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房地产企业土地增值税筹划研究摘要：本文以税收临界点在土地增值税筹划中的运用作为研究出发点，分析了土地增值税纳税筹划工作的原则和基于税收临界点的土地增值税筹划要点，提出了房地产企业土地增值税筹划风险应对措施。关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划对于房地产企业以及行业来讲，在发展过程中会涉及非常大的现金流，所以在企业盈利之后需要向国家相关部门缴纳非常多的土地增值税，而对于土地增值税来讲，缴纳过多可能对企业的现金流造成影响，所以需要就土地增值税的纳税工作进行筹划，从而进行合法避税，使企业自身盈利能力得到提升的同时，也能够增加企业的现金流。财政部、国家税务总局颁布的系列税法中对税收临界点进行了相关规定，涉及数额、比例等概念。当营业额（销售额）、应纳税额等超出一定范围时，就需要根据税法规定缴纳税款，或根据更高的税率缴税；反之，降低纳税人缴纳的税款额度，降低纳税人税负，使纳税人享受一定优惠。这就出现了税务筹划的特定方法税收临界点筹划法。1.税收临界点在土地增值税筹划中的运用1.1 免征土地增值税的筹划财政部、国家税务总局颁布的系列税法中对土地增值税进行了相关规定，即纳税人所建造的标准住宅在出售时，如果增值额控制在总成本的 20%以内，则无须缴纳土地增值税。所以，房地产企业在进行税收筹划时，就可以充分利用普通标准住宅的税负临界点，以降低企业税负。首先，房地产企业应提高普通住宅占比。房地产企业在项目立项时，应对开发产品进行测定。如果是住宅性质，应尽量开发为普通住宅，以满足普通标准住宅的优惠政策。其次，房地产企业可以通过降低销售价格或增加扣除项目享受免征土地增值税优惠。以 Y 为销售收入，以X 为除增值税附加税（城建税、教育费附加和地方教育费附加）外的扣除项目金额，允许扣除的城建税 7%，教育费附加 3%，地方教育费附加 2%。假设适用简易计税方法，增值税率为 5%，则全部允许扣除项目金额为：X+5%Y（7%+3%+2%）=X+6Y为达到增值额小于扣除项目金额 20%的目标，即：Y-（X+6Y）20%（X+6Y）进而得出 Y1.2087X。由此得知，房地产企业要在普通住宅销售上享受土地增值税免征政策，应努力把销售总收入控制在除增值税附加税外的扣除项目金额的 1.2087 倍数以内。1.2 减少土地增值税的筹划房地产企业在项目类型属性上定位为非普通住宅形式或房地产行业行情大好时，房地产项目销售总收入普遍会高于土地增值税免税临界点。此时，房地产企业会面临土地增值税压力，在项目售价越高时，土地增值税数值也同步增大。土地增值税实行四级超率累进税率，如表 1。房地产企业通过临界点筹划法分为三种形式：将土地增值税税率从 60%降到 50%、40%或 30%；将土地增值税税率从 50%降到 40%或 30%；将土地增值税率从 40%降到 30%。通过降低土地增值税税率，可以减少企业税负，从而提高企业盈利能力。1.3 案例分析甲公司建造一栋普通标准住宅，适用房地产老项目简易计税方法，增值税率5%，城建税 7%，教育费附加 3%，地方教育费附加 2%。土地增值税计算方案如下：方案一，销售价格定为 6000，扣除项目金额 5000+6000*5%*（7%+3%+2%）=5036，增值额 964，增值率 19.14%，土地增值税免税。方案二，销售价格定为 6100，扣除项目金额 5000+6100*5%*（7%+3%+2%）=5036.6，增值额 1063.4，增值率 21.11%，土地增值税 319.02。方案三，销售价格定为 6100，扣除项目金额 5100+6100*5%*（7%+3%+2%）=5136.6，增值额 963.4，增值率 18.76%，土地增值税免税。方案一与方案二比较可见，提高销售价格虽然增加收入 100 万元，但是增加增值税附加税 0.6 万元、土地增值税 319.02 万元，实际上利润减少 219.62 万元。方案二与方案三比较可见，虽然增加成本 100 万元，但是减少土地增值税 319.02万元，实际增加利润 219.02 万元。因此，受土地增值税的影响，房地产企业销售价格的提高不一定带来利润的增长，成本的增加也不一定会导致利润的减少。房地产企业应该综合考虑销售价格或者成本变化所带来的税负负担和最终利润的变化，充分利用税收临界点分析法，提高净利润，促进企业发展。2.房地产企业土地增值税纳税筹划的原则在开展纳税筹划工作过程中，需要将税收筹划的概念及理论作为基础，所以要遵循三个基本原则：第一个原则是合法性原则。因为纳税筹划工作，本身是在税收相应法律法规允许的范围内所进行的一项工作，和偷税漏税具有明显的区别，在开展纳税筹划工作时，需要对国家现有的财政税收政策进行全面的了解，然后进行合法、科学的纳税筹划。第二个原则是稳健性原则。因为对于纳税筹划工作来讲，如果能够大幅度降低企业在土地增值税上的支出，那么企业本身的收益也就会随之提高，所以企业本身所承担的风险也就会越大。而对于企业来讲，土地增值税的节税收益会和土地成本的价格涨跌、建筑材料价格的变动、房地产的市场活跃程度以及国家宏观调控政策等具有密切联系，所以在开展增值税纳税筹划工作时，需要对收益及风险加强筹划，要以稳健的方法为基础来开展土地增值税纳税筹划工作。第三个原则是成本效率原则。对于该原则来讲，是指在开展纳税筹划工作时，要投入一定的经济及时间成本，所以在开展纳税筹划工作时，需要将成本和效益进行最优比的设计，这样才能够保证纳税筹划工作真正发挥效果。3.基于税收临界点的土地增值税筹划要点3.1 全面考虑税收筹划重要性在房地产市场容量趋于饱和的背景下，房地产项目及行业的利润率整体呈现出下降趋势，这就对房地产企业财务管理及成本控制提出了极高要求。为此，房地产企业应本着成本节约及利润提高的目的，在企业经营决策中全面考虑税收筹划的重要性。一方面，在房地产项目的销售定价环节应详细分析定价系数区间，围绕销售收入进行税收筹划；另一方面，在经营模式及项目合作开发等环节进行创新，综合评估各类税收给项目带来的影响，将土地增值税税负降低到最低程度。3.2 构建房地产企业土地增值税涉税风险内控机制通过构建房地产土地增值税涉税风险内控机制，可以为企业经营提供预警，从风险源头入手发现并解决问题。从宏观背景上看，我国近些年在财政税收政策方面更新变化较大，随着国地税合并，针对房地产土地增值税的结算，建筑面积单位成本计算口径等都存在一定的变化调整。为此，房地产企业应加强与税务部门的合作沟通，在土地增值税清算环节应吃透政策要求，预防政策层面风险。税务机关也应当辅助房地产企业完善土地增值税涉税风险内控工作。例如，对土地增值税清算收入设置严格的登记台账，形成清算底册，指导房地产企业做好相关信息的及时登记等。3.3 创新房地产土地增值税清算税务筹划工作手段房地产企业应结合自身特点，重视土地增值税清算环节税务筹划及纳税管理工作，在纳税管理上做到科学规范，将纳税款额有效降低。同时，为了加强纳税筹划深度，可以与第三方机构合作，在合规渠道内降低税务缴纳额。例如，引入会计代理制度，以提高土地增值税清算质量。此外，作为房地产企业而言，应将企业财务信息及时传递给合作机构，确保数据信息的准确性，便于为企业制定最优化的土地增值税清算税务筹划方案。4.房地产企业土地增值税筹划风险应对措施4.1 合理规划征税范围房地产企业在缴纳土地增值税时，应结合土地增值税相关的法律法规进行计算。以扣除金额为例，需要考虑国有土地使用权、建筑物附着物与建筑物等构成，要确保实际收入金额与扣除金额能够有效集合。为了更好实现节税的目的，可以调整销售方式、整改租赁业务，利用支付财产税较低的特点，将其与租金的收取相结合，利用这种方式能够显著降低企业支付的税额，使房地产企业获得更高的经济效益。房地产企业还可以积极地拓宽与其他企业的合作，实现房地产的共同筹建，利用多家企业共同合作的模式，提供相应的资金。在合作模式下，结合实际情况，按照具体的比例进行分配。也可以通过建房的形式减税，房地产企业与其他企业在法律法规的基础上签订合同，降低税负。4.2 合理应用抵扣项目土地增值税的纳税统筹和扣除项目有着密切的关系，应用税务筹划，对扣除项目的金额加以控制，也可以实现减税的效果。利用这种方法，能够在土地增值税缴纳的过程中，降低实际税率、纳税筹划水平，增加房地产企业的经营现金流量，提升房地产企业的运营质量与运营效率。房地产企业要根据土地增值税的相关规定，明确房地产的开发方向。对纳税筹划理念与纳税筹划模式进行进一步的革新。4.3 创新税收征管技术随着近年来我国互联网技术的飞速发展，互联网技术已经对我国居民日常的工作、生活产生了重要的影响。互联网同样是纳税筹划的重要平台。广大房地产企业应该重视互联网技术与互联网平台在纳税筹划中的应用。建立风险预警机制、风险预警指标体系，利用互联网打破信息传递过程中存在的壁垒，解决征税过程中存在的问题。房地产企业应针对我国的税收政策进行研究，对纳税筹划中存在的风险加以防控。房地产企业还应该对土地增值税及税收筹划进行实时监控，对于重大事项及时做出调整。税务机关也应该利用互联网推进各个部门之间的联系，提升税收征管的效率。4.4 强化风险防范意识房地产企业土地增值税的纳税筹划一定会存在一些风险。这就要求房地产企业的纳税筹划人员在日常工作的过程中具备相应的风险防范意识，对土地增值税纳税筹划过程中存在的风险加以预防。可以向社会上这方面比较出众的企业学习，并结合自身的实际情况加以调整和改进，从而实现风险的有效控制。房地产企业内部要完善土地增值税纳税筹划相关的部门，在部门内部设立专门的风险防范人员，排除纳税筹划过程中可能存在的风险。房地产企业还要完善相关制度，通过相关纳税筹划制度，避免纳税筹划过程中存在的风险。土地增值税的纳税筹划是一种常态化现象，那么风险的防范也应该实现常态化。只有确保房地产企业纳税筹划的作用能够有效发挥，才能推动房地产企业的健康可持续发展。4.5 明确纳税筹划思路土地增值税的纳税筹划不仅要重视风险的防范，还要注重纳税筹划工作的持续性与稳定性，要让纳税筹划工作始终发挥作用，确保房地产企业的经济效益。在应用纳税筹划方案时，应该与房地产企业的实际情况相结合开展纳税筹划工作，提升纳税筹划工作的科学性与合理性。4.6 合理应用税收临界点税收临界点指的是税法规定中某一特定的比例或数额，一旦房地产企业的销售额突破了这一特定值，就需要缴纳更多的税金，反之利用这一点，房地产企业也能跟降低税负，甚至免税。利用税收临界点进行税务筹划可以利用税法的差异性实现税务风险的有效控制，有效降低房地产企业的税务负担。通过分析成本、收入、产品价格，减轻房地产企业的税收负担，提升房地产企业的经济效益，实现利润的最大化。税收收益的计算也与实际相结合，结合当地土地增值税的具体政策进行计算，计算出预算增值率等信息，利用税收临界点制定相应的定价方案与利息支出策略，推进房地产经济效益的提升。5.结语土地增值税税负的高低，直接关系到房地产企业的盈利能力及现金流，所以企业应在国家法律法规及行业政策范围内合理利用税收临界点进行纳税筹划，同时及时关注税法最新动态，着眼于企业实际，确保筹划方案的时效性和综合收益最大化。参考文献：1高剑.浅谈房地产项目土地增值税的纳税筹划 J.中小企业管理与科技，2021（6）2潘敏霞.浅析房地产企业土地增值税税收筹划J.财会通讯,2009(S1):34-35.3李庆利.对土地增值税纳税筹划的浅析J.财经界(学术版),2015(36):343.4焦风霞.浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划J.中国集体经济,2013(36):45-46.5高敏.浅议房地产企业土地增值税税收筹划J.纳税,2019(35):49-50.