房地产企业的土地增值税筹划.pdf

房地产企业的土地增值税筹划作者：张闻静来源：中国市场2022 年第 09 期摘 要：从房地产行业的发展状况来看，近几年国家对该行业调控力度较大，这对于房地产企业税收产生了一定的影响。房地产企业需要重视税收环境对企业经营活动的影响，转变传统的粗放式管理模式，结合企业的实际业务内容开展税务筹划。以土地增值税为例，大部分房地产企业的土增税成本较高，通过精细化的税务筹划可以减少土地增值税对企业现金流量的影响，从而实现合法避税。文章以房地产企业为主体，分析土地增值税的筹划思路与策略，控制增值额，确保企业可以从低纳税。关键词：房地产企业;土地增值税;粗放式管理模式中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2022）09-0155-02 DOI：10.13939/ki.zgsc.2022.09.155 1 引言土地增值税是房地产企业经营活动涉及的重要税种之一，房地产企业在项目开发环节因土地、建筑物或其他附属物所获得的收入部分，需要对其中产生的转让增值进行计税，并向国家缴纳土地增值税。房地产企业在税务筹划过程中，需要遵循一定的原则，即信息真实性、申报资料完整性、纳税时间及时性等，并以确定征税范围、整合项目成本、计算成本分摊、选择适用税率、及时申报纳税、报税资料审核、缴纳税款作为基本流程，规范开展纳税活动，有效防范税务筹划过程中的风险。2 房地产企业土地增值税税务筹划思路与方法依据土地增值税相关政策，现行的土地增值税实行四级超额累进税率，适用税率一般在30%60%，增值部分越高，企业所适用的税率越高，土地增值税成本就会随之升高。也就是说，在房地产开发项目当中，当土地增值额小，计税数额也相对小时，在适用税率较低的情况下，企业的土地增值税成本较低。1因此，以增值额作为土地增值税的筹划核心，合理、合法地控制增值税额，并结合土地增值税相关优惠政策享受减税（免税）待遇，由此提高土地增值税筹划方案的科学性。具体来说，房地产企业应当从以下三个方面开展税务筹划工作。2.1 项目开发方式通常情况下，房地产企业的项目开发形式包括合作建房与代建房。税法规定，共同合作建房的房地产企业，如果一方提供土地资源，另一方提供开发资金，则双方构成合作建房的关系。依据国家税法规定，合作建房建成以后自用的，可以暂免土地增值税;建成以后转让的，则要征收土地增值税。基于这一政策，房地产企业可以对合作建房的开发形式进行税务筹划，筹划方案从以下三方面入手：其一，巧妙利用企业改制重组的方式，通过企业分立共同开发项目，并签订联营合同，可以享受暂免土地增值税的优惠政策;其二，巧妙利用股权转让的方式间接转让土地使用权。虽然土地转让与股权转让是不同的转让行为，但以股权转让的方式间接转让土地使用权，实际上企业并未发生土地使用权转让，则不产生土地增值税纳税义务;其三，采取租赁代替销售的方式经营项目。合作建房形式下，对于建成以后自用的房地产，可以暂免土地增值税。因此，房地产企业可以在合作建房完成以后，采取长期租赁的方式，既能够获取租赁利润，又可以享受增值税暂免政策。此外，合作建房在实践操作中也表现出多种形式，主要包括：其一，甲乙合作建房，甲公司负责开发，建成后甲乙平分房屋，且双方分房后均自用;其二，甲乙合作建房，乙公司负责开发，建成后甲乙平分房屋，且双方分房后均自用;其三，甲乙双方共同投资设置A企业，A企业作为项目建设单位，建成以后房屋平分，且均为自用。如果房屋建成以后甲乙双方实行房屋自用，则选择第一种、第二种、第三种形式，且由出资方乙公司建设时，纳税税额最低。2.2 项目扣除内容房地产企业可以利用利息支出扣除規定能提供金融机构证明的可以据实列支但不能超过商业银行同类同期贷款利率，此外可加计扣除土地与开发成本总和的5%;不能取得金融机构证明可采用土地加开发成本的10%扣除。2结合这一政策规定，房地产企业在融资环节，如果项目开发预计利息成本较高，可以采取银行贷款融资的方式，并要求相应的银行提供贷款证明，对这一部分费用据实扣除;否则，房地产企业应当采取权益融资的方式，但可以增加开发费用可扣除项目，这同样能够达到降低税务成本的目的。举例来说，某房地产企业在项目开发阶段，对项目的开发费用进行筹划。如果该项目产生的债务利息费用共计400万元，因获取土地使用权，企业支付的土地使用费与项目开发总成本共计6000万元。按照可扣除比例，房地产企业获得了金融机构提供的证明，在不超过商业银行同类同期贷款利率的情况下，加计扣除比例按照 5%计算，即企业项目的开发费用为：400+60005%=700万元;如果房地产企业未能获取金融机构提供的证明，则需要按照10%的比例加计扣除，即企业的项目开发费用为：400+600010%=600万元。基于此，该房地产开发企业应当选择第一种方法，及时向金融机构索要贷款证明，这样就可以按照税收政策扣除700万元的费用，降低税务成本。2.3 房产销售环节从业务内容层面来说，大部分房地产企业都需要在房产销售以前，为了提高成交率而进行简单装修。对此企业可以将设施安装和装修维护费用等作为独立核算的业务，不计入房价当中，能有效降低销售价格，从而减少土地增值税的增值率。从销售价格层面来说，由于房产销售价格与项目收入直接挂钩，而销售收入又会影响到税务成本。税法规定，纳税人所建造的普通住宅在销售环节，如果其增值额低于扣除项目金额的20%以内，可以享受免征土地增值税的政策;且房地产企业除了普通标准住宅项目开发，还同时开发其他项目，需要对不同的项目类型分别核算增值额。对于没有分别核算或核算不准确的，企业所建造的普通标准住宅不享受免征土增税的优惠政策。针对这一点，企业的税务筹划关键点在于控制销售收入或控制增值率，企业不仅可以享受土地增值税优惠政策，还可以改善房屋质量，提升企业自身的竞争优势。3但要注意控制普通住宅增值率，以防出现税务筹划方案不切实际、税务成本虚增等问题。3 房地产企业提高土地增值税筹划科学性的策略 3.1 充分研究国家税收政策房地产企业的土地增值税涉及业务环节较多，包括土地获取、房产销售、工程决算、项目融资、关联交易等，实际操作较为复杂，这需要企业的税务会计人员充分掌握土地增值税相关政策，并利用各项税收政策设计筹划方案。尤其在营业税改增值税以后，会计人员必须把控好纳税点。按照政策规定，房屋在到达竣工验收标准并取得准入证以后，以前需要预缴增值税，现在改为清缴增值税。这就需要财务部门联合成本部门完成相关结算协议，取得施工单位所开具的增值税进项发票进行验证抵扣，有效防范多纳税的风险。同时，关注新政策的变化，了解可扣除项目方面的变化，比如车库成本不能扣除、购地成本可以抵扣销项税等，确保抵扣链条与税法规定相一致。此外，土地增值税的筹划对会计人员的专业知识储备也提出了更高的要求，税务会计人员必须要树立税务筹划风险意识，并不断提高自身的综合素质并更新专业知识，结合企业的项目投资方向、业态类型、建设规模等合理开展税务筹划。3.2 及时开展土增税清缴工作首先，房地产企业要确定项目清算时间。即在项目竣工结算阶段，经过房产销售、土地转让、支付结算等环节以后，由业务部门第一时间配合税务会计人员开展土地增值税清算工作，以防影响企业纳税时间。其次，按照税法规定，对于进入销售和转移阶段的房产项目，如果项目质量达标且已经完成竣工验收的，在满足以下条件后可以开展土地增值税清算活动，即：建筑销售面积达到 85%的;建筑销售面积未达 85%但剩余部分面积用于租赁或自用的;在税务机关已经备案注销但尚未开展土地增值税清算的4。明确土地增值税清算条件，有利于税务筹划工作的规范性。最后，房地产企业在已经办理完土地增值税清算手续以后，对于清算期间未完成权属转让的项目，应当在清算工作完成以后再进行转让与清算，并及時补缴税费。3.3 搭建信息沟通渠道由于大部分规模相对较大的房地产企业，往往会在同一时间开发多个项目，在时间与空间的影响下，企业的税务信息采集相对困难，既影响税务处理工作的规范性，也不利于税务筹划工作顺利开展。基于此，房地产企业应当结合自身的管理需求，逐步完善信息沟通机制和财务管理体系，提升企业整体的税务管理水平。具体来说，一方面，企业可以引入信息技术搭建税务管理平台，全面覆盖企业的各开发项目，确保土地增值税业务数据能够在该平台上查询和共享，避免税务小组与业务部门之间出现信息孤岛问题;同时，发挥信息技术在税务资料审核方面的作用。在项目开发环节，房地产企业需要经过土地登记、项目开发登记、房产预售登记、房产销售登记等流程。基于大数据平台，企业所有需要提交给税务机关的证明、资料等可以利用系统进行快速核对，检查企业所提供的资料与税务机关规定是否一致，确保项目登记的合法性;另一方面，房地产企业应当针对税务工作设置独立的税务小组，将土地增值税清算工作落实到具体的岗位层面，由专业的税务会计人员开展业务梳理、纳税节点把控、税务风险防范等工作。企业自身也需要制定相应的规章制度，以土地增值税清算流程为基础，针对核算、反馈、审批等环节设置相应的操作流程，提高数据清算的准确性。4 结论综上所述，土地增值税清算工作直接关联着房地产企业的项目开发效益以及运营风险。因此，房地产企业在税务管理过程中，应当以当下的税收政策为依据，确定土地增值税的筹划方向与具体措施，从实际出发制定有效的税务筹划方案，从而完善企业的税务管理体系，提高企业资金运行效率。参考文献：1 袁茂会.“营改增”背景下房地产公司的土地增值税税收筹划方法探究J.财经界（学术版），2020（15）.2 赵弘毓.试述房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧J.中国战略新兴产业，2020（6）：246.3 董瑾.房地产企业土地增值税税务筹划问题探讨J.财经界（学术版），2020，537（1）：212-213.4 白彪.“营改增”对房地产企业土地增值税清算的影响及筹划J.纳税，2020（4）：30.