房地产财务分析.docx

万科房产集团公司财务分析

一、 万科集团公司简介
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业之一。1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。
经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。
2011年公司完成新开工面积490.1万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.37亿元。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家房地产行业上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”品牌成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

二、 资产负债表分析

1. 资产负债表水平分析表的编制；

根据万科公司2012年资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如表1所示。
表1 资产负债表 单位：万元
资产
2011-12-31
2012-12-31
变动额
变动率（%）
货币资金
3423951
5229154
1805203
0.53
交易性金融资产
--
--
--
--
应收账款
151481
188655
37174
0.25
预付款项
2011622
3337361
1325739
0.66
其他应收款
1844061
2005792
161731
0.09
存货
25516411
20833549
-4682862
-18.35
流动资产合计
28264665
36277374
8012709
0.28
发放贷款及垫款
52533
60478
7945
0.15
可供出售金融资产
44126
476
-43650
-0.99
持有至到期投资
--
--
--
--
长期应收款
--
--
--
--
长期股权投资
642649
704031
61382
0.10
投资性房地产
112611
237523
124912
1.11
固定资产原值
212119
221704
9585
0.05
累计折旧
52533
60478
7945
0.15
固定资产净值
159586
161226
1640
0.01
固定资产减值准备
--
--
--
--
固定资产
159586
161226
1640
0.01
在建工程
70555
105112
34557
0.49
工程物资
--
--
--
--
固定资产清理
--
--
--
--
无形资产
43547
42685
-862
-0.02
商誉
0
20169
20169

长期待摊费用
4100
4232
132
0.03
递延所得税资产
232624
305486
72862
0.31
其他非流动资产
46379
21849
-24530
-0.53
非流动资产合计
1356179
1602788
246609
0.18
资产总计
29620844
37880162
8259318
0.28
负债和所有者权益
短期借款
172445
993240
820795
4.76
交易性金融负债
1704
2576
872
0.51
应付票据
3125
497713
494588
158.27
应付账款
2974581
4486100
1511519
0.51
预收账款
11110172
13102398
1992226
0.18
应付职工薪酬
169035
217775
48740
0.29
应交税费
407862
451559
43697
0.11
应付利息
27230
64969
37739
1.39
其他应付款
3021679
3604532
582853
0.19
一年内到期的非流动负债
2184583
2562496
377913
0.17
流动负债合计
20072416
25983357
5910941
0.29
长期借款
2097196
3603607
1506411
0.72
应付债券
585040
0
-585040
-1.00
预计非流动负债
3868
4429
561
0.15
递延所得税负债
77891
73381
-4510
-0.06
其他非流动负债
1180
1568
388
0.33
非流动负债合计
2765174
3682985
917811
0.33
负债合计
22837590
29666342
6828752
0.30
实收资本(或股本)
1099521
1099555
34
0.00
资本公积
884346
868386
-15960
-0.02
盈余公积
1364873
1701705
336832
0.25
未分配利润
1893462
2668810
775348
0.41
外币报表折算差额
54578
44099
-10479
-0.19
归属于母公司股东权益合计
5296780
6382555
1085775
0.20
少数股东权益
1486474
1831264
344790
0.23
所有者权益合计
6783254
8213819
1430565
0.21
负债和所有者权益总计
29620844
37880162
8259318
0.28
（1）．总资产变动情况分析
从总体来看，企业的资产总额从年初的29620844万元增加到年末的37880162万元，增长了8259318万元，增幅为0.28%，说明公司本年资产规模有所增长。企业资产总额的增加将会增加万科公司的竞争实力。
流动资产本期增加8012709万元，增长幅度为0.28%。非流动资产本期增加了246609万元，增幅为0.18%，两者合计使总资产增加了8259318万元，增幅为0.28%。
（2）．权益变动情况分析
从总体来看，企业的权益总额从年初的29620844万元增加到年末的37880162万元，增长了8259318万元，增幅为0.28%。其中，负债增长了0.3%，所有者权益增长了0.21%。企业所有者权益的增加说明万科净资产在不断增值。
所有者权益本期增加主要体现在未分配利润的增长上。未分配利润本期增加775348万元，增幅为0.41%。说明本公司的盈利能力还是比较好的。再次，盈余公积增长了0.25%，也说明了企业盈利能力很好。

2. 资产负债表垂直分析表的编制

根据万科公司2012年资产负债表，编制资产负债表的垂直分析表，如表2所示。

表2 资产负债表 单位：%
资产
2011
2012
负债与所有者权益
2011
2012
货币资金
11.56
13.8
短期借款
0.58
2.62
应收账款
0.51
0.5
交易性金融负债
0.01
0.01
预付款项
6.79
8.81
应付票据
0.01
1.31
其他应收款
6.23
5.3
应付账款
10.04
11.84
存货
70.33
67.36
预收账款
37.51
34.59
流动资产合计
95.42
95.77
应付职工薪酬
0.57
0.57
发放贷款及垫款
0.18
0.16
应交税费
1.38
1.19
可供出售金融资产
0.15
0
应付利息
0.09
0.17
持有至到期投资

其他应付款
10.20
9.52
长期应收款

一年内到期的非流动负债
7.38
6.76
长期股权投资
2.17
1.86
流动负债合计
68.59
68.59
投资性房地产
0.38
0.63
长期借款
7.08
9.51
固定资产原值
0.72
0.59
应付债券
1.98
0.00
累计折旧
0.18
0.16
预计非流动负债
0.01
0.01
固定资产净值
0.54
0.43
递延所得税负债
0.26
0.19
固定资产
0.54
0.43
非流动负债合计
9.34
9.72
在建工程
0.24
0.28
负债合计
77.10
78.32
工程物资

实收资本(或股本)
3.71
2.90
固定资产清理

资本公积
2.99
2.29
无形资产
0.15
0.11
盈余公积
4.49
4.49
商誉
0
0.05
未分配利润
6.39
7.05
长期待摊费用
0.01
0.01
外币报表折算差额
0.18
0.12
递延所得税资产
0.79
0.81
归属于母公司股东权益合计
17.88
16.85
其他非流动资产
0.16
0.06
少数股东权益
5.02
4.83
非流动资产合计
4.58
4.23
所有者权益合计
22.90
21.68
资产总计
100
100
负债和所有者权益总计
100.00
100.00

（1）．资产构成分析
万科总资产为37880162万元，其中流动资产总额为36277374万元，占资产总额的比例为95.77%；非流动资产为1602788万元，占资产总额比例仅为4.23%。可见，公司流动资产比重过高，非流动资产比重过低。流动资产多说明公司的流动风险较小，但是，流动资产过多会占用公司大量资金，影响公司的资金利用效率。
（2）．负债与权益结构分析
公司负债总计29666342万元，占资本总额的比重为78.32%。其中流动负债2598335万元，占资本总额的比重为68.59%；非流动负债总额为3682985万元，占资本比重为9.72%。公司所有者权益总计8213819万元，占资本比重为21.68%。公司负债比重过大，这会增加公司的财务风险，一旦公司的资金链发生问题，极有可能引起偿债危机。而在负债中流动负债的比例又较大，因此企业必须有足够的经营净现金流来偿还流动负债。所有者权益应着重关注以下项目：
a. 应付账款
应付账款总额为4486100万元，占资本比重达11.84%。企业经营时，最好是欠别人钱，而不是别人欠自己钱，体现在报表中，则应该是应付账款多，应收账款很少。这说明万科公司信誉较好，但另一方面，如果公司经营发生问题，可能会有资不抵债的风险。
b. 预收账款
预收账款总计13102398万元，占资本比重的34.59%。预收账款多说明公司的产品非常抢手，这也与中国目前房地产市场的状况相符。同时也符合房地产行业的特殊性，如期房的销售，就是先交定金后交房。但是，万科公司本年预收账款比重较上年有所下降，可能是由于国家对房地产市场的调控产生的影响。

三、 利润表分析

1． 利润表水平分析表的编制
根据万科公司2012年利润表，编制利润表的水平分析表，如表3所示。

表3 利润表水平分析表 单位：元

项目
2012年度
2011年度
增加额
增减（%）
一、营业总收入

103,116,245,136.42
71,782,749,800.68
31,333,495,335.74
43.65
二、营业总成本
83,023,173,062.97
56,716,379,546.64
26,306,793,516.33
46.38
其中：营业成本
65,421,614,348.00
43,228,163,602.13
22,193,450,745.87
51.34
营业税金及附加
10,916,297,537.10
7,778786,086.49
3,137,511,450.61
40.33
销售费用
3,056,377,656.90
2,556,775,062.26
499,602,594.64
19.54
管理费用
2,780,308,041.10
2,578,214,642.30
202,093,398.8
7.84
财务费用
764,757,191.68
509,812,978.62
254,944,213.06
50
资产减值损失
83,818,288.19
64,627,174.84
19,191,113.35
29.70
加：公允价值损失
-8,719,233.08
-2,868,565.33
-5,850,667.75
204
投资收益
928,687,953.69
699,715,008.48
228,972,945.21
32.72
其中：对联营
企业和合营企业
的投资收益

889,787,588.26

643,987,754.62

245,799,833.64

38.17
三、营业利润
21,013,040,794.06
15,763,216,697.19
5,249,824,096.87
33.30
加：营业外收入
144,645,173.12
76,186,678.42
68,458,494.7
89.86
减：营业外支出
87,500,829.07
33,520,955.29
53,979,873.78
161.03
其中：非流动资产处置损失
6,068,873.87
1,144,283.45
4,924,590.42
430.36
四、利润总额
21,070,185,138.11
15,805,882,420.32
5,264,302,717.79
33.31
减：所得税费用
5,407,596,715.05
4,206,276,208.55
1,201,320,506.5
28.56
五、净利润
15,662,588,423.06
11,599,606,211.77
4,062,982,211.29
35.03
归属于母公司所有者的净利润
12,551,182,392.23
9,624,875,268.23
2,926,307,124
30.40
归属于母公司所有者的综合收益总额
12,419,023,316.12

9,807,892,609.25

2,611,130,706.87
26.62
归属于少数股东的综合收益总额
3,111,406,030.83
1,974,730,943.54
1,136,675,087.29
57.56

2． 利润表垂直分析表的编制
根据万科公司2012年利润表，编制利润表的垂直分析表，如表4所示。

表4 利润表垂直分析表 单位：%

项目
2012年度
2011年度
一、营业总收入
100.00
100.00
二、营业总成本
80.51
79.01
其中：营业成本
63.44
60.22
营业税金及附加
10.59
10.04
销售费用
2.96
3.56
管理费用
2.70
3.59
财务费用
0.74
0.71
资产减值损失
0.08
0.09
加：公允价值变动（损失或收益）
0
0
投资收益
0.90
0.97
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
0.86
0.90
三、营业利润
20.38
21.96
加：营业外收入
0.14
0.11
减：营业外支出
0.08
0.05
其中：非流动资产处置损益
0
0
四、利润总额
20.43
22.02
减：所得税费用
5.24
5.86
五、净利润
15.19
16.16
归属于母公司所有者的净利润
12.17
13.41
少数股东损益
3.02
2.75
归属于母公司所有者的综合收益总额
12.04
13.67
归属于少数股东的综合收益总额
3.02
2.75

（1）.净利润分析：
万科2012年实现净利润15,662,59万元，比上年增长406，298万元，增长率35.03 %.从表中可以看出净利润的增长一是由于利润总额的增长，二是由于实际缴纳的所得税的增长
（2）.利润总额分析：
从表中可看出2012年的利润总额较2011年增加526，430万元，增长率为33.31%，主要原因是是非流动负债的处置大幅增加，其次是由于营业外收入和营业利润的上升也是总额增长的有利因素。另外，公允价值变动损失与营业外支出的增加一定程度上减少了利润。
（3）.营业利润分析：
从表中可看出，2012年的营业利润较2011年提高了524，982万元，增长率为33.3 %，营业利润的增加主要是由于营业收入和投资收益的上升。其中营业成本、财务费用、营业税金及附加的大幅增加很大程度上削减了营业利润。
万科2012年的营业利润占营业收入的比重为20.38%，较上年度下降了1.58%。本年利润总额的构成为20.43%，较上年度也降低了1.59%。本年净利润的构成为15.19%，较上年度缩小了0.97%，可见从企业利润结构看，盈利能力较上年度都有所下降。

四、 四、现金流量表分析
1. 编制现金流量表的水平分析表。

现金流量水平分析表（表5）
单位：万元
项目
2012年
2011年
增加额
增减
一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金
1467254
1519382
-52128
-3.43%
收到的税费返还
3123
6598
-3475
-52.67%
收到的其他与经营活动有关的现金
26627
33581
-6954
-20.71%
经营活动现金流入小计
1497004
1559560
-62556
-4.01%
购买商品、接受劳务支付的现金
494852
1212110
-717258
-59.17%
支付给职工以及为职工支付的现金
148982
171708
-22726
-13.24%
支付的各项税费
189435
222590
-33155
-14.90%
支付的其他与经营活动有关的现金
134661
107835
26826
24.88%
经营活动现金流出小计
967929
1714242
-746313
-43.54%
经营活动产生的现金流量净额
529075
-154682
683757
-442.04%
二、投资活动产生的现金流量：

收回投资所收到的现金
618493
527113
91380
17.34%
取得投资收益所收到的现金
22714
21506
1208
5.62%
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额
15767
4029
11738
291.34%
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
12795
22699
-9904
-43.63%
收到的其他与投资活动有关的现金
4156
5018
-862
-17.18%
投资活动现金流入小计
673924
580365
93559
16.12%
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金
37072
99598
-62526
-62.78%
投资所支付的现金
669393
371820
297573
80.03%
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
11617
25703
-14086
-54.80%
支付的其他与投资活动有关的现金
143692
108996
34696
31.83%
投资活动现金流出小计
861773
606116
255657
42.18%
投资活动产生的现金流量净额
-187849
-25751
-162098
629.48%
三、筹资活动产生的现金流量

吸收投资收到的现金
960
6000
-5040
-84.00%
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
960
6000
-5040
-84.00%
取得借款收到的现金
2272273
2173958
98315
4.52%
收到其他与筹资活动有关的现金
66055
22072
43983
199.27%
筹资活动现金流入小计
2339288
2202030
137258
6.23%
偿还债务支付的现金
2350599
1962642
387957
19.77%
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金
250300
194363
55937
28.78%
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
4488
6869
-2381
-34.66%
支付其他与筹资活动有关的现金
25269
51323
-26054
-50.76%
筹资活动现金流出小计
2626168
2208328
417840
18.92%
筹资活动产生的现金流量净额
-286880
-6298
-280582
4455.10%
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
476
-1529
2005
-131.13%
五、现金及现金等价物净增加额
54821
-188261
243082
-129.12%
加:期初现金及现金等价物余额
246335
434596
-188261
-43.32%
期末现金及现金等价物余额
301156
246335
54821
22.25%

2. 编制现金流量表的结构分析表。

现金流量结构分析表（表6）
单位：万元
项目
2012年
流入结构
流出结构
内部结构
一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金
1467254
32.53%

98.01%
收到的税费返还
3123
0.07%

0.21%
收到的其他与经营活动有关的现金
26627
0.59%

1.78%
经营活动现金流入小计
1497004
33.19%

100.00%
购买商品、接受劳务支付的现金
494852

11.11%
51.12%
支付给职工以及为职工支付的现金
148982

3.34%
15.39%
支付的各项税费
189435

4.25%
19.57%
支付的其他与经营活动有关的现金
134661

3.02%
13.91%
经营活动现金流出小计
967929

21.72%
100.00%
经营活动产生的现金流量净额
529075

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资所收到的现金
618493
13.71%

91.77%
取得投资收益所收到的现金
22714
0.50%

3.37%
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额
15767
0.35%

2.34%
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
12795
0.28%

1.90%
收到的其他与投资活动有关的现金
4156
0.09%

0.62%
投资活动现金流入小计
673924
14.94%

100.00%
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金
37072

0.83%
4.30%
投资所支付的现金
669393

15.02%
77.68%
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
11617

0.26%
1.35%
支付的其他与投资活动有关的现金
143692

3.22%
16.67%
投资活动现金流出小计
861773

19.34%
100.00%
投资活动产生的现金流量净额
-187849

三、筹资活动产生的现金流量

吸收投资收到的现金
960
0.02%

0.04%
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金
960
0.02%

0.04%
取得借款收到的现金
2272273
50.38%

97.14%
收到其他与筹资活动有关的现金
66055
1.46%

2.82%
筹资活动现金流入小计
2339288
51.87%

100.00%
偿还债务支付的现金
2350599

52.75%
89.51%
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金
250300

5.62%
9.53%
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
4488

0.10%
0.17%
支付其他与筹资活动有关的现金
25269

0.57%
0.96%
筹资活动现金流出小计
2626168

58.94%
100.00%
筹资活动产生的现金流量净额
-286880

现金流入总额
4510216
100.00%

现金流出总额
4455870

100.00%

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
476

五、现金及现金等价物净增加额
54821

加:期初现金及现金等价物余额
246335

期末现金及现金等价物余额
301156

万科公司2012年现金流入总量约为451.亿元，其中经营活动现金流入量、投资活动先进流入量和筹资活动现金流入量所占的比重分别为33.19%，14.94%和51.87%。可见企业的现金流入总量中筹资活动所占的比重最大，经营活动现金流出量所占比重次之。经营活动的现金流入量中销售商品、提供劳务收到的现金，投资活动的现金流入量中收回投资所收到的现金，筹资活动中的现金流入量取得借款收到的现金分别占各类现金流入量的绝大部分比重。
万科公司2012年现金流出总量约为445.6亿元，其中其中经营活动现金流出量、投资活动先进流出量和筹资活动现金流出量所占的比重分别为21.72%，19.34%和58.94%。可见，在现金流出总量中筹资活动现金流出量所占的比重最大，经营活动和投资活动所占的比重相差不多。
在经营活动现金流出量中，购买商品、接受劳务支付的现金占51.12%，比重最大，占全部现金流出结构的11.11%。
投资活动的现金流出量主要用于投资支付的现金项目占全部现金流出结构的15.02%，占投资活动先进流出量的77.68%。
筹资活动的现金流出量主要用于债务偿还，本年偿还债务所支付的现金占全部现金流出量的52.75%，是主要现金流出项目，其占筹资活动现金流出量的比重为89.51%。

五、 盈利能力分析
1.资本经营盈利能力因素分析表
项目
2012年
2011年
差异
平均总资产
33750502.76
25592299.59

平均净资产
7498536.675
6120936.91

负债
29666342.01
22837590.15

负债/平均净资产
3.96
3.73
0.23
利息支出
76475.42
50981.3
25494.12
负债利息率（%）
0.26
0.22
0.04
利润总额
2107018.51
1580588.24
526430.3
息税前利润
2183764.23
1631569.54
552194.7
净利润
1255118.24
962487.53
292630.7
所得税税率（%）
35
33
2
总资产报酬率（%）
6.47
6.38
0.09
净资产收益率（%）
16.74
15.72
1.01

根据上表对万科公司资本经营能力因素分析如下
分析对象=16.74%-15.72%=1.01%
连环替代分析：
2011年：【6.38%+（6.38%-0.22%）*3.73】*（1-33%）=15.92%
第一次替代（总资产报酬率）: 【6.47%+(6.47%-0.22%)*3.37】*(1-33%)=18.40%
第二次替代（负债利息率）：【6.47%+(6.47%-0.26%)*3.37】*(1-33%)=18.36%
第三次替代（杠杆比率）：【6.47%+(6.47%-0.26%)*3.96】*(1-33%)=20.81%
2012年：【6.47%+(6.47%-0.26%)*3.96】*(1-35%)=20.19%
总资产报酬率变动的影响为：18.40%-15.92%=2.48%
负债利息率变动的影响为：18.36%-18.40%=--0.04%
资本结构变动的影响为：20.81%-18.36%=2.45%
税率变动的影响为：20.19%-18.36%=1.83%

可见，万科2012年净资产收益率比2011年净资产收益率提高了1.01%，主要是由于总资产报酬率提高引起的，总资产报酬率的贡献为2.48%；其次企业负债筹资成本上升对净资产收益率带来的是负面影响，它使得净资产收益率降低了0.04%；负债与净资产比率的上升发挥了一定的财务杠杆作用，但由于比例变化较小，故作用不是很明显，仅使得净资产收益率上升2.45%，所得税税率降低为净资产收益率的上升做出了贡献，使得净资产收益率上升了1.83%。

2.资产经营盈利能力分析

资产经营盈利能力分析表
项目
2012
2011
差异
营业收入
10311624.51
7178274.98

利润总额
2107018.51
1580588.24

利息支出
76475.72
50981.3

息税前利润
2183494.23
1631569.54

平均总资产
33750502.76
25592299.59

总资产周转率
30.55%
28.05%
2.50%
销售息税前利润
6.47%
6.38%
0.09%
总资产报酬率
1.98%
1.79%
0.19%

分析结果表明，该企业本年全部资产报酬率比上年提高了0.9%，是销售息税前利润率提高的结果，它使总资产报酬率提高了0.03%；而且总资产周转率提高也使总资产报酬率提高了0.16%。由此可见，要提高企业的总资产报酬率，增强企业的盈利能力，就要从提高企业的总资产周转率和销售息税前利润率两方面努力。

全部资产现金回收率指标表
项目
2012
2011
经营活动净现金流量（千元)
372595.85
338942.46
平均总资产（千元)
33750502.76
25592299.59
全部资产现金回收率
1.10%
1.32%

与该公司2011年全部资产现金回收率指标相比，2012年该指标有所降低，但是相对于万科地产总资产报酬率的稳步提高，其改善措施需要加强。这说明要确保公司的盈利能力增长保持比较稳定的同时，盈利质量需要改善。

3.商品经营盈利能力分析

万科收入利润率率分析表

项目
2012年
2011年
差异
营业收入
10311624.51
7178274.98

营业成本
6542161.43
4322816.36

营业利润
2101304.08
1576321.67

利润总额
2107018.51
1580588.24

净利润
1255118.24
962487.53

利息支出
76475.72
50981.3

总收入
10418957.83
7255865.15

营业收入利润率（%）
20.38
21.96
-1.58
营业收入毛利率(%)
32.21
36.56
-4.36
总收入利润率（%）
59.73
61.06
-1.33
销售净利润率（%）
3.63
3.23
0.40
销售息税前利润率（%）
21.18
22.73
-1.55

从上表可以看出，万科公司2012年比2011年销售净利润率有小幅度提高为0.40%。营业收入利润率、营业收入毛利率、总收入利润率和销售息税前利润率有较大幅度降低，这些表明万科公司盈利能力有所降低，说明企业的经营有待改善。

万科公司成本利润率分析表（%）
项目
2*12
2*11
差异
营业成本利润率
0.32