天麓广场营销推广方案-2012-35页.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,天麓广场营销推广方案,2012-2-11,企业目标和项目目标,企业目标,目标：项目成功运营，打响地产企业品牌。,建立市场口碑，实现企业可持续发展。,项目目标,目标：开发与销售循序快速进行，实现项目利润最大化，,争取年内售罄。,第一部分 上犹县市场分析,第二部分,项目分析及客户定位,第三部分 营销推广策略和安排,目 录,第一部：,上犹县市场分析,上犹县城市发展规划,宏观政策,上犹市场统计,上犹县城市发展规划,“十一五”时期，全县上下坚持以科学发展观为指导，全面落实国家一系列方针政策，大力实施“融入主城区，打造后花园，建设新上犹”发展战略，加快推进新型工业化、新型城镇化和农业农村现代化，较好地完成了“十一五”规划确定的主要目标和任务，为“十二五”发展奠定了坚实基础。,本规划在地域空间上分为县域、中心城区两个层次，其中县域为上犹县行政辖区，总面积为1544平方公里；中心城区包括东山镇与黄埠镇，面积为245平方公里。,规划区范围南至厦蓉高速公路，东至黄埠工业园区，北至东山镇行政边界，西至梅水河，包括东山镇的东门村、滨江村、南河村、茶亭村、高桥村、南塘村、城东社区、犹兴社区、和平社区、犹江社区、城南社区及黄埠镇的黄沙村、上丰村、丰岗村、南村、感坑村等，总面积约88平方公里,本规划的期限为20092030年，其中2009年2015年近期，2016年2020年为中期，2021年2030年为远期。,经济发展目标,：,到2015年，全县GDP达到57.5亿元，三次产业结构调整为20:45:35；到2020年，全县GDP突破92亿元，三次产业结构调整为15:45:40。到2030年，全县GDP突破240亿元，三次产业结构调整为12:40:48。县域总人口在37万左右，城镇化水平65%左右，主城区内城镇人口控制在15万人左右。,上犹县城市发展规划,赣州市场监管主要限制营销推广手段，商业开发项目同属监管之列,宏观政策,上犹主要在售项目,上犹主要在售项目,上犹主要在售项目,上犹主要在售项目,上犹主要在售项目,上犹主要在售项目,上犹主要在售项目,上犹主要在售住宅存量统计,注：,1.,本表为普宅类产品存量计算，不含别墅类产品,2.,总体量为项目总建筑面积，含住宅和非住宅,上犹市场小结,区域内市场呈现如下特点：,多层,3400,3600,元为区域内主流价格；电梯房,3400-3600,（内陆），,4200-4400,元（临江）为区域内主流价格。,容积率普遍在,2.0,以上居多，建筑形态多以多层居多、小高层偏少为特点。,主流户型多层以,100-130,三房为主，,100,以内二房单位均有不俗表现。与之相反，,140,以上产品消化速度均较缓慢。小高层体量不大，成交量少，临江小高层普遍看好。,第二部：项目分析及定位,地理区位,片区配套,地块资源,四,周,环境,户型分析,客户定位,地理区位,关键词：上犹二中 重点中学,本项目,本项目位于上犹,东山大道，是,老,城区的延伸，,与,老城区享有同等,的地位,本项目与,重点中,学-上犹二中,仅一,墙之隔,项目位于,老城区,的未来核心区域,；,项目至新区车程,只需10-15分钟,片区配套,上犹三小,人民医院,项目,住宅小区,事业单位,办公区域,商业街、人民广场,项目处在的老城区配套完善，将于新区抗衡,地块资源,上犹二中,关键词,：,学区物业、市政型物业,四周环境,【地形地貌】,方正,、,平坦,、,便于整体规划；,【四至环境】,1、东,面：为山体,，尚未,开发,建设，,还是未知数；,2、西,面：为东山大道,，,已,建,成,通车,；,3、,南面：为山体和树林,，尚未建设，日后将有施工污染；,4、北,面,邻,：为二中,，,仅一墙之隔；,项目,门口为,市政道路,联通全城，,项目可达性强。,关键词：面积大小适中 部分户型不够通透 可选择户型不多 户型方正实用,户型分析,优势,1、项目与上犹重点中学仅一墙之隔，具有学区优势；,2、本项目是老城区的延伸区域，具有同样的地位；,3、与裕禧项目联合可打造为上犹的品牌大盘；,4、项目为多层、小户型为主，符合市场需求；,5、该区域未来很大的发展潜力，将于新区抗衡。,劣势,1、项目可选择的的户型太少了，基本都两房；,2、目前该区域居住的很少，是一块新规划的区域；,3、目前市场上有部分在售的优质楼盘，产品竞争大；,优劣势分析,目标消费者的需要,本项目能给予的,生活的品位,成熟的生活氛围 后代教育,楼盘的综合素质升值潜力,物超所值,优美的公园惬意生活,成熟商业配套，交通便捷小学、中学,强强联手的鼎力之作,上犹,中心区域,性价比超强的产品,客户定位,客户定位,年龄：2540岁,家庭人口：25人,年薪：812万,主要人群：,政府公务员,企业白领,教师,各企业机关的中偏高层管理,各类专业技术骨干,第三部：,营销推广策略及安排,营销推广策略,营销推广安排,让客户,知道,让客户,认可,让客户,购买,让客户,叫好,如何让消费者知道？,形象定位,媒体推广,活动推广,如何让消费者认可？,项目展示,现场服务,客户体验,如何让消费者购买？,价格策略,推售策略,如何让消费者叫好？,业主口碑,业内口碑,市场口碑,核心关键：推广上包装,、,销售现场展示,、,将项目价值点植入目标客户的心理,。,推广策略,项目总攻略,营销推广三“点”一“线”策略：,活动营销,数据库营销,体验营销,新闻传播,顶级园林展示,售楼处包装,事件活动营销,销售节点活动营销,工程节点活动营销,户外广告选择,物业发展建议,样板房展示生活情景,硬件局部亮点,今鹰,会,员客户,项目总攻略,来访、来电客户,推广策略,户外展示,售楼部展示,沙盘展示,置业顾问展示,工地围墙展示,宣传片展示,。,展示,策略,树立,形象,客户,积累,价格,制定,开盘,选房,销售,中期,尾盘,处理,推广安排,以展示推广为主线，抓住各种密集蓄客时机,以各种营销活动作为聚客与筛客工具，确保蓄客量,完成销售目标，稳妥入市，快速销售,整体推售策略,推广安排,扩大外部客户方式,：（1）户外宣传；（2）短信释放产品价值点；（3）活动邀约；,初期A类及以上客户,：定期电话回访，活动邀约，持续跟进和关系维护；,客户储备情况检视,结合初步客户储备情况的结果，进行储客情况检视。,2012年5月开盘，应检视目标：A类客户300个,总结议题：1、是否已达到中期储客目标（推广活动效果总结）,2、市场情况对储客的影响，下阶段储客计划及措施；,3、推售节点初步论证（结合市场和储客情况）；,推售前需讨论并确认的议题,推售时机：是否能按原定时间启动推售节点,推售数理：推售数量的确定,推售价格及价格调整策略,推售安排：,THANK YOU!,今鹰地产,