我国住房市场发展状况及政策建议2006(改).doc

我国住房市场的发展状况和政策建议(2006年3月)
文章作者：殷剑峰　作者单位：　文章出处： 《新金融》2006年第3期
2004年以来，商品住宅市场发展中的各种问题引起了社会各界的广泛关注。住宅产业是国民经济的主导性支柱产业，它的发展状况，影响着几十个产业部门、上万种产品的发展，因此，正确认识我国住房市场发展状况、选择合适的政策，对于保障经济的可持续发展、创建和谐社会都具有至关重要的意义。
一、住宅市场发展的基本状况
在居民生活中，住宅具有三个主要特点：第一，住宅是居民生活的必需品，是保障居民就业、生活和消费的基础性条件，即所谓“安居乐业”；第二，住宅既是消费品又是投资品，因此，具有拉动消费需求和投资需求的双重功能；第三，对拥有产权的居民来说，住宅是家庭实物财产中价值量最高且使用期限最长的不动性实物财产，因此，居民对它特别在意。
在经济社会中，住宅具有三个特点：第一，住宅是各产业中拉动经济社会发展的最强劲的产品。住宅需求不仅拉动着建筑业、建材业等产业的供给，也不仅拉动着市政建设（如道路、水电、煤气、商业设施、文化卫生等等）的供给，而且拉动着家庭装修、家庭用品和家庭汽车等方面的供给，是城镇化建设的基础内容。第二，住宅是社会生活秩序稳定的主要载体。家庭生活主要在住宅中展开，一旦有了住宅，人口的流动程度就将明显降低；同时，住宅又是居民生活质量提高的主要载体，“以人为本”必然要落实到居住条件的改善。第三，由住宅所形成的社区是保障社会安定的基层单位，社区管理是城镇管理的基础，社区文化是城镇文化的基础。
我国住宅市场是一个未成熟的市场，供不应求的格局改变尚需相当长的时间。具体来看：
第一，尚有大量住宅未进入市场过程。
第二，住宅供给严重不足。
第三，住宅需求旺盛。
第四，商品住宅价格呈上升走势。
第五，区域差别相当明显。
第六，制度建设和市场监管滞后。
二、住宅市场发展中的金融风险
在商品住宅价格上升过程中，一些人对相关的金融风险提出了种种似是而非的担忧，认为一旦房地产泡沫破灭，银行就将承受全部的风险。这些担忧是缺乏足够根据的。
从金融总量关系看，我国迄今房地产贷款（包括开发商贷款、按揭贷款等）占贷款余额的比重不足15％，与此相比，全美国的商业银行贷款余额中，房地产贷款所占比重接近74％。换句话说，房地产贷款与工商企业贷款的比例，在我国大约为1：5.7左右，在美国为2.8：1左右。这种差别的主要成因有三：
第一，与工商企业贷款相比，开发商贷款的不良率较低。
第二，按揭贷款是银行最优良的资产。
第三，在不良贷款处置中，房地产不良贷款的处置成本较低且回收率较高，而工商企业不良贷款的处置成本较高且回收率较低。
商品住宅的贷款的确存在风险，但不论是金融活动还是贷款总存在风险。从理论上讲，没有风险的经济活动是不存在的，区别仅在于风险的大小和如何防范风险。在加强监管、运用资产证券化及其他机制的条件下，房地产贷款的风险是能够有效防范和化解的。
三、发展商品住宅市场的若干政策建议
商品住宅市场的发展在我国未来一段时间内占居举足轻重的地位。它不仅是推进城镇化建设的主要构成部分，是建设和谐社会的物质载体，是实现全面小康的重要标志，而且是扩大内需、保障经济可持续发展的主导性产业，因此，明确发展商品住宅市场的政策取向至关重要。
第一，坚持住宅商品化的总取向。不动产市场是市场经济的重要组成部分。在我国，商品住宅供给量占商品房的比重达到80％以上，但占住宅供给量的比重却不足50％。1999年起步的公房改革，实际上是住宅商品化改革全面展开。但时至今日，尚有50％以上的住宅未进入商品化领域，成为严重影响商品住宅市场发展的重要因素。为此，在政策总取向上，应逐步降低住宅中的非商品化比例。
非商品住宅建筑成本低、建筑质量差、配套设施很不完善，在未来20年内，相当多将推倒重建。这将给住宅开发建设以很大压力。
第二，坚持正确舆论导向。2004年以来，媒体对商品住宅价格进行了广泛报道，对推进这一市场的规范化有着积极意义，但同时，也存在着许多不实的误导。例如，住宅是个性化极为突出的产品，依地点、房型结构、楼层、社区环境、市政配套等一系列条件的不同而不同，不能以均价计算，但一些媒体常常以均价为依据炒作房价走势。又如，房价－收入比，联合国人居中心的1998年数据中，亚洲地区为11.3倍，但一些人不用此数据，而是选择了1990年对发达国家调查的5－6倍，给不少人造成误导。再如，一些人不做深入调查，仅凭感觉，撰文中用一系列“如果”、“过分”等进行推论，得出耸人听闻的结论，而媒体乐于炒作此类“观点”，给读者以至政府部门以错觉。
第三，完善商品住宅的供给结构。 商品住宅在供给结构上应由新建商品住宅（即一手房）、已有住宅入市交易（即二手房）和出租房三部分构成，因此，完善商品住宅供给结构应从这三方面着手，不能仅考虑一手房。具体来看：
其一，应大力推进二手房的供给量，降低已有住房的空置率，使中低收入家庭或就业时间不长的工薪收入者能够买房居住。
其二，应着力推进出租房的供给量。以新加坡举例新加坡实施公共住房制度，实行独特的“居者有其屋”的住房政策，政府大力发展公共组屋，成功地解决了居民的住房问题，新加坡因此也被联合国评为最适合人类居住的国家之一。新加坡为中、低收入者提供的保障性住房（即组屋），统一由半官方专门的机构——建屋发展局负责统一投资和组建；高收入者的住房，则由私人投资商投资建设。建屋发展局的主要任务是负责规划、建造和管理所有公共住房，其工作主要包括两方面：一方面，是为中低收入居民提供住房，实施政府确定的建屋计划，包括征用土地、拆迁安置、规划设计住宅区策划基础设施建设、安排承建商建造房屋等；另一方面，建屋发展局也负责公房的出租、出售和物业管理。
其三，应限制低容积率商品住宅的建设。我国是一个土地资源十分有限的国家，因此，应节约土地资源，限制别墅、低容积率高档房的建设。
第四，理顺住宅金融体系，支持商品住宅市场发展。在理顺住宅金融体系方面，首先区分财政机制和金融机制。财政的作用体现在通过需求政策（如财政补贴低收入家庭租房）和供给政策（如建设廉租房）来满足低收入家庭的住房需求；金融的作用主要是通过利率、担保、融资便利等政策来支持广大的中等收入家庭的住房需求，通过债券、股票、资产证券化和信托机制等来解决开发商的资金来源，以增加商品住宅供给。财政的作用不能由金融来替代，金融的作用也不能由财政来替代。