淮北商业市场租金调研报告.pptx

,#,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,#,中坤,淮北,金色云天招商部,淮北商业市场租金调研报告,1,、,2,、,目录,淮北市商业老城区、新城区商圈概况,淮北市商业老城区租金调研,3,、,4,、,淮北市娱乐、,餐饮、,宾馆行业租金调研,淮北市商业新城区租金调研,5,、,金色云天租金政策拟定,1,淮北市商业老城区、新城区商圈概况,老城区商业中心主要集中在金鹰购物中心以东，淮海路久兴批发市场以西，以淮海路为主线，方圆,50,万平方米区域。,以商业为主、商办结合、功能完善、配套设施齐全的综合性商贸中心。,大型商贸项目包括：金鹰购物中心，东方百货、华松国际、鼎盛国际、相王国际购物中心、百货大楼、工人文化宫、肯德基、麦当劳、久兴批发市场等。,老城区商业中心,新城区商业中心,新城区商业中心是指惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合而成的区域。,大型商贸项目包括：苏果超市、真棒特卖场、亚太广场、体育中心、中泰国际广场、大华商业步行街、休闲餐饮一条街和建设中的中泰国际。,本案,1,淮北市商业老城区、新城区商圈概况,老城区商业中心（,3,横,4,纵）,横,1,淮海路：综合购物、休闲娱乐一条街,横,2,古城路：综合服务一条街,横,3,惠黎路：五金机械电器一条街,纵,1,闸河路（含友谊巷,),：,纵,2,相山北路：电脑办公用品一条街,纵,3,孟山路：服饰专卖一条街,纵,4,洪山路：厨具、装潢一条街,新城区商业中心（,4,横,4,纵）,横,1,惠苑路：时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行街,横,2,黎苑路：运动健身一条街,横,3,人民路：行政文化、综合服务一条街,横,4,南黎路：汽车销售维修美容一条街,纵,1,相阳路：餐饮美食一条街,纵,2,相山中,(,南,),路：专业卖场一条街,纵,3,长山路：餐饮一条街,纵,4,翠峰路：文化娱乐书店一条街,横,1,横,2,横,3,纵,1,纵,2,纵,3,纵,4,横,1,横,2,横,3,横,4,纵,1,纵,2,纵,3,纵,4,1,淮北市商业老城区、新城区商圈概况,淮海路商业概况,2,2.1,淮北市商业老城区租金调研,2.2,2.3,淮海路租金调研及分析,淮海路商业业态比例,淮海路是淮北最著名的商业街，分布着餐饮、服饰、百货、黄金珠宝等诸多业态，其中服装占据了绝对的比重，约占,56%,，其次是餐饮，约占,9%,，其他诸如百货、医药、美容美发、金店、眼镜店等诸多业态合计约占,35%,。,丰富的业态、高中低的不同档次使淮海路汇集了大量的人流和车流，尤其在傍晚和周末，更是人满为患。由于集聚了大量的品牌专卖店和时尚店，这里成为年轻人淘宝的好去处，,购物人群主要以,1535,这一年龄段为主，且女性消费者明显多于男性消费者,。,在这里，淮北的知名服装品牌无论是运动的还是休闲的亦或是职业正装，几乎都能在百货店和专卖店中找到，而金鹰、华松国际、鼎盛国际、东方百货、百货大楼、久兴批发市场等知名百货店和专业市场均分布该条路，淮海路可谓是淮北市的商业“金街”。,2.1,淮海路商业概况,主力店介绍,服饰：阿迪达斯、耐克、彪马、,ONLY,、劲霸、,ochirly,、森马、哥弟、才子、生活秀、菌佳妮、七匹狼、利郎、海澜之家、,GXG,、真维斯,网点：中行、建行、工行、农行、徽商银行、邮政储蓄、移动、电信、证券,餐饮：上岛咖啡、麦当劳、肯德基、悠闲美地茶餐厅、傣妹、麦肯起时尚火锅,宾馆：相王府宾馆、宜家,128,、假日宾馆,2.2,淮海路商业业态比例,淮海路商业街主要经营项目为服饰行业，主要为中等档次，且以休闲运动类服饰为主；,商业街店铺主力户型为,20,50,平米左右，开间,35,米，进深,712,米，品牌专卖店,60200,平米不等，装修水平不一，店铺货源陈设并不太讲究，尚未达到个性化、品位化的档次；,商业氛围好，消费群体集中，店铺的经营状态良好；,2.3,淮海路商业租金分析,本案,A,区,C,区,B,区,2.3,淮海路商业租金分析,高,低,老商圈租金呈现南高北底状态,A,区租金最高在百货大楼附近至金鹰路段，,1,楼,150-230,元,/,月,/,平方；相王商城,2,楼,75-100/,月,/,平方；转让费较高，,5-16,万不等。该区域少数店铺最高,300/,月,/,平方，主要是经营,服装、小饰品、箱包，专卖店,租金（,150,平以上）：,110-230,元,/,月。,B,区 该区域主要以久兴批发市场为代表，人流量较大。久兴附近区域,100-200,之间，主要以经营各种,服装、鞋类、箱包、数码产品、电器,等，在经营档次上，主要以低档为主，也有部分品牌商品在销售，面向的消费群体是较为广泛。,C,区 该区域商业氛围一般，多以,手机数码、医疗机构、金融机构、家纺,等业态为主，人流量一般，但由于该区域人口居住较密集，仍然是淮海路商圈的重要组成部分，该区域租金在,100-150,之间。随着东方百货二期、华松天骄公寓等商业的兴起，必然会带动该区域商业的发展。,2.3,淮海路商业租金分析,本案,2.3,淮海路商业租金分析,A,区平均,210,元,/,平,/,月,B,区平均,150,元,/,平,/,月,C,区平均,110,元平,/,月,3.1,3.2,淮北市新城区商圈概况,淮北市商业新城区租金调研,3,淮北市新城区商圈分析,。,步行街商业街,相山路商业街,本案,人民路慢城商业街,长山路商业街,3.11,淮北市新城区商业主要分布位置概述,惠苑路步行街商业街,本案,惠苑路,步行街是一条东西向的商业街，总商业面积,7,万，各类商铺,400,余间,。区域交通发达，有,21,路、,8,路、,16,路、,19,路等多路公交车到达，,铺位的面积多集中在,2580,平米，主要以经营服装、餐饮、,KTV,、婚沙摄影、日用百货、医药等为主，其中电器、婚沙摄影占据了较高的比重，分别为,36%,和,21%,。,整条街的客流量主要集中在傍晚这一时段，以东面入口为客流量最大，一些商家傍晚也在这里举行活动，诸如商品特卖、表演等。真棒大卖场、大华电脑城、苏果平价店、神话,KTV,、曼哈顿名仕俱乐部、香格里拉大酒店均集中在这条街或周围,。,3.12,淮北市新城区商业现状分析,整条路的经营业态有服饰、鞋帽、箱包、五金杂品、电器电子、美容美发、化妆品、娱乐等诸多业态。,相山路是一条南北向的道路，除了南面的汽车城、家居广场，还有西面的久兴批发城,.,相山路的商业主要集中在淮海路至人民路之间,。,而这一路段又可分为淮海路至古城路段、古城路至惠黎路段、惠黎路段至惠苑路段、惠苑路到人民路段，这四段的经营重点各有所不同,。,相山路以东路段租金价格高于以西路段,相山路商业街,本案,3.12,淮北市新城区商业现状分析,人民路西段共有沿街商铺,125,家，业态主要以银行网点、汽修、酒店和零售营业点为主，商铺面积在,10-300,之间；租金价格在,0.8,元,-1.5,元之间，越往东面租金价格越高。,人民路商业概况,人民路商业街,本案,3.12,淮北市新城区商业现状分析,长 山 路,长山路道路两边的商铺主要以生活配套及餐饮为主，北至一马路南至淮北市五马路是通往烈山湿地公园与合徐高速淮北出入口的一条主干道，车流量比较密集。,长书路商业街,本案,3.12,淮北市新城区商业现状分析,婚沙摄影；国际米兰,今日婚纱；科技婚纱；,喜艾新人坊；等等,电器；爱妻厨卫电器,小天鹅电器；华生电器,美的空调；九阳专卖店,KTV;,曼哈顿名仕俱乐部,神话,KTV,惠苑路步行街,3.21,淮北市新城区各商业街业态比例及租金调研,惠苑路步行街租金明细,经营业态,面积（平方）,月租金（元）,平均每平方租金（元,),KTV,5500,126667,23,婚纱摄影,850,14800,18,电器,650,20300,31,餐饮,590,29800,51,工艺品,127,5000,39,女子美容,50,1800,36,平均值：,1295,33061,26,3.21,淮北市新城区各商业街业态比例及租金调研,相山路经营品牌,3.21,淮北市新城区各商业街业态比例及租金调研,相山路租金明细,经营业态,面积（平方）,月租金（元）,平均每平方租金（元,),小百货,298,12800,43,药店,140,5400,39,酒水,360,12400,34,五金,582,27500,47,餐饮,195,6700,34,平均值：,315,12960,41,3.21,淮北市新城区各商业街业态比例及租金调研,长山路经营品牌,3.21,淮北市新城区各商业街业态比例及租金调研,长山路租金明细,经营业态,面积（平方）,月租金（元）,平均每平方租金（元,),名烟名酒,1476,26200,18,建材,341,6400,19,美发,385,11633,30,餐饮,1875,50450,27,药店,549,14300,26,平均值：,1575,64800,41,3.21,淮北市新城区各商业街业态比例及租金调研,人民路经营品牌,3.21,淮北市新城区各商业街业态比例及租金调研,人民路租金明细,经营业态,面积（平方）,月租金（元）,平均每平方租金（元,),名烟名酒,481,11600,24,汽车美容,555,12100,22,餐饮,1225,28400,23,足浴,33,600,18,平均值：,574,13175,23,3.21,淮北市新城区各商业街业态比例及租金调研,。,步行街均价,30,元,/,平,/,月,相山路均价在,50,元,/,平,/,月,本案,人民路均价在,25,元,/,平,/,月,长山路均价在,40,元平,/,月,3.22,淮北市新城区商业各商业街租金现状分析,相阳路均价在,35,元,/,/,平,/,月,整个新商圈平均租金为,36,元,/,平,/,月,淮北市娱乐行业主要分布位置,4,4.1,淮北市娱乐、餐饮行业租金调研,4.2,4.3,淮北市餐饮主要分布位置,淮北市娱乐行业租金调研,4.4,淮北市餐饮行业租金调研,4.6,淮北市宾馆行业租金调研,4.5,淮北市宾馆行业主要分布位置,人民路慢城商业街,步行街商业街,相阳路餐饮娱乐美食一条街,相山路商业街,长山路商业街,1,2,4,3,6,5,7,本案,4.1,淮北市娱乐行业主要分布位置,8,一、曼哈顿名仕俱乐部,曼哈顿名仕俱乐部位于大华步行街主街中段，面积在,3000,平方，属于独栋物业。月租金在,25,元,/,平方。签约十年，第四年开始递增，每年递增,5%,。今年是签约第四年。,4.2,淮北市娱乐行业租金调研,二、神话,KTV,神话,KTV,位于步行内街与相山路交叉口，面积在,6100,平方，十年共交,1200,万，年租金在,120,万元，签约十年，月租金在,16.4/,元,/,平方，因为是一次性交款租金不存在递增。另外神话目前在华松时代准备开第二家店。面积在,4000,方左右，租金在,20,元,/,平方,/,月。,4.2,淮北市娱乐行业租金调研,三、曼哈顿音乐工厂,该店属于曼哈顿一店，是市区内三个店中时间最长的老店，面积在,1200,平方，租金在,22,元,/,平方，签约十年，今年是第八年，第四年开始递增，每年递增,5%,4.2,淮北市娱乐行业租金调研,四、十年歌城吧,该店与,2010,年下半年开业，面积在,1100,平方左右，月租金在,25,元,/,平方，签约八年，第四年开始递增，每年递增,5%,。,4.2,淮北市娱乐行业租金调研,五、阿里巴巴飚歌城,该店位于中泰国际广场西门对面，面积在,1300,平方，月租金在,23,元,/,平方。签约十年，第五年开始递增，每年递增,5%,该店生意较差。,4.2,淮北市娱乐行业租金调研,六、曼哈顿滔天娱乐,该店位于相山路与黎苑路交叉口，面积在,2500,平方，月租金在,23,月,/,平方，一年,70,万，签约十年，第五年开始递增，每年递增,5%,。今年是第五年。已经完成第二次装修。,4.2,淮北市娱乐行业租金调研,七、金芒果时尚,KTV,该店位于长山路与人民路交叉口，位于金海湾国际广场,4,楼，一楼门厅,300,平方，四楼,3900,平方，设有两步专用电梯可直达四楼，共计,4200,多平，总费用在,2700,万，平均每平方在,6428,元。,4.2,淮北市娱乐行业租金调研,八、皇家至尊,KTV,皇家至尊国际俱乐部采取五星级的标准高档豪华式的装修风格，奢华气派、磅礴辉煌。为投资千万高档次的娱乐场所。近,50,个豪华包房，顶级的音响设施，全新的服务理念，特色的管理模式。,皇家至尊目前已与德城新天地项目签约。面积,4000,平，租金,25,元，免租期为,8,个月,4.2,淮北市娱乐行业租金调研,娱乐行业租金水平分析,：,目前淮北大部分的,KTV,租期都在,10,年，符合该行业的租期标准，基本上都是在第四年开始按租金,5%,水平递增。租金水平基本维持在,20-25,元,/,平方,/,月。租金承受能力较低，但一般面积都在,1200-4000,平方，大型,KTV,对于聚集人气、带动商业街气氛有着不可低估的作用。,4.2,淮北市娱乐行业租金调研,人民路慢城商业街,相阳路餐饮娱乐美食一条街,相山路商业街,长山路商业街,1,2,4,3,6,5,7,本案,8,9,14,15,13,10,12,11,16,18,4.3,淮北市餐饮行业主要分布位置,17,19,20,相山路租金采样调查,业态,店名,面积（平方）,月租金（元）,平均每平方租金（元）,面积（平方）,业态平均（元,/,平方）,餐饮,大台北豆浆大王,350,35000,100,350,63,茗典咖啡,350+850,66000,55,1200,艾大米,300,27000,90,300,有意思中西式餐厅,225+225,18000,40,450,合计,146000,2300,4.4,淮北市餐饮行业租金调研,相阳路租金采样调查,业态,店名,面积（平方）,月租金（元）,平均每平方租金（元）,面积（平方）,业态平均租金,餐饮,苏生记大酒店,600,30000,50,600,38,捞天下,500+1500,60000,30,2000,鸭头记,80+820,36000,40,900,和风面道,350,17500,50,350,顺风肥牛,500+700,48000,40,1200,合计,191500,5050,4.4,淮北市餐饮行业租金调研,人民路租金采样调查,业态,店名,面积（平方）,月租金（元）,平均每平方租金（元）,面积（平方）,业态平均租金,餐饮,巴蜀传说,600+600,24000,20,1200,26,澳门豆捞,800+800,32000,20,1600,金鼎豆浆大王,200,8000,40,200,迪欧咖啡,900+700,50000,31.25,1600,粥公粥婆,150,6000,40,150,玫嘉酒庄,225+275,17500,35,500,合计,137500,5250,配套,国宴茅台,两个店同为一家，都是加盟店，商铺全部是老板前两年买下来的当时销售价格不到,6000,元,/,平方，两铺位加一起大概,150,平方。,五粮液,金鼎烟酒店,2500,50,50,50,慢城内街商铺,慢城内街商铺：,1,、商户数量：,76,家，基本上都是业主自己购买后自营或者转租；,2,、面积大部分是,30-55,平方；,3,、租金价格在,15-20,元之间，合同一年一签，主要是由于第二年租金不能确定，要根据市场行情而定。,目前内街商铺经营惨淡，只有四分之一的商户在艰难经营着，其他的或者转租或者关门甚至还有些商铺没有租出去。,4.4,淮北市餐饮行业租金调研,4.4,淮北市餐饮行业租金调研,长山路租金采样调查,店铺名称,经营业态,商铺面积（）,租金水平（元,/,月）,租金水平,（平方,/,月）,平均租金（元,/,月,/,）,金旺饼屋,西点,45,600,13.33,27,老淮阳包子店,餐饮,45,1200,26.67,福建沙县小吃,餐饮,100,1000,10.00,张记羊肉汤,餐饮,45,900,20.00,东北饭店,餐饮,40,900,22.50,脊骨膳道,餐饮,320,11000,34.38,土得很大碗菜,餐饮,300,10500,35.00,毛家饭店,餐饮,1600,40000,25.00,金满蛋糕,西点,20,2500,125.00,沙县小吃,餐饮,25,1000,40.00,2540,69600,餐饮行业租金水平分析：,目前淮北市餐饮行业的整体承租能力普遍较低，大部分租金都在,20-50,元，部分在繁华地段的特色小吃承租能力较高，例如相山路亚太广场地段一楼,.,该区域至少有,6,家以上的售楼中心，从而带动了该地段的一楼租金水平，近期已达到平均在,80-100,元的租金。而友谊巷北巷一些特色小吃也达到了,120-200,元,/,平方的租金，不过大多数面积都在,10-20,平方。,4.4,淮北市餐饮行业租金调研,4.4,淮北市餐饮行业租金调研,人民路慢城商业街,步行街商业街,相阳路餐饮娱乐美食一条街,相山路商业街,长山路商业街,1,2,4,3,6,5,本案,4.5,淮北市宾馆行业主要分布位置,淮北锦江之星相阳路店 介绍：,锦江之星（淮北相阳路店）坐落于空气新鲜，环境宜人的淮北市黎苑路,36,号，锦江之星位于淮北市中心地段，交通便捷，商贸林立，距离淮北火车站,2,公里，正常情况下车程,5,分钟，锦江之星地处繁华的体育广场，相阳路步行街，沃尔玛购物中心。,共有房间数量,120,间，总面积在,4666,平方，平均租金在,16,元,/,月。签约,15,年，第五年递增,5%,，第十年递增,5%,。,4.6,淮北市宾馆行业租金调研,4.6,淮北市宾馆行业租金调研,淮北七天酒店介绍：,位于淮北市相阳路与黎苑路交叉口，锦江之星对面，面积在,2200,方左右，房间数在,56,间，房间面积很小在,15,平方左右。租金在,25,元,/,平方，签约十二年，第五年递增,10%,，第七年递增,5%,，以后不在递增。,4.6,淮北市宾馆行业租金调研,4.6,淮北市宾馆行业租金调研,淮北格林豪泰相阳路店 介绍：,格林豪泰（淮北相阳路店）地处安徽省淮北市相山区惠黎路与人民路之间最繁华路段，位于淮北市孟山北路（紧邻五星电器专卖店），距淮北市火车站仅约,1.3,公里，距长途汽车站仅约,1.5,公里，周边餐饮，娱乐，购物场所，银行一应俱全。,格林豪泰（淮北相阳路店）开业时间,2008,年,9,月,1,日，,2010,年,4,月局部装修：粉刷墙壁，更换木地板，主楼高,4,层，客房总数,76,间（套）。租金在,15,元,/,平方,/,月，第五年开始递增,5%,，第,7,年递增,5%,。,4.6,淮北市宾馆行业租金调研,4.6,淮北市宾馆行业租金调研,淮北城市之家酒店步行街店 介绍：,城市之家酒店（淮北步行街店），位于淮北市步行街中段，地处新城区核心位置，周边配套设施齐全，紧邻淮北市人民政府，中国人民银行，苏果超市，,KTV,，洗浴中心，火车站，距汽车站步行十分钟即可到达，交通便利。,酒店拥有客房,89,间，每月租金在,20,元,/,平方。第五年递增,5%,之后不在递增，租期十年。,4.6,淮北市宾馆行业租金调研,4.6,淮北市宾馆行业租金调研,淮北汉庭酒店介绍：,位于淮北市市公安局对面，由于租的是公房又位于老城区，很快就要面临的老城区的改造拆迁，因此只签了,5,年，租金很便宜，属于二手房东转让，一年,30,万元，平均租金在,15.6,元,/,月,/,平方，共计,1600,平方左右，房间在,43,左右，目前还在装修中，但由于房间数量较少还未得到汉庭总部授权。,4.6,淮北市宾馆行业租金调研,4.6,淮北市宾馆行业租金调研,淮北如家酒店金海湾国际广场店介绍：,位于淮北市人民路与长山路交叉口金海湾国际广场,7-11,层，共计面积,4200,平方左右，房间,105,个，其中两层是租的物业，租期在,10,年，价格在,21,元,/,平方,/,月。第五年递增,5%,后不在递增。其余三层属于自购物业。,4.6,淮北市宾馆行业租金调研,4.6,淮北市宾馆行业租金调研,淮北宾馆行业现状分析：,随着锦江之星、如家、,7,天、汉庭、格林豪泰等一大批全国连锁快捷酒店的进驻，必定会给本地宾馆行业带来一次前所未有的震撼，未来,5,年内，该行业市场将重新洗牌，一些小型宾馆将被淘汰。,宾馆行业租金分析：,目前进驻淮北的连锁型快捷酒店租金水平基本维持在,16-25,元左右，租期一般都在,10-15,年，一般递增只在第五年、第七年或第十年进行递增，部分品牌只进行一次递增。,4.6,淮北市宾馆行业租金调研,4.6,淮北市宾馆行业租金调研,5,金色云天租金及政策拟定,5.1,租金制定原则分析,5.1,5.1,5.1,一般业态租金定位,特殊业态租金定位,优惠政策的拟定,1.,老城区“一马路”的商业在淮北老百姓心中已经形成消费习惯，地位很难动摇。,2.“,一马路”老商圈已经是成熟商圈，只能作为我们项目租金的一个参考。,3.,新商圈刚刚形成，平均租金较低。但这几年租金也在逐年递增，是我们项目主要租金参照标准。,4.,我项目地块位于新城区火车地块，优势明显。,5.,我项目租金定位标准应该参考老商圈，略高于新商圈。,5.1,租金制定原则,5.2,一般业态租金定位,楼层,基本租金,本项目均价,老城区均价,新城区均价,第一年（,5,折）,第二年（,6,折）,第三年（,7,折）,一层,130,65,78,91,二层,50,25,30,35,三层,30,13,18,21,160,40,单位：元,/,月,/,平,70,老城区大部分商铺为一层，故租金偏高,第四年恢复原价或按当时租金水平制定,以折扣优惠递减形式，不进行租金的递增,方案,A,5.4,优惠政策的拟定,5.2,一般业态租金定位,楼层,基本租金,本项目均价,老城区均价,新城区均价,第一年,第二年（,8,折）,第三年,一层,130,免租,104,130,二层,50,免租,40,50,三层,30,免租,24,30,70,160,40,单位：元,/,月,/,平,方案,B,第一年虽然免租但第二年租金要在第一年里交掉,由于项目建设期，故第一年制定为免租年,第二年度开始,8,折收取租金,由于第一点免租年，在第三年实行全额租金收取,5.3A,、,B,方案的租金预期收益,方案,第一年,第二年,第三年,三年总和,方案,A,840,1008,1176,3024,方案,B,1344,1680,3024,以东苑为例，招商面积按,2,万平米计算,方案,A,：第一年有一定的租金收益，但对招商面积有一定影响，从而影响后两年的租金收益,方案,B,：前两年低租金收益换来了招商面积和后两年以及长期的租金收益，并且还能带动其他地块的招商,单位：万元,5.3,特殊业态租金定位,业态,业态普遍租金,本项目租金制定,业态普遍合同年限,本项目签署年限,业态普遍租金递增,本项目租金递增,KTV,20-25,23-28,8,年,10,年,8,年,10,年,第四年,5%,递增,第四年,5%,递增,连锁品牌宾馆,16-25,18-27,10,年,-15,年,10,年,15,年,一个合同期内两次,5%,递增,5,年一次,5%,递增,保险,18-30,不做特殊制定,8,年,10,年,8,年,10,年,第四年,5%,递增,第四年,5%,递增,单位：元,/,月,/,平,由于保险业态对楼层要求不高，二三层租金基本可以满足,客户需求面积过大的，在折扣基础上要有再次优惠,5.4,优惠政策的拟定,由于特殊业态装修时间普遍较长，所以免租期制定在,612,个月,一般中小商户免租期制定在,36,个月,一些特殊客户、品牌大户或者有带动性的品牌客户免租期以现场谈判为主,优惠政策也要根据市场和对手优惠政策的出台而及时调整应对,