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所得税汇算清缴辅导材料

第一部分 汇算清缴文件
一、关于纳税人取得的城市改造拆迁补偿费征免税问题
纳税人因市政建设的需要，政府有关部门拆除其房屋等建筑物而取得的拆迁补偿费，可按照以下规定处理：
（一）纳税人取得的城市改造拆迁补偿费，如按照《财政部、国家税务总局关于企业补贴收入征税等问题的通知》（财税字[1995]81号）第一条规定并入应税收入计征企业所得税的，由此所造成的固定资产报废净损失，经主管税务机关批准，可准予在缴纳企业所得税税前扣除。
（二）纳税人取得的城市改造拆迁补偿费，如不并入应税收入计征企业所得税的，其所造成的固定资产报废净损失不得在企业所得税税前扣除。
除此之外，对纳税人取得其他任何形式的补偿费，应一律并入应税收入依法计征企业所得税。
《自治区地方税务局关于企业所得税几个政策问题的通知》（桂地税发[2003]13号）
二、企业贷款支付利息税前扣除问题
纳税人向非金融机构借款的利息支出，不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。按照中国人民银行规定，金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率，因此，金融机构同类同期贷款利率包括中国人民银行规定的基准利率和浮动利率。
取消浮动利率的上限后，原则上纳税人向非金融机构支付的利息，不得超过原来的浮动利率上限。
《国家税务总局关于企业贷款支付利息税前扣除标准的批复》（国税函[2003]1114号）
三、旅行社费用税前扣除问题
（一）有的旅行社为方便游客、优化服务，采取了收取异地游客的旅游费用中包含为异地游客购买返程机车船票款，并为异地游客提供返程机车船票的方法。凡旅行社与游客签订的合同或者协议包括此内容条款的，旅行社为游客购买返程机车船票的实际支出，允许在所得税前扣除。
（二）鉴于旅行社为异地游客购买的返程机车船票等因游客使用后无法收回，根据《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）规定，旅行社提价的为异地游客购买的返程机车船票复印件可以作为税前扣除的适当凭据。主管税务机关可根据管理需要，要求纳税人附送证明其支出实际发生的其他有关资料。
（三）凡属于个人（集体）旅游等消费性质的机车船票，均不得在其受雇或投资的企业作为企业费用在税前扣除。
《国家税务总局关于旅行社费用税前扣除问题的批复》（国税函[2004]329号）
四、企业捐赠问题
（一）企业将自产、委托加工和外购的原材料、固定资产、无形资产和有价证券（商业企业包括外购商品）用于捐赠，应分解为按公允价值视同对外销售和捐赠两项业务进行所得税处理。
企业对外捐赠，除符合税收法律法规规定的公益救济性捐赠外，一律不得在税前扣除。
（二）企业接受捐赠的货币性资产，须并入当期的应纳税所得，依法计算缴纳企业所得税。
（三）企业接受捐赠的非货币性资产，须按接受捐赠时资产的入帐价值确认捐赠收入，并入当期应纳税所得，依法计算缴纳企业所得税。企业取得的捐赠收入金额较大，并入一个纳税年度缴税确有困难的，经主管税务机关审核确认，可以在不超过5年的期间内均匀计入各年度的应纳税所得。
企业接受捐赠的存货、固定资产、无形资产和投资等，在经营中使用或将来销售处置时，可按税法规定结转存货销售成本、投资转让成本或扣除固定资产折旧、 无形资产摊销额。
《国家税务总局关于执行企业会计制度需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发[2003]45号）
（四）企业将自产、委托加工和外购的原材料、固定资产、无形资产和有价证券等用于捐赠，应按其捐出资产的帐面价值确定捐赠支出额。
（五）企业取得非货币性资产的捐赠，按《企业会计制度》的规定确定接受捐赠非货币性资产的入帐价值，可作为接受捐赠的非货币性资产的计税成本，相应结转存货销售成本、投资转让成本或扣除固定资产折旧、无形资产摊销额。
《自治区地方税务局转发国家税务总局关于执行企业会计制度需要明确的有关所得税问题的通知》
五、企业投资的借款费用有关问题
纳税人对外投资而发生的借款费用，符合《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第六条和《企业所得税税前扣除管理办法》（国税发[2000]84号）第三十六条规定的，可以直接扣除，不需要资本化计入有关投资的成本。
《国家税务总局关于执行企业会计制度需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发[2003]45号）
六、企业提取的准备金有关问题
（一）企业所得税前允许扣除的项目，原则上必须遵循真实发生的据实扣除原则，除国家税收规定外，企业根据财务会计制度等规定提取的任何形式的准备金（包括资产准备、风险准备或工资准备等）不得在企业所得税前扣除。
（二）企业已提取减值、跌价或坏帐准备的资产，如果申报纳税时已调增应纳税所得，因价值恢复或转让处置有关资产而冲销的准备应允许企业做相反的纳税调整；上述资产中的固定资产、无形资产，可按提取准备前的帐面价值确定可扣除的折旧或摊销金额。
（三）企业已提并作纳税调整的各项准备，如因确凿证据表明属于不恰当地运用了谨慎原则，并已作为重大会计差错进行了更正的，可作相反纳税调整。
企业年终申报纳税前发生的资产负债表日后事项，所涉及的应纳所得税调整，应作为会计报告年度的纳税调整；企业年终申报纳税汇算清缴后发生的资产负债表日后事项，所涉及的应纳所得税调整，应作为本年度的纳税调整。
《国家税务总局关于执行企业会计制度需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发[2003]45号）
七、养老、医疗、失业保险税前扣除问题
（一）企业为全体雇员按国务院或省级人民政府规定的比例或标准缴纳的补充养老保险、补充医疗保险，可以在税前扣除。
（二）企业为全体雇员按国务院或省级人民政府规定的比例或标准补缴的基本或补充养老、医疗和失业保险，可在补缴当期直接扣除；金额较大的，主管税务机关可要求企业在不低于三年的期间内分期均匀扣除。
《国家税务总局关于执行企业会计制度需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发[2003]45号）
八、坏账准备的提取范围
《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）第四十六条规定，企业可提取5‰的坏帐准备金在税前扣除。为简化起见，允许企业计提坏帐准备金的范围按《企业会计制度》的规定执行。
《国家税务总局关于执行企业会计制度需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发[2003]45号）
九、住房补贴问题
（一）企业发给停止实物分房以前参加工作的未享受福利分房待遇的无房老职工的一次性住房补贴资金，省级人民政府未规定的，由省一级国税局、地税局参照其他省份及有关部门标准协商确定。
《国家税务总局关于执行企业会计制度需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发[2003]45号）
（二）企业按照《自治区人民政府印发广西壮族自治区关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施办法的通知》（桂政发[1998]63号）和《自治区人民政府关于对我区住房补贴方案进行部分调整的通知》（桂政发[2001]94号）规定标准发给停止实物分房以前参加工作的未享受福利分房待遇的无房老职工的一次性住房补贴资金，允许在企业所得税税前扣除。
《自治区地方税务局转发国家税务总局关于执行企业会计制度需要明确的有关所得税问题有通知》（桂地税发[2003]182号）
十、租赁的分类标准
（一）企业在对租赁资产进行税务处理时，须正确区分融资租赁与经营租赁。
（二）区分融资租赁与经营租赁标准按《企业会计制度》执行。
《国家税务总局关于执行企业会计制度需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发[2003]45号）
十一、企业销售退回处理
企业发生的销售退回，只要购货方提供退货的适当证明，可冲销退货当期的销售收入。
《国家税务总局关于执行企业会计制度需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发[2003]45号）
十二、股权转让有关企业所得税问题
（一）企业在一般的股权（包括转让股票或股份）买卖中，应按《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）有关规定执行。股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润或累计盈余公积应确认为股权转让所得，不得确认为股息性质的所得。
（二）企业进行清算或转让全资子公司以及持股95％以上的企业时，应按《国家税务总局关于印发<企业改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定>的通知》（国税发[1998]97号）的有关规定执行。投资方应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性质的所得。为避免对税后利润重复征税，影响企业改组活动，在计算投资方的股权转让所得时，允许从转让收入中减除上述股息性质的所得。
（三）按照《国家税务总局关于执行<企业会计制度>需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发[2003]45号）第三条规定，企业已提取减值、跌价或坏帐准备的资产，如果有关准备在申报纳税时已调增应纳税所得，转让处置有关资产而冲销的相关准备应允许作相反的纳税调整。因此，企业清算或转让子公司（或独立核算的分公司）的全部股权时，被清算或被转让企业应按过去已冲销并调增应纳税所得的坏帐准备等各项资产减值准备的数额，相应调减应纳税所得，增加未分配利润，转让人（或投资方）按享有的权益份额确认为股息性质的所得。
《国家税务总局关于企业股权转让有关所得税问题的补充通知》（国税函[2004]390号）
十三、教育税收优惠政策规定
（一）对政府举办的高等、中等和初等学校（不含下属单位）举办进修班、培训班取得的收入，收入全部归学校所有的，免征营业税和企业所得税。
（二）对政府举办的职业学校设立的主要为在校学生提供实习场所、并由学校出资自办、由学校负责经营管理、经营收入归学校所有的企业，对其从事营业税暂行条例“服务业”税目规定的服务项目（广告业、桑拿、按摩、氧吧等除外）取得的收入，免征营业税和企业所得税。
  （三）对特殊教育学校举办的企业可以比照福利企业标准，享受国家对福利企业实行的增值税和企业所得税优惠政策。
（四）纳税人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关向教育事业的捐赠，准予在企业所得税和个人所得税前全额扣除。
（五）对高等学校、各类职业学校服务于各业的技术转让、技术培训、技术咨询、技术服务、技术承包所取得的技术性服务收入，暂免征收企业所得税。
（六）对学校经批准收取并纳入财政预算管理的或财政预算外资金专户管理的收费不征收企业所得税；对学校取得的财政拨款，从主管部门和上级单位取得的用于事业发展的专项补助收入，不征收企业所得税。
（七）从2004年1月1日起取消财政部、国家税务总局《关于企业所得税若干优惠政策的通知》[（94）财税字第001号]第八条第一款和第三款关于校办企业从事生产经营的所得免征所得税的规定。其中因取消所得税优惠政策而增加的财政收入，按现行财政体制由中央与地方财政分享，专项列入财政预算，仍然全部用于教育事业。应归中央财政的补偿金，列中央教育专项，用于改善全国特别是农村地区的中小学办学条件和资助家庭经济困难学生；应归地方财政的补偿资金，列省级教育专项，主要用于改善本地区农村中小学办学条件和资助农村家庭经济困难的中小学生。
《财政部、国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税[2004]39号）

纳税人捐赠税前扣除
企业捐赠税前扣除的法律、法规
序号
项目
扣除项目
文件依据
发文日期
1
纳税人用于公益、救济性的捐赠。公益、救济性的捐赠是指纳税人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关向教育、民政等公益事业和遭受自然灾害地区、贫困地区的捐赠
应纳税所得额3%以内的部分扣除
《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第六条第（四）款以及《财政部关于印发中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则的通知》（财法字[1994]第3号）
1993年11月26日
1994年2月4日
2
纳税人向广西老年基金会捐赠
应纳税所得额3%以内的部分扣除
《关于公益性捐赠允许税前扣除问题的复函》（桂地税函[1998]311号
1998年12月30日
3
纳税人向中国青年志愿者协会捐赠
应纳税所得额3%以内的部分扣除
《国家税务总局关于向中国青年志愿者协会的捐赠所得税前扣除问题的通知》（国税函[2000]310号
2000年5月9日
4
纳税人通过非营利性的社会团体和国家机关（包括中国红十字会）向红十字事业和捐赠
全额扣除
《财政部、国家税务总局关于企业等社会力量向红十字事业捐赠有关所得税政策问题的通知》（财税[2000]30号
2000年7月12日
5
纳税人通过非营业性的社会团体和国家机关对公益性青少年活动场所（其中包括新建）的捐赠公益性青少年活动场所，是指专门为青少年提供科技、文化、德育、爱国主义教育、体育活动的青少年宫、青少年活动中心等校外活动的公益性场所
全额扣除
《财政部、国家税务总局关于对青少年活动场所电子游戏厅有关所得税和营业税政策的问题的通知》（财税[2000]21号
2000年7月18日
6
纳税人通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠
全额扣除
《财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税[2001]103号）
2001年6月21日
7
纳税人向农村义务教育的捐赠
全额扣除
《财政部、国家税务总局关于纳税人向农村义务教育捐赠有关所得税政策的通知》（财税[2001]103号）
2001年6月21日
8
纳税人通过中华社会文化发展基金会对（1）国家重点交响乐团、芭蕾舞团、歌剧团、京剧团和其他民族艺术表演团体的捐赠。
(2)对公益性的图书馆、博物馆、科技馆、美术馆、革命历史纪念馆的捐赠。
(3)对重点文物保护单位的捐赠。
(4)对文化行政管理部门所属的非生产经营性的文化馆或群众艺术馆接受的社会公益性活动、项目和文化设施等方面的捐赠。
应纳税所得额10%以内的部分扣除
《国家税务总局关于企业等社会力量向
中华社会文化发展基金会的
公益救济性捐赠税前扣除问题的通知》（国税函[2002]890号）
2002年10月8日
9
纳税人通过中华社会文化发展基金会的其他公益、救济性捐赠
应纳税所得额3%以内的部分扣除
《国家税务总局关于企业等社会力量向
中华社会文化发展基金会的
公益救济性捐赠税前扣除问题的通知》（国税函[2002]890号）
2002年10月8日
10
纳税人通过中国妇女发展基金会的公益救济性捐赠
应纳税所得额3%以内的部分扣除
《国家税务总局关于企业等社会力量向
中华社会文化发展基金会的
公益救济性捐赠税前扣除问题的通知》（国税函[2002]890号）
2002年10月8日
11
纳税人通过中国光彩事业促进会的公益性捐赠
应纳税所得额3%以内的部分扣除
《国家税务总局关于纳税人通过中国光彩事业促进会的公益救济性捐赠税前扣除问题的通知》
2003年1月23日
12
纳税人通过中国癌症研究基金会的公益救济性捐赠
应纳税所得额3%以内的部分扣除
《国家税务总局关于纳税人通过中国癌症研究基金会的公益救济性捐赠税前扣除问题的通知》（国税函[2003]142号
2003年2月20日
13
向各级政府部门、卫生部门捐赠用于防治非典型性肺炎的现金和实物，以及通过中国红十字会总会、中华慈善会向防治非典型肺炎事业的捐赠
全额扣除
《财政部、国家税务总局关于纳税人向防治非典型肺炎事业捐赠税前扣除问题的通知》（财税[2003]106号）
2003年4月29日
14
纳税人向中国法律援助基金会捐赠
应纳税所得额3%以内的部分扣除
《国家税务总局关于纳税人向中国法律援助基金会捐赠税前扣除问题的通知》（国税函[2003]722号
2003年6月24日
15
纳税人向中华环境保护基金会的捐赠
应纳税所得额3%以内的部分扣除
《国家税务总局关于向中华环境保护基金会的捐赠税前扣除问题的通知》（国税函[2003]762号
2003年6月30日
16
通过中国初级卫生保健基金公益救济性捐赠
应纳税所得额3%以内的部分扣除
《国家税务总局关于纳税人通过中国初级卫生保健基金会的公益救济性捐赠税前扣除问题的通知》（国税函[2003]763号）
2003年6月30日
17
纳税人向中华健康快车基金会和孙冶方经济科学基金会、中华慈善总会、中国法律援助基金会和中华见义勇为基金会的捐赠
全额扣除
《财政部 国家税务总局关于向中华健康快车基金会
等５家单位的捐赠所得税税前扣除问题的通知》（财税[2003]204号）
2003年9月22日
18
通过中华国际科学交流基金会的公益救济性捐赠
应纳税所得额3%以内的部分扣除
《国家税务总局关于纳税人
通过中华国际科学交流基金会的
公益救济性捐赠税前扣除问题的通知》（国税函[2003]1198号）
2003年10月29日
19
通过阎宝航教育基金会的公益救济性捐赠
应纳税所得额3%以内的部分扣除
《国家税务总局关于纳税人通过阎宝航教育基金会的
公益救济性捐赠税前扣除问题的通知》（国税函[2004]341号）
2004年3月10日
20
纳税人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关向教育事业的捐赠
全额扣除
《财政部　国家税务总局关于教育税收政策的通知》
2004年2月12日
21
通过中华民族团结进步协会的公益救济性捐赠
应纳税所得额3%以内的部分扣除
《国家税务总局关于纳税人通过中华民族团结进步协会
公益救济性捐赠税前扣除问题的通知》（国税函[2004]634号）
2004年5月21日
22
通过宋庆龄基金会、中国福利会、中国残疾人福利基金会、中国扶贫基金会、中国煤矿尘肺病治疗基金会中华环境保护基金会用于公益救济性的捐赠
全额扣除
《财政部 国家税务总局关于向宋庆龄
基金会等6家单位捐赠所得税政策问题的通知》（财税[2004]172号）
2004年10月15日

第二部分 新增加的税收政策
一、住房公积金税前扣除问题
（一）企业按国家统一规定为职工交纳的住房公积金，可在税前扣除。
《国家税务总局关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税业务问题的通知》（国税发【2001】39号）
（二）南宁市住房公积金存缴比例为15％，有经济承受能力的单位，可建立补充住房公积金制度，缴存的比例不得超过5％。（经请示区局，也可以在税前扣除）
（三）缴存的基数：按职工本人上一年度月平均工资作为工资基数，当职工上一年月平均工资超出统计部门公布的上一年度在岗职工月平均工资的4倍时，只能以统计部门公布的上一年度在岗月平均工资的4倍作为缴存基数。（根据市统计局提供的2005劳动统计年报资料2005年全市在岗职工月平均工资为1460元）
（四）工资总额：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资。
南宁市住房公积金管理委员会《关于调整南宁市住房公积金缴存比例的通知》南金管（2006）2号
二、财政拨付的专项资金补助收入征免企业所得税问题
根据《财政部国家税务总局关于企业补贴收入征税等问题的通知》（财税字【1995】81号）（以下简称财税字【1995】81号）第一条规定：企业取得的国家财政性补贴和其他补贴收入，除国务院、财政部和国家税务总局规定不计入损益者外，应一律并入实际收到该补贴收入年度的应纳税所得额。纳税人取得的各种专项拨款和补助收入，凡按上述规定并入计征企业所得税的，使用专项拨款和补助收入所发生的费用或形成的固定资产折旧额、无形资产摊消额，允许在企业所得税税前扣除。对纳税人取得的各种专项拨款和补助收入，也可以选择不将其并入应税收入计征企业所得税，但使用专项拨款和补助收入所发生的费用或形成的固定资产折旧额、无形资产摊消额，不允许在企业所得税税前扣除。
《自治区地方税务局关于纳税人取得的专项拨款和补助收入征免企业所得税问题的批复》（桂地税字【2005】427号）
（上述政策不包括企业取得的贴息。企业因技术改造原因取得贴息的处理：取得贴息时如技术改造工程未完工的，冲减“在建工程” ；如技术改造工程已完工的，冲减“财务费用” 。）
三、投资损失的处理问题
被投资企业发生的经营亏损，由被投资企业按规定结转弥补；投资方企业不得调整减低其投资成本，也不得确认投资损失。
企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的股权投资损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股份投资损失，不得超过当年实现的股权收益和投资转让所得，超过部分可无限期向以后纳年度结转扣除。
《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发【2000】118号）
国家税务总局令第13号《企业财产损失所得税前扣除管理办法》的规定，长期投资因发生永久或实质性损害而确认的财产损失，或因被投资方解散、清算等发生的投资损失，投资企业须经税务机关审批才能在申报企业所得税时扣除。
四、工会经费问题
工会经费按《国家税务总局关于工会经费税前扣除问题的通知》（国税函【2002】67号）规定每月全部职工工资，凭工会组织开具《工会经费拨缴款专用收据》在企业所得税税前扣除。
五、职工教育经费问题
对企业当年提取并实际使用的职工教育经费，在不超过计税工资总额2.5％以内的部分，可在企业所得税前扣除。
《财政部、国家税务总局关于企业技术创新有关企业所得税优惠政策通知》（财税【2006】88号）
六、企业计税工资的调整
从2005年1月1日起，企业所得税计税工资由人均月最高扣除限额800元，调增至960元。
《关于调整我区企业计税工资扣除限额的通知》（桂财税【2005】60号）
从2006年7月1日起，企业所得税计税工资由人均月最高扣除限额960元，调增至1600元。
《财政部国、家税务总局关于调整企业所得税工资支出税前扣除政策的通知》（财税【2006】126号）
七、制药业广告费的调整
从2005年度起，制药业企业每一纳税年度可在销售（营业）收入25％的比例内据实扣除广告费支出，超过比例部分的广告费支出可无限期向以后年度结转。
《国家税务总局关于调整制药企业广告费税前扣除标准的通知》(国发【2005】21号)
八、新办企业认定标准
（一）按照国家法律、法规以及有关部门规定在工商行政主管部门办理设立登记，新注册成立的企业。
（二）新办企业的权益性出资人（股东和其他权益投资方）实际出资中固定资产、无形资产等非货币性资产的累计额占新办企业注册资金的比例一般不得超过25％。
（三）新办企业在享受企业所得税定期减税和免税优惠政策期间，从权益性投资人及关联方累计购置的非货币性资产超过注册资金的25％的，将不再享受相关企业所得税减免税优惠政策。
《财政部、国家税务总局关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知》（财税【2006】1号）
（四）现有企业新设立的不具有法人资格的分支机构，不论其货币投资占了多大比例，均不得作为新办企业，
（五）办理设立登记的企业，在设立时以及享受新办企业所得税定期减税或免税优惠政策期间，从权益性投资者及其关联方购置、租借或无偿占用的非货币性资产占注册资本的比例累计超过25%的，不得享受新办企业的所得税优惠政策，
（六）主管税务机关可以根据实质重于形式的原则，做如下处理：
　　1、符合条件的新办企业利用转让定价等方法从关联企业转移来利润的，转移过来的利润不得享受新办企业所得税优惠政策。
　　2、符合条件的新办企业，其业务和关键人员是从现有企业转移而来的，其全部所得不得享受新办企业所得税优惠政策。
《国家税务总局关于缴纳企业所得税的新办企业认定标准执行口径等问题的补充通知》（国税发〔2006〕103号）

九、房地产企业问题
（一） 房地产开发企业预缴和年度汇算清缴
实行查帐征收企业所得税的房地产开发企业开发产品在其未完工前取得销售收入（包括预售收入）先按预计计税利润率计算出计税利润额，再依企业所得税适用税率预缴企业所得税。
1、 房地产开发企业开发项目预计计税利润率：
经济适用房项目按3％；
非经济适用房项目按10％。
2、预缴企业所得税的房地产开发企业，实行按月预缴，即每月终了后15日内向主管税务机关申报缴纳，年终汇算清缴。（汇算清缴是按国税发【2006】31号文件有关规定执行）
《南宁市人民政府办公厅转发市地方税务局关于加强房地产开发企业所得税管理有关问题的通知的通知》（南府办【2006】190号）
（二）《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发【2006】31号）文有关规定
　1、关于未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
　　1>经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
　　2>非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：
(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
(3)开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
2、关于完工开发产品的税务处理问题
1>符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：
(1)竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；
(2)已开始投入使用的开发产品（成本对象）；
(3)已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
2>开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
3>开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。
上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
4>开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
　　5>开发产品销售收入应按以下规定确认：
　　(1) 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
　　(2)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(3) 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(4)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
A、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　B、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
　　C、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
D、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
　　已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
(5) 开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
3、 关于开发产品预租收入的确认问题
开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
4、 关于合作建造开发产品的税务处理问题
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
1> 凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
　　2>凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
　　(1)开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
　(2)投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
5、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题
1> 企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
(1) 企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
(2) 接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
2>企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
(1)企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。
(2)接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
6、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
1>按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
2>由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
3>按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
　　7、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
　　1>开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。 完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
　　2>开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
　　8、 关于开发产品成本、费用的扣除问题
　　 开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
　　1>开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：
(1)开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
(2)开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
　　(3) 开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
(4)计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除