产业园区：从传统模式到PPP的演变.ppt

产业园区：从传统模式到PPP的演变一中国产业园区运营的几种模式六园区PPP的收益率二华夏幸福模式、宏泰模式和中信滨海新城模式在PPP框架下的审视七园区PPP的成功条件三三为什么产业园区需要PPP模式？八政府与社会资本进行PPP模式时应当注意的几个要点四园区PPP的整体运作模式九园区PPP的退出模式五园区PPP的赢利点中国已迎来中国已迎来PPPPPP时代，这是中国经济和产业园区领域的下一个风口时代，这是中国经济和产业园区领域的下一个风口 PPP（公私伙伴关系）的优势在于它能整合更多的社会资源，既包括资本资源，也包括技术、专业、管理和人力资源，共同供给公共服务，以实现多元主体合作供给的新格局，并通过这种多元主体合作供给所必然带来的竞争来改进公共服务的供给质量和效率 对于目前逐渐陷入困境的中国产业园区领域而言，PPP模式无疑会带来新的动力。全球来看，产业园区PPP还没有真正精准的对标案例，在国内也仅仅是刚刚起步，辽宁、河北、湖南等地的很多园区PPP也还是停留在基建BT层面 真正的园区PPP，需要精密的策划和组合，而不能按照以往的水务、环保、道路等领域既有套路简单操作为了激活社会资本，降低政府负债，以及公共产品的供给效率，中国政府正在大规模的推进PPP模式的发展，预计未来PPP的市场规模将以万亿计一、中国产业园区运营的几种模式一、中国产业园区运营的几种模式中国产业园区运营模式传统模式创新模式完全政府操控模式PPP模式由BOT向PPP过渡模式二级开发运营模式新加坡裕廊模式政企一体，一个班子两块牌子，管委会直属管理运营苏州高新区北京经开区完全市场化操作，土地招拍挂，企业完全控制政企分开，国有平台公司运营管理，相对市场化运作蛇口工业区苏州工业园张江高科技园区天津开发区联东集团天安数码城亿达集团光谷联合华夏幸福产业新城成都置信青羊工业园万科前海企业公馆重庆盈田宏泰发展廊坊龙河高新区中信汕头滨海新区政企合作，民营企业主导，类似特许经营权，更加市场化操作政企契约式合作，捆绑运营，收益共享案 例二、华夏幸福模式、宏泰模式和中信滨海新城模式在二、华夏幸福模式、宏泰模式和中信滨海新城模式在PPPPPP框架下的审视框架下的审视“华夏幸福模式”已经入选了发改委的PPP项目库，并得到国务院的肯定和推广，华夏幸福正在南京溧水、秦皇岛、安徽六安舒城以及海外的印度哈里亚纳邦等地复制这种模式华夏幸福保险、基金等金融资本业务寻找和价值论证平台政府合作和沟通平台与园区开发平台协作开发土地整理园区综合服务工程建设园区招商和宣传全程无忧管家服务公用项目维护投资服务生产和生活服务基础设施建设公用设施建设工业厂房建设物业管理服务公用项目维护入园企业部分自建、自营出售或出租地方政府确认后委托开发地方政府：通过委托开发模式，将城市基础设施投资和运营的风险和部分收益转交给华夏幸福，政府承担监管、监督职能提供产业规划和战略研究地方政府审核、地方人大会审议减少财务压力，避免既是裁判又是运动员经营更加市场化、企业化，有益加快区域开发政府与企业间“利益共享”机制带来市场化运作，有利于吸引长期资金政府结算委托费用政府结算委托费用九通投资招商中心从南京市溧水区产业新城项目看从南京市溧水区产业新城项目看“华夏幸福模式华夏幸福模式”的分解框架的分解框架华夏幸福最新的南京市溧水区产业新城PPP项目已经被江苏省财政厅纳入到2015年度第二批PPP项目之列华夏幸福负责区域内的土地整理投资、“六通一平”等基础设施建设、公共设施建设运营维护、产业发展服务、规划设计等咨询服务合作期限届满后华夏幸福交还产业新城项目相关资产及经营管理权溧水区政府以合作区域内产生各类的收入（主要包括税收收入、土地使用权出让收入、非税收入、专项收入及专项基金的区级留成部分等）为来源进行政府购买服务的付费从南京市溧水区产业新城项目看从南京市溧水区产业新城项目看“华夏幸福模式华夏幸福模式”的分解框架的分解框架基础设施及公共设施投资建设费用方面，应向公司支付的建设费用包括建设成本和投资回报两部分，投资回报按建设项目的总投资额的15%计算土地整理投资费用方面，应向公司支付的土地整理费用包括土地整理成本和土地整理回报两部分，土地整理回报按土地整理成本的15%计算当年产业发展服务费用方面，应向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务费的总额，按照委托区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算规划设计、咨询等其他服务费等方面，规划设计、咨询等服务费由双方按照成本费用的110%计算具 体 内 容这种模式也被称为经典的这种模式也被称为经典的“固安模式固安模式”以华夏幸福得以成名的固安工业园为主要承载体以华夏幸福得以成名的固安工业园为主要承载体 前期公司研究投资机会，与政府沟通签订委托协议 土地整理、基础设施、公共设施建设（企业垫资开发，利润率约15%；基础设施及公共设施建设费用竣工验收后60日内结算）规划设计、咨询等（服务费按成本的110%计算）先期房地产开发销售（配套住宅销售实现现金快速回流）政府土地出让 及园区税收（政府给予1.1-1.5倍基础设施投资偿还）后期产业服务 和园区管理（管理、服务、咨询等收入）招商引资（公司按入区项目新增落地投资额的45%获得收入）华夏幸福产业新城模式是一种典型的园区华夏幸福产业新城模式是一种典型的园区BOTBOT向园区向园区PPPPPP过渡的模式过渡的模式成都置信的青羊工业园模式也与其类似，具体表现为：1、土地一级开发是一种固定收益模式地方政府在土地整理费用、基建费用和园区服务费用的返还基础上还要给华夏幸福再提成15%，本质上就是传统的BT模式2、产业招商是一种招商代理模式政府需要支付相当于华夏幸福招来企业落地投资额45%的费用，单笔计费，分期支付，实质上形成了地方政府的债务负担3、房地产二级开发在实质上是一种与一级开发高度联动的行为，构成了整体收益的一部分，是一种双方达成一定默契的“暗补”协议。但从财政部的精神和未来的趋势来看，住宅、商业性的房地产二级开发应该不能够算入园区PPP的框架之内尽管江苏省财政厅已经认可了华夏幸福的PPP模式，但由于财政部层面的PPP认定标准还未最终确定，包括发改委与财政部在PPP很多细节方面也还存在着认知与规定的差异，以华夏幸福产业新城为代表的一批项目在未来可能会面临一些变数产业市镇开发运营商宏泰发展（港交所上市）则更加接近于园区产业市镇开发运营商宏泰发展（港交所上市）则更加接近于园区PPPPPP模式模式具体表现土地一级开发的分成非固定收益，与土地出让收入相挂钩，是一种土地运营浮动收益产业招商非代理模式，而是一种随着时间递减的与整体区域税收挂钩的收益一部分是政府出让土地所得款净额的一定比例分成（工业、物流、仓库或基础设施用地为100%，住宅、商业、旅游、娱乐、文化或服务用地为80%）一部分是由宏泰支付的拆搬迁和土地整理费用及开支补偿宏泰提供龙河高新区招商引资服务和其他综合服务，廊坊市安次区政府按照（D*E F）支付费用D是常驻于龙河高新区项目内的企业在某一年度所缴纳的税款由安次区政府所保留的部分，并且扣减相应的税项优惠；E是一个随着时间而渐变的系数，从08年直到龙河协议到期，E由60%向40%按照每5年5%的幅度依次递减；F是某一年度龙河高新区管委会的营运成本，如员工薪酬、行政开支、维护等，这个费用按约定由宏泰负责华夏幸福模式与宏泰发展模式对比华夏幸福模式与宏泰发展模式对比华夏幸福华夏幸福宏泰发展宏泰发展土地一级开发收益模式土地一级开发收益模式100%返还返还+10%提提成成100%返还返还+浮动土地浮动土地 出让收入出让收入是否参与土地出让计划是否参与土地出让计划否否是是招商服务的收益模式招商服务的收益模式获取招入企业落地投资获取招入企业落地投资额的额的45%税收税收*时间渐变系数营时间渐变系数营运成本运成本是否成立合资公司是否成立合资公司SPV是（三浦威特）是（三浦威特）否（盛世建设）否（盛世建设）是否补贴入驻企业是否补贴入驻企业否否是是中信滨海新城模式中信滨海新城模式中信地产和汕头市濠江区政府采取“股权合作”和“契约合作”相结合的模式进行合作，具体实施这一超大型综合城市开发运营项目的建设，包括土地一级开发、城市级基础设施、公建配套和城市产业投资的一系列资源整合濠江区争取到了地级市的管理权限，区级政府可以行使地级市的管理权限，再加上汕头市和濠江区政府都兑现了承诺以两级立法保障为滨海新城保驾护航，这些都对PPP的实施有巨大的裨益名称内容项目名称中信滨海新城PPP项目项目类型新建项目建设内容1、基础设施：海豚湾隧道及安海快速路；80km城市道路及基础设施；50km海岸线及河岸改造。2、社会服务：6-8座城市会议、展览、文化活动中心；80-90所学校、幼儿园；8-10座城市公园；3-5所综合医院；10-12座各类体育场馆。3、城市更新：华能电厂搬迁；旧城村改造。4、旅游度假：海洋综合主题公园、北山湾海滨公园、国际高尔夫公园；红树林城市生态湿地；商业购物中心。建设地点汕头市南部濠江区投资规模基础设施超过500亿中信滨海新城模式中信滨海新城模式在该项目合作上，汕头市和濠江区政府给予中信最大限度的控制权和话语权。在合资公司中，中信方面都占据控股地位，从前期的定位、规划到后期的建设、运营、收益，中信都占据着绝对的掌控优势中信滨海新城项目168平方公里“一江两岸”片区基础设施土地整理公建配套产业配套隧道工程50亿市级市政建设区级市政建设非统征地2757亩 统征地4580亩5所小学 5所中学10所幼儿园5处城市公园12处公共设施瀚海历史文化博鉴中心风情商业街城市商业旅游酒店体育健康设施北山湾片区南滨片区12.4平方 公里120亿“一江两岸”片区“一江两岸”片区中信滨海新城模式中信滨海新城模式总体来看，该项目是在传统一级开发基础上，通过土地开发运营，整合运作产业、资本等资源，建设一个大规模的新城，并在合理的时间周期里使整个城市的总体价值达到更高水平收益方面中信地产着重两个部分土地整理中信和地方政府共享城市总体功能提升后的土地及资源价值溢价的成果未来的产业经营收入这部分的孵化周期相对较长，目前还没有看到明确的内容，但基本也是一种产业特许经营的范畴汕头市政府濠江区政府一级土地开发成本隧道项目建设投资4580亩国有土地（统征地）苏埃湾过海 隧道项目隧道公司（SPV）当政府收益不足时，新城项目公司股权收益的51%用于补足统征地前期成本及债务合作伙伴中信地产中信滨海新城 项目公司剩余部分建设部分 BT模式剩余部分运营部分第三方付费隧道运营配套费政府财政补贴提取相关政府性基金2757亩集体土地（非统征地）一级土地开发成本及出让税费滨海新城统征地出让政府收益部分的50%土地一级开发股权收益49%用于支付统征地前成本和债 务担保余额出资设立股权收益股权收益出资设立49%51%设立捆绑项目公司收益委托20%20%60%BT模式市政道路等基础设施学校医院等配套设施中信滨海新城合作具体框架中信滨海新城合作具体框架三、为什么产业园区需要三、为什么产业园区需要PPPPPP模式？模式？产业园区最适合以PPP模式来运作主要原因产业园区具有很强的社会公益和公共产品与服务属性产业园区总体投资规模大，运作周期长，总体利润水平不高过往政府重资产、大投入、高优惠、行政化的运营效果逐渐进入瓶颈期，亟需市场化、高效率的社会资本力量的进入PPPPPP模式的出现对于中国式产业园区是一个巨大的福音模式的出现对于中国式产业园区是一个巨大的福音PPP模式解决了以往部分质疑：认为中国产业地产是一种畸形的产物，是中国国有土地制度、财政制度和政绩思想下的一种怪胎园区的产业集聚本应该是政府的分内之事，具有强烈的公共产品和公共服务属性，但政府缺乏经验、能力和实力，只好让渡给市场来解决。在这种怪异的框架下，政府和企业往往会存在一种囚徒博弈的关系政府合作政府短视企业合作政府可以最大化地解决GDP、税收、就业等问题，见效快，持续性；企业也可以最大化地盈利，成本低，循环度高政府短期获得一定的政绩利益；企业则完全处于劣势，出现盈亏不平衡的状态企业短视企业追求短期利益，出现骗取土地指标、财政收益等一系列问题；政府因信息不对称处于被动地位政府急于求成，见好就收；企业短视逐利，舍本逐末，园区运营成为双方逐利的牺牲品，出现烂尾甚至荒置现象PPPPPP框架建立了一种长效均衡机制框架建立了一种长效均衡机制园区开发建设热火朝天，但真正到园区的具体运营时就无人问津。短期开发有利可图，长期运营缺乏资金支撑，成为一个难以解开的死结目前问题缺乏一个政企合作的长效机制存在，社会资本运营方既缺乏束缚，也缺乏激励原因将园区运营纳入了25年以上的PPP框架之后，就建立了一种长效均衡机制来有效解决这种囚徒博弈的困境，让短期一口气赚到的钱摊到几十年的时间里，让政府和社会资本都不再将目光局限在短期利益上，企业很难短期逐利，政府也很难要求短期的速效政绩随着双方的利益诉求捆绑在一起，趋于一致，就能够各显其能，勠力同心于产业园区的整个生命周期之中，着眼于长远的规划和稳定的运营，从开发到招商到城市与产业运营，制造多个发力点这种长期均衡发展机制的建立，会使得多方（区域、政府、企业、产业）共赢获益，也能够看到更多良性运行的新型园区，这才真正符合新型城镇化和产业地产的本质含义高效持续地提升园区盈利能力才是关键高效持续地提升园区盈利能力才是关键园区PPP，就是政府与社会资本进行高度合作，以更具活力的完全市场化的手段提升产业园区的运营效率，以平台整合的思维与路径去进行软硬件的搭建，以及产业的集聚与服务，并从园区的长期运营之中获取合理收益的模式在这种充满活力、激励更加合理的模式下，市场化主体和契约化运作将成为主流，产业与城市的融合度更高，互动性更好，规划性更高，从而最深刻地改变和推动着中国产业园区的发展路径与格局！PPP模式并不是一试就灵的万能药水，产业园区具体如何操作，依然脱不开以往的框架和节奏，虽然在目前财政部定调的PPP模式下，不再要求以往那种“大建快上，铺天盖地”的招商，建好园区甚至是招来企业也仅仅是开始，如何更好地控制现金流和整体债务，更高效持续地提升园区盈利能力才是更为关键四、园区四、园区PPPPPP的整体运作模式的整体运作模式园区PPP的整体运作模式可以归纳为：投资人或投资人组建的联合体（按需求整合相关企业），参与政府组织的投资人（合作伙伴）招标投标，中标后与政府共同组建项目公司，项目公司取得政府授予的特许经营权后，根据产业定位，对区域实施整体策划、规划、设计，并成立相应的开发分公司或部门，针对各项具体的开发内容实施投资开发、招商、运营，打造一个区域内的产业园区，使区域内相关产业从无到有、从零散到聚集，从初级到成熟，从而实现区域整体价值的提升、区域地块及物业的升值，区域产业的集聚与提升，而投资人则从各级开发运营中获得相应的利润园区园区PPPPPP整整体运作模体运作模式的标准式流程式的标准式流程政府依法招投标投资人/联合体政府/授权单位整体策划、规划、设计、宣传、招商SPV特许权授予一级开发公司/部门二级开发公司/部门三级开发公司/部门 土地一级开发 基础设施建设市政工程、协助政府出让土地并收回资金二级房地产开发经营性物业开发 公共服务设施 园区整体经营、管理公共服务设施经营管理 园区后续招商投标比组建按需成立/整合分公司/部门园区园区PPPPPP整体运作模式的标准式流程整体运作模式的标准式流程政府特许权授予运营商/SPV服务优化产业结构，目的性持续招商园区物业管理园区及企业安保、绿化、食堂、宿舍等生活设施的经营管理，社会活动组织.配套设施开发经营性物业管理酒店等公共服务设施经营管理园区资产、资本运营.规制、监督入园企业这种标准式的流程其中的部分细节也可以根据实际情况有所变化，比如宏泰发展运营龙河高新区的项目公司廊坊市盛世建设投资有限公司，这家公司完全由宏泰自己设立并100%控股，安次区政府和龙河高新区是以购买宏泰的服务形式进行合作的，属于特许经营权的范畴，这并不妨碍其符合PPP模式的本质要求四、园区四、园区PPPPPP的整体运作模式的整体运作模式放在产业园区、产业新城来说，为了补足缺口，可以将一些与PPP项目相关的公用物业（如人才公寓、酒店、保障性住房、科教文卫物业等）的开发经营权益补充进去，可能会以特许经营权让渡的形式进行，但这并不意味着可以让社会资本方进行房地产开发来补足收益财政部的政府和社会资本合作法（征求意见稿）中明确阐述社会资本参与PPP项目时获得收益的三种方式途径一是由政府付费二是向使用公共产品或服务的用户收费，也就是“使用者付费”三是可行性缺口补助，包括与合作项目相关的其他配套开发经营权益等！新型的园区新型的园区PPPPPP运营者所需要具有的能力运营者所需要具有的能力 新型的园区PPP运营者 所需要具备的能力3、园区运营框架的分解、组织、整合、掌控能力5、对接资本市场与金融资源的能力4、园区整体的运营、管理和服务能力1、宏观经济的研判能力2、城市、区域、产业发展趋势的研判与规划能力五、园区五、园区PPPPPP的赢利点的赢利点园区PPP是一个长周期的运作过程，不同的开发运营阶段有不同的盈利点，是一个短、中、长期结合的投资组合，上述各阶段的利润来源能为项目带来持续稳定的现金流，这些赢利点也可能是影响PPP项目签订时物有所值评价的定量评估时的关键因素由于园区并非高速公路、污水厂这样传统可凭经验模拟估算的基础设施项目，在土地、产业、资本、人流等众多不确定因素的综合作用下，准确的定量评估很难做到，因此短期来看，定性的物有所值评价更适合于园区PPP的评估园区PPP可能的主要赢利点土地一级开发 收入分成产业投资 收益规划、咨询 服务收益基金管理 收益等园区内与产业相关的二级开发物业载体的 租售收入物业管理、配套设施、服务活动等的经营 性收入六、园区六、园区PPPPPP的收益率的收益率?对于产业新城、产业园区运营商和正在伺机进入的外来者来说，PPP模式是政府大力提倡的模式，不可能不去响应，而且响应带来的业务拓展效应是很强的；但一旦进入PPP的框架，意味着以往的让政府过度让利的分成模式不可能再为PPP模式要求所接受，势必会带来一系列对回报率、利润率的不利影响。何去何从，是一个必须迅速面对的艰难选择财政部的政府和社会资本合作法（征求意见稿）文稿中强调：合作项目连续三年收益过高或者过低，幅度超过合作协议约定的，应当按照合作协议调整政府付费标准，或者公共产品和服务的价格目前对于PPP收益达成的共识是“确保盈利，严禁暴利”，一般对于PPP项目内部收益率的提法在8%10%这个区间，在产业地产领域，这个收益率对于基建、一级开发属于可接受范围，但对于整体产业园区的PPP收益率是否能够匹配契合尚无定论如果将产业地产的一般性收益、经常性收益以及相关配套物业开发经营收益都算进去，整体回报率超过30%，甚至超过50%都是一种常态，但这明显已经接近社会对于“暴利”的认知，未来必定会面临压缩的态势。如果类似的产业新城、产业园区收益率连续3年超出约定或可接受的范围，可能会进行重新调整七、园区七、园区PPPPPP的成功条件的成功条件好的园区PPP项目两大取决因素要看政府的支付意愿和支付能力以及相应的法律法规保障，以提高违约成本，降低违约可能比如中信汕头滨海新城PPP项目，汕头市濠江区还争取到了地级市的管理权限，区级政府可以行使地级市的管理权限，再加上汕头市和濠江区政府都兑现了承诺以两级立法保障为滨海新城保驾护航，这些都对PPP的实施有巨大的裨益要观察该项目的可行性以及规模与实际需求的匹配如果项目建成以后无法发挥应有效益，即使政府愿意支付，也会造成资源的浪费，这样的项目就缺少成功的PPP项目必须具有的基础七、园区七、园区PPPPPP的成功条件的成功条件PPP模式作为政府与社会力量合作供给公共服务的一种新模式，第二个P即private既可以是拥有资本的重资产企业，也可以是没有资本优势但却拥有技术、专业和管理优势的轻资产社会组织，尤其是在存量园区的PPP盘活过程中，在运营、服务、金融、资源整合等轻资产能力和平台式的整合能力上，这种轻资产的优势显得更为重要在园区PPP框架之下，土地、产业、资本三要素的协同与配合对于园区PPP的成功而言至为关键资本是园区运营得以持续进行和完成的核心产业是未来发展的保障土地是园区运营的基础PPP推行可能存在的最大障碍：一线城市政府财大气粗、风格保守、墨守成规，不愿意尝试PPP；欠发达城市作风激进，更多的是将PPP作为一种财政吃紧状况下的融资模式，欠缺服务心态！八、政府与社会资本进行八、政府与社会资本进行PPPPPP模式时应当注意的几个要点模式时应当注意的几个要点1、长期共识共赢的心态在专业能力方面充分尊重社会资本，把这种共识和尊重写进合同当中，给予社会资本足够的话语权保障2、机制和法律的保障对于相对弱势的社会资本而言这十分重要。比如中信汕头滨海新城PPP项目，获得了两级人大的立法通过，具有双保险的效果，无论政府环节和人事变动都不会波及于此3、公平、合理、透明的审核机制以“浮动性轻资产运营式PPP收益框架”为例，社会资本运营方与政府合资成立基于轻资产的园区运营公司，政府会在年初从财政拨款中打入一笔资金作为运营团队的启动资金，年底时政府会更根据整个园区运营状况、体系搭建等进行综合性打分，如果打分低于1，则根据不足的比例进行资金返还，如果打分高于1，则根据超出部分进行奖励补贴，这种机制是一种更为均衡合理的审核方式4、评估机制方面的革新在园区运营中，社会资本应该是一个具备平台链接能力和产业生成能力的规划方案提供者，负责建立一个端口，引入包括产业投资方、孵化运营方、二级开发商等优秀合作者组成联合舰队，也就是所谓的“插线板工程”，这个新型工程方的资质如何评估，政府需要有一种全新的机制来应对5、角色权益和产业基础设施等的提前界定这些对于降低后期成本、提升合作效益等也非常重要九、园区九、园区PPPPPP的退出模式的退出模式园区PPP的退出模式房地产信托投资 基金（REITS）股权转让即直接将项目转让给有意向的专业公司经营利用房地产信托投资基金（REITS）等资本运作的手段，将持有物业资产证券化，从而实现实质上的退出将持有同类物业整体打包上市，实现实质性的退出在国外的PPP投资项目中被普遍采用打包上市股权转让谢谢！