计修建过程中产生的费用成本可计入房地产销售费用当中，而临时建筑中的配套设施，如桌椅、电视、电脑、空调等设施不应被列在销售成本当中。为此土地承包商可以将样板房和临时建筑的购置委托给施工企业，由施工企业承担相应的软硬设施的采购、安装，而与施工方的签订的合同价格则按照要求计入房地产开发费用当中，增大成本扣除基数的同时实现节税要求7。正常情况下税务的清算要求所有应有发票的支出必须开具发票进行证明，而在交付阶段房地产企业由于工期紧张，抢工交付的情况较为普遍，在清算中缺少相应的发票作为依据，给企业造成清算损失。为避免类似情况发生可以尝试申请延期清算并要求房地产企业在项目交付的一个月内完成发票的交付，如果不能交付发票则由施工企业承担清算造成的经济损失。结束语结束语综上所述，在土增税的清算和税收筹划过程中，财务管理人员应积极了解各地区的纳税要求，学习了解当地的土增税缴税清算政策和免缴政策，以政策为基础设计多种税收筹划方案，严格按照法律法规完成税收清算的同时降低企业的纳税负担，为房地产企业的生存发展提供优势推动力。参考文献参考文献1谭燕华.浅谈房地产开发企业土地增值税清算的合规化税务处理J.财富时代,2021(06):67-68.2夏文俊.房地产土地增值税清算税务筹划及税收风险管控J.纳税,2020,14(32):63-64.3陆晓.土地增值税核算对上市房企报表利润的影响以 W 企业 2019 年年报为例J.纳税,2020,14(17):7-8.4解红.关于房地产土增税纳税筹划的若干思考J.纳税,2019,13(32):41+44.5张建庭.房地产企业土增税全过程筹划的探究J.纳税,2018,12(35):59-60.6贺茹华.购入在建工程后土增税清算可否享受加计扣除J.注册税务师,2018(11):19-20.7施昌臻.从一则行政复议案看停车场土增税清算的问题J.纳税,2018,12(24):12-13.