银行房产信贷的信用风险度量与规避.doc

附一：
成 绩

评卷人

华中师范大学经济管理学院

研究生征文比赛论文

论文题目 银行房地产信贷的信用风险度量与规避

银行房地产信贷的信用风险
度量与规避
摘要：近年来随着我国房地产业的不断发展，银行房地产信贷业务也随之大幅展开。银行房地产信贷业务在房地产开发建设和个人住房抵押贷款申请办理过程中发挥了巨大作用，但随之而来的大量房地产信贷的信用违约现象却加剧了银行的信贷风险，危害了银行的资金安全和长远发展。本文通过对我国房地产信贷业务信用风险产生的原因和管理等方面存在的问题地阐述，在引入古典和现代风险预测方法的基础上，提出了通过加强银行内部管理、政府行政立法、引进先进的管理技术和理念、构建信用文化体制等手段来规避房地产信贷风险，以促进房地产信贷业务和银行信贷的长期健康发展。
关键词：房地产信贷 信用风险 银行管理 行政立法 信用文化
一、前言
近年来，随着我国房地产市场的不断发展，房地产信贷业务的重要作用日益显现。无论
是在房地产开发企业的融资，亦或是个人住房贷款的操作中，银行房地产信贷都扮演了极其重要的角色。通过房地产信贷，房地产开发企业可以获得大量开发建设资金，个人则可以借用贷款实行按揭购房。但是与此同时，日益增多的信用违约现象，如房地产开发企业房产销售出现困难导致的资金紧张或个人收入不稳定导致的还贷压力，扩大了银行房地产信贷的信用风险，不利于银行的健康发展。
　　2011年11月17日，银监会在2011年第三季度《中国银行业运行报告》（以下简称《报告》）中透露，将继续强化房地产贷款的风险防控；加强地方政府融资平台贷款的规范清理；严防民间借贷风险向银行体系蔓延等。随着国家房地产调控政策的推进，目前部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链普遍趋紧。针对当前房地产市场的形势，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，在严格执行差别化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求。在地方政府融资平台贷款的清理上，银监会继续采取措施，推动银行业金融机构进一步化解平台贷款风险。
　 《报告》显示，截至2011年三季度末，商业银行总资产余额达83.3万亿元，比上季度末增加9087亿元，同比增长16.7%；资产组合中，各项贷款余额为43万亿元，比上季末增加1.1万亿元，同比增长16.7%，占资产总额的51.6%；债券投资余额为14.7万亿元，同比增长1.1%，占资产总额的17.7%；住房按揭贷款整体不良贷款率为0.32%，比年初下降0.05个百分点；商业银行期末存贷款比例为65.3%，较上季末上升1.28个百分点，同比上升1.2个百分点。
二、相关问题及理论阐述
（一）、房地产信贷
房地产信贷是指银行对房产、地产和建筑业的生产经营发放贷款以及对居民购房、建房的消费性贷款。房地产信贷资金的主要来源是住宅基金存款和储蓄存款。目前我国开展的房地产信贷业务的内容主要包括：开办住宅建设基金专项存款业务，推广个人住宅储蓄存贷款业务；支持和促进住宅建设产业化；把住宅信贷纳入国家宏观信贷计划等。
（二）、信用风险
信用风险是指由于债务人未能按照与银行所签订的合同条款履约或按约定行事，而对银行信贷资产收益造成的风险，现代意义上的信用风险还包括由交易对手直接违约和交易对手违约可能性变化而给投资组合造成损失的风险。信用风险存在于依靠合约对方、签发人或借款人行为才能完成的所有活动中，其基本特征是①收益与损失不对称性，即信用风险给投资者双方带来的收益和损失分布是不对称的；②非线性特征，即信用风险发生后的影响不仅仅只作用于两个交易对手之间，还会产生滚雪球似的蔓延效应，在很广泛的层面上产生影响；③系统性，即信用风险是受宏观经济因素驱动的，它与利率风险和市场风险等因素是密不可分的；④管理困难，数据获取难度较大，包含明显的行为因素；⑤周期性，即信用风险的变化会导致信用扩张和信用收缩交替出现。【2】
（三）房产信贷信用风险的成因
2.3.1房地产市场波动明显，使得房地产公司的管理难以长久保持稳定体系，增加了管理难度。快速上涨的房价促使消费者对未来房产预期大多抱着持币观望的态度，导致国内房地产市场一定程度上的需求不足，大量中小型房产企业不能通过销售来实现资金回笼，现金收入的不足必然导致企业还款能力的下降，信用前景不容乐观。
2.3.2随着我国加入WTO的过渡期终结，大量外资银行进入我国金融市场。由于外资银行普遍具有充足的资金和先进的进金融技术、服务效率以及卓越的商业信誉，因此在房产信贷业务方面具有一定的优势。面对国内外竞争的巨大压力，我国银行体系可能放宽房产信贷的审核条件，对于贷款对象诸多指标的评价降低要求，盲目扩大信贷比例，也可能导致房产信贷信用危机的扩大。
2.3.3从目前看，中国证券市场的发展还是具有一定程度的计划经济色彩，尚未成为优质房产企业的融资乐土，证券市场为国有企业服务的特点比较明显，一些非国有企业的房地产上市公司通过股票融资相对于国有企业较为困难，从而转向于选择银行进行房产信贷，市场风险可能转化为信用风险。同时随着证券市场的规范化，高品质的房地产企业将转向证券市场，银行面对的则是信用等级较差的企业，也在一定程度上加剧了银行的房产信贷风险。
2.3.4在我国，政府对银行体系具有高度的控制力，因而由国家控制并积累了大量资金的银行体系有时便会发挥重要的财政替代效应，结果本来由财政部门负责的房地产，其中也包括保障房开发的各种财政支出就转移到了银行体系，相关风险也会随之转移。更为重要的是，为了迎合某些政策的实施，政府会强制性地要求银行增加对信用风险较高的房地产信贷的支持力度，同样也加剧了银行房产信贷的信用风险。【1】
2.3.5目前我国普遍存在的信用缺失也是重要原因。长期以来，由于体制的因素，我国尚未建立有效的社会信用服务制度，相应的社会信用服务机构也存在缺失，没有一个完善的信用信息数据库，信息不对称使得银行很难判断房产信贷借款人的真实盈利率。同时，社会信用风险管理技术的落后导致商业缺乏有效的信用风险度量和评价系统，使得银行不能积极有效的评估房产信贷借款人的信用指数，潜在地增加了银行房产信贷的信用风险。【6】
2.3.6房地产是土地及地上附着物，一旦发生来自自然的、不可抗拒的风险，基本上是不能回避的。如果没有政府担保或是进行商业投保，房地产信贷的借款人将损失前期投资，从而不能通过房产销售来偿还银行欠款，银行就将面临巨大的损失。【3】
三、房产信贷信用风险的预测和度量[2]
（一）、古典信用风险分析方法——Z评分模型和ZETA评分模型
1968年美国纽约大学斯特商学院加收爱德华·阿尔特曼提出了著名的Z评分模型，1977年他又对该模型进行了修正和扩展，建立了第二代模型ZETA模型。该模型一经推出就引起了各界关注，目前成为了西方国家信用风险度量的重要模型之一。
Z评分模型是一种多变量的分辨模型，这种多变量技术通过分析一组变量，在组内差异最小化的同时实现组间差异最大化。信用分析人员在运用该模型时，只要将贷款申请人的有关财务数据填入便可计算出Z得分。若该得分大于等于某一预先确定的Z值区域，就可以判定这家公司的财务状况良好或是风险水平处于银行可以接受的范围之内；若得分小于预订的Z值区域，则意味着该公司可能无法按时还本付息，甚至破产。Z值越大，资信就越好；Z值越小，风险就越大。阿尔特曼确立的分辨函数为：
Z=0.012(X1)+0.014(X2)+0.033(X3)+0.006(X4)+0.999(X5)
阿尔特曼经过统计和计算确定了借款人违约的临界值Z0=2.675，如果Z＜2.675，借款人被划入违约组；如果Z≥2.675，则借款人被划入非违约组；当1.81＜Z＜2.99时，此时容易出现判断失误，称之为灰色区域。其中，X1为流动资金/总资产；X2为留存收益/总资产；X3为息前、税前收益/总资产；X4为股权市值/总负债账面值；X5为销售收入/总资产。
1977年更新的ZETA模型则没有公布具体形式，但评价指标具体分为：X1资产回报=利税前收益/总资产；X2收益稳定性，对X1 5~10年估计标准差；X3偿债能力=息税前收益/总应付利息；X4累积盈利能力=留存收益/总资产；X5流动性=流动资产/流动负债；X6资本化率=普通股/总资产；X7规模，总资产的对数。
Z评分模型和ZETA评分模型的缺点：①两个模型都依赖于财务报表的账面数据而忽视日益重要的各项资本市场指标，这就必然削弱模型预测结果的可靠性和及时性；②由于模型缺乏对违约和违约风险的系统认识，理论基础比较薄弱，从而难以令人信服；③两个模型都假设在解释变量中存在着线性关系，而现实的经济现象是非线性的，因而也削弱了预测结果的准确性；④两个模型都无法计量企业的表外风险，使用范围受到较大限制。
（二）、现代信用风险分析方法——期权推理分析法:KMV模型
该模型是著名的风险管理公司KMV公司研究出的金融风险计量方法。该方法假设公司负债主要是借入的银行贷款，记为K；公司资产的市场价值为A。在贷款期限内，当A发生贬值，并且使A<K时，即公司的资产市值低于贷款金额，则企业不能如期归还贷款，就会发生违约。KMV模型认为，公司的所有者权益或股权可以看作是持有该公司资产的买入
期权或看涨期权｡该理论认为,所有者权益E可以由下列函数式表示：　
E=f(A,σA,K,r,t)
其中，A代表资产的市场价值；σA代表资产市场价值的标准差；K代表银行贷款金额，即违约点；r代表无风险利率；t代表贷款到期的期限。
　　期权推理分析法KMV模型的局限性：①它是在借款人未来资产的变化服从正态分布的假设下进行计算和分析的，如果该假设不成立了，就很难构造期望违约频率模型了。②它没有对贷款资产区分等级，比如没有像大多数资产那样，区分出信用等级等。这忽视了不同贷款的不同个性,使计算结果的准确性受到影响。③对于新成立的公司或者小公司，由于缺少足够的研究资料和数据，所以会使违约频率的计算难以进行。
四、房产信贷信用管理存在的问题
（一）、地方政府重视企业发展，轻视房产信贷管理
一个地区企业的发展和房地产的规模与政府的业绩密不可分，由于我国的银行实行垂直管理模式，地方政府对银行的信贷资金有着一定的左右能力，影响了银行独立制定信贷决策。当前唯“政绩”的官员绩效考核模式决定了官员对房地产信贷始终报以支持态度，不愿承认房地产“过热”的态势，不仅自身从银行贷款进行房产开发，而且在没有经过严格审核的情况下要求银行扩大对房地产信贷的支持力度，一旦政府财政出现问题或是贷款企业不能及时还款，就转化成了银行的信贷风险。【7】
（二）、管理体制不够完善，尚未形成正确的信用风险管理理念
我国银行实行的以分行为经营单位的体制形成了信用风险的横向管理体制，造成了金融低效率。银行的大多数工作人员对信用风险管理的认识不够充分，信用管理观念陈旧，已不再适应现代金融的发展要求。目前银行以发展业务为导向的经营理念使得银行不注重资产的质量安全和盈利水平，而房地产的高速发展促进了房产信贷的扩大，每个银行都想在房产市场中分得一杯羹，直接导致银行对房产信贷的对象不仔细加以评价和审核，违规对“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）不齐的房地产项目发放贷款，或以流动资金贷款冲淡房地产开发贷款，或对自有资金不足的房地产开发企业发放贷款等。在个人住房抵押贷款发放中，银行争相降低首付比例，或以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款，或违规对未封顶的期房发放购房贷款。凡此种种，都增加了银行房地产信贷的信用风险。【2】【6】
同时，对银行发展的眼前利益和长远利益协调不清也是房产信贷信用风险管理存在的问题之一。由于银行经理任职期限既定，迫于同行业巨大的竞争压力，为了扩大任期内的业绩，银行经理会从自身利益最大化的角度低估房地产信贷的信用违约风险，使得银行经理对房地产信贷的看跌期权进行偏低定价。在眼前利益得到保障的情况下，却有可能为未来埋下了巨大的信用风险。【5】
（三）信用系统建设和风险管理技术落后
近年来，我国银行的体制改革不断深化，取得了阶段性的进展。但是与国际上先进的银行相比，在管理技术上还是没有发生实质的变化，信贷信用风险的预测与评价模型仍然较为落后。同时，由于信贷信息系统建设较为缓慢，使得信息的传递和共享难度较大，不利于信贷信用风险的预警和防范。
（四）、现行的法律制度尚不完善，立法欠缺，执法不严
当前，我国金融法律制度还存在很多问题，金融法制的思想观念尚未真正形成，金融立法不健全，执法过程中存在诸如执法不公、徇私舞弊之类的漏洞，已经制定和颁布的金融法律被搁置一边，难以发挥其调节和控制金融秩序的功能和作用。
近年来我国房地产开发建设存在很多的工程拖欠款现象，据对2001年度拖欠款数据的分析，我国国有建筑企业被拖欠款约为1131亿元，占建设领域全部欠款的40.6%，拖欠款影响深度达22.6%，明显高于全国18.1%的平均水平。全国一级大型建筑企业被拖欠工程款1621亿元，占全部被拖欠数额的58.2%，拖欠款影响深度为25.7%，高于所有企业平均水平7.6个百分点。由于建筑企业资金被大量拖欠，只好选择增加贷款组织生产，形成房地产信贷资金新的信用风险。究其原因，主要还是对于拖欠工程款或是信用违约的处罚力度不够，由于立法不完善、执法软弱等原因，造成了法律手段也软弱无力，最终导致信用意识和信用道德下降，危害社会信用体系的构建。【6】
五、房地产信贷的信用风险规避及改进措施
（一）强化银行一级法人治理体制，减弱国家对银行体系的控制力
政府要弱化对各个银行总行的干预，更不能干预各银行分支机构的业务经营和人事管理，不要干预总行对分行的管理活动、监督活动和人事任免。其次，总行对分支机构实施制度管理和指标管理，而不是通过任人唯亲的手段来实现对分支机构的控制。最后，上级在插手下级分支机构事务的时候要谨慎，必须坚持按制度办事，实行真正的逐级管理。
（二）强化银行房地产信贷业务的内部控制
首先，各银行要加快商业化进程，彻底改革信贷管理体制，进一步完善逐级的授信授权制度，科学制定房地产信贷贷款政策。在各个银行分支机构的信贷业务部门实行房地产信贷授权审批，采用量化风险指标体系，根据风险度、额度等指标确定相关房地产信贷是否需要呈请上级部门审批。对于地方银行要给予适当的房地产信贷经营权，做到信息与信贷决策权对称，权力与责任对等，实现激励与约束同步。【7】
其次，完善对客户的统一授信制度，具体分为“有限额度授信”和“分项授信”相结合。对房地产信贷发放对象要严格考察和审核，根据客户的经营状况、财务状况、还款能力和信用等因素的权重确定客户的授信额度；不同类型的客户应该区别对待，针对以前出现过重大信用违约的要果断停止放贷。
再次，要进一步完善审贷分离制度。运用“三权分立”的贷款审查组织构架去实现银行内部的互相监管与监控。加强风险的防范能力必须要按照内部控制的“不相容职务分离”原则，建立“信贷制度制定权”、“贷款发放执行权”和“风险贷款处置权”三权分立的贷款审查组织构架，建立相对独立的风险调查制约系统、风险审查制约系统、风险审批制约系统和风险检查制约系统。房地产信贷的贷款业务经办机制与贷款的审批决策机制要分离，把房地产信贷业务的贷前调查、贷时审查、贷后督察、风险预警、贷款回收与催收等环节设为不同部门进行，每个部门安排两个人进行相关业务操作，避免徇私舞弊或疏漏现象的出现，在房地产信贷的审批过程中就削减未来可能发生的信用风险。
最后，建立和完善授信风险责任机制，明确规定各个部门的风险责任和相应的违规处罚措施，以提高房地产信贷业务相关工作人员的危机和责任意识。【1】【2】
（三）采用先进技术，建立风险预警机制和信用管理信息系统
首先，银行应当建立完善的房地产信贷业务电子计算机信息管理系统，对房地产信贷业务全过程进行持续监控，对信用风险和收益情况进行综合评价。同时强化信息管理并实现信息共享机制，保证管理的全面、适时、安全、可靠，通过建立畅通的信息传递机制来保证信息传递过程的准确性。
其次，银行应该不断引进量化的风险管理模型，实现全额的风险计量和控制。如引入风险调整资本回报率方法（RORAC），度量房地产信贷业务在占用经济资本基础上所取得的经济收益，从而更好地配置银行资源。
最后，对于房地产信贷业务的开展，银行应针对个人和公司的房地产信贷数额设置最高限额，超过这个额度便不能发放贷款，以此来避免日后可能出现的信用风险。对于个人客户信贷限额（CMCQ）的计算方法为：CMCQ=MBC（最高债务承受额）×本行对该客户的市场目标占有率【4】；单个贷款比例=对同一借款客户的贷款余额÷资本净额×100%≤50%，对最大10家客户贷款比例=对10家最大客户发放的贷款总额÷资本净额×100%≤50%【1】。
（四）完善银行监管的法律法规，构建信贷信用文化
当前，我们必须大力加强银行监管法律框架建设，强化对监管的执法监督，提高依法监督的水平和效率。首先，对于那些两者在内容上相互冲突或是不一致的，应该废止低层次的法律，已经不再适用的法律应该及时废止；其次，通过对当前监管强制措施的分析，按照审慎监管的原则和要求，设计适合与风险监管的措施，并体现于相应的各层次的法律规定中，进一步完善监管法律层次结构；最后，根据市场经济和金融市场的发展，需要加紧补充急需的法律法规，如银行机构信息披露立法、存款保险制度立法等。【1】
在加强立法的同时，我们也必须加强信贷信用文化的建设，积极营造“诚信为本、操守为重”的良好信贷信用氛围。要使信贷信用意识渗透到每一个经济主体当中，使他们认识到房地产信贷业务进行过程中双方都是信用链条上彼此关联的的链环，一损俱损，一荣俱荣，必须构建相互信任、互相合作、互赢共荣的融洽关系。与此同时，还要重视信贷文化中的价值观构建，使信贷员在群体价值观的作用下，彼此接近并趋同，从而对良好行为产生从众作用，发挥信贷员的潜力，提高房产信贷资产的质量、效率，降低信用风险。【2】
（五）运用先进管理方法，减小信用风险损失
首先，建立信贷风险预警机制，前移风险管理的关口，突出以贷前风险防范和规避为主的风险管理模式。银行要从加强自身建设做起，建立一套严密、先进、适用的信贷风险预警体系，努力改变传统管理模式下风险判断表面化和风险反应滞后的状况，加强风险搜索的系统性和准确性，并对风险的波动趋势做前瞻性的，而不是事后的判断，争取风险管理工作的主动性。在此基础上，建立健全信贷风险预警制度，提高信贷风险管理的科技含量，从而提高核心竞争力。对于那些已经违约的并且无力偿债的房地产信贷获取人而言，可以实行企业破产来偿还银行债务。一方面可以帮助银行收回部分不良贷款，减少银行所面临的损失；另一方面也可以在强化企业债务约束的基础上建立“末位淘汰制”，优化整个市场的信用体系。对于那些违约的但是又有发展前景的房地产信贷获得者而言，银行可以采取将债权转化为股权来转移部分信贷风险，化解部分不良贷款。
其次，银行可以利用信用衍生品套期保值，尽量减小信贷的信用风险。①信用远期合约，它为借款人发行的贷款明确一个信用风险差价（即在无风险利率之上的一点的风险溢价，用来补偿违约风险），在贷款利率被确定以及贷款发放以后，它可以对冲贷款违约风险的增加（借款人信用质量的下降）。②信用互换，具体分为总收益互换和纯粹的信用或违约互换。总收益互换是指按照特定的固定或浮动利率支付利息的义务，银行可以用这个方法寻求对冲信用风险。纯粹的信用或违约互换具体来说，就是银行放款人在每一互换时期向作为交易对手的银行或金融机构支付一笔固定的费用或报酬。如果银行放款人的该笔贷款并未违约，那么从互换合约交易对手那里什么也得不到。如果违约了，交易对手就会弥补损失，所作出的违约支付等于初始贷款的面值减去违约贷款在二级市场上的价值。【1】
最后，实行个人住房抵押贷款的证券化。它不仅可以改善银行贷款资产的流动性，促进金融产品和金融行业的深化，扩大银行的经营范围，提高其经营效益，也可以提高资本利用率，降低融资成本，促进资金的流动，是利率区域平均化，更可以有效地改善银行资产负债结构，将房地产信贷的信用风险转移乃至最小化。【3】
参考文献：
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The Credit Risk of Measurement and Avoid Bank Real Estate
Abstract: In recent years, with China's continuous development of the real estate industry, bank real estate credit business is also substantially unfolded. Bank real estate credit business in real estate development and construction and the personal housing mortgage loan application process has played a huge role, but with a large number of real estate credit default phenomenon is exacerbated by the credit risk of banks, endangering the safety and long-term development bank funds. This article through to our country real estate credit business credit risk causes and management and other aspects of the problems described in the introduction, classical and modern risk prediction methods based on, put forward by strengthening the internal management of the banks, the government administrative legislation, the introduction of advanced management techniques and concepts, the establishment of credit culture system and other means to circumvent real estate credit risk, to promote the real estate credit business and bank credit long-term healthy development.
Key Words: Real Estate Credit Credit Risks Bank Management Administrative Legislation
Credit Culture