宁波和丰创意广场报告2009-149页.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,NINGBO CENTALINE(EASTERN CHINA)PROPERTY CONSULTANTS LTD.,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,NINGBO CENTALINE(EASTERN CHINA)PROPERTY CONSULTANTS LTD.,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,和丰创意广场前期市场研究报告,宁波中原物业顾问有限公司 2009年6月,项目商业定位,项目经济测算,商业市场分析,写字楼市场分析,项目写字楼定位,项目属性研究,市场研究分析,项目初步定位与经济测算,1,2,3,4,5,6,结构导图,城市角色,交通分析,配套设施分析,景色资源分析,项目解读,项目属性小结,项目位置,项目东临江东北路，南邻民安路，北至庆丰桥，西面紧靠甬江和滨江景观带。,临近三江口核心区的一线江景位置。,区位定位,项目所处的甬江东岸区域在功能定位上，以完善城市功能为出发点，除了考虑对三江口核心功能的延续和补充外，充分考虑相对于周边区域的各大功能，选择在规划区内需要补充、能够补充的功能，从而确定该区块的功能定位为：处于三江口城市核心区域，以展现现代工业文化为主题，完善城市核心区居住和商贸功能，提升城市多元文化内涵，,形成创意文化产业基地和滨江休闲基地,。,项目地处宁波市中心甬江东岸核心位置，区块功能上既是三江口核心的延伸，也是最临近三江口的滨江休闲基地，具较强区域优势和发展优势。,城市,角色,本项目,本项目,项目周边目前处于发展初期，多个项目处建设期，商务居住基本空白，但已自发形成小规模的餐饮休闲类商业，且区块紧临周边成熟社区。,项目,周边,周边现状,项目所处的甬江东岸规划区东面紧邻明楼社区和东胜社区两大市中心成熟的居住区，居住近,10,万人口，商业潜力巨大。周边餐饮休闲类发展较好，渔轮厂海鲜夜排档已具一定知名度。,甬江东岸规划区内目前所有,4,块已拆迁储备地块均已售出，其中,3,块已经开工建设。,项目北面的“化工及滨江居住区”目前尚在启动前期，其中滨江,1#,地块已经售出。,未来发展,项目所处的“甬江东岸”规划区内，目前宁波书城项目和东外滩高档公寓项目正在建设中，预计在,2010,年交付使用。本项目也已开工，预计,2011,年使用。渔轮厂商务中心也将在年内启动。区域内多个大型项目共同发力，将迅速催热本区域。,根据,05,年对“化工及滨江居住区”的规划布局，该区的功能以生活居住为主，兼容商业和办公，规划总建筑面积,79.22,万平方米，其中住宅面积,48.27,万平方米，商业办公面积,24.1,万平方米。未来将共同作用提升区域的整体影响力。,成熟居住社区群,东外滩花园（在建）,住宅：4.5万方,商业：0.8万方,化工及滨江居住区,滨江庆丰1#地块（未建）,商服：3万方,住宅3.5万方,本项目（在建）,办公17万方,商业6万方,渔轮厂项目（未建）,办公7万方,商业3万方,书城项目（在建）,商业2万方,化工及滨江居住区,滨江庆丰1#地块（未建）,商服：3万方,住宅3.5万方,金光中心等,办公2万方,商业5万方,现有,未来两年内,未来两年后,2009年及以前,2010年,2011年,2011年以后,办公,项目所处区块目前除三江口核心区的金光中心附近有商业办公项目外，临近周边尚无办公项目。,区位办公氛围基本为零,。,书城项目交付使用，办公开始起步,本项目交付使用，办公体量17万方,渔轮厂地块办公7万方，商业3万方,；,化工及滨江居住区”将陆续提供商业办公面积24.1万平方米。,商业,已形成的区域商业中心距离本项目均有1公里左右路程，附近仅有少量社区底商和一个稍具规模的,渔轮厂海鲜夜排档（吸引全市客群）。,现状评价：区块内部商业氛围尚不浓，零星底商，但滨江餐饮业具一定知名度。,百隆东外滩商业0.8万方；,宁波书城商业2万方,本项目商业6万方,居住,项目所处的甬江东岸规划区东面紧邻明楼社区和东胜社区两大市中心,成熟的居住区，居住近10万人口。现状评价：靠近成熟居住社区，但社区房龄均较老化，居住人群的消费档次中等水平,。,百隆东外滩花园，,高档公寓，,4.5万方,化工及滨江居住区”将陆续提供住宅面积48万方；,首期动工的,庆丰1#地块成交楼面价12200元/平米,。（高档居住物业发展方向）,现状整体评价：,临近三江口临江的待开发的优势区块，目前商务商业发展基本空白，也无交付使用的高档次的居住小区。,未来发展评价：,在三江六岸建设以及中提升的发展契机下，商业商务居住全面发展，未来周边居住层次将大幅提升，办公市场的发展也将带来相当的商务人流。,区块成长性,预判,区域未来几年发展力度加大，商务发展加速，居住层次以及居住氛围也将大幅提升，有望,共同催热本区块，但,区块商务氛围的真正形成预计需要5年左右。本案作为首批入市的规模商务类项目，长期看发展潜力巨大，但短期同样面临人气不足的抗性。,交通线路,项目靠近城市中心，多条城市主干道贯穿其中，私车交通非常便利，距离天一广场、家乐福商圈、老外滩等均仅需,5,分钟车程；距离机场,16,公里；距离火车站,4.5,公里；距离未来东部新城行政中心,7.5,公里。,公共交通,目前公交线路较少，,500,米范围内仅,908/2/529/821,四路公交，通往海曙、江北、江东、科技园区、鄞州等区域。未来快速轨道交通站点距项目较远。整体公共交通方面优势缺乏。,交通规划,规划的路网格局呈“四横三纵”的道路系统。四横即通途路、民安路、惊驾路和姚隘路。三纵为曙光北路、江东北路和滨江大道。,在建的外滩大桥将进一步加强与江北核心区的联系。轻轨,5,号线北面穿越。,快速轨道交通,主干道,次干道,支路,目前公交线路,姚隘路,民安路,惊驾路,通途路,滨江大道（规划）,江东北路,曙光北路（规划）,（规划）,甬江大桥,外滩大桥,（在建）,庆丰桥,人民路,江东,海曙,科技园区,鄞州,梅墟,江东,江北,交通线路发达，私家车通行便利，至各主要交通要道均极为便捷。但公共交通配套相对落后，不利于本项目办公和商业氛围的快速形成。,交通,条件,本项目,本案体量较大，又是宁波中提升的龙头项目，将引领区块的进一步发展，项目发展有竞争优势，但较为鲜明的产业方向一定程度窄化了客群，给项目操作增加难度。,项目,解读,名称,单位,数值,总用地面积,M,2,85400,总建筑面积,M2,340800,其中,地上建筑面积,M2,230750,1#地块,131300,其中,办公,88000,商业,43300,2#地块,99450,其中,办公,47650,商业,17800,酒店,34000,地下建筑面积,M2,110050,容积率,2.7,绿地率,%,20,建筑密度,%,1#地块40；2#地块37,建筑高度,米,83.65,机动车停车,辆,2463,非机动车停车,辆,5304,项目发展背景,本项目是宁波,中提升的龙头项目,，是宁波市工业设计创意产业的核心示范区、产业结构优化提升的带动区。,项目产业特色明显，但也一定程度上窄化了办公客群，对于,13,万方的规模型的办公体量，给后期招商或销售带来压力。,项目指标分析,地块体量庞大，办公面积达,13,万方，商业面积约,6,万方，另有,3,万多方的酒店，为规模型的,城市商办综合体,，将是甬江东岸未来重要的地标性建筑，具一定的发展影响力,项目整体特色明显，产品有利有弊。特定产业化的办公以及滨江商业带是本案产品的主要特色。,项目整体特色明显，沿江一字排开，最大化利用景观资源。,沿江商业层层退台设计，最大限度利用一线江景，是本案商业的一大亮点。在未来业态规划中需充分利用该资源。,方案解读,4,幢办公产品设计无明显差异，不利于内部差异化定位。传统的高层产品设计，与时下流行的低密度独幢办公以及创意产业运用较多的,loft,灵活创意空间建筑形态相比，优势不明显。,商业集中在沿江东北路的生活轴线和沿滨江大道的景观轴线，整体分布较为分散。不利于商业人流的积聚。,有利面,不利面,本项目整体竞争优势明显，稀缺资源、地段以及交通是本案最大优势。但短期细分市场面临区块不成熟的压力，长期看成长性好，发展潜力看好。特定的产业化的办公将是项目发展的双刃剑，机遇和风险并存。,属性,综述,区位,项目地处宁波市核心区的一线江景位置，区位优势强劲。,交通线路发达，私车交通便利，但公共交通相对弱势，不利于本案商务人流和商业人气的聚累。,临近城市商业中心，周边二公里内有多个成型的商业副中心，对本案的商业人流造成一定分流威胁，需要差异化定位，以特色业态与周边形成火锅效应。,临江一线景观优势，占有稀缺资源是本案最大的利好，未来三江六岸的深入改造将进一步提升本案优势。,大体量的商务综合体项目，中提升龙头项目加强了本案的竞争力，同时自身拥有独特的产业特征和商业特征，风险和机遇并存。,项目周边目前成熟度不够，商务商业项目初建设初期，但餐饮休闲类商业发展已有一定基础。未来区块成长性较好，发展潜力巨大，商务人气，居住层次和居住氛围也将进一步提升。,周边,交通,配套,景观,地块,项目商业定位,项目经济测算,商业市场分析,写字楼市场分析,项目写字楼定位,项目属性研究,市场研究分析,项目初步定位与经济测算,1,2,3,4,5,6,结构导图,整体市场,竞争市场,租赁市场分析,客群分析,物业费情况,市场小结,萌芽阶段,启动阶段,发展阶段,成熟阶段,办公需要,住宅改办公,草创型企业,住宅,无,改善环境,住宅立项、商务办公,成长型中小企业,第一代商务公寓,位置,价格,交通,使用成本,动因,表现形式,产品特征,客户特征,客户关注点,追求形象,纯商务形象,迅速发展的中小企业,初具规模的企业,纯写字楼开始出现,位置,配套,硬件,商务氛围,需求多样化,多样化,各种类型企业,写字楼与新一代商务公寓并存,地段,服务,健康、风景,宁波的办公物业正处于高速发展阶段，多点开花，多元化发展，竞争愈趋激烈。,宁波办公市场正处于快速发展阶段,整体,市场,供应量大，需求相对有限，同时市场观望明显，造成供求严重失衡，市场现危机。,近五年写字楼供需走势 单位:万方,08年来写字楼月成交走势 单位:万方,2008,年宁波市区新增写字楼供应量约,55,万方，比,07,年下降了,26%,左右；成交,24,万方，比,07,年萎缩了近,60%,，供应远大于需求。,供求走势,数据来源：宁波中原研究部,宁波老写字楼市场主要集中在三江口和中山东路和百丈路一带，随着南部商务区和东部新城的开发建设，写字楼逐步向近郊发展，未来将主要形成三江口老商务区、鄞州中心商务区、城市东扩片商务区三大片，后两个片区为近期发展热点区域。,本案,三江片区,鄞州中心商务区,城市东扩片区,东部新城核心商务区,南部商务区,板块格局,未来主要供应项目,近几年已上市销售的主要项目,受政府支持的南部商务区、研发园区（高新区）、东部新城商务区这样的集中商务区，进一步加剧供过于求的写字楼市场现状。同时由于这些项目受政府的扶持和多项优惠措施提供，分流了传统写字楼的部分客户，并多以低价给市场造成巨大的冲击。,政府扶持开发,研发园入住企业：,宁波海天塑机集团工程技术中心,宁波天安集团工程技术中心,宁波方太集团设计研究院,宁波东方集团工程技术中心,浙江大学宁波理工学院产学研基地,宁波大成新材料股份有限公司,化学工业第二设计院工程技术中心,宁波中策电子工程技术中心,宁波(象山)科技创业中心,宁波申菱电梯配件有限公司,浙江巨鹰集团股份有限公司,宁波经纬数控设备有限公司,宁波远东照明有限公司,宁波奇乐电器实业总公司,宁波方力集团工程技术中心,绿城研发园：,项目总用地面积450亩，总建筑面积60万平方米。,政府重点扶持的限产业限价的大规模办公项目，享受多项优惠，5500元/平米价格，对市场造成间接冲击。,南部商务区：,一期规划用地369亩,总建筑面积91万平方米，总投资约40亿元。目前大部分项目处于主体工程或地下工程阶段，将给未来几拧宁波写字楼市场带来巨大冲击,南部商务区,绿城研发园,东部新城商务区,个案,目前价格（元/平米）,板块价格,三江口,银亿时代广场,16000,15000-28000元/,鄞州中心区,汇亚国际,9000,6000-9000元/,城市东扩片商务区,江东东部,世纪东方,14000,9000-14000元/,高新区,万特,7500,5500-8000元/,价格格局,价格梯度：从中心区向郊区由地段主导呈明显的价格梯度。目前三江口中心区写字楼价格居首，普遍突破,1.5,万元,/,平米。高新区价格处于相对低谷位置。,价格涨势：整体价格涨幅不大（平稳为主，个别楼盘暗跌），尤其是,07,年下半年供应增加后呈价格上涨乏力。相对而言，中心区价格稳中有升抗跌性相对较强，江东东部、鄞州中心区次之，高新区涨幅较小。,从中心区向郊区由地段主导呈明显的价格梯度。目前三江口中心区写字楼价格居首，高新区和鄞州区价格处于相对低谷位置。,08年以来,办公,市场价格整体呈下降趋势，进入09年下降趋势明显势头减缓，但,依旧,缺乏上涨动力。局部甚至出现价格暗跌的情况。,08年1月以来写字楼成交价格走势 单位:元/平米,08,年来价格呈下降趋势。主要因素：,写字楼市场供应是由市中心向周边郊区扩展。,市场低迷，高价位写字楼成交明显受周边低价位项目的冲击，成交比例大幅度减少。,价格走势,数据来源：宁波中原研究部,价格走势,价格趋势,产品品质关注度提升，竞争加剧；产品类型、办公理念以及客群定位等差异化、多元化发展，以分散市场竞争风险。独幢办公、低层办公以及创意loft办公等，拥有独自冠名权或产品的创新空间设计，较本案有优势。,案例,层面积/分割情况,发展评价,传统办公项目,华宏第五大道,银泰国际,层面积一般在1000-1600，可以自由分割，主力面积在80-300之间。,供大与求，与住宅价格倒挂，整体市场形势较为严峻。,办公soho类（单身公寓）,高新科技广场,世纪东苑,分割面积以40-50,，有部分也有100左右。,办公“变脸”向住宅靠近，适宜投资，较为灵活。,独栋办公/低层办公/厂房改造的loft等,16城联邦、创e慧谷、北岸财富中心,整幢面积在700以上。,低容积率土地要求（包括部分工业用地转化），产品有创新，适合大公司做总部基地，具有冠名权。相比本案有优势。,商业办公综合体,世纪广场、中信泰富广场,有综合性商业配套，为区域中心，整体形象高，未来市场供应大。,产品分析,根据地段，本项目以三江口片区和江东世纪大道以西片区为主要竞争区域，但也面临东部新城和南部商务区低价（租金）对客户的分流，以及客群有一定重叠的郊区办公楼影响。,三江片区,南部商务区,东部新城商务中心,地段价值难以本案抗衡，价格差距较大，客群面临一定分流，但直接竞争关系相对较小。,三江口片地段相近，客群面临一定竞争分流，面临直接竞争关系。,城市东扩片，是未来城市的发展方向，其世纪大道以西区域的写字楼，与本案在价格（租金）上有竞争，客户面临一定的分流，存在间接竞争。世纪大道以东竞争关系较小。,鄞州中心商务区,城市东扩片区,竞争,市场,本案,主要竞争区域内目前主要供应基本集中于江东东部，未来1-2年内三江口板块供应大幅增加，竞争激烈,最近主要在售,未来主要项目,泰富广场,滨江国际广场,三宝国际金融大厦,渔轮厂地块,本案,三江汇金融街南侧地块,凯德广场,宁兴项目,竞争区域内近,两年写字楼供应大，,并基本集中于江东东部的,中兴路与世纪大道,之间；三江口板块的供应量不大。,目前现状,1,由于土地供应的限制，未来1-2年内，区域内写字楼基本集中于三江口板块，三江口板块竞争愈加激烈。,未来1-2年,2,发展状况,竞争区域内三江口板块目前的销售价格在15000-22000元/平米，江东东部世纪大道以西区域价格在9000-14000元/平米。目前市场整体销售情况不理想。,项目名称,建筑面积(万平方米),标准层面积(平方米),主力分割面积（平方米）,建筑类型（层数）,对外价格（元平米）,开盘日期,去化率（备案）,江东东部片,银晨国际,4.2,1400,80-340,25,9500,07年底,52%,东航大厦,6,1200,80-180,27,13000,07年11月,约55%,恒富大厦,5.3,1000,40-250,18和20,12500,07年12月,58%,东城国际,4,1600,100-200,20,9800,07年,66%,天润商座,3.9,1200,30-34、110-120,24,12200,08年10月,2.4%,华宏第五大道,3.3,1300,30-34、110-120,24,13500,08年6月,8.3%,绿园大厦,3.1,1200,200,28,10000,08.年6月,33%,世纪东方,3.8,1800,150-300,25,14000,09年,0%,16城联邦,5.9,_,别墅式,14000,08年4月,19.00%,三江口板块,银泰国际,2.5,1200,200-360,20,20000,08年5月,23%,环球中心,4,1200,170-360,25,22000,08年初,30%,时代广场,3.8,150以上,16,15000,07年6月,85%,目前区域内主要对外销售项目价格及销售情况：,市场现状,数据来源：宁波中原研究部、透明售房网,未来宁波市场供应量大，市场形势严峻。其中本项目竞争区域供应量较大，供大于求，且区域内项目基本以大型商业加办公的综合体项目，未来市场竞争趋白热化。,项目,商务办公面积（万方）,未来1-2年,凯德广场,3,滨江国际广场,5.4,三江汇金融街南侧地块,12,渔轮厂商业商务项目,7,三宝国际金融大厦,5,宁兴鸿茂巷地块,4,中信泰富广场,5.6,合计,42,远期,鄞丰路商务区,约50,未来2年内预计宁波写字楼供应量 单位：万方,未来2年竞争区域供应情况 单位：万方,在未来,1-2,年内随着南部商务区和东部新城核心商务区将集中供应上市，预计供应量将达到,290,万方，其中本项目主要竞争区域（三江口片区和江东部分）的供应量在,42,万方。,未来,市场,研判,销售市场的巨大压力以及最大化实现中心区土地的稀缺性价值，未来竞争区域内纯出租写字楼项目比例将增加，多为高端写字楼项目。,汇金大厦,万豪中心,嘉汇国贸,波特曼,世纪东方广场,(配套综合性商业广场),中信泰富广场,(配套综合性商业广场以及1幢纯出租写字楼),银晨国际,（低层独栋商业办公）,传统办公,纯出租写字楼的出现,综合性项目,低密度独栋办公,办公SOHO,纯出租,综合性项目,滨江国际广场,（配套综合性商业广场、酒店),16城联邦,（SOHO、独栋商业办公、酒店）,三宝国际金融大厦,（未来宁波最高档纯出租写字楼）,凯德广场,（纯出租写字楼配套综合性商业广场、酒店）,三江汇金融街,08年,10年,代表项目,特点,未来,市场,研判,中信泰富项目,该项目类似本案的商业办公综合体项目，其利用项目本身商业配套，来提升写字楼的价值，一幢纯出租写字楼有力保证入租企业的档次。,A,B,大型超市，购物中心,项目概况：,信泰富广场位于桑田路与民安路交界处，项目占地面积,3.99,公顷，总建筑面积,14,万余平方米，总投资额为,1,亿美元。广场是集商务楼、精品商业、国际连锁大卖场于一身的多功能商务广场。,写字楼状况：,A,座,22F,高档写字楼的,1-3,层为高档商业用房，,4-22,层为写字楼，总建,3.6,万平方米，单层面积近,2000,平方米客用电梯：瑞士迅达,7,部，,3.5,米,/,秒；消防电梯：苏州迅达,2,部，,2,米,/,秒；意大利富田中央空调系统、独立新风；外立面铝板及双层夹胶,Low-E,玻璃幕墙；,B,座,17F,写字楼总建,2,万平方米，单层面积,1200,平方米，客用电梯苏州迅达,4,部，,2.5,米,/,秒；消防电梯苏州迅达,1,部，,2,米,/,秒；,VRV,空调系统，铝板及双层夹胶,Low-E,玻璃幕墙；,租售情况,：预计今年下半年开盘，,A,座为出租，,300,平米起租，租金预计在,3,元,/,平米；,B,座销售，价格预计在,14000,元,/,平米左右。,未来重点个案,三宝国际金融大厦,利用地段优势，打造成未来宁波写字楼的标杆，纯租赁办公。项目定位以及地段与本案出入较大，不构成本案的重点竞争。,项目概况：项目位于市中心的药行街与灵桥路交汇处，拟建成宁波市第一座真正达到国际标准的纯出租甲级写字楼，成为宁波地标建筑之一。目前项目已经动工，预计将于,2011,年,4,月份前竣工。,具体规划方向如下：,大楼规划总建筑面积近,5,万平米，地下,3,层，地上,23,层，其中单层,1700,平米左右，层高,4.3,米。,纯办出租型精装修写字楼，为租户提供宁波真正符合未来国际,5A,甲级写字楼标准的办公环境；,打造真正的绿色生态办公，将室内外的绿色有机结合，特每两层设置空中花园，每个空中花园高约,9,米（可以种植高大树木）；,配备,7,部进口高速电梯和,2,部货梯，并是宁波市第一个配有梯外呼叫系统的智能化电梯群；,VAV(,变风量,),中央空调系统,未来重点个案,凯德广场写字楼,利用地段优势以及其本身完善的商业配套，将是未来宁波高端写字楼的代表之一。,酒店公寓,写字楼,商业广场,项目概况：项目位于江北大庆南路和大闸南路交叉口西侧。整个项目占地约,42,亩，总建筑面积,16,万平方米，初期总投资在,13,亿元以上，定位为一个集购物、休闲、办公和商务住宿为一体综合性的商业地产项目，其中包括一座约,5,万平方米的购物中心、一座,3,万平方米的高品质写字楼和近,2,万平方米的服务式公寓。计划于,2011,年开业。,目前项目已经动工，其中写字楼为只租不售,未来重点个案,新芝号,项目是通过对旧厂房的改造形成的创意园区，建筑风格独特和历史风味十足，虽小，却颇有“创意”。,类似产业个案,新芝,8,号创意园项目总投资,300,万元。,园区保留建筑面积,4020,平方,，拥有,5,幢分别标为,A,、,B,、,C,、,D,、,E,的风格各异的工作室，可入驻企业,18,家。创意园配置了多功能会议室、网络通讯、监控、水、电等设施，为入驻企业提供周全的服务。,改造后的园区完好地保留了特定历史的记忆，黄砖墙、大铁门、电线架等依旧如故。,目前该项目出租率在,90%,以上，租金在,1.1,元,/,平米,.,天左右。,租户名称,位置,左右艺术设计,A1,来国强工作室,A2,楚天设计,B1东,金达利筑地,B2,空间文化传播,C2,能量黑石,C4,为了爱礼仪策划,D1、D3,熔意乐土,D2,六禾文化策划,D4,鼎盛装饰设计,D5、D6,柏天设计公司,E,类似产业个案,三厂创意街区东起四号桥，西至桑田路口，占地面积,37,亩，建筑面积约,22000,平方米，有,7,幢,2-6,层的低层老厂房改建而成，是集创意办公、时尚休闲、时尚餐饮于一体的产业型街区。,项目目前还处于招商中，拟招商业态：,1#,，一层 商铺,590,，二至六层 办公,2955 2#,，一至二层 时尚餐饮,1835,，三至五层办公,2752,。,3#,，一至五层 连锁酒店,5817.82,4#,，一至二层 足浴、洗浴、健身中心,1890.56,5#,，一至三层 咖啡馆、茶室,226.5,6#,，一至二层 办公,820,7#,，一至四层,KTV,、会所,2328.96,办公类：创意设计，策划营销，商务咨询，,IT,网络，电子商务，金融服务等,，租金水平在,0.8-0.9,元,/,平米,.,天。,三厂创意街区,通过对旧厂房的改造形成的创意园区，建筑风格独特和历史风味十足，,项目主要以软件企业办公为主。,类似产业个案,228创意园,通过老厂房改造而成，是宁波最早的创意园区，项目形象一般，租金水平在低，入住率高。,本项目位于宁波江东兴宁路,228,号，建筑面积,7200,平方米，由原天一玩具厂改造而成，创意园分东、北、西三幢，其中西、北两幢一体，共五层，另有朝东二层附楼。,以“创意改变生活，智慧创造财富”的理念打造集工业创意设计与文化创意设计为一体的创意产业基地 。,目前出租率在,95%,以上，租金在,0.8-1.1,元,/,平米,.,天。,根据目前在售写字楼的客户情况，宁波写字楼需求的核心客户为外贸、货代、物流等高利润成长性企业。本案客户（产业方向）非目前写字楼需求的主力客户，客群面较窄，增加操作难度。,核心客户：,成长型高利润的中小型企业，如外贸、货贷,重点客户：,服务型企业、科技型企业、企业集团总部,游离客户：,外地公司办事处、影视文化、投资客,目前宁波在售写字楼客户行业情况,客群,分析,客群特性描述,自用型客户,外向型企业，讲究效率、时尚，具备国际化工作方式；智力型企业，讲究效率，时尚，职员年轻化趋势；在效率第一的前提下，追求舒适健康的办公环境,投资性客户,对经济敏感，投资信息灵通，有一定的投资经验，具备前瞻性眼光。,自住兼具投资客户,有公司实体，有办公写字楼需求，通常会购买整层或者半层，除了自用之外，剩余办公空间会出租给其他公司。看重未来发展的重要潜力；对建筑的时尚美感、国际化建筑结构认同。,目前市场环境影响,08年,之前,客户购买意图,当前写字楼客户购买意图,数据来源：宁波研究部,自用型客户是宁波写字楼需求的主力，受经济环境及房地产行情影响，目前投资客比例明显下降。,购买意图分析,目前宁波写字楼整体租金水平不高。高端写字楼租金水平在2.5-5.5元/平米.天，普通写字楼租金水平0.8-2.5元/平米.天（其中本项目周边的三江口片区的租金在12.5元/平米.天）；目前成熟区域租金水平每年约5%的年均增长率上涨，周边非成熟地段租金增长不明显。,普通写字楼,江东:1-2.2,东城国际,1.3-2,海曙:1-2.5,都市仁和,1.6-2.2,华宏国际,1.5-1.8,恒隆中心,1.7-2.5,嘉汇国贸A,1.8-2.2,灵桥广场,1.1-1.6,会展中心大厦,1.4-1.7,平安大厦,1.5-2,金汇大厦,1.7-1.9,天一豪景,1.4-2.8,万金大厦,1.3-1.5,建设大厦,1.2-1.5,利时大厦,1.6-2.1,世纪广场,1.2-1.5,兴业大厦,1.5-2.2,亚细亚,1.1-1.5,开丰大厦,1.6-2,世贸中心,1.2-1.8,上东国际,1.1-1.9,月湖银座,1.7-2.3,好阳光,1-1.2,中农信大厦,1.1-2.5,高新区:0.8-1.4,新城国际,0.9-1.2,华联写字楼,1.1-2,新天地,0.75-1.4,鄞洲:0.8-1.8,商会大厦,1.3-1.8,九五国际,08.-1.2,麒麟大厦,0.8-1.5,高端写字楼,奥丽赛大厦,0.8-1.4,高端写字楼:2.5-5.5,波特曼,2.5-5,新洲银座,1-1.5,中信银行大厦,2-3.3,广博国贸中心,1-1.4,汇金大厦,2.5-3.5,和邦大厦,1.2-1.8,万豪中心,3.6-5.5,目前宁波写字楼租金水平 单位:元/平米.天,租赁,市场,目前写字楼三江口片区出租率普遍较高，主要租赁客户与销售客群相似以外贸物流等成长性企业为主。,项目,入住率,入住入住企业比例,中银大厦,100%,物流类占18%,外贸类占43%,管理咨询类占14%,中保大厦,100%,物流类占42%,外贸类占10%,广告信息类占4%,外滩大厦,94%,物流类占32%,外贸类占21%,中农信写,90%,物流类占16%,外贸类占49%,信息咨询类占12%,世贸中心,89%,物流类占7.36%,外贸类占27.6%,信息咨询类占5.52%，,世纪广场,84%,物流类28%,外贸类27%,信息咨询类5%，广告信息类14%,华宏国际,95%,物流类占18%,外贸类占42%,信息咨询类占6%，,金融大厦,90%,物流类占7%,外贸类占27%,信息咨询类占13%，,天元大厦,90%,外贸类占38%,物流类占21%,管理咨询类12%,华联写字楼,95%,物流类占42%,外贸类占11%,广告信息类占4%,目前宁波租赁市场行业分布情况,宁波部分写字楼入住行业及入住率情况：,入驻行业,宁波中小企业为主的企业结构，决定以50-200平米的中小面积需求为主。其中外贸类主力需求面积在100-200平米，服务型和科技型企业主力需求面积在50-200平米。,目前写字楼面积（建筑面积）需求情况：,主力面积需求情况,比例,外贸货贷,100-200,80%,其他面积,20%,服务型企业,50-200,70%,其他面积,30%,科技型,50-200,80%,其他面积,20%,其他,实体类企业(300平米以上）,60%,非实体类,40%,各业态面积（建筑面积）需求情况：,数据来源：宁波中原,面积需求,宁波市场目前普通办公物业费在2-4元/平米.月，高端的在8-10元/平米.月。未来写字楼市场对物业管理等软性服务重视度大幅增加，相应的物业管理费将主要集中在4-6元/平米.月。,2,6,4,8,物业管理费 元/平米.月,已入住：,汇金大厦万豪中心,中农信大厦,都市仁和,恒隆中心,玻特曼,金融国际,华宏国际,华联写字楼,东航大厦,未入住：,环球中心,银泰国际,中信泰富广场,华宏第五大道,绿城绿园,世纪东方,科贸中心,银亿时代广场,郡鸿嘉瑞,中基第一国际,已入住普通写字楼,已入住高端写字楼,未来高端写字楼,未来普通写字楼,物业费,竞争市场,客户分析,整体市场,租赁市场,宁波办公物业正处于快速发展阶段，但供应量大，市场低迷，价格缺乏上涨动力，供求严重失衡，市场现危机。,板块格局已形成，产品呈多样化发展，产品品质和物业服务进一步提升。,高新区、南部商务区等政府扶持的集中商务区，体量大价格低，给市场造成巨大冲击。,区域内高端物业同质化竞争明显，区域外面临低价位写字楼项目冲击。,竞争区域内销售价格较高，销售不理想。,竞争区域内未来,1-2,年内高端纯出租办公物业供应量大,外贸物流货贷是宁波办公物业的主力需求客户，本案产业方向的客群面较窄，增加操作难度。,目前普通办公物业租金在,0.8-2.5,元,/,平米，中高端办公物业租金在,2.5-5,元,/,平米。,三江口片区写字楼出租率普遍较高，租赁客户以外贸物流货贷为主。主力需求面积在,100-200,平米。,主要,市场结论,整体办公市场以及微观竞争市场未来几年竞争压力巨大，且目前市场主流办公客群与本案产业方向有出入，租赁市场整体租金水平不高等因素下，未来本案写字楼项目面临较大的入市压力。,项目商业定位,项目经济测算,商业市场分析,写字楼市场分析,项目写字楼定位,项目属性研究,市场研究分析,项目初步定位与经济测算,1,2,3,4,5,6,结构导图,整体商业市场,重点竞争区域商业市场分析,裙楼底商类项目分析,主要业态专题分析,租金分析,本项目商业发展机会,早期，城市商业发展散乱，自三江口“天一广场”的出现，形成了城市商业中心，随后政府主导“两个中心，多点补充”的商业规划，城市商业发展开始提速，向大都市经济模式发展。,散乱的商业模式,城市商业中心的出现,大都市经济模式方向发展,2000年前,2002-2006年,2009-2020年,2002年10月，天一广场开业,2006年12月，万达广场开业,宁波暂时形成两大商圈，老三区以天一广场为中心，鄞州区以万达商圈为核心发展。,无集中大规模集中商业中心，城市商业规划处于萌芽或未出现阶段。,以商业街和超市菜场、专业市场为中心，凝聚商业氛围。,天一广场，成为城市商业中心，“一站式”购物模式，非常成功。,2009年6月，和义大道开业,2009年9月，北岸财富中心开业、世纪东方广场开业。,2010年及以后，中信泰富、凯德广场等。,城市2个中心，多个辅助点的模式，使得宁波向大都市方向发展。,整体,商业,本案,由天一商圈为主的单核商圈向多中心发展，商业格局东扩南移北拓。,老三区规模化商业集中在三江口片，区域商业中心主要以大型超市为依托形成商圈，发展较为成熟的为家乐福商圈和万达商圈。,商业格局,商业区域,简介,未来商业体,三江口,发展较为成熟，以天一广场为中心，老外滩、城隍庙、鼓楼等商业集中区为附属，形成较为规模的城市商业中心。,和义大道、月湖盛园、和丰创意广场,江东,早期有天伦广场，以家乐福、欧尚等大型超市和专业市场为集聚中心，形成区域规模中心。未来有东部新城一级商业规划。,世纪东方、中信泰富、维多利亚、东部新城,江北,现有规模化商业中心仅老外滩，日湖片早期形成日湖美食街。,奥特莱斯、凯德广场、万达地块,海曙,海曙商业以三江口片为主，城西目前已开发利时购物广场，服务于城西区域。,和义大道、月湖盛园,鄞州,以万达商圈为核心，辐射整个鄞州。,联盛商业广场,未来短期商业格局将形成：,市级商业中心,天一商圈,区域商业中心,万达联盛商圈、世纪东方为中心的七里垫商圈、中信泰富商圈、家乐福商圈。,整体商业,天一商圈：,集购物、休闲、娱乐、文化于一体的“一站式”的现代化大商圈，是宁波城市商业名片。包 括了天一广场、城隍庙和开明街三块商业，囊括了高、中、低档各层消费人群。天一广场为目前宁波最为成功的商业体。,以天一广场为核心的三江口商业区是宁波业态分布最完善，功能最齐全的商圈，涵盖了宁波所有的消费群体，是目前和未来十年宁波难以撼动的的市级商业中心。,市级商圈,整体商业,位置,类型,档次,规模,发展商/运营商,经营,方式,经营,状况,主要,商家,消费群,东至天童北路，西至宁南北路，南至贸城中路，北至四明中路,餐饮、休闲娱乐、卖场,区域级商业中心,商业广场27万平,万达集团/宁波万达置业有限公司,只租不卖,空置率低，人流量较大，经营状况良好,沃尔玛、百安居、特力屋、万达影城、麦当劳、百胜餐饮、石浦大酒店、神采飞扬KTV、索菲特大酒店等,以鄞州中心区消费者和鄞州高教园区消费者为主。,由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大型城市建筑综合体。,万达广场,区域级大型综合商业体，06年底开始交付使用，提升区域商业氛围，促使鄞州中心区区域升级，目前商业人气处不同积累中，经营状况良好。,区级商圈,整体商业,通讯数码,服装服饰,餐饮,主力店：,1、百安居：5000平米，一站式购物建材装潢馆。,2、特力屋，4300平米，家居饰品馆。,3、喜百度：5000平米，宁波首家纺织品超市。,4、神采飞扬，5000平米，老少咸宜的游乐园。,5、大歌星：5000平米，量贩KTV。,6、万达影院，面积6000平米，宁波硬件配置最高的国际影院。,7、沃尔玛，17747平米，全球最大的物品零售超市。,8、苏宁电器，6000平米，国内大型家电零售商。,9、石浦酒店，15000平米，宁波本地的大型餐饮酒店。,10、银泰百货,30000平米，上市百货巨头。,万达广场,招商先行，引入大型主力店，只租不售,经营类别,代表品牌,经营状况,百货类,银泰百货,一般,超市类,沃尔玛、屈臣氏,好,家居类,百安居、吉盛伟邦家居,一般,餐饮类,石浦大酒店、彼岸咖啡、必胜客、肯德基、麦当劳等,良好,休闲娱乐类,神采飞扬游乐园、大歌星KTV、万达国际影城、八点半酒吧、名帝国际造型。,良好,数码器材,苏宁电器,一般,整体商业,区级商圈,租金情况：,万达广场商铺一般5年起租，高档餐饮签约8年。一楼的租金价格的均价为10元/平米天，根据位置的不同租金也有23元/平米天的上下浮动，靠近四明中路的1号门，2号门进入的店面租金价格在1314元/平米天，人流量较少的4号门店面的租金价格在89元/平米天。二楼的租金的均价在5元/平米天左右。前期万达营运部为聚集商家，在租金方面给了较优惠的折扣，前三年一般为基准租金的50%，第四年是基准租金，第五年在基准租金的基础上上浮8%。,综述：,万达广场作为鄞州中心区的标杆性商业广场，极大地带动了周边的发展，吸引了国内几大顶级的开发商进入，中心区的房价不断攀升。万达广场包容着大商场、大街区、大酒店的大业态、大聚合，为宁波带来了新的商业行为、城市活动、就业与流通，就像一个巨大的磁场，使宁波的城市中心南移，同时万达广场商业综合体的操作