物业设施设备管理标准.ppt

*,/57,物业设施设备管理,平层标识、乘客电梯手动盘车救援操作指引、应急预案及体系文件、灭火器、应急照明、挡鼠板、温湿度计、救援工具等。,1.,电梯机房配置标准,设施设备管理关注要点,看,机房温湿度及照明,钢丝绳张力是否正常均匀,控制柜内卫生、厅门及轿门,是否卡顿,轿厢,内是否张贴有效年检合格证及乘梯须知,轿门防震胶垫无脱落,轿厢内照明及应急灯良好,轿厢平层误差良好（正负,10mm,以内）,1.,电梯日常巡视关注要点,设施设备管理关注要点,机房曳引轮无异响,轿顶反绳轮无异响,轿厢通风风机无异常噪音,开关门无异响,补偿链无异响（补偿链长时间不收，导致补偿链拖地产生异响且容易脱节）,五方对讲通话清晰、运行时无异响,消防迫降开关正常,轿门厅门无晃动（如轿门晃动一般是导靴或厅门导靴磨损导致）,在轿厢内左右晃动轿厢（如轿顶晃动一般是轿底靴衬磨损）,乘坐电梯感觉电梯是否有突起或倒溜现象,听,试,1,、保养电梯时需提前一个月提供保养电梯时间及日期并张贴至信息栏；,2,、保养电梯时需将电梯,1F,、,-1F,厅门及轿厢内用护栏围起来；,3,、外包人员上岗要求：必须持证上岗，有相关专业操作证人员才能操作设备；,4,、停梯保养时需确保轿厢内无人员后停梯；,5,、保养结束后维保人员确认电梯可正常运行后方可离开。,1.,电梯保养关注要点,设施设备管理关注要点,关于电梯安全操作再次明确要求如下：,1.,无有效电梯维保操作资质人员禁止以任何理由操控电梯；,2.,项目电梯钥匙（三角钥匙、操作钥匙、机房钥匙）禁止借予无有效电梯维保操作资质人员，电梯维保人员的电梯钥匙应妥善保管且不能借给无有效电梯维保操作资质人员；,3.,对电梯外围设备（如：监控、门禁、梯控、移动通信信号设备等）进行检修，必须由持有效电梯维保操作资质人员在现场进行指导配合下方可进行检修（检修前，必须做好安全作业培训并留存记录）。,1.,电梯安全管控,设施设备管理关注要点,作业基本条件：,电工必须持证上岗,1,、,持低压,/,高压电工操作证方可进行施工,2,、等级证书不可替代操作证使用,无妨碍工作的,疾病,会触电急救,严禁,意识不清状态,作业,2.,供配电人员管理,设施设备管理关注要点,1,、配电室门应张贴配电重地闲人免进的标识牌,2,、每,15,平米配电室应配置,1,具,2,公斤二氧化碳灭火器，一个设备房内不少于,2,具,3,、配电室门口应设置高,50cm,的挡鼠板。并贴提示标识,4,、配电柜前后应铺设与配电柜等长宽度不小于,80cm,的绝缘垫,5,、配电室应配置的安全用具,基本绝缘安全用具：绝缘杆、绝缘夹钳和高压验电器,辅助绝缘安全用具：绝缘手套、绝缘靴、绝缘垫,/,台,6,、应张贴：,电工特种作业操作证复印件,应急预案,2.,供配电机房管理,设施设备管理关注要点,看：,配电室温湿度、设备温度、系统电压、电流、配电柜指示灯、直流屏显示、功率 因数、模拟板显示，均应正常,听：,变压器、高压设备、保护装置、整流装置声音均匀稳定，无刺耳异常声响,闻：,无焦糊等异常气味,查：,灭火器是否有效、绝缘工具是否过期，三项电流是否平均、查大负荷断路器母排温度,日常巡视重点,发电机巡视重点,看：,有无漏油、漏水、电瓶正负极接头、电压、电流,听：,时听发动机声音有无异响,闻：,机油标尺是否合格范围内、油箱油位、电瓶电压、防冻液是否正常,查：,试电瓶电压、电流，测试发动机运行每次,8-12,分钟，冷却水温度,74-91,之间，机油压力,0.4-0.7Mpa,之间,2.,供配电巡视检查重点,设施设备管理关注要点,2.,停送电及检修作业标准,设施设备管理关注要点,停电：,将有可能给停电设备送电或向停电设备倒送电的各方面电源断开,断开电源，至少要有一个明显的断开点,验电：,验电器与电压等级相适应，分相逐相进行,容性设备停电后验电器仍会发亮，直至验电器指示无电为止,接地线：,可能送电至停电设备的各个电源侧，均应装设接地线从电源侧看过去，工作人员均在接地线的后面,接地线与检修部分之间不应连接有开关或熔断器,挂标识牌,/,设遮拦：,一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上,四类七种：禁止、警告、提醒、允许,四措,八制,工作票,制度：,工作票是准许在电气设备上工作的书面命令,操作票,制度：,运行值班人员倒闸操作的书面依据,，,是防止误操作的主要,制度,工作监护,制度：,工作监护制度是保证人身安全及操作正确的主要措施。监护人的安全技术等级应高于操作人,查活交底,制度：,工作负责人必须熟悉工作票和操作票的内容，并向全体工作人员传达和交底,工作许可,制度,工作间断及工作转移,制度,调度管理制度,工作终结及送电制度,其他注意事项,1,、严格执行四措、八制；,2,、必须设监护人（技术等级高于操作人）；,3,、操作人员操作期间禁止带金属饰物；,4,、计划性停电检修提前三天对客通知；,5,、停电前提前锁梯，确认电梯内无人；,6,、停电前将运行中的机组、水泵等设备关闭，防止恢复送电后自行启动；,7,、准备检修照明灯具；,8,、检查操作工具是否合格及有效期内；,9,、双路供电系统道闸前确认母联柜；,10,、发电机项目提前测试发电运行情况。,2.,停送电及检修作业标准,设施设备管理关注要点,变压器、高压断路器、互感器、电容器的绝缘电阻和交流耐压预防性试验,1,3,年一次。设备大修后必检。,1,、验电器、绝缘靴、绝缘手套每半年检测一次,2,、高压避雷器、高压二次回路整定值校验每年一次,每年雨季前联系当地气象部门对避雷系统进行检测，并取得检测报告，同时对检测报告问题雨季前完成整改,防雷系统,检测要求,绝缘用具,检测要求,高压设备,检测要求,设施设备管理关注要点,2.,供配电各类检测要求,设施设备管理关注要点,人员,与设备安全,员工,人身安全,客户,人身安全,1,、必须持有相关操作证件方可进行作业。,2,、防止误操作,严格按照组织措施与技术措施要求进行,操作。,3,、高压巡视严禁一个人单独操作设备,1,、公共区域电气设备必须使用漏电保护开关，且定期试验,开关保证漏电保护功能正常,2,、公共区域配电箱柜、管井、设备房必须上锁并张贴相关,提示、警示标识。,3,、公共区域线路严禁裸露导体，必须按标准施工做好防护,1,、严禁私搭乱接，使设备超负荷运行或超过使用寿命运行,2,、严禁更换型号不符的器件或使设备带故障运行,3,、确保保养与巡视到位，防止接触不实与过热的产生,设备,安全,2.,供配电安全管理关注要点,磁力锁锁不住,门打不开,设施设备管理关注要点,3.,门禁管理系统常见故障及排除办法,1.,检查磁力锁电源是否正常,2.,磁力锁控制器保险管是否正常,3.,磁力锁锁体与铁块是否接触不好,4.,读卡器或门口机是否一直有开锁信号输出,5.,磁力锁坏,1.,读卡器是否有电并检查刷卡时是否有信号输出,2.,控制继电器接线或继电器是否正常,3.,门口机密码开门或话机开门时是否有信号输出,4.,磁力锁控制器保险管是否正常,5.,磁力锁控制器坏,6.,检查出门按钮及出门按钮线是否正常,标准,消防控制中心、气体灭火室、发电机房、高低压配电房、变压器房、电梯机房、水泵房、风机房均应配置干湿温度计。,设备房内气温须保持在,+40,以下，相对湿度须保持在,80%,以下,。,设备房内统一张贴：,“,严禁烟火,”,或,“,请勿吸烟,”,标识。,01,02,03,04,标准,标准,标准,设备房制度上墙悬挂标准：岗位技术员岗位职责、设备操作作业指导书、设备房管理制度、设备应急管理预案。,设备房五严禁标识张贴范围：控制中心、电梯机房、发电机房、变压器室、高压室、高低配电室、低压配电房、水泵房。,消防系统保养维护标准,4.,消防水泵房关注要点,标准,设备房配置足够的灭火器并每月进行检查,生活水泵房、消防泵房水池（箱）、楼顶水箱必须安装高、低水位报警装置；设备房排污泵设置高水位报警装置，并将所有报警信号引至监控中心,01,02,03,04,标准,标准,标准,最低层重要设备房（如：水泵房、配电房、发电机房等）机口应设置有,50,公分高挡水、挡鼠门槛，面贴瓷砖，并在挡水门槛最低处安装阀门一个,在管网处设置电接点压力表，将低水压报警信号引至监控中心。有条件的应将水泵故障信号引至中心，有电危险铭牌,4.,消防水泵房关注要点,消防系统保养维护标准,标准,各设备均需张贴设备卡,生活、消防控制柜前加绝缘垫,01,02,03,04,标准,标准,标准,设备房统一配置：干湿温度计、设备保养记录表、日巡查记录表、应急照明手电,各设备房安装散热风机并由时钟控制,4.,消防水泵房关注要点,消防系统保养维护标准,标准,喷淋湿式报警阀做标识并有分区标识，水力警铃有标识,生活、消防进水控制阀加电磁阀控制,01,02,03,04,标准,标准,标准,设备房防鼠器配置范围：发电机房、变压器室、高压室、高低配电室,安装电接点压力表控制消防、喷淋管网超压力,消防系统保养维护标准,4.,消防水泵房关注要点,4.,消防水泵房关注要点,标准,各消防、喷淋、取水泵、稳压泵（如有分期开发要有区分）并分,1,n,进行悬挂标识。,01,02,标准,变频控制柜注明压力波动为,0,03Mpa,；压力表上画压力波动正常范围刻度线（压力波动范围正负,0.03MP,范围内）,消防系统保养维护标准,4.,消防设备保养维护要求（体系）,部位,频次,日,周,月,季,年,火灾报警控制器、联动控制设备,巡查,每月,检查测试报警控制器、联动设备报警、联动控制柜、显示、打印功能。,检查回路板接线端子、内部除尘,内部除尘,火灾报警控制器、手动报警按钮、报警装置,每月,检查测试火灾报警探测器、手动报警按钮装置功能。,探测器投入运行,3,年,后、每,2,年,由专业单位清洗,1,次,，每年全部覆盖,1,次,。,备用电源,每月,检测切换,1,次,主、备用电源。,每季度,对备用电池充放电测试和表面除尘。,消防广播、消防电话,每月,检查测试消防专用电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器联动、并测试音量。,内部除尘，,每年,全部覆盖,1,次,。,防排烟系统,检查测试防排烟机、排烟阀的联动功能，风速、,每月,试运行,1,次,。,每半年,保养防排烟风机、电源控制箱、风口、排烟阀。,消防系统保养维护标准,部位,频次,日,周,月,季,年,防火门、应急灯、疏散指示灯,巡查,每月,测试切断正常供电、测量照度和供电时间。,消防电梯,巡查,每月,检查测试消防迫降按钮和联动功能，电梯机房消防电话测试。,消防水池,每月,检查高低水位报警系统。,每,5,年,消,1,次,毒。,防火分隔 设施,每月,抽查测试防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能。,每半年,保养防火门转动部位，电机转动部位、齿轮链轮传动部位加润滑油，至少每年全部覆盖。,水灭火系统,是否漏水消防栓部件齐全,每月,检查泵体、压力表、消防泵、喷淋泵盘车试运行,1,次,。,每季度,检查,1,次,润滑情况。,每半年,检查消防栓水带、在阀杆处加润滑油、放水检查，消防水带检查，每年检查消防栓，消防泵保养。,4.,消防设备保养维护要求（体系）,消防系统保养维护标准,消防系统保养维护标准,1,消防设备年检工作报告,9,消防防火门、应急照明、疏散指示标志维保记录,2,消防系主机统维保记录,10,消防电梯维保记录,3,消防探测器、手动报警维保记录,11,消防联动柜运行记录,4,消防备用电源维保记录,12,消防灭火器维保记录,5,消防广播维保记录,13,消防水池维保记录,6,防排烟系统维保记录,14,消防设备设施测试记录表（巡查火灾控制器、联动控制设备）,7,防火分隔设施维保记录,15,消防烟感、温感地址清单,8,消防水灭火系统维保记录,16,消防培训记录,4.,消防设备保养记录管理（体系）,1,、采用,LED,环保节能型灯具；,2,、少使用,/,少安装大功率泛光灯、射灯、绿化灯等；,设施设备管理关注要点,5.,照明节能要点,节能要点：,单独使用的办公室，采用人体感应或动静感应等方式自动开关灯；,有条件的项目，天然采光良好的场所，可按该场所照度安装自动开关灯或调光装置；,地下车库采用双回路线路控制；,景观灯,/,装饰灯制定定期（节假日）开启原则,设施设备管理关注要点,5.,照明巡查,节能要点：,照明巡查要求：,小区道路及照明设施每周巡查一次,楼栋楼层、电梯厅、大堂每天巡查一次,巡查流线：,住户房门口、楼层走道,/,电梯厅、电梯轿箱、楼栋首层或地下车库大堂,/,电梯厅、园区道路、小区主出入口,巡查要点：,楼层筒灯、电梯射灯、道路高杆灯、园区草坪灯,/,景观灯、灭蚊灯、小区装饰灯,房屋的承重结构是否存在沉降导致的裂缝；,房屋本体的外立面贴砖、涂料、保温层、腰沿是否存在空鼓、开裂；,空调位支撑件、屋面及连廊护栏、外置雨落水管是否存在锈蚀、松动、脱节；,屋面及外墙面防水层是否出现破损；,楼道内墙及天花是否存在空鼓、开裂；,单元门、楼道窗玻璃是否破裂,避雷带脱焊造成雷击,设施设备管理关注要点,6.,房屋本体及附属设施关注要点,房屋本体的防雷设施接地电阻不大于,4,欧姆，引下线及屋顶避雷带无脱焊，无大面积生锈,外墙面、建筑小品外观完好、整洁。外墙贴面建材无脱落；外玻璃幕墙清洁明亮、无破损；外墙涂料无大面积脱落及污渍，无明显影响外部观感；外墙无 纸张乱贴、乱涂和乱悬挂现象。,室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观无安全隐患,楼道及公共部位地面、内墙及天花整洁、统一，无脱落渗漏现象。,建筑年限在三年以上、本体结构已出现老化迹象、未吊顶的天花、檐等物业和高层墙体，应建立定期检查制度，对空、鼓、烈等应及时修缮,房屋排水畅通，每年开春解冻后、雨季来临前、第一次大雨后、入冬解冻前，均需对屋面排水情况进行检查并记录和统计；每年春季开冻后，应对屋面进行一次清扫,可预见的风险点要,定期巡查,，及时发现隐患部位并,快速修缮,，落实责任人及考核,对老化严重的部位,及时,进行,大修及更新改造,，消除隐患,异常天气,做好提,前排查及预防,，例如防汛、防冻、防风工作,设施设备管理关注要点,6.,房屋本体及附属设施管控标准,