宁波房价不跌的五大理由.doc

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宁波房价不跌的五大理由 (点击:9923) 海普房产王晓云 2008-08-28 13:59:14 发表于焦点宁波房地产网-谈房论市-宁波业内论坛 “房价会不会跌？” “现在买房是否合适？”已经成为目前房地产市场上经常可以听到的两句话。随着上海、深圳、北京等一线城市房价下跌的影响，宁波房产市场的观望气氛也日趋浓厚，但深圳是深圳，宁波是宁波，“区域性”是房地产市场的一个重要特性，区域不同，房地产市场的特点也不同，宁波的房价走势和深圳不同，房产价格将做结构性调整，但总体价格还将继续缓慢上涨。一、强大的本土自用市场需求将继续支撑房地产行业的稳定发展。从政府相关部门公布的与房地产消费相关人群的数据显示，2007年，宁波农村流向城镇的人口年均约为4万，男女初婚约7.4万人，净迁入人口3.055万人；2006—2007年，宁波年每年接收大中专毕业生约4万人。上述合计约18.4万人，按目前宁波市人均住房面积24.9平方米计算，潜在需要住房面积约为458万平方米，如果包括改善居住条件的梯度消费和投资消费的需求，潜在需求住房面积在600万平方米左右是不夸张的，按套均面积90平方米保守计算，年潜在需要住房套数约为6.66万套，今明两年全市六区计划供应住房的套数分别为5.77套、4.844万套，两年合计10.6万套左右。供求关系显而易见。由于土地供应紧张，房地产市场总体供不应求的状况还会继续存在，宏观政策只是暂时抑制需求。二、宁波经济发展的良好态势，将继续对房产价格以有力的支撑。 2007年，宁波人均收入22307元，在全国大中型城市中排名第六，浙江排名第一。经济实力是支撑房地产价格的重要因素，但宁波房地产价格和杭州、温州相比属于最低，所以宁波当前的房地产价格是相对理性的。随着杭州湾大桥的开通，宁波的城市地位正在发生质的变化，其效应将在未来几年中得到体现，经济将有前所未有的加速发展，体现在数据上将是城市规模的扩大和经济实力的明显增加，房地产行业的发展将首当其冲。三、政策的防火墙，阻击了投机者的介入。规范的市场，降低了非理性购房所带来的潜在风险。宁波房地产市场的各项政策的实施和执行在国内是处于领先的， 2002年就开始实行预售房屋不得随意更名的政策，当时国内是很少有城市是这样做的。规范的政策能够降低非理性消费带来的潜在风险。所以宁波市场的规范也控制了大量投机炒房者的介入，房地产市场一直处于相对稳定的状态之中。从7月开始，宁波的各大银行已经悄悄地开始争夺房贷市场，贷款利率上限有所松动，这说明宁波房贷的质量还是让银行放心。四、目前宁波房产市场销售速度回归正常，未发生严重滞销或降价现象。据统计，1—6月，商品房成交量同比下降约50%，商品房供应量同比下降约35%，销售速度放缓。从推出的楼盘个案分析，开盘一个月内大多数楼盘的销售率均能达到30%以上，销售速度正常。从购房群体结构分析，投资客户数量明显减少，基本以自住型为主。从消费的产品类型分析，市场高端产品和低端产品成交量大，中端产品成交比例不高，从平均价格反映价格趋结构性下跌，但同地段、同类产品的价格并没有松动。像湖景花园、世纪东方玫瑰苑等高端项目以每平方米20000元到25000元的价格还是受到市场的追捧。五、宁波投资购房的比重相对较小，使得宁波房产价格基础坚实，投资购房比重过重会推动房产价格泡沫的增长。从前面对“宁波强大的本土自用市场需求”和“政策对投资客的限制”分析中，我们发现，与上海、杭州、深圳等一线大城市房地产市场投资性占较大比例不同，宁波房产市场大部分以自用为主。当一个城市的房地产市场流入较多的投资资金时，短期内这个市场会比较繁荣，但是一旦政策发生变化，这些资金迅速撤离，房地产市场就会极度不稳定，甚至出现像深圳那样房价大幅下跌的现象。而宁波比较低的投资购房比例决定了它几乎不会出现这种现象，毕竟有大比例的刚性需求摆在那里，因此甚至是在销售淡季的7月，宁波商品房每平方米均价9000多元的均价，仍达到了2007年以来的最高点，可见宁波房价大跌论是不科学的。从上述因素可以分析，在宏观政策从紧的背景下，宁波房地产市场总体运营正常，出现类似深圳房地产市场房价大跌的可能性几乎没有。驳“宁波房价不跌的五大理由”的五大理由 1点　　今日在网上看到一篇奇文，名为宁波房价不跌的五大理由，全篇行文逻辑混乱，数据不清，现一一驳之，以正视听！（“房价会不会跌？”“现在买房是否合适？”已经成为目前房地产市场上经常可以听到的两句话。随着上海、深圳、北京等一线城市房价下跌的影响，宁波房产市场的观望气氛也日趋浓厚，但深圳是深圳，宁波是宁波，“区域性”是房地产市场的一个重要特性，区域不同，房地产市场的特点也不同，宁波的房价走势和深圳不同，房产价格将做结构性调整，但总体价格还将继续缓慢上涨。　　一、强大的本土自用市场需求将继续支撑房地产行业的稳定发展。从政府相关部门公布的与房地产消费相关人群的数据显示，2007年，宁波农村流向城镇的人口年均约为4万，男女初婚约7.4万人，净迁入人口3.055万人；2006—2007年，宁波年每年接收大中专毕业生约4万人。上述合计约18.4万人，按目前宁波市人均住房面积24.9平方米计算，潜在需要住房面积约为458万平方米，如果包括改善居住条件的梯度消费和投资消费的需求，潜在需求住房面积在600万平方米左右是不夸张的，按套均面积90平方米保守计算，年潜在需要住房套数约为6.66万套，今明两年全市六区计划供应住房的套数分别为5.77套、4.844万套，两年合计10.6万套左右。供求关系显而易见。由于土地供应紧张，房地产市场总体供不应求的状况还会继续存在，宏观政策只是暂时抑制需求。）　　我没有去查数据，那就假设文章给出的数据是正确的，我们一一来看其逻辑的严重问题之处。。。第一大理由作者给出4个数据，分别是宁波农村流向城镇的人口约4万，男女初婚人口约7.4万，净迁入人口3.055万及大中专毕业生4万，然后简单将其合计，那么我们来看男女初婚人口及农村流向城镇人口本身就具有重叠性，谁规定了农村到城镇就不许结婚了？而同样，净流入人口及大中专毕业生的重叠更不言而喻。那么，将着四个数据简单相加显然是高沽了宁波的所谓刚性需求人口。就算4个数据之和是合理的，那么按照人均住房面积24.9平方米，潜在的所谓刚性需求就为458万。后来的数据估算就更离谱了，不说毫无根据的得出潜在需求住房面积为600万平方米（所谓加上居住条件改善和投资需求），单说按套均面积90平方米保守估计计算，这个保守两字用的实在是一点也不保守，比如这600万平方米是加上了改善住房需求的，那么这改善的住房怎么套均面积也算成了90平，我也不知道这改善的是什么需求。比如哪天听到了某个人很得意的说，他们家改善了住房了，一问多少平，90，想想这多荒谬！而且这部分人改善了住房，那他们原来的房子呢？是不是其中有一部分房子应该作为二手房挂在所谓的刚性“供给”上面呢，而且作为房屋投资者的投资二手房，也尚未计入所谓“，今明两年全市六区计划供应住房的套数分别为5.77万套、4.844万套，”之内，那么真正显而易见的就是，即使完全按照作者提供的数据，作者也一定是夸大了所谓的刚性需求，而真正的刚性供给却完全被缩小了（其中应包括住房改善者提供的2手房和投资客提供的2手房）。下面来谈谈所谓的刚性需求和刚性供给。　　刚性需求一直被开发商当成房价上涨的动力，那么什么是刚性需求呢？我们举个简单的例子，比如一个城市有4万户人没有住房，那么这个城市的刚性需求就是4万套，但是，我这里提出一个有效需求的概念，房价在4千/平的时候，有效需求可能是3万套，当房价涨到4万/平的时候，有效需求仅仅可能是300套！而刚性需求一直是4万套！所以再提刚性需求是多么的可笑。更简单的例子就是全中国可能只有100万人拥有自己的游艇，那么游艇的刚性需求难道不是12.99亿万吗？有这么大的刚性需求，游艇的价格怎么不涨到天上去！需求一定不是刚性的，那么供给呢？我可以肯定的说，供给一定是刚性的，因为国家政策明文规定，开放商获取土地之后，在一定年限内必须完成开发，否则将收回土地，那么只要有开发商获取了土地，那么他必须完成开发，而且老百姓手中有钱，他可以选择买或不买，而开发商的选择只有一个，那就是——卖！由此，得出的结论是，需求不是刚性的，而供给则一定是刚性的！　　（二、宁波经济发展的良好态势，将继续对房产价格以有力的支撑。2007年，宁波人均收入22307元，在全国大中型城市中排名第六，浙江排名第一。经济实力是支撑房地产价格的重要因素，但宁波房地产价格和杭州、温州相比属于最低，所以宁波当前的房地产价格是相对理性的。随着杭州湾大桥的开通，宁波的城市地位正在发生质的变化，其效应将在未来几年中得到体现，经济将有前所未有的加速发展，体现在数据上将是城市规模的扩大和经济实力的明显增加，房地产行业的发展将首当其冲。）　　在第二条中，作者自我感觉很好的提出了一些感性的东西，全国大中型收入排名第六，浙江排名第一。。。等等，但这些并不能说明问题，就自豪感来说，只要是在浙江，无论杭州，温州还是台州等地区，这种自豪感都一定程度存在。而且人均收入22307这个数字表达的概念很模糊，更不能说明问题。那么我们来算一下这个人买一套房子所需要的代价：按照作者9000/平的均价及90平的套均面积，一套房子总价810000，（我想现在总价在80万左右的房子基本只能在江北北区，城西以及镇海区找的到）30%首付243000，剩下567000，25万最高额度公积金贷款，剩下317000商业贷款，按照最优惠利率及最高额度公积金，这样的组合式贷款10年供每月需6300，20年供每月需4000。好了这里或许大家就看出问题了，一个人，或者一个家庭，除去房贷款以外，衣食住行，小孩老人医疗教育，需要多少工资才可以供起这样的房子？夫妻双方必须达到月收入1.2万，大致能够承受20年供。也就是说，20年才可以还清。月薪6000在宁波是什么概念？在全国是什么概念？（也许你会说宁波外贸企业多，月薪1W+很平常，但是，据我所知，更多的人月薪是在3000左右徘徊）如果我30岁达到这个标准，我要到50岁才能还起这个房款。而且这尚未考虑首付的243000。更进一步的，如果在这20年间，失业了怎么办？出现其他意外了怎么办，工资上涨达不到通胀水平怎么办？破产还不起房贷怎么办？这样做的必然结果就是，房子高价有价无市。实际上，高价是人炒出来的，无市是因为人们买不起房，而不是目前房产公司自欺欺人的买房者观望。　　（三、政策的防火墙，阻击了投机者的介入。规范的市场，降低了非理性购房所带来的潜在风险。宁波房地产市场的各项政策的实施和执行在国内是处于领先的，2002年就开始实行预售房屋不得随意更名的政策，当时国内是很少有城市是这样做的。规范的政策能够降低非理性消费带来的潜在风险。所以宁波市场的规范也控制了大量投机炒房者的介入，房地产市场一直处于相对稳定的状态之中。从7月开始，宁波的各大银行已经悄悄地开始争夺房贷市场，贷款利率上限有所松动，这说明宁波房贷的质量还是让银行放心。）　　对于政策的防火墙这一理由，我不知道预售房屋不得随意更名，这一政策的现实意义有多大，因为所谓不得随意更名，并不是不得更名，那么“随意”的概念如何界定，更名要付出什么成本？在此抛砖引玉，但是，就我在所谓泡沫最大，投机客最多的鄞州区多处楼盘目测，楼房空置的比率还是相当高的！这都是秃子头上的虱子，名摆着的！有空置，那必然不是自主，投机的成分那是相当的大！既然有炒房，那2007年宁波在全国的房价涨幅排名第二（仅次于乌鲁木齐）也就不足为奇了，只是房价基数比较小，所以即使涨幅大也没有深圳、上海等城市显眼罢了，所以不知道作者所谓“房地产市场一直处于相对稳定的状态之中”这句话是什么意思了！“从7月开始，宁波的各大银行已经悄悄地开始争夺房贷市场，”（各大银行不是一直在争夺房地产市场么，难道仅仅从7月份开始），“这说明宁波房贷的质量还是让银行放心。”（利率松动跟贷款质量的高低没有必然的联系吧？美国降息降这么多次了，房屋次贷危机还是没有解决！）　　（四、目前宁波房产市场销售速度回归正常，未发生严重滞销或降价现象。据统计，1—6月，商品房成交量同比下降约50%，商品房供应量同比下降约35%，销售速度放缓。从推出的楼盘个案分析，开盘一个月内大多数楼盘的销售率均能达到30%以上，销售速度正常。从购房群体结构分析，投资客户数量明显减少，基本以自住型为主。从消费的产品类型分析，市场高端产品和低端产品成交量大，中端产品成交比例不高，从平均价格反映价格趋结构性下跌，但同地段、同类产品的价格并没有松动。像湖景花园、世纪东方玫瑰苑等高端项目以每平方米20000元到25000元的价格还是受到市场的追捧。）　　第四点理由是个人认为写的最客观的一点，但是依然不符合逻辑，既然成交量同比下降50%不算滞销，那么下降几个百分点算是滞销呢？再说降价，明眼人都知道，现在宁波各大楼盘都已开始小幅降价，以全国房产龙头万科在宁波的项目“金色水岸”为例，07年其均价为13000/平，而今年8月新开盘的二期高层均价已下降到12000/平以下，90平的房子总价在90-100万。目前其开盘2个礼拜，销售19套（2008-8-28日透明售房网数据），占其二期开盘总量1000套左右的2%，那么按照这一速度，一个月其仅能销售4%，再我看来，除了再降价，别无他法！而作者所谓的追捧楼盘湖景花园、世纪东方玫瑰苑，其销售率也不容乐观，（比如说玫瑰东方共有住宅393套，共销售16套，销售率为仅4.0%，而湖景花园稍好，东区西区两区共有住宅108+730=838套，共计销售59+101=160，销售率也不到20%，2008-8-28透明售房网数据）不知道作者所谓追捧是否是空中楼阁！　　五、宁波投资购房的比重相对较小，使得宁波房产价格基础坚实，投资购房比重过重会推动房产价格泡沫的增长。从前面对“宁波强大的本土自用市场需求”和“政策对投资客的限制”分析中，我们发现，与上海、杭州、深圳等一线大城市房地产市场投资性占较大比例不同，宁波房产市场大部分以自用为主。当一个城市的房地产市场流入较多的投资资金时，短期内这个市场会比较繁荣，但是一旦政策发生变化，这些资金迅速撤离，房地产市场就会极度不稳定，甚至出现像深圳那样房价大幅下跌的现象。而宁波比较低的投资购房比例决定了它几乎不会出现这种现象，毕竟有大比例的刚性需求摆在那里，因此甚至是在销售淡季的7月，宁波商品房每平方米均价9000多元的均价，仍达到了2007年以来的最高点，可见宁波房价大跌论是不科学的。　　对于第5点，作者主要是想说明宁波的房市以自住为住，并不像大城市投资资金比例较大，并提到所谓刚性需求，（对于刚性需求，本人已在第一点中进行驳斥），我想说，无论在哪里，高企的房价只能通过投机资金和KFS共同推动，但长期房价的走势，不但要考虑土地供应，建筑材料涨价等客观因素，更要考虑有效需求这一基石，脱离了有效需求，再高的房价都只能是空中楼阁！正所谓上涨需要成交量的推动，下跌可以是无量下跌！对于有效需求这测算方式，我觉得可以参考国外人均可支配收入与房价的比率，毕竟人家商品房的时间比我们要长的多！　　（从上述因素可以分析，在宏观政策从紧的背景下，宁波房地产市场总体运营正常，出现类似深圳房地产市场房价大跌的可能性几乎没有。（宁波海普房地产投资咨询有限公司王晓云））　　基于以上五点驳斥，本人大胆断言，1-7月宁波房地产市场的低弥并不是所谓的销售淡季，而传统的“金九银十”更不可能在今年出现，房价将在半年内出现15%左右的调整！原文作者作为房产投资咨询公司的专业分析师，全文漏洞百出，逻辑缺失，有失水平！作者慈中笑笑生现供职于中国银行第 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