验房师职业兴起与住房质量管理.docx

河南财经政法大学本科生毕业论文（设计）
验房师职业兴起与住房质量管理

院系名称
工程管理与房地产学院
姓　　名
康颖琦
学　　号
20064040305
专　　业
工程造价
指导教师
崔念迅

2010年5月10日

摘　要

在国内购房者理性消费观念的发展和自主维权意识提高的背景下，我国验房师职业应运而生，并呈现火爆态势席卷全国。然而验房师这一职业的兴起，最根本的原因却是我国住房质量存在着日益严重的巨大问题。虽然政府也出台过一些法规政策和监管措施，但是由于政府职能部门缺于监管、开发商失信于民、施工单位管理不到位、监督体系不完善的缘故，住房质量问题依然如旧，没有得到很大的改变，甚至越来越严重了。为了改变住房质量较差的现状，必须采取一些新的措施。通过研究国内有关住房质量管理措施的不足之处，分析国外的一些先进的管理措施，从加强政府职能部门监管，开发商应履行企业责任、社会责任，施工企业做好工程项目质量管理及完善监督体制方面提出符合我国特色的加强住房质量管理的具体措施，确保我国的建筑质量问题能从根源上得到解决。

关键词：验房师；住房质量问题；住房质量管理

Abstract

Buyers in the domestic development of the concept of rational consumption and self-awareness activist background, teacher professional home inspectors came into being in China, and skyrocketing trend sweeping the country. However, the Housing Inspection Division of the rise of the profession, it is revealed the most fundamental quality of our housing, growing a huge problem. Although the Government has issued some regulations and policies and regulatory measures, but due to lack of government functions in the regulation, developers lose the trust of the people, the construction unit of management in place, inadequate monitoring system reasons, housing quality issues are unchanged, what has not been a huge changes, and even more serious. In order to change the status of poor quality of housing, some new measures must be taken. By studying the internal quality control measures on housing inadequacy of some of the advanced foreign management practices, strengthen government functions from the regulation, the developer shall perform the corporate responsibility, social responsibility, quality of construction enterprises is the project management and improve the supervision proposed institutional strengthening in line with our unique quality of housing of specific measures to ensure the quality of our building from the root of the problem be solved.

Key Words: Homeinspector；Housing quality；Housing quality management

目　录

引 言 1
一、验房师职业产生的背景及现状 1
（一）验房师概念 1
1.国内验房师的概念 1
2.国外验房师的概念 2
（二）我国验房师产生的背景 2
1.刚性需求 2
2.理性消费的发展 2
3.维权意识提高 3
（三）验房师行业的现状及发展 3
1.验房师行业的现状 3
2.验房师行业的发展 4
二、验房师职业兴起暴露出的住房质量问题 4
（一）住房质量问题令人堪忧 4
（二）引起住房质量问题的原因 5
1.职能部门监管缺失 5
2.开发商失信于民 5
3.施工单位管理不到位 6
4.监督体系不完善 6
三、加强住房质量管理应采取的措施 7
（一）加强政府职能部门监管 7
1.推进工程质量法规制度建设 7
2.对建设工程质量实施强制性监督 7
3.开展突出问题专项治理活动 7
4.完善工程质量监督管理工作 7
5.打击工程建设中存在的违法行为 8
（二）开发商应履行企业责任、社会责任 8
（三）施工企业做好工程项目质量管理 8
1.明确工程的质量目标 8
2.提高建设工程质量监督管理人员的技能和素质 9
（四）完善监督体制 9
1.推进质量安全诚信评价及惩戒体系建设 9
2.加强房屋建筑质量监督社会化 9
3.建立健全建设工程质量监督管理的三大体系 10
4.实施房屋建筑质量保险制度 10
5.落实完善监理制度 10
6.充分发挥行业协会等中介的作用 11
参考文献 12
致 谢 13

引 言

改革开放以来，我国经济的高速发展推动着城市化的飞速前进。随着从农村转到城市人口的流动，城市人口正急剧增加。城市中商品房的建设速度却远远跟不上城市化人口的增长速度，住房需求问题日益严重，住房短缺，房价大幅度提升，再加上我国境内、境外热钱对房地产的热炒，导致房价出现飙升且一直居高不下，与我国居民经济收入的增长形成了巨大反差。人们为了买一套适合自己经济水平的房产，要花掉自己或家庭的大部分积蓄，所以，人们为了能够买一套比较满意的房产不能不慎之又慎。在这种情况下，消费者对房地产的追求由疯狂走向理性，广大购房者对住宅的关注由看重房价、地段、环境转变到看重房屋的安全性、使用性及美观舒适性等内在质量。其中房屋的安全性成为广大购房者所关注的重中之重，只有房屋的安全性得到了保证，购房者才能做到真正的放心，所买的房产也才真正的物有所值。购房者大都往往缺乏有关验房的专业知识，无法独立完成所购房产的质量问题的检查工作，必须委托有能力检验房产质量的专业人员，于是验房师便是被这样催生出来，并且日益火爆。验房师职业的兴起保护了购房者的利益，从一定层面上提高建筑质量，这是验房师这一职业兴起所带来的好处。于此同时，也露出当今住房的一个重大问题，那就是住房质量问题。
本文通过研究我国验房师职业产生的背景及现状，揭示出验房师职业的兴起暴露出深层次的住房质量问题。通过分析引起住房质量问题的原因，国内有关住房质量管理措施的不足之处，国外的一些先进的管理措施，从加强政府职能部门监管，开发商应履行企业责任、社会责任，施工企业做好工程项目质量管理及完善监督体制方面提出符合我国特色的加强住房质量管理的具体措施。

一、验房师职业产生的背景及现状

（一）验房师概念
1．国内验房师的概念
验房师[1]（homeinspector）这一概念来自发达国家，于 2006年传入我国。在我国，验房师是指受委托方（雇主）的有偿委托，依据国家批准的民用工程建设文件、有关法律、法规、规范、商业合同和房屋监测检验劳务合同等，借助于相关的专业知识、工具和技能，对竣工并将交付使用或二手的民用建设工程或其装修装饰工程进行监测检验并向委托方（雇主）提供咨询服务的职业。
具体来说国内的验房师就是在业主收房时为其提供建筑质量、装饰装修、电气安全、室内环境等方面验房服务的人员。验房师的工作主要是检查交付房屋结构、设备是否与合同相符，墙体、地面、门窗、管道等是否存在问题，还会根据验收内容，为业主出具一份专业的“验房记录表”。
2．国外验房师的概念
验房师在欧美国家是成熟的行业，美国验房师协会已经有60年的历史了。作为一个成熟的行业，其运作极其规范，法规健全，为提供工程质量做出了突出的贡献。也保护了购房者的利益，保证了建筑基本性能的质量，提高整个社会的效益。注册验房师（RHI）的巨大作用，大大减轻了政府的压力和负担。如此高效的团体来自于优良的机制，美国验房师具备高度的行业自律，往往是行业的资深人士管理协会制定政策。
在美国、加拿大等欧美国家业主买房都会请一位验房师作为自己的参谋，验房师的定位实际上也是为购房者提供服务的技术专家。他们不再是简单的检查交付房屋结构、设备是否与合同相符，墙体、地面、门窗、强弱电、管道等是否存在问题，而且从技术角度分析房产是否值得购买，存在影响使用的问题，应该如何整改，大致费用等。
（二）我国验房师产生的背景
1.刚性需求
1978年后,中国逐步由计划经济向市场经济过渡。随着经济体制改革的深入,各项社会和福利改革也相继展开,住房市场化就是一项重要的社会体制改革。在不到20年的时间里,我国的房地产业和住房建设、分配、管理制度迅速发展，中国的住宅房由福利分配改革发展为市场化、商品化。伴随着我国城市化进程的加速，从农村转到城市的社会流动人口的大幅度增加，城市人口急剧增加。
预测未来五年至十年，我国将进入城市化快速发展的重要阶段。2020年，我国城市化率将达到55％至60％。目前，我国城镇人均住房面积为26.65平方米，城市化率每年增长一个百分点，就将新增1000万城镇居民，从而至少需要新增2.6亿平方米的住房供给。由此可见我国房地产的刚性需求的上身趋势，将会是中长期的。
2.理性消费的发展
然而，城市中商品房的建设速度却远远跟不上城市化人口的增长速度，住房问题日益严重起来，房价也随着住房问题的严重开始了大幅度提升。再加上我国境内、境外热钱对房地产的热炒，导致房价出现飙升且一直居高不下，与我国居民经济收入的增长形成了巨大反差。然而为了买一套适合自己经济水平的房产，要花掉自己或家庭的大部分积蓄，所以人们为了能够买一套比较满意的房产不能不慎之又慎。在这种情况下，消费者对房地产的追求由疯狂走向理性，广大购房者对住宅的关注由看重房价、地段、环境转变到看重房屋的安全性、使用性及美观舒适性等内在质量。其中房屋的安全性成为广大购房者所关注的重中之重。只有房屋的安全性得到了保证，购房者才能做到真正的放心，所买的房产也才真正的物有所值。但购房者大都往往缺乏有关验房的专业知识，无法独立完成所购房产的质量问题的检查工作，必须委托有能力检验房产质量的专业人员，于是验房师便被这样催生出来，并且日益火爆。
3.维权意识提高
中国城市化进程中住房商品化的改革，不仅促进了购房者理性消费的发展，而且引发了购房者的维权意识产生，随着发生在房屋质量的各种纠纷和对房屋质量的各种投诉事例的激增，更是直接促使业主维权意识的日益提高，业主在收房时迫切需要验房师对其房屋作一个较为科学系统的检验。
较早前，人们都是在入住后发现住房有质量问题，需要维权时才去找一些专业的检测人员进行检测。而现在，更多的消费者倾向于在收房时就能够清楚的了解到自己所买的房产与合同所描述的是否一致，这样才能够更好的维护自身的权益。
（三）验房师行业的现状及发展
1.验房师行业的现状
2005年验房师作为新兴职业首度现身于南京，2006年3月上海出现了首家验房企业“同太验房师工作室”，随即民间验房在上海快速发展起来，出现跨区域扩张现象。与此同时，我国民间验房机构也开始进行从省会城市向地市级城市发展扩张。而且各大城市的民间验房机构也在迅速激增，上海在2006年到2007年一年的时间里就由一家发展到六家，北京由2007年3月初到2007年11月短短8个月的时间里就增加了20多家。而经过“中国验房师管理协会”培训并且注册登记过的“验房师”截止到2009年已经有1621人之多，而这么多的“注册验房师”还是在国家没有进行资质认证之前考取的，可见验房师的火爆态势，各个地区“注册验房师”的具体分布见“表1-1”。
目前市场上提供验房服务的机构主要分为三类：一是明确以“验房咨询”名目在各级工商部门注册登记的专职验房公司，目前在全国已有超过400家，普遍规模不大，检测设备齐全，人员技能较强，因此收费也较高，一次检测少则四、五百元，多则上千甚至上万，目标客户偏向中高端群体；二是兼职作业的监理公司、质检机构、房产中介、物业管理部门，验房人员和验房业务多属挂靠性质，结构松散，收费相对低廉；三是家装公司，低收费甚至不收费，希望借此与业主达成良好关系促成装修业务的签单。此外，还有一种机构可为业主提供验房帮助——包括搜房网在内的一些房地产家居媒体定期或不定期地邀请行业人士，通过业主论坛、装修论坛召集业主，参与验房知识培训讲座或线下验房活动，广受业主好评，但此类活动通常定期举行，人数也有一定的限制，难以满足大批量业主的需求。
表1-1 我国“注册”验房师各地区人数分布表
地区
山东
上海
河南
河北
浙江
广州
深圳
甘肃
人数
293
210
208
176
132
84
82
67
地区
辽宁
北京
吉林
江苏
山西
山西
海南
四川
人数
57
55
53
52
34
18
18
17
地区
福建
湖南
安徽
新疆
江西
湖北
内蒙古
广西
人数
13
11
6
6
5
5
4
3
地区
宁夏
贵州
青海
黑龙江
天津
重庆
云南
西藏
人数
3
2
2
1
1
1
1
1
资料来源：中国验房网
2.验房师行业的发展
验房师行业刚刚起步，处于成长期。由于验房师在我国是新兴的职业，目前还没有得到国家有关部门的资质认证，发展的道路上充满了崎岖。目前大部分验房师是在做兼职，一般是挂靠在监理公司、质检机构、房产中介、物业管理部门，结构松散；另一方面明确以“验房咨询”名目在各级工商部门注册登记的专职验房公司还是较少，而且公司规模比较大、公司信誉度比较高的验房企业还是很少，很难满足日益增长的市场需求。
最近针对房屋质量问题，政府职能部门要求委托第三方检测机构对房屋质量进行把关，这也成了验房师职业能够进一步发展的机遇。
尤其值得关注的是只要住房质量存在问题，验房师职业就不会消失。而当今房地产市场由于种种原因，住房质量问题已经愈演愈烈，尤其2008年、2009年“楼脆脆”、“楼倒倒”、“楼歪歪”等事件曝光后，社会民众对住房质量的关注再次升温，住房质量问题已经成为一个迫在眉睫的必须解决的重大问题。

二、验房师职业兴起暴露出的住房质量问题

（一）住房质量问题令人堪忧
住房质量问题与验房师之间的关系应该是辨证统一的：一方面，当今日益严重的住房质量问题催生出来验房师这一新兴职业；另一方面，经过验房师职业兴起之后，保护了购房者的利益，从一定层面上提高建筑质量，然而暴露出来的住房质量问题却也更加清晰与严重，验房师作为质量监督体系的一个新的环节，对住房质量的提高有着明显的促进作用。
中国建筑物普遍存在短命现象，而且越来越突出。每个人都能从自己所在的城市中找到答案：五、六十年代的建筑物，现在完好无损，而八、九十年代的建筑物，已经所剩无几了。北京中体博物馆，它是在北京举办亚运会时兴建的，但到2005年，85％以上的地板和墙体已出现贯通性开裂，承重钢梁断裂，存在重大安全隐患。
2009年6月27日5时30分左右，上海市闵行区莲花南路罗阳路口西侧，“莲花河畔景苑”小区一栋在建的13层住宅轰然倒塌，声如地震，楼房底部原本深入地下的数十根管桩被“整齐”地折断后裸露在外，在倒塌大楼的底部，地基桩体散落一地。这些桩体基本为圆柱形的，有些是实心的，有些则为空心。在有些“圆柱体”的横截面上出现了一些小小的细孔，显得有些稀疏，一些“圆柱体”漏出在外的钢筋最粗的才如同拇指一般。这件事情如地震一般震惊了我国，更震惊了全球。
2009年2月23日，北京美景东方二号楼开始出现房屋卧室顶板裂缝。此后，经北京建委执法大队和质量监督部门多次查看，发现此楼存在严重工程结构质量问题，多处地板、顶板、承重墙体出现裂缝；过梁中间断裂、弯曲；地基不均匀沉降；墙体倾斜；室内漏水等众多问题。然而目前，却早已有500多人入住该“问题”楼。
2008年3月，长春市滨河小区506栋西侧6楼墙皮大面积脱落，4楼窗下也出现断裂现象，地下有墙体脱落的碎片。此时如果楼下有路人经过极有可能发生危险。2006年，该小区512栋1至7楼阳台全部坍塌，2楼女主人被砸死在阳台里。
如此之多的住房质量问题经媒体曝光之后，社会大众不得不接受“住房问题质量让人堪忧”这样的一个残酷事实。
（二）引起住房质量问题的原因
1.职能部门监管缺失
住房质量问题的产生是有多个原因的，而其中很重要的一个原因就是政府部门监管的缺失。
随着建筑业的深化改革和深入发展，市场化程度越来越高，投资主体和工程建设模式日益多元化，迫切要求不断完善相关法规制度，然而我国相关的法规制度却仍不健全，有些法规制度甚至存在很多漏洞没有得到及时的修改。
政府对建设工程质量监督管理的工作方式陈旧，工程质量监督管理工作不到位，打击工程建设中存在的违法行为不够严厉等等许多方面都体现出政府职能部门监管的缺失。
2.开发商失信于民
由于我国房屋验收制度存在重大缺陷，现有制度倾向保护开发商。开发商选聘建筑商及监理单位,形成一定的利益链,如果三方不严格履行责任,就必然会造成楼盘交房时出现质量问题。建筑商及监理单位受雇于开发商,开发商态度决定房屋品质。然而房地产开发商要的是效率、速度、利益和品牌形象，工程质量作为房屋产品的最重要因素，常常被开发商挂在嘴边，“质量是企业发展的生命”形同虚设，使质量在利益面前往往显得苍白无力，开发商偷工减料的事件层出不穷，导致近年来房地产市场频频出现房屋质量问题。
3.施工单位管理不到位
从施工单位来说，住房质量问题产生的一个原因是施工单位管理缺乏战略统筹。全面质量管理只是企业管理中的一部分,也就是说它要服从、服务于企业的质量总方针、总目标。遗憾的是在全面质量管理中缺少了重要的一环———战略策划。许多企业在实施全面质量管理时之所以未能取得实质性的进展,其中很重要的一条是由于全面质量管理没有完全结合到企业的整体方针、策略和目标中去,未能结合到整个经营活动中去。
建筑从业人员整体素质不高，是施工单位关于住房质量问题管理不到位的另一个重要原因。目前农民工已经名符其实地成为工程建设的“主力军”,而这支主力军的素质却让人担忧。农民工的文化程度较低,大部分未经过任何培训。因此,由于缺乏质量意识和基本的操作技能造成质量安全事故的较多,甚至有些农民工受包工头的利益驱动,偷工减料,片面追求工程进度,结果酿成较大的工程质量事故。建筑工程管理人才缺乏。尤其是高级管理人才和重要行业管理人才严重匾乏;人才结构失调,布局不合理,优秀管理人才流失势头不减;管理人才的制度、体制和运行机制上存在严重缺陷:现行的管理人才结构将受到极大冲击,其主要表现在层次结构、专业结构、年龄结构、才能结构、素质结构的不合理。施工设备与技术水平落后。长期以来,建筑业习惯于粗放式经营,偏重于铺摊子,上新项目,搞低水平重复建设,科技开发和投入较少,忽视技术改造和设备的更新换代;缺乏鼓励科技创新的政策和措施,科学研究和技术革新的资金投入不足;对于建筑法律、规范、专业技术标准缺乏准确理解,设计、施工过程中随意性较强,给建筑物未来的质量埋下隐患。
4.监督体系不完善
近年来，为了提高商业地产质量，多数城市普遍实行以开发商、施工方、监理方、设计院和工程勘测方五方为责任主体的房地产项目质量责任制。即由开发商、设计方、施工方、监管方、工程勘测方对房屋进行质量抽检，抽检比例一般为5％，合格后报质检部门备案，但由于只有开放商是甲方，其他四方都是与甲方有利益关系的乙方，“五方验收、互为监督”的制度设计容易演化为一方验收，缺乏真正意义上的第三方监管检验，使得房地产质量监管难以达到预期成效。南京市曾在2006年6月1日出台实行“一房一验”监管新政，即开放商在住宅交付前对每一套住宅进行检验，并填写质量报告，再由质检站对住宅按比例抽检。然而，由于“一房一验”政策不是要求政府质检人员对每一套住宅进行检验，而是由开发商组织人员完成，这也留下了不良开发商质量违规的隐患。

三、加强住房质量管理应采取的措施

（一）加强政府职能部门监管
1.推进工程质量法规制度建设
随着建筑业的深化改革和深入发展，市场化程度越来越高，投资主体和工程建设模式日益多元化，迫切要求不断完善相关法规制度，进一步合理界定并规范工程建设参与各方的主体责任和政府部门的监管责任。因此要进一步修订《建设工程质量管理条例》，完善工程质量责任体系和基本管理制度。修订《建设工程质量检测管理办法》，加强和改进对工程质量检测市场和检测行为的监督管理。另外要推进工程质量法规制度建设，明确工程质量监督的内容、程序、方法以及监督机构的性质、定位和责任，推动监督工作规范化。
2.对建设工程质量实施强制性监督
政府职能部门要转变角色，恢复执法地位，依法对建设工程质量实施强制性监督。转变角色就是要实现政府对建设工程质量监督管理的工作方式的转变：由授权执法向委托执法转变；由实体质量的环环把关向随机抽查转变；由“看、问”式现场检查向采用科学仪器，提供准确可靠的数据的权威性监督转变；由直接审验工程质量等级向竣工验收备案制度转变；由以施工现场对承包商的监督为主向全面、全过程监督转变。改变政府建设工程质量监督的行政职能，促进建设工程质量监督管理的专业化和社会化，以经济和法律相结合为主要手段对建设工程质量所有参与者实施执法监督。通过角色转变使政府监督机构恢复执法地位，承担监督责任，依法对所有参与建设主体的质量行为和活动结果实施公正、威慑的执法监督，使各建设主体依法承担起法律的责任和义务，促进我国建设工程质量终身负责制度的有效落实，促进建设工程质量监督管理水平的提高。
3.开展突出问题专项治理活动
开展工程建设领域突出问题专项治理，是党中央、国务院着眼于经济社会发展大局，着力解决工程建设领域影响和制约科学发展突出问题作出的重要决策。工程质量管理突出问题的专项治理是整个治理工作的重要组成部分，也是工程质量监督系统的重要职责。按照中央统一部署，各地组织开展了专项治理排查工作，选择重点地区及重点工程进行抽查，以督促工作的落实，推动专项治理工作深入开展。一方面，要按照中央及部里的部署，认真做好有关工作；另一方面，要结合本地实际，针对不认真履行监理职责、建设质量低劣和质量责任不落实等问题，研究切实可行的治理措施，加强长效机制建设，加强对违法违规行为的查处，确保专项治理取得实效。
4.完善工程质量监督管理工作
工程建设参与各方的建设、勘察、设计、施工、监理等单位是工程质量的责任主体，工程质量监管机构要认真履行监督执法的职责，对各方主体的质量行为实施监督检查，督促各方主体质量责任的落实，但不能代替他们的质量管理和质量责任。要通过创新监管方式方法，完善质量巡查和差别化监管制度，强化工程质量监管的执法属性，落实各方责任主体的责任，提高监管的公正性和监管效能。要在明确实施抽查、巡查及差别化监管，突出质量监督的行政执法特性，以及对监督内容、程序的规定更加符合实际，确保监督机构有能力充分履行职责上下功夫。各地要在实践中积极探索，加快建立以巡查为主的日常监督抽查模式，并根据企业的业绩、信誉、质量保证能力等情况实施差别化监管，大力加强信息化建设和诚信体系建设，促进监管方式方法的转变。
5.打击工程建设中存在的违法行为
要进一步加大对建筑安全生产非法违法行为的查处力度，尤其要认真查处未办理立项、质量安全监督、施工许可等法定建设手续就擅自从事施工活动的行为和施工企业无施工资质证书、无安全生产许可证、企业“三类人员”无安全生产考核合格证书、特种作业人员无操作资格证书就进行建筑施工活动的行为。同时，对于发生事故的责任单位和责任人，要按照“四不放过”和实事求是、依法依规、注重实效的要求，严厉追究事故责任单位和责任人的相关责任。
（二）开发商应履行企业责任、社会责任
房地产市场经过十多年的发展，产品是从低级走向高级，从简单走向丰富，从“小地产”走向“大地产”甚至“泛地产”，这一过程是产供需力量的此消彼长，促进着产品的革新。而房屋不是一种普通的商品，是关系到天下所有人福祉的特殊商品。这就需要房地产商们具有三个最基本的责任，一个是对社会的责任，一个是对业主的责任，一个是对企业的责任。房地产开发商就应本着为老百姓造好房子的理念经营和发展，将企业价值从经营盈利的层面提升到对社会的公益心、对消费者的责任感这一全新的层面上来，通过这种错位竞争，在企业发展的同时将质量好、价格实惠、性价比高的房子提供给消费者，才能获得了很多消费者的认可。
从最本质上的行业属性来说，房地产开发企业的社会责任就是开发出好的房子、对消费者和合作伙伴讲诚信。但作为企业，它所承担的社会责任具有广阔的外延性，并不仅仅局限于行业属性，包括了对人和环境、法律、企业自身价值的尊重等。在住房质量问题日益严重的今天，作为房地产开发商，应该更必须履行企业责任和社会责任，来确保住房质量问题能够得到大幅度改善。
（三）施工企业做好工程项目质量管理
1.明确工程的质量目标
在工程设计前应根据施工要求、工程的实际情况、工程勘察报告等实际情况确定工程项目的质量目标，并在施工的各个阶段严格控制、确保工程项目质量目标的实现。
要抓好关键过程的施工，除了要有具体的方案外，更要有创新在施工过程中，项目负责人要组织有关人员根据自身的特色制定有关符合本工程的施工方案并组织会审和征求专家意见除了按质量标准规定的复查、检查内容进行严格复查、检查外，还应进一步强化对关键过程工作的复核，杜绝因施工引发的质量事故发生同时积极促进新技术、新材料在工程中的应用，提高工程的技术含量。
严格按规范施工。根据工程项目的特点，施工单位应组织力量按照规范编制各类施工统一的制度、施工措施、施工规定同时还必应动态管理，需要注意的是所有的施工程序一定要经过严格地、正确地、及时地审查。坚持严格检验及时调整每道施工工序完成，首先由施工人员自校，再由监理单位有关人员校审，必须是具有相应资质的人员担当，建议不要由参与同一工程施工项目的人员互校，这样不容易发现问题，也不宜提高工程质量。
2.提高建设工程质量监督管理人员的技能和素质
加大教育培训力度，不断提高建设工程质量监督管理人员的技能和素质，提高监督管理水平。建设工程质量监督管理是一项政策性、法律性、技术性和经济性都很强的知识型管理工作，提高建设工程质量监督管理的有效性，必须实施以人为本的人才战略，全面提高监督管理人员的综合素质。监督管理人员必须有扎实的技术专业知识，丰富的工程实践经验，熟练掌握监督的方法和手段，熟悉建设工程有关的法律、法规和强制性标准，了解建设工程经济知识，具有发现质量问题、鉴别质量问题和解决处理质量问题的能力，并且要有不断进取的求学欲望，定期参加培训，努力更新知识结构，以适应建筑技术进步的要求。建设工程质量监督管理要实现可持续发展，就必须有针对性地加强相关专业基础教育和在职人员的业务培训工作，把提高从业人员的素质和能力放在首位，同时，建立有效的激励机制和政策，把知识丰富、水平高、能力强的专业人才吸引到监督管理工作岗位上来，调动专业人员从事监督管理工作的积极性和主动性，开创性地工作，提高监督管理能力和水平，保证监督工作质量，全面促进建设工程质量监督管理持续发展。
（四）完善监督体制
1.推进质量安全诚信评价及惩戒体系建设
要切实做好工程质量责任主体和有关机构不良记录管理工作，加强对从业单位和人员的质量安全不良记录管理，通过通告、公示进行信用惩戒，通过市场约束增强工程建设有关各方的质量安全责任意识，作为政府监管的有效补充。要探索用市场化的手段，建立解决质量投诉和纠纷机制，完善工程质量保修机制。要进一步加强宣传教育工作，发挥新闻媒体对工程质量安全的监督作用，引导全社会特别是广大消费者关心工程质量、重视工程质量。
2.加强房屋建筑质量监督社会化
重视房屋建筑质量监督要突出社会化，国家鼓励社会参与房屋建筑质量监督，在房屋建筑质量监督领域，房屋建筑质量监督呈现了社会化趋势。许多房屋建筑质量监督专业机构应运而生，专业组织和专业人士将以更客观、科学的方法进行房屋建筑质量监督。房屋建筑主管部门通过审核和认可，授权或者委托这些组织和机构，将相应的政府房屋建筑质量监督职能向民间和半官方机构组织转移。实行对专业人士教育培训、考核注册制度，充分发挥建筑师、结构师、建造师等各类专业人士的作用，对房屋建筑项目的组织实施阶段的质量进行直接的监督管理。
3.建立健全建设工程质量监督管理的三大体系
建立健全建设工程质量监督管理的三大体系，保证建设市场良性运作，提高建设工程整体质量。建设工程质量的形成是一个涉及多方主体参与、受众多因素影响、涵盖建设工程决策、勘察设计、施工准备、施工建设、使用维护全过程的复杂系统，从根本上治理建设工程质量差的问题，就必须树立系统工程的观点，对其进行全面、全过程、全方位的系统治理。建立健全建设工程质量监督管理的三大体系，即各建设主体的质量保证体系，建设监理与工程保险在内的社会监督保证体系，建设工程质量政府监管管理体系。以规范建设主体质量保证体系为重点，提高建设工程质量生产能力；以社会监督保证体系为突破口，促进建设工程质量监督管理的专业化服务；以政府监督管理体系为驱动力，推动建设工程质量监督管理体系和建设市场的高效运转。改善建设市场要素，增强建设工程质量转化能力，保证建设工程整体质量[14]。
4.实施房屋建筑质量保险制度
重视房屋建筑质量保险制度，对房屋建筑实行风险管理。在房屋建筑质量监督中，通过政策引导，不断完善房屋质量保险制度，提高房屋管理过程抵抗风险的能力，将房屋质量保险制度作为房屋建筑质量监督的主要手段。
5.落实完善监理制度
监理单位监理工程师的素质是建筑工程项目质量的重要保证。监理工程师直接负责建筑工程施工的全过程质量监督，应具备高度的责任感，良好的职业道德，丰富的现场施工管理经验，能严格按照国家的相关法律、法规、设计文件和合同规定，独立地行使自己的职责，严格按照施工规范和程序实施监督工作，充分发挥监督的权威性。不能服从于建设单位，更不能听命于施工企业，应对社会负责。
从日常监管来看，监理单位对整个建筑质量负有不可推卸的责任。监理的主要工作内容就是，施工过程中的质量、进度、费用控制，安全生产监督管理、合同、信息等方面的协调管理。然而，在房地产开发建设过程中，监理的地位非常尴尬，监理单位既受雇于开发商，就不可能完全独立于开发商，监管效力自会受到限制。
同时，监理违规成本低也是导致监理单位无动力主动独立于开发商与建筑商的重要原因之一。我国《建筑法》只规定了两种情况下监理人要承担刑事责任。一是“与建设单位和施工单位串通弄虚作假”二是“降低工程质量标准的”。《刑法》中监理人应承担刑事责任的情况是“违反国家规定降低工程质量标准造成重大安全事故的”。两法均只是对因监理人因有意降低工程质量标准造成重大安全事故的才追究刑事责任。“睁一只眼闭一只眼”是有意还是被蒙蔽，在讲究证据的法庭上是很难一锤定音的，而同时存在质量安全隐患并不意味着就会造成重大安全事故，这就极大的降低了监理单位恪守本职的动力。
对此应当及时割断开发商和监理单位之间的直接利益关系，增强对监理单位的法律约束。监理费用最好由开发商交付主管部门再转付，以确保监理单位的独立性，确保工程质量。通过加强对房地产开发企业、建筑施工企业、监理单位主体资格的监管等办法，对相关单位形成制约，加大政府对房屋质量的监控。
6.充分发挥行业协会等中介的作用
广泛依靠行业组织来加强行业管理,是一项带有根本性意义的工作。行业协会是一个适应市场经济需要、处于政府与企业之间的中介结构,既为政府宏观调控服务,又为企业和市场服务,其主要任务是承担过去由政府职能部门负责的具体的建设工程质量管理活动,如:工程造价咨询及招投标交易、施工图质量审查、工程质量咨询评估、企业资质评审和企业信用体系评价、优质工程评选、先进施工技术推广应用、质量管理体系咨询认证、规范标准和技术质量培训、项目经理等职业人员培训与动态管理等,发挥行业协会在建设市场中的专业管理作用,对建设工程组织实施阶段的质量进行直接监管,为参加协会的同行业企业服务。随着市场经济的发展和政府职能的转移,行业协会的工作任务越来越重。完善职能、逐步增强民间性、公正性、自律性、扩大服务领域,在工作中发展成长,以自己的工作绩效来增强会员单位对协会的向心力和凝聚力,以灵活高效的工作来赢得政府和社会的信任和赞誉[15]。

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