宁波启明光大置业有限公司昆山陆家镇项目市场研究报告-57p.ppt

,*,High-Point Properties Advisor,High-Point,Properties Advisor,Research Report,昆山市陆家镇陆家浜路地产项目市场研究报告,宁波启明光大置业有限公司,2,昆山市陆家镇陆家浜路地产项目市场研究报告,宁波启明光大置业有限公司,宏观市场调研,供应市场调研,需求市场调研,3,宏观市场调研,昆山概述,地理位置,昆山处江苏省东南部、上海与苏州之间。北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。,1989,年撤县设市，市域面积,927,平方公里，,户籍总人口,65,万,，下辖,10,个镇和国家级经济技术开发区。,经济状况,2006,年，全市完成,GDP932,亿元，比上年增长,19.4%,；财政收入,151,亿元，其中地方一般预算收入,65,亿元，分别增长,19.2%,和,23.1%,；进出口总额,427.5,亿美元，增长,16.9%,；全社会固定资产投资,280,亿元，增长,17.9%,；城镇居民人均可支配收入,19016,元，农民人均纯收入,10508,元，分别比上年增长,10.4%,和,11%,。,在国家统计局公布的全国百强县（市）排名中，昆山蝉联第一,。,4,宏观市场调研,昆山历年,GDP,昆山历年,GDP,（万元）,昆山市至,2006,年底地区生产总值（,GDP,）达人民币,932,亿元，相比,2000,年番四番多，按常住人口计算人均地区生产总值（,人均,GDP,）达人民币,9.16,万元（约,11487,美元）,资料来源,2007,昆山统计年鉴,初步市场调查，昆山户籍人口实际,67,万，外来人口达,130,万，按此数据计算，,人均,GDP,也达,4.73,万元（约,5931,美元）,2006,年中国城市人均,GDP,排名（单位：人民币元）,1,深圳（粤）,136071.3,2,大庆（黑）,89962.56 3,珠海（粤）,66550.61 4,玉溪（滇）,56307.54,7,广州（粤）,38568.37,2006,年国际人均,GDP,排名（单位：美元）,36,台湾,13,926,37,巴林,13,764,38,马耳他,13,144,39,安提瓜和巴布达,11,790,40,匈牙利,10,896,参考数据,5,宏观市场调研,昆山社会消费品零售总额,昆山社会消费品零售额（万元）,2006,年昆山市全年完成社会消费品零售总额,135,亿元,，相比,2000,年增长,1.5,倍，并且居民消费结构升级趋势明显，汽车通讯类产品以及住房相关的商品消费进一步扩大。结合昆山市人口（户籍人口外来人口）计算，,人均年社会消费品零售额约人民币,6852,元。,从,2006,年昆山社会消费品零售比来看，批发零售贸易业占比超过,80,，餐饮业占比,16.7,，而其他,诸如娱乐休闲文化等消费占比只有,1.6%,有进一步挖掘的市场潜力。,资料来源,2007,昆山统计年鉴,资料来源,2007,昆山统计年鉴,6,宏观市场调研,昆山居民储蓄,昆山居民储蓄（万元）,2006,年昆山市居民储蓄达到人民币,274,亿元，较,2000,年番了近四番，结合昆山总人口，,人均储蓄达到人民币,1.39,万元,。,资料来源,2007,昆山统计年鉴,9,陆家镇历年,GDP,（万元）,陆家镇至,2006,年底地区生产总值（,GDP,）达人民币,47.2,亿元，占整个昆山市,GDP5,，同比增长,20,，按截至,2006,年底陆家镇户籍人口近,3,万，外来人口逾,8,万来计算，,陆家镇人均,GDP,人民币,42909,万（约,5380,美元）,资料来源,www.,陆家,.cn,2006,年陆家镇,农民人均收入达到人民币,1.2,万元（约,1505,美元），,保持每年,10,以上的增长率，超过邓小平同志关于小康生活水平的定义，高于昆山市农民人均收入水平（人民币,9410,元）,资料来源,www.,陆家,.cn,陆家镇农民历年人均收入（元）,宏观市场调研,陆家镇历年,GDP,及人均可支配收入,10,陆家镇商业服务业现状,从一个镇来说，陆家镇经济总量已相当可观，工业化程度高，人民生活富裕，但从产业结构来看，比例极不合理，尤其第三产业比重偏低，对经济推动力较小。,2002,年陆家人均,GDP,已达,8000,美元（按近,3,万的户籍人口），按国际标准的产业结构计算，此时的陆家镇第三产业应该占,50,以上，截至目前,全镇商业服务业至少落后,30,。,目前陆家的商业服务业，如餐饮、百货购物、娱乐等,商铺普遍存在规模小、布局散、竞争力弱的特点,，这在一定程度上造成了陆家镇社会发展明显滞后于经济发展的不协调现象，也使全镇 凸显出经济发达但社会乡土味浓城市味不足，与内地农业乡镇区别不大的形象。,2006,陆家镇三产比例,2002,中国三产比例,2000,法国三产比例,宏观市场调研,陆家镇商业服务业现状,11,交通网络交通枢纽重镇,沪宁高速、沪宁铁路、,312,国道以及规划中的京沪高速铁路、沪宁城际轻轨五条国家级交通动脉穿境而过，与昆山城市内环线（路千路）、外环线（顺陈路）构成,“二纵五横”,的道路网架。,昆山海关、商检大楼距离陆家,5,分钟车程。,2005,年沪宁高速陆家互通扣顺利开通，城际轻轨陆家站通过规划论证，进一步奠定了,陆家交通枢纽重镇的地位,。,京沪高速铁路,沪宁铁路,沪宁高速,沪宁城际轻轨,312,国道,昆山城市内环线,昆山城市外环线,宏观市场调研,陆家镇交通网络,12,宏观市场调研,陆家镇城市规划,陆家镇未来规划描述 一城一带,“一城陆家新城”,新城总面积,7.8,平方公里，东与花桥国际商务区接壤，西与陆家工业区,C,毗邻，北接沪宁铁路，南至沪宁高速公路。,新城分为两大功能区商住商业区、商贸物流区,“一带国道产业带”,位于,312,国道两侧，西起合丰公铁立交，东至花桥接轨，沿线形成,8,大块状产业与商业中心。主要包括：已具规模的白杨湾物流中心、在建的正新橡胶测试中心、,4S,基地、众诚旧机动车交易中心、仕泰隆国际精密模具城、好孩子工业园、佳茂缘商务广场、完成招商的,312,国道昆山服务区和汽车配件专业市场。,陆家新城,国道产业带,友谊路,本项目地块,注：友谊路延伸段穿过本项目地块往北通向陆家新城，将成为连接陆家老镇新区与陆家新城的主要交通道路。,13,昆山市陆家镇陆家浜路地产项目市场研究报告,宁波启明光大置业有限公司,宏观市场调研,供应市场调研,需求市场调研,14,供应市场调研,镇区住宅楼盘分布图,东方假日城,博雅景园,阳光新第,东景苑,友谊路,南粮路,光夏路,香花路,富荣路,321,国道,陆家浜路,菉溪路,孔巷、邵村,15,供应市场调研,博雅景园,物业位置,：,陆家镇南粮路香花路交接处,项目规模,：,占地面积,100000,平方米，总建面积,150000,平方米，绿化率,40%,销售价格,：,07,年,9,月中旬一期开盘，售价,2900-3200,元,/,平方米,户型面积,：,1,房,57,平方米，,2,房,88-107,平方米，,3,房,110-128,平方米，,3,房以上,220,平方米左右,楼盘分析,：,一期开盘,1-25,幢，至,9,月底仅余,47,户，主要存量为小高层顶层和多层顶楼加阁楼，主要原因分析为面积过大，总价较高。,该楼盘置业客群主要为陆家镇外来人口。,16,供应市场调研,阳光新第,物业位置,：,陆家镇富荣路西侧,项目规模,：,占地面积,26000,平方米，总建面积,50000,平方米，绿化率,37%,，总户数,200,户,销售价格,：,多层,2900,元,/,平方米，地下车库,4000,元,/,平方米，商铺价格,4700,、,5000,、,5200,元,/,平方米不等,户型面积,：,2,房,85,平方米，,3,房,99,平方米,楼盘分析,：,现一期开盘，所有住宅全部售罄，二期余,5,、,8,两幢多层，均为,85,平方米两房户型，已开商铺全部售罄,17,供应市场调研,东方假日城,物业位置,：,陆家镇友谊路北侧,项目规模,：,占面积地面积,100000,平方米，总建面积,154000,平方米，绿化率,35%,销售价格,：,高层均价,2900,元,/,平方米，顶楼,3300,元,/,平方米,+,阁楼,2500,元,/,平方米，底层,3000,元,/,平方米送花园，车库,3000,多,/,平方米，联排,3900,元,/,平方米，双拼,4000,多元,/,平方米,户型面积,：,高层,2,房,90,平方米，,3,房,130,平方米,楼盘分析,：,多层目前已经交付，高层仅余少量顶层和底层，尚余大量联排。,18,供应市场调研,东景苑,物业位置,：,陆家镇香花路孔巷路交界处,项目规模,：,占地面积,48180.8,平方米，总建面积,80173.70,平方米，总户数,190,户,销售价格,：,一期售价,2500-2800,元,/,平方米，目前在售均价,3000,元,/,平方米左右,户型面积,：,90,平方米以下户型占,70%,，户型面积在,80-130,平方米,楼盘分析,：,一期,2006,年,9,月,18,日开盘，以,90,平米左右的两房为主力房源，目前一期已经售罄；仅余二期少量房源。,19,供应市场调研,孔巷、邵村,邵村、孔巷是目前陆家当地动迁安置房的主要小区,陆家动迁安置房在交房后一年后可领房产证，但从二手房中介处了解到，邵村四期在还未交付时，已经有房源在转手出让，安置房均价在,2600,元,/,平方米左右。,邵村,孔巷,20,供应市场调研,住宅市场小结,“,售价低,”“,价格稳定,”“,销售状况佳,”,究其原因,一、,现有楼盘在购买土地时，都承接了部分拆迁安置工作，故土地出让金较低，即使在低价销售中，开发商仍能保证盈利；,二、,政府拆迁安置房（如：孔巷、邵村）可上市交易，使市场中始终有一定量的低价房存在，导致商品房价格无法大幅度上升；,三、,流动人口多，常住人口少，原居民在房屋拆迁时都能得到,2-3,套的赔偿，购买商品房的主力为在陆家经商和工作的外来人口，该人群在陆家经济正常发展条件下，成为一个持续稳定增长的购房群体。,21,供应市场调研,镇区商业项目分布图,友谊路,南粮路,光夏路,香花路,富荣路,321,国道,陆家浜路,菉溪路,东方假日城商业街,阳光新第商业街,陆家汇,新天地,金陵商业中心,望族商业街,22,供应市场调研,金陵商业中心,物业位置,：,陆家镇,童泾路,108,号,周边环境,：,东方假日城社区,产品特点：,占地面积,28313.8,平方米，总建筑面积,16452.60,平方米，总户数,131,户，停车位,200,多个。主要功能为四星级商务宾馆以及为商务宾馆配套的休闲商业用房组成，目前商务宾馆在建。,销售价格,：,商铺均价,5800,元,/,平方米,商业经营状况,：,南粮路与童泾路交界处商铺经营状况尚可，其它商铺仅有网吧及少量店面开业,23,供应市场调研,东方假日城商业街,物业位置,：,陆家镇友谊路东方假日城内商、底商,周边环境,：,东方假日城社区,产品特点,：,商铺多为一通二结构，设有临街店铺以及两条内街，已引入,5500,平方米华润万家超市一家。,销售价格,：,均价,5000,元,/,平方米,商业经营状况,：,沿友谊路临街商铺经营状况良好，所有店面均已营业，内街仅有部分商铺开业，少部分开业商铺现已关门。华润万家经营状况一般。,24,供应市场调研,望族商业街,物业位置,：,陆家镇友谊路与富荣路口,周边环境,：,东方假日城社区、富荣小区等,产品特点,：,占地面积,9200,平方米，总建筑面积,13800,平方米，总户数,100,余户，户型面积在,95,400,平米之间不等,销售价格,：,均价,5500,元,/,平方米,商业经营状况,：,沿友谊路有一家酒店准备开业，商铺有少量已经开出。,25,供应市场调研,阳光新第商业街,物业位置,：,陆家镇阳光新第住区东北侧,周边环境,：,东方假日城社区、富荣小区等,产品特点,：,商铺面向的光夏路及富荣路局部都不具备已有的商气，商业价值带市场验证。,销售价格,：,商铺单价,4950-5600,元,/,平方米,商业经营状况,：,目前在售,40,余套，尚未交付，亦未投入经营，代理公司推出免租方式招揽客户。,26,供应市场调研,陆家汇商业街,物业位置,：,陆家镇富荣路以西，南粮路北侧,周边环境,：,陆家文化活动中心、富荣小区等,产品特点,：,占地面积,7910,平方米，总建筑面积,12584,平方米，共建有,100,平方米至,200,平方米以上商铺,74,户,销售价格,：,最低价格,4618,元,/,平方米，均价,5200,元,/,平方米，租金,2,万,/,年,商业经营状况,：,仅有少量建材和小卖部仍在营业,27,供应市场调研,瑞驰新天地,物业位置,：,陆家镇友谊路与富荣路交叉口,周边环境,：,东方假日城、富荣小区、富荣尊苑等,产品特点,：,占地面积,13304.70,平方米，总建筑面积,19957,平方米，共建有商铺,101,户，主力面积,120150,平方米之间；配有车位,120,个,销售价格,：,最低价格,4618,元,/,平方米，均价,5200,元,/,平方米，租金,2,万,/,年,商业经营状况,：,沿友谊路街铺店铺多在经营，内街商铺基本处于空置状态。,28,供应市场调研,镇区原有商业分布图,友谊路,南粮路,光夏路,香花路,富荣路,童泾路,321,国道,陆家浜路,菉溪路,29,供应市场调研,镇区原有商业业种调查,其中比例超过,10%,的店铺为,餐饮、烟酒日杂、服饰和五金建材,30,供应市场调研,老镇与新区的商铺业种差异性比较,比较两条主要街道在四大主要经营类别上的差异,老镇,新区,服饰占比存在明显差异,31,供应市场调研,商业市场小结,一、目前，陆家商业分别以陆家浜路和友谊路为主要街道，形成两个商业中心，彼此之间缺乏联系，导致商圈之间不能形成商气共享。,二、新兴大型商业项目均集中于友谊路沿线，试图将老镇和新区的商业联系起来，但因为开发商多采用销售为主经营为辅的策略，卖给散户的铺面很难在短时间之内统一经营起来，前景堪忧。,三、镇区商业仍以沿街店铺为主，内街商业经营状况差。,32,供应市场调研,昆山市专业市场分布图,亿丰装饰城,超华商贸城,好家居家具建材广场,陆家方向,前进路,江浦路,富士康路,京沪铁路,市政府,港龙建材批发市场,33,供应市场调研,超华商贸城,昆,山超华商贸城地处地理位置优越，位于昆山市震川西路，是集食品，建材等一系列的大型商业贸易城。主要经营多种建材装饰材料，木制品、进口石材、异形石才工艺、洁具、灯饰、高级工艺制品及木线、防火板、塑料型材、五金配件、钛金拉手、墙纸等。其中,B,、,C,区为建材区，,D,区为副食品区，,30,平方米左右底商，年租金价格在,4-8,万,34,供应市场调研,亿丰装饰城,昆,山亿丰装饰城由经营上海恒大陶瓷建材市场的上海亿丰经济发展有限公司和昆山亿丰投资发展有限公司联手组建，征用国有出让商业用地,180,亩，建筑面积,18,万平方米，总投资人民币,3,亿元，其中首期建筑面积,10,万平方米，拥有,9.15-126.64,平方米的旺铺近,500,间，仓库,4,万多平方米，内含装饰城、机电数码城等分区，定位为多功能全方位的大型现代化商城。,35,供应市场调研,港龙建材批发市场,昆,山港龙建材批发市场和木材胶合板仓储中心是由昆山志远建材有限公司与香港金程集团连续注资,1.8,亿港元组建，市场位于,339,省道青阳北路口，占地面积,18,万平方米。,建材市场下设陶瓷卫浴区、石材区、灯饰区、五金电器区、油漆涂料区、布艺区,;,木材胶合板仓储中心下设地板区、胶合板区、木材区、吊顶材料区等。入住品牌,2000,多家，经营各类装潢建材达,10,万余种，形成建材工厂直销中心。前店后仓，厂家直销是本市场的特色，以建材为专业的昆山港龙建材有限公司，力争把港龙建成全省规模最大、品种最全、质量最优、服务最好、价格最低，影响最广泛的一流建材专业批发市场。,36,供应市场调研,好家居国际家具建材城,昆,山好家居位于昆山市城西马鞍山路江浦路口，总投资,3,亿元，占地,100,亩，经营面积近,10,万平方米。市场周边环境优美，超大的停车场，宽敞的道路，市场配有公安联防监视系统，商场内部设施完善，设有多部自动扶梯、观光电梯等，中央空调、自动喷淋、通风系统一应俱全，并设有仓储物流中心。,一号楼主要经营家具建材知名品牌专卖店；,二号楼地板灯具城是昆山目前首家专业地板灯具广场。,37,昆山市陆家镇陆家浜路地产项目市场研究报告,宁波启明光大置业有限公司,宏观市场调研,供应市场调研,需求市场调研,38,需求市场调研,调研目的,：,通过问卷调研了解,陆家镇及周边地区居民的零售业消费习惯,了解陆家镇,房地产市场购买人群的来源及购房习惯特征,确定,本项目物业的消费群体及商业物业的受众群体,调研手段,：,街头问卷拦访,政府部门上门访问,周边厂区问卷调研,调研安排,：,陆家老镇：陆家浜路菉溪路沿线（,30,份问卷）,陆家镇新区：友谊路孔巷、邵村社区附近（,30,份问卷）,镇周边厂区：,宁华昆山宁华阻燃化学材料有限公司、昆山防火材料厂、好孩子集,团（,40,份问卷，已完成,25,份，,20,份待收）,39,需求市场调研,陆家镇基础调研,人口居住区域,居民闲暇时间生活习惯,陆家镇商业满意度,陆家镇商业业态盲点调查,各业态调查,专业市场主题调查,运动休闲主题调查,餐饮主题调查,酒店主题调查,1,2,住宅市场调研,住宅购买意向调查,住宅价格承受能力调查,住宅户型面积需求调研,住宅立面、阳台、社区景观调研,3,住宅社区配套调研,背景调研,受访人群职业调研,受访人群年龄分布,受访人群置业周期,受访人群获取房产信息途径,4,40,需求市场调研,人口居住区域,调查结果显示：,陆家浜路路西路沿线及友谊路沿线作为陆家老镇区和新镇区的中心，以超过三成的占比汇聚了大部分 镇居人口，,友谊路沿线,的新区以其靠近出口加工区的地理位置和拆迁安置小区的存在，,居住人口已经超过了老镇区,上升为首位；,处于新老镇区中间的童泾路沿线因缺乏大规模住区，居住密度较低，仅一成左右。,另外，有部分居住在合丰、花桥等地的流动人口因工作原因在本镇活动。,41,需求市场调研,居民闲暇时间生活习惯调查,老镇区,新镇区,待在家里,20.0%,10.5%,在镇上逛街,13.3%,15.8%,在镇上休闲，如网吧、台球厅等,20.0%,26.3%,去昆山逛街购物,6.7%,31.6%,去昆山休闲,0.0%,10.5%,工作忙，没什么时间闲下来,26.7%,5.3%,其他,13.3%,0.0%,陆家镇周边多为工业企业，属劳动密集型，员工工作时间长，工作强度大，故闲暇时间（如下班后，周末）多选择待在家里休息（占比两成半），有些甚至休息时间很少（占比一成半）。,有空消费的客群中，,“在镇上逛街”、“在镇上休闲”和“去昆山逛街”为主要的休闲方式，占比分别为,18.8%,、,13.5%,、,16.7%,。,通过对比老镇区和新镇区受访人群，发现老镇区居民比价习惯就近消费，,新镇区居民因为离昆山较近，有超过三成会去昆山逛街购物。,42,需求市场调研,陆家镇商业满意度调查,从上图可以看出，,陆家镇商业现状的满意度尚可,，两成的受访者表示对镇上商业很满意，基本满意及很满意的占比达到五成半。,然而对镇区最繁华的陆家浜路菉溪路沿线和友谊路沿线居民的分析显示，即便这些居民对本镇的商业状况不满意度也达到,33%,和,41%,。说明,陆家镇的商业仍然存在缺口，已经渐渐不能满足市场需求,，亟待改变。,满意,基本满意,一般,不满意,陆家浜路菉溪路附近,29.2%,37.5%,25.0%,8.3%,友谊路附近,10.3%,48.3%,31.0%,10.3%,43,需求市场调研,陆家镇商业业态盲点调查,对陆家镇商业形态盲点的调查分析中看出，受访者认为陆家镇,最缺乏的商业形态是步行街和大型超市，占比超过一成半；,服饰专卖店、,24,小时便利店、快餐店及专业市场以一成左右的比例紧随其后。,老镇和新镇区居民的分类比较中发现，老镇区居民对大型超市的需求更为强烈，超过新镇去,3,个百分点，而对于商业步行街的需求两类居民差不多，说明传统的镇级街铺和环住宅区的门面房已经不能够满足居民的商业需求。,老镇区,新镇区,专卖店（如真维斯）,8.0%,10.3%,快餐店（如肯德基）,12.0%,15.4%,休闲餐饮（如咖啡馆、茶楼）,12.0%,7.7%,大型超市,16.0%,12.8%,24,小时便利店,12.0%,7.7%,休闲娱乐（如,KTV,、酒吧）,8.0%,10.3%,蛋糕房,0.0%,2.6%,商业步行街,12.0%,12.8%,酒店（星级酒店、商务酒店）,12.0%,5.1%,一站式商业中心,0.0%,2.6%,专业市场,8.0%,12.8%,44,需求市场调研,专业市场主题调研,购物时关注的主要因素,购买家具、家电、建材等的地点,数据显示，陆家镇居民购买家具、家电、建材等商品时多选择去昆山采购，占比近七成。昆山的城市规模及专业市场已经能够满足居民的需要。,受访者在购买这些商品时，最关注的是质量（,41.7%,），其次是价格（,23%,），品牌为最末位因素，关注度低于便利性（,18%,）。,45,需求市场调研,运动休闲主题调查,在对陆家镇公建设施的调查中，,受访者对体育公园和室内游泳馆等运动主题公建表现出了极大的热情，占比超过七成,。,受访者普遍比较接受付出少量的投入进行运动,，比例为,72.7%,。,对休闲运动形式的选择方面，,羽毛球以接近一成半的占比列首位，乒乓球和网吧也超过一成。,意外的是，,看电影和听音乐会成为居民比较向往的休闲方式，这一领域的消费潜力不可低估。,46,需求市场调研,餐饮主题调查,受访者在餐饮主题调查中普遍比较倾向于中式餐饮,，中式特色餐饮和中式快餐,占比超过七成,，这与镇上目前的餐饮形态也有一定关联性。镇上西式餐饮较少，仅有的少量咖啡馆也经营状况不佳，故,西式餐饮的占比总共两成半,。,47,需求市场调研,酒店主题调查,陆家镇是否需要高档酒店,入住酒店最关注的因素,愈六成的受访者认为陆家缺少高档酒店。,受访者入住酒店关注的因素最主要是卫生、安全和环境，关注度分别为,29.4%,、,26.9%,和,24.4%,。,价格和休闲配套是比较次要的考虑因素，但不排除成为同类别酒店中吸引人的亮点。,48,需求市场调研,住宅购买意向,近期是否会在陆家购买住宅,不在陆家置业的原因,虽然镇上流动人口居多，但对陆家的归属感比较强，,有超过四成左右的受访者表示近期会在陆家置业,；,而近期没有置业打算的受访者中，有超过两成的是因为经济实力有限，这类人群的有较大的可扩展性，在未来几年内有可能会成为在陆家置业的主力群体之一；,另外有愈四成的短期不会置业的群体是因为刚刚购置了新房，但不排除再次购买商业投资的可能性。,49,需求市场调研,住宅价格承受能力调研,能够承受的单价,能够承受的物管费,受访者的购房单价承受能力调查显示，,25003500,元,/,单价承受能力的比例达到六成，与镇上主要在售楼盘,3000,元,/,左右的均价相差不大，说明镇上的房价市场接受度比较高。镇上居民的购房压力不是很大。这与供应市场住宅物业一上市即售罄的状况吻合。,65%,的客户能够承受,1,元左右的物管费，这与其他同级别地区普遍物管费承受度不高的情况略有差异。主要原因是镇上一些小高层物业已有面市，并且销售状况良好。,值得注意的是有,3%,左右的受访者能够承受,1.5,元以上的物业管理费，这使得高档商品住宅的出现成为可能。,50,需求市场调研,住宅户型面积需求调研,房间,厅,卫生间,阳台,1,-,45.5%,34.4%,48.4%,2,45.9%,54.5%,65.6%,48.4%,3,54.1%,-,-,3.2%,4,-,-,-,-,91110,是绝对主力的需求面积段，,愈半成,的受访者选择了这一面积段；,111150,面积段有,近三成,的面积需求；,90,以下,需求反而较少，仅有,8%,。,分析,91110,面积段的客户房型需求，数据显示,大两房和小三房的需求参半,；客厅的需求，两厅比一厅多出,10,个百分点；卫生间的需求以两卫为主；单阳台和双阳台的需求也参半。,51,需求市场调研,住宅立面、阳台、社区景观需求,社区景观,住宅立面,阳台需求,较之大面积亲水景观和园林景观，受访者表示还是更喜欢,“大面积绿色景观”，占比达到,56.4%,；,44.2%,的居民表示更喜欢现代简约风格,的住宅外立面，中式和欧式立面分别以两成半左右的比例居次席；,阳台的需求比较平均,，建议住宅配备双阳台，南北阳台分别采用封闭和不封闭设计；,52,需求市场调研,住宅社区配套,社区配套是购房者较为关注的因素，调研显示，,24,小时便利店、银行,ATM,取款机和水果店为最主要的配套需求，分别达到,22.5%,、,17.6%,和,15.2%,；其次是药房诊所和快餐店，占比均在一成左右。,53,需求市场调研,受访人群职业分布,针对受访群体工作单位性质的调查显示，受访者多在,私企,/,民企和外企就业，分别为,54%,和,14%,，自由经商者划归其他类别，这一比例与陆家镇周边企业分布的实际情况相符，说明样本选取真实有效，能够体现总体特征。,54,需求市场调研,受访人群年龄分布,受访群体中有,四成年龄在,25,岁以下,，,接近两成半在,2630,岁之间,，,3145,岁之间的占比近三成,。这与陆家镇人口的实际构成相符，流动人口较多，且多比较年轻。,25,岁以下年轻群体,，购房压力较小，零售业消费能力相对较强；,2630,岁的群体,开始有一定程度的积蓄，也有购房的打算，可以支撑镇上的小面积住宅市场；,3145,岁,这一传统的高购买力人群占比近三成，足以对大面积住宅市场和投资类物业市场形成支撑；,总体而言，镇上人口年龄较轻，购买力较强。,传统的房产市场消费群体,55,需求市场调研,受访人群购房周期,由于镇上人口以流动人口占多数，流动人口中又以,25,岁以下的年轻人居多，这类人处于置业周期的起始阶段，置业的预期较长，加之镇上已有的商品房上市量消耗了一部分置业需求，故五成的受访群体表示会在两年后置业，其中包括了年轻人的初次置业及部分中年人的再次置业和投资性需求。但仍,有接近五成的人群会在两年内置业,，足以为本项目提供市场支撑。,56,需求市场调研,受访人群获取房产信息途径,陆家镇具备大部分三级城市的消费者购房特征，调查显示，居民获取房产信息的途径仍以,朋友介绍,（即口碑相传）这一媒介居多，占比,接近四成,；,房展会和纸质媒介,的传播效果其次，各占,一成五,；,户外广告牌和电视台,这些传统媒体也是不可忽略的宣传手段，受众到达率超过,一成,；,另外对公务员群体的调查中发现，这一群体已经开始习惯以,网络,作为信息获取的主要途径。,谢谢观赏！,High-Point Properties Advisor,