“鑫意”连锁店选址原则.doc

“鑫意”连锁店选址原则寻找最佳零售位置是特许加盟店获得成功的第一要素，因为它可将投资者有限的人、才、物资源发挥出最大潜能。鑫意并非“唯店址论”者，不是讲好的店址就能一步登天，一好百好，但强调一定是有了好的店址，才能通达到理想的业绩。不同地区，不同类型的”鑫意”加盟店，在店址的选择上，既有共同之处，也有区别点。相同的范畴是要求有利于目标消费者方便购买，扩大影响，有利于经营安全，覆盖市场。不同的要求主要指固定消费与流动消费，商业配套集中与否，营业时间长短与否等区别。“鑫意”加盟店设在什么样的商业区，要视具体情况而定，从现有的经营情况来看，“鑫意”认为一般有以下选择： 一、“鑫意”加盟店位置的类型1、非商业区专卖店非商业区店指仅有一家“鑫意”加盟店，不毗连其他竞争店。在非商业区设店具有以下优越性：无竞争者，房地租金相对低，环境无干扰，在经营上不必遵守别人（如百货大楼）的规定，加盟店的位置自由性较大，顾客可能一次买走更多的首饰，可能主动放弃再去另一家首饰店的选择。缺点是：难于不断招徕大批新顾客，往往不能满足顾客在购货中喜欢首饰品种丰富多彩的要求，许多顾客不愿光顾独家首饰店；广告费用较高；室外照明，经营安全，维修场地之类的费用只能独家承担。 非商业区专卖店要形成和保持一个目标市场颇不容易，所以，“鑫意”一般不主张在这类地区设加盟店，除非有特殊的原因，比如附近有大型的娱乐街。因为，孤立的中小型“鑫意”加盟店不可能形成一批对它依赖的顾客，因为鑫意一家店不可能有花色品种齐全的首饰，又没有很大的名声，顾客也就难以光顾。2、商业区专卖店“鑫意”认定的商业区有以下类型，开店的利弊分别是： 中心商业区，指一座城市的零售中心，也就是闹市区。其核心区往往不超过一平方公里，其周围有文化娱乐场所，时尚服饰等商店。无论是省会城市，还是地县级城市，中心商业区至少有一家百货店，还有大批的专卖店和小超市、连锁店。 “鑫意”加盟店设在中心商业区，优点是人流量集中，公共交通方便，有多种品牌的首饰出售，有不同价格的首饰，有各种配套服务性行业；缺点是中心商业区的缺点是停车场地紧张，人群拥挤，展示面积有限，改进余地很小，租金较高。 辅助商业区是指在一个城市或集镇内，邻近于两条主要街道交叉口的区域。一个城市一般有几个辅助商业区，每个区至少有一家较大的百货商店，还有一些其它店。在辅助商业区出售的商品，类型上是和中心商业区相近似的。不过辅助商业区的商店较少和较小，商品的特色和品种较少，它的商业圈也较小。 3、大型百货大楼的店中店 “鑫意”加盟店可以按购物中心的设定加盟进去，开设专柜。有计划的购物大楼一般都允许“鑫意”加盟店进入。条件成熟的地区，“鑫意”加盟商可以店中店、店中柜的形式开设“鑫意”店。 二、“鑫意”店址应具备的条件作为“鑫意”的准加盟商，应该了解，好的加盟店的地理位置，要具备以下条件。按标准划分，具有以下全部条件，是第一流的“鑫意”店址，具备其中的二条以上的才能达标：1、商业活动频度高的商业地区在闹市区，商业活动极为频繁，把“鑫意”加盟店设在这样的地区，“鑫意”加盟店营业额必然高。这样的“鑫意”店址就是所谓“寸土寸金之地”。相反，如果在非闹市区，在一些冷僻的街道开店，人迹罕至，营业额就很难提高。2、人口密度高的地区居民聚居，人口集中的地方也是适宜设置“鑫意”加盟店的地方。在人口集中的地方（如娱乐区），人对首饰的需求量大。如果“鑫意”加盟店能够设在这样的地方，致力于满足顾客的需要，那就也会有做不完的生意。而且，由于在这样的地方，顾客的需求量大，购买力强，销售额不会骤起骤落，可以保证“鑫意”加盟店的稳定收入。 3、面向客流量最多的街道如果“鑫意”加盟店处在流量最多的街道上，有客流量，首饰销量就有保障。 4、交通便利的地区顾客上下车集中的公共汽车站，加盟店可设在顾客步行不超过10分钟路程内的街道旁。 5、接近人们聚集的场所如区县级城市的剧院、电影院、公园等娱乐场附近，或者大城市的工厂、机关的附近。 6、首饰一条街大量事实证明，对于那些有在比较中选购首饰习惯的地区而言，高档消费品首饰在许多城市都集中在某一个地段或街区，规模效应更能招揽顾客。因为经营的种类繁多，顾客在这里可以有更多的机会进行比较和选择，竞争中生意反而好做。 三、“鑫意”加盟店不宜选址的区域 1、高速公路边。随着城市建设发展，高速公路越来越多。由于快速通车的要求， 高速公路一般有隔离设施，两边无法穿越。公路旁也较少有停车设施。因此尽管公路旁边有单边的固定与流动顾客群，也不宜作为新开店选址的区域。人们往往不会为首饰消费而在高速公路旁违章停车。 2、地域周围居民少，或增长慢，而近期商业网点没有再发展可能的区域，也不宜作为“鑫意”的新店址，这是因为在缺乏流动人口情况下，有限的固定首饰消费总量不会因新开“鑫意”加盟店而增加。四、“鑫意”加盟店址评价“鑫意”加盟商在新店位置选定之后，加盟商应该将所选的店址报总部进行评价，这对加盟商将来的经营有利无弊。评价“鑫意”店址需要大量的经验，特别是对于那些以前从未经营过首饰的加盟商，这一工作更显重要，不可省略。由于不同类的“鑫意”加盟店需要不同形式的位置，某一位置对某一零售商来说，可能评为最佳位置（如在中心商场设专柜），但对其他加盟商来说可能并非如此。从原则上看，对“鑫意”加盟店位置评价可接以下标准来进行： A、顾客流量一个预选地点的客流量和消费者类型，是衡量一个“鑫意”加盟店位置最重要的因素。当各个位置的其他条件相同时，往来行人最密集的位置是最佳的，但是并不是每个走过“鑫意”店的人都可能成为顾客。 例如，在早晨上班的时间里，人是很多的，但这种高客流量对“鑫意”首饰店的销售没有作用。每天平均有多少人从店前通过，一天中哪段时间最多，或者通过的速度、目的、停留时间、“鑫意”加盟店的吸收率等。“鑫意”认为同样的客流量，只要具备以下特点，便可更多地增加销售额： 客流量和时间的变动关系不大； 来店的顾客轻松自如，不是匆匆忙忙的； 顾客虽是匆匆忙忙，但其目的是为了到“鑫意”加盟店来买东西； 有一部分顾客，确实有相当数额的购买首饰可能性； 客流量虽然很少，但她们的目的明确，多是来买东西的顾客；顾客购买兴趣很大； 从店前不断往返的人很多，特别是中心地区的顾客，有所需要时，更会增加购买； B、商圈内顾客评估 从经营的角来讲，一般性的日用商品，人们喜欢在就近商点店买；价格稍高的首饰，人们多愿意在稍远些的商店购买。以此来划分商圈，一是要落实这样的顾客在该店的商圈内有多少，收入情况如何。是收入高，愿意购买质量好的首饰的人多，还是收入少，不想买太好的首饰的人多，这对“鑫意”加盟店来说，具有很大的意义，加盟店应认真地分析。 其次，要掌握商圈内顾客的收入水平。一般地说，要区分高级住宅区和收入比较低的区域。这种常识性的分法，能够估计出各类顾客所占的比重。 C、交通条件 “鑫意”要求新加盟商对来往车辆数目进行统计有独到的原因，因为交通拥挤的程度和时间关系到顾客是否会避开交通拥挤的地区到驱车时间较少、较方便的地方去购物。随着国内消费水平的提高，有车族越来越多，“鑫意”新加盟店的店址应尽可能将停车条件列入评价系统。加盟店的停车条件指新店前后的，也指新店附近的。停车条件一般是针对小轿车停车场，但在一些以自行车为主要交通工具的平原城市，也包括自行车的停车场。 D、与邻近“鑫意”加盟店的关系。一般地说，“鑫意”加盟店对合作的商场和街区是有利的。因为“鑫意”加盟店搞得好，合作方也会兴盛起来。“鑫意”加盟商应注重“鑫意”在合作商场或在周围首饰之间的关系。力求培植一种亲和力，这种良好的关系成为吸引力，因为共同坐落在一个特定地区内。所以“鑫意”与竞争店的销售额，比各自在互相分散的情况下的销售额大得多。类似的或相互补充的首饰店彼此靠近互为有利的原因：一是顾客喜欢在几家类似首饰店之间，从首饰的价格、品种、款式和服务等方面进行比较；二是顾客喜欢一揽子选购。亲和力既可存在于相互补充的首饰店之间，也可存在于相互竞争的首饰店之间。衡量首饰店间相容性的尺度之一是各店顾客的互换程度。假如“鑫意”新店有两个可供选择的开设地点，一个是与时装为邻，另一个是与唱片店为邻居。显然，选择前者是有利的，因为前者的顾客与“鑫意”加盟店顾客较高的互换性。 一个地段零售业平衡，也是评价“鑫意”店址应考虑的问题。零售业平衡是指一个商业区或购物中心之内各类商店的最优组合。真正的平衡出现于以下各种情况，各类首饰和首饰店数目，与本地段的市场潜力相适应；提供各类广泛的首饰商品，能满足顾客多种选择的需要；任何种类的首饰都有足够的花色品种，有恰当的组合。 E、具体“鑫意”加盟店址的确定1、在选定大区域后，新“鑫意”店址的确定应当按可见度，位置的布局，场地的大小与形状，房屋的大小及房屋与场地的环境和使用年限等项进行评价。 可见度是指一个“鑫意”店址能被往来行人和乘车者所看到的程度。良好的可见度能使过往人群知道这家“鑫意”加盟店存在和正在营业。 首饰消费者多为女性，她们一般不愿意到小巷、背街或购物中心的尽头去购物。位置的布局是指“鑫意”加盟店在商业区或购物中心内的相对位置。拐角的位置往往是很理想的，它位于两条街道的交叉处，可以产生“拐角效应”。拐角位置的优点是：可以增加橱窗陈列的面积；两条街道的往来人流汇集于此，有较多的过路行人光顾；可以通过两个以上的入口以缓和人流的拥挤。 在布局方面，应重视以下各项决策：坐落在街旁；相对于其他首饰店来说位置适当；有停车场；坐落在公共汽车站附近；与住宅区的距离适当。 对于设立店中店的“鑫意”加盟店的重要决策事项有：靠近大量客运和车辆交通地点；相对于其他首饰店来说位置适当；停车场有足够的可容量等。 2、用设计的手段来解决“鑫意”店址所面临的不足或予盾，改善环境，创造新形象。 首先，是自然基础环境分析。全面系统地察看“鑫意”加盟店所在地区，位置同环境的关系，确认它原始的建筑的构造、材料、立面形象以及同城市规划方面的必要联系。掌握可塑性的范围、弹性的空间能否利用。店门面前路面是否平坦，是水平还是斜坡。前边是否有隔挡及影响店门面形象的物体或建筑。采光条件，噪音影响程度估计，自然影响可否有利于店门面设计的巧妙利用等等。对室外空间周围作出正确的评价之后，“鑫意”加盟店设计工作才能有的放矢，在统一风格的前提下，“鑫意”或借用或隔离，或增大虚空间面，或不设开启窗户等，建立起一个既有利于健康，又节省财力的店堂。 其次，是人文环境分析。自然基础环境是“鑫意”加盟店选址设计的条件，人文环境是选址设计完善的前提。“鑫意”加盟店商应考虚加盟店同周围是否有社区影响或人文环境影响。比如，这一地区是政府机关所在地，那么，加盟店在彩色灯光的规模、尺度、色彩、风格等方面就要同周围环境尽可能保持和谐，使其区域保持一定整洁、安静、祥和。再如，“鑫意”加盟店所在地地处某一宗教场所或某一民族所在附近，它在色寸彩方面，经营范围方面很可能要注意一些禁忌事项或保持某种严肃性。 城市总人、商业环境调查 1、城市名称：_ 2、隶属等级：省级城市 地区级城市 县级城市 3、人口结构：（1）人口：_ （2）20-40岁左右女性人口占总人口的_ （3）其他情况_ 4、消费状况：（1）消费水平状况_（2）消费结构_（3）其他情况_5、媒体状况： 1）报纸： 2）电视： 3）广播： 4）其他： 6、交通状况： （1）公路 （2）铁路 （3）航空 （4）水路 （5）其他 7、大型商场：_ 8、竞争对手状况： 1）主要珠宝首饰品牌： （1）老凤祥（2）戴梦得 （3）金得利（4）金房子 （5）其他 2）主要促销手段：（1）打折 （一般打_折） （2）赠送 （3）其他