同策咨询养老地产发展研究及操作案例77P.ppt

,养老地产定义与特征,1,定义,老龄化及商品经济下产物、养老与地产结合,集社区生活和养老功能于一体,符合老年人身心特征的居住项目载体,总体定义,硬件要求,软件要求,目前我国养老地产主要形态,安全便捷舒适专业,养生性、适老性、无障碍设计,身心健康、日常生活综合护理服务,专业的设备和管理服务团队,满足经济供养、生活照料和精神慰藉,保障基本养老水平的公益性养老机构,险资等资本推出的升级版养老机构,/,即把养老机构视作商业项目长期经营,开发商推出的商业性或混合性质养老地产项目,特征,经济文化背景,养老市场需求,养老模式及特征,养老地产产品及特征,需求方,养老地产,特殊性针对性,兼顾居住与养老双重功能,国外养老地产市场潜力研究,2,美国模式,美国养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,“,独立养老,”,为主,“,以房养老,”,模式的鼻祖,“,倒按揭,”,发展较快,进入机构养老院的只有,20%,，多数都是独立家庭养老,坐享退休金寻找风景优美地区居住或度假养老,多数美国人认可,“,以房养老,”,方式，美国是,“,以房养老,”,模式鼻祖,退休前,10,年购房，富余部分出租，利用房租保证退休后生活,美国房屋出租业发达，美国人房租支出约占个人支出,1/4-1/3,，房屋出租收益可观,美国金融市场发达，政府和金融机构向老年人推出,“,以房养老,”,的,“,倒按揭,”,贷款，至今已有,20,多年经验,美国的养老模式,美国模式,美国养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,“,65,岁以上老人占比超,13%,”,的老龄人口,较完善的社会保障,“,独立精神,”,意识形态,2010,年美国,65,岁及以上人口占到,13%,，预计,2050,年，将升至,20%,，此比例比现在老年人最多的佛罗里达州老人人口百分数还高,美国社保制度虽不属福利国家模式，但美国老人退休生活却属世界上最有保障的国家之一，主要体现在养老金给付与医保福利上,“,独立精神,“,对美国养老模式形成起到重要作用；根深蒂固的独立精神使美国老人多不与子女同住，因此美国老年社区迅速发展,社会经济文化背景,美国模式,美国养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,美国养老地产如今已形成较成熟体系，总体看，现在美国特护型老年公寓接近饱和，陪助型老年公寓投资呈下降趋势，而自住型老年公寓尚有较好投资回报前景,市场发展初期（,60,年代）,市场快速发展期（,70,年代）,市场成熟发展期（,80,年代至今）,经济处较高增长期，人均福利水平维持较高水平，,1960,年美国社保开支已占,GDP10%,美国六十年代初期已进入老龄社会，,1970,年,60,岁以上老人占比已达,14.1%,，受西方独立精神影响，专门老年住宅需求逐渐产生,社保投入已达,GDP20%,以上，老人退休后收入基本达退休前,70%,60,岁以上老人占比近,17%,，这一时期是美国老年住宅快速发展期，开发量以每年,2%,左右速度增长，入住老年住宅的老年人口已占总老年人口,3%,以上,美国经济发展速度减缓，社保投入稳定在,GDP20%,以上，,60,岁以上老人占比达,20%,左右,1980-1990,年间，美国老年住宅（含护理型）增加,24%,，近几年增速达,10%,；自住型老年住宅（含公寓及老年社区）是美国养老地产发展最快部分,发展阶段和现状,美国模式,美国养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,美国具有设施完善的老年住宅体系，常见五类：独立式老年住宅、老年公寓、老年社区、养老院和护理院,独立式老年住宅,老年公寓,老年社区,主要满足有自理能力老人需求，一般分普通住宅和老年人专用住宅,普通住宅费用一般较低，并且注意提供完善的社区功能,老年人专用住宅则有专人提供老年人所需服务,(,但一般不包括医疗护理服务,),，内有方便安全的社交娱乐场所和公共食堂等设施、完备的保卫报警系统,一般分三类：自住型、陪护型、特护型,自住型老年公寓通常不为老年人提供专项与日常生活、药物服务有关的协助，但会提供完善的社区服务,陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、洗澡、洗衣、体检及其他个人生活服务,特护型老年公寓除上面两种类型所含服务外，还提供全面的医疗服务,美国老年公寓及护理业项目投资中心,(NC),估计，美国老年公寓设施年均增幅超,10%,，现有超过,28000,个老年公寓遍及全美,近十多年来发展迅速，大多为私人投资并商业化运作,提供各种专业服务配套设施，是包含老年公寓或专用住宅的综合性社区，逐渐形成老年产业发展基地,美国养老地产模式分类,美国模式,美国养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,太阳城是美国著名退休社区，位于凤凰城西北,12,英里，由,Del Webb,公司,1960,年起规划开发,那里全年,312,天能接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名,1961,年开建，占地,10,平方公里，太阳城中心历经,40,年开发，现有来自全美及世界各地住户约,17000,名，且仍持续增长,区位及历史,项目介绍,-,美国太阳城养老社区,美国模式,美国养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,社区组成,太阳城中心,(,独立家庭别墅,),、国王之殿,(,连体别墅,),、湖中之塔,(,辅助照料式住宅和家庭护理机构,),、庭院、阿斯顿花园,(,出租的独立居住公寓,),、自由广场,(,辅助照料式住宅和家庭护理机构,),六大居住社区，以上社区共享一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂,项目介绍,-,美国太阳城养老社区,建筑形态,内外景观,项目配套,活动服务,以独栋住宅和花园洋房为主，包括独栋别墅，双拼住宅，多层和复合公寓，特殊居住中心，老年救助中心，老龄照料社区等,社区内有,6,个大型开放式社区围绕着,126,洞的总占地约,1200,亩高尔夫球场和无数个碧绿湖水，周边,Lake Pleasant,地区公园，,White Tanks,地区公园及亚利桑那原始人生活历史博物馆,共,7,个娱乐中心、,8,个高尔夫训练场、,3,个乡村俱乐部、,2,个图书馆、,2,个保龄球馆、,2,个湖、,30,个教堂、,19,个购物中心、,1,间美术馆和,1,个交响乐演奏厅、医疗设施配备有相当于中国的三甲医院（床位,355,个）、周边,5,公里区域内设置,3,个其它规格医院,清晨高尔夫，中午鸡尾酒会，晚上舞会；几大会所每天安排读书,/,手工,/,绘画,/,音乐,/,表演,/,健身等活动,患有心脏病等严重疾病老人，脖上佩戴项链式报警装置；疗养院和照顾中心分布城区各地，可根据自身状况和经济能力选择服务,这里房价比市面价格便宜,70%,，据统计太阳城养老的老人比美国人均寿命高,10,岁！,美国模式,美国养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,项目介绍,-,美国太阳城养老社区,所有居民必须,55,岁以上，若成人子女护理生病老人，只能住在该城之外地方，,18,岁以下陪同人士一年居住时间不能超过,30,天,入住条件,项目的住宅价位从,9,万元人民币到,20,万元不等,高尔夫球俱乐部入会费：约,1500,美元,/,人,/,年,活动费：,140,美元,/,人,/,年（可享受所有娱乐中心和活动中心的活动）,中心餐厅：带钱,2.5,美元,/,人，没带钱者免费,项目中收费大多是象征性收费，服务人员中也有很大一部分是志愿者,相关收费,美国模式,美国养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,项目形成缘由,经济高速增长,/,社保体制逐渐完善,/,西方独立文化下，老年住宅需求兴起,无意中受需求导向启发、确定项目定位、目标锁定老年人,“,先商后住,”,建造模式成为后来退休社区规划学习的对象,预定销售、项目供不应求、远超预期,不断扩建、并完善适老型配套设施、逐步规模化,欧洲模式,欧洲养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,欧洲的养老模式,“,社会养老,”,为主,个人支付与社会保障相结合,欧洲以社会养老为主，老年住宅多为政府兴建的老年公寓，老年住宅需求多数为小户型老年公寓和专业化老年社区公寓,经济实力支撑、西方居家形态因素，,“,社会养老,”,功能依赖性强,完善的社保福利体系是开发老年住宅有力保障：欧洲国家政府对入住老年住宅实行个人支付与社保相结合政策，视收入不同情况调整社保比例，多数欧洲国家已将老年住宅纳入社保体系，如英,/,法,/,德国和瑞典等国家福利政策中重点考虑内容之一就是老年住宅,实际运营中由于高福利制度（含养老和医疗保障）对政府财政及经济发展形成巨大压力，也引发很多社会矛盾，因此政府开始逐渐减少大型养老机构的建设，积极提倡回归社区和家庭养老趋势,欧洲模式,欧洲养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,社会经济文化背景,经济实力雄厚,养老意识强,欧洲发达国家经济实力雄厚，社会福利丰富，民众生活条件较好,欧洲老人享受社会养老保险，并有住房资产，加上政府给予老年人基本及补充退休金,/,住宅津贴等，提高了老人自身经济能力,欧洲老年社会福利机构较多收费适中，使老人入住在经济上得到保证,欧洲国家社会养老意识强，家庭养老意识淡薄；市场经济发达、竞争激烈，子女为就业发展不长期和父母同住,同时老年住宅质量和服务较好，又可提供老年人交流活动的社交环境，吸引大多数老年人,欧洲模式,欧洲养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,发展阶段和现状,第一阶段,60-70,年代,传统养老院及发展老年公寓,第二阶段,80-90,年代,老年公寓、发展老年社区,/,自助型社区,第三阶段,90,年代后,发展老年社区,/,自助型社区,异地养老,/,跨国养老兴起,早在,1965,年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典，此阶段西方国家处于老龄化初期，社保水平较低，政府主导兴建养老院，在此后期，瑞典最先出现老年公寓,西方国家进入老龄化中期，政府支持力度加大，开发商结合政府开发了大量老年公寓，进而形成一些社区,世界上较早进入,“,银发,”,时代的国家英国，对老年人采取社区照顾模式，取得不错成效,西方老龄化加剧，在开发商主导建设下，兴建了大量老年社区，如英国出现一些,“,老年人城市,”,，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休老人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占,20-50,此阶段养老问题被纳入社区，主要采取社区照顾模式,目前，异地养老、跨国发展养老产业在欧洲也渐成潮流，挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已先后在西班牙南部开设大型养老公寓，那里低廉的房屋价格、充足的阳光，吸引越来越多的老年人,欧洲模式,欧洲养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,欧洲养老地产模式分类,英国,配套设施齐全的全龄化大型老年社区,丹麦,自助型养老社区,德国,两种体系：社会住宅体系、养老院体系,社区建筑规模大，有各类俱乐部；完善的配套设施与功能区划分，集合居住、商业服务、度假疗养为一体的大型综合社区,目前流行自助养老社区（,DIY,），在那里老人可以约上老友，在一起，共同建设属于他们的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，还可共同租用特别的照料服务,社会住宅体系里的老年住宅,内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同，该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件,养老院体系里的老年住宅,接近住宅形式的养老院。规划上，把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用,欧洲模式,欧洲养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,项目介绍,-,弗莱德利克斯堡老年人公寓,合理的空间布局，较好处理了独立居住与方便交流的矛盾,老人虽住在独立公寓中，但创新的空间设计，使从整个建筑空间处理来讲，他们感到相处和睦融洽,欧洲模式,欧洲养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,项目介绍,-,弗莱德利克斯堡老年人公寓,生态社区,建筑将三元素结合：城市意味、社区功能、生态目标,外观上体现老年公寓的安逸、宁静和对自然的回归；实际使用中体现节约环保,公寓结构,公寓包括,22,个相互连接的独立单元，每个独立单元都有一个起居室、书房和至少一个阳台,主楼顶层是公共活动区，包括洗衣室、休息室、室内游泳池、健身中心和客房，两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务，主楼底层有服务台和大堂,欧洲模式,欧洲养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,项目形成缘由,社会政策背景中发现问题,建筑设计上解决问题,丹麦对老年人的社会政策倾向于让他们居住在独立公寓中，与福利院生活比，这样常常使老年人感到孤独、与外界隔离,设计中解决：公寓被分成两部分：较大一栋紧邻高速公路，较矮两栋挨着一条辅路，与一片别墅区隔街相望,老人虽居住在独立的公寓中，但从整个建筑的众多公共空间来看，老人感到与他人相处和睦相融洽,日本模式,日本养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,日本的养老模式,“,介护保险,”,政策,居家养老模式,日本保险业发达，通过介护保险政策支持,解决老年人护理需求及费用，免除养老之忧,两代居,/,网络式家庭共居形式的户型及产品设计，解决居家养老问题：,两代居,分完全同居型、半同居户型、半邻居户型、完全邻居型等,网络式家庭共居,分同楼层近邻、同楼分层近居、同街坊分楼共居、同社区分街坊共居等,日本模式,日本养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,日本,2009,年，超过,100,岁老人已有,3.6,万人，推测到,2050,年百岁老人将达,70-100,万人,日本在发展老年住宅过程中，通过政府资金和政策支持配合，制定有效的住房政策，最值得借鉴的方面,社会经济文化背景,立法规范,住宅建设规划法,、,公营住宅法,、,地方住宿共给公社法,等明确了中央和地方政府在住宅供应方面的责任,法律规定地方政府要为解决低收入者住房问题建设公营住宅，国家必要时必须从财政、金融及技术上给予援助,中央成立住宅都市整备公团，通过财政融资拨款、民间融资、以综合开发形式，成片改造旧城区和开发新区,日本模式,日本养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,社会经济文化背景,财税、金融支持,独特,住宅金融公库模式,，向普通居民提供长期低息住宅资金，为解决国民住房问题、稳定金融市场利率和资金，发挥巨大作用,金融公库与住宅公团、公营住宅,日本住宅经济三大支柱，凡居民建造或购买的住宅在国家规定标准内，均可向住宅金融公库申请低息贷款，平均利率比商业银行贷款低,30%,左右，贴息由财政部门承担,财政补贴和融资制度,，不仅个人能申请，地方政府如住宅建设资金短缺也可向公库或公团申请，民营企业也可通过公库中长期低息贷款进行各种住宅建设；对一些特殊性质住宅如老龄,/,节能,/,新结构体系住宅等，还可申请特殊财政补贴或低息贷款；财政提供的融资资金来源主要有三个：,1,、邮政储蓄归集资金；,2,、各种退休金、保险费；,3,、政府债券,日本规定居民,购建符合国有政策及技术规范要求的住宅,，,不仅可申请低息贷款，且在还贷期内的数额可在个人所得中扣除,，个人住宅取得的定期收益免征所得税，日本对住宅交易征收的税种有：印花税、登记税、不动产取得税、固定资产税、都市规划税等，并对日本公民购买住宅都给予,减税优惠,日本模式,日本养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,发展阶段和现状,第一阶段,“,二战,”,前,家庭养老为主导,第二阶段,“,二战,”,后,发挥家庭功能的基础上建立社保系统,第三阶段,20,世纪末期至今,家庭养老功能不断弱化,家庭养老在日本有悠久文化根源，二战结束前,“,家,”,制度在日本起主导作用,家庭是老年人资源援助系统核心,此阶段老人生活必需资源和援助基本都由家庭保障，长子夫妇必须与父母同住，承担赡养老年父母义务,1947,年颁布修改后民法，废除专制家长权和长子优先继承权，,“,家,”,制度崩溃；赡养父母义务扩大到所有子女，使日本对老年赡养问题不像西方发达国家那样与家庭分离，而是注意在发挥家庭功能的基础上制定社保政策，强调国民自立，主张建立,“,日本型福利社会,”,此阶段对需要护理的老人，一般是家庭护理为前提，公共福利服务和市场化服务仅是补充,经历工业化城市化后，一方面老年人口不断增多，另一方面家庭规模及结构变化，家庭生产职能和养老职能逐渐为社会化大生产和社会保障制度所取代，家庭养老功能削弱,此阶段日本家庭养老模式出现分化趋势，日本养老向家庭、社会并重方向转变,日本模式,日本养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,日本养老地产模式分类,居住形式,居住模式,居住形式上，采取老少生活上适度分离，,“,两代居,”,形态兴起：,A,、同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备,B,、同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套,C,、邻居合住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用,D,、完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用,居住模式上，日本老年住宅又分为：,A,、国家建设地方管理的老年人住宅,福利型养老机构，由民间建设的专供老年人使用的集合住宅，由政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴,B,、押金式老年人住宅,地方住宅供给公社出资建设，供,60,岁以上老年家庭使用，以押金方式提供使用权,日本模式,日本养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,项目介绍,-,阳光之家,1988,年以,5500,万日元注册资金成立，经过近,4,年准备，突破了当时小规模养老机构得不到行政认可的局面,1992,年作为,5,年的公开试验项目成立了“阳光之家镰仓馆”，由当地一座小型公寓改建，成立第二年起开始盈利,1996,年，阳光之家获得“神奈川县新企业创造大奖”，,97,年又获“新事业大奖”，作为一种新养老经营模式得到广泛认可,阳光之家现有各式养老机构,12,所，集中在神奈川县湘南地区，初期几所设施是利用当地原有公寓,/,公司宿舍楼等改造而成；阳光之家重视本地社区资源，员工也是本地人,日本模式,日本养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,项目介绍,-,阳光之家,成立以来，除第一期外，一直没亏损；以后，阳光之家连续创建各式小规模社区养老机构,有居住式也有居家养老辅助式；居住式养老机构规模最大不超,30,居室，最小只有,7,居室,阳光之家各机构成立年度、特征及概要介绍,专业性,+,综合性,居住式,+,居家养老辅助式,坚守小规模养老信念,项目组成中既有专业性很强的（如痴呆症老人护理），也有综合性的,提供个性化护理，人数不能超过,50,人，这是创始人堀井坚守的小规模养老信念,日本模式,日本养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,项目介绍,-,阳光之家,名称,服务对象,规模,护理及费用等,1992,年,阳光之家镰仓馆,需要和不需要护理的都可；长期入住,75,岁以上,/,短期,65,岁以上,改造小型公寓建成。,19,居室（包括单间，双人间，护理间,2,间）,日常生活照顾，文化活动，与附近医疗设施合作护理。,5,年以上长期居住入住费,720-1860,万日元,(,合,54-140,万人民币,),，入住后每月,21,万日元（合,1.6,万人民币）（双人,33,万,6,千日元（合,2.5,万人民币）；短期入住（,1,周到,3,个月）一天,14700,日元（合,1000,元人民币），另加年会费,21000,日元（合,1.6,万人民币）。,1997,年,阳光之家鵠沼馆,同上,改造日立公司宿舍楼建成。,35,间（包括双人间）,护理式住宅，医护人员常驻，所有房间备有护士铃。与附近医疗机构合作护理，开展各种日常和文化交流活动。,10,年以上长期居住入住费,1400-2260,万日元（合,106-170,万人民币），入住后每月,21,万日元（合,1.6,万人民币）（双人间,33,万,7500,日元（合,2.6,万人民币）；短期入住年会费同上，一天,13650,日元（合,1000,元人民币）。,1998,年,神庭阳光之家,同上,亦为改造日立公司的宿舍楼建成。,30,居室（包括双人间）,以基督教信仰为特色，并不排除非教徒。医护人员常驻，所有房间备护士铃。与附近医疗机构合作护理，开展各种日常和文化交流活动和宗教仪式活动。,10,年长期居住入住费,1222-2175,万日元（合,92,万,-164,万人民币），,1,年入住费,120-150,万（合,9,万,-11,万人民币），入住后每月,148,050-157,500,日元（合,1,万,1,千,-1,万,2,千人民币），短期入住年会费同上，一天,10500,日元（合,800,元人民币）。,1999,年,里拉之家辻堂,同上,只有,7,人入住的小规模住宅设施,2006,年停办,2000,年,阳光之家南林间馆,同上,24,居室（单间）,护理人员常驻，照料老人生活起居，与附近医疗机构合作护理，开展各种日常和文化交流活动。长期居住,10,年入住费,630-950,万日元（合,48,万,-72,万人民币），一年为,90-120,万日元（合,6.8,万,-9,万人民币）。入住后每月,183,750,日元。短期入住年会费同上，一天,10,500-12,600,日元（合,800-900,元人民币）。,日本模式,日本养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,项目介绍,-,阳光之家,2001,年,阳光之家材木座馆,同上,位于材木座海岸，,22,居室（包括双人间）,护理和活动情况同上。,10,年居住入住费,1,540,万,2,300,万日元（合,116,万,-174,万人民币），,5,年的话入住费为,1,170,万,1,748,万日元（合,88,万,-132,万人民币），入住后均为每月,21,万日元（合,1.6,万人民币）。短期年会费同上，一天,13,650,日元。（合,1032,元人民币）,2002,年,里拉之家沼松岗馆,同上,只有,7,人入住的小规模住宅型设施,护理和活动情况同上。,10,年居住入住费,860,万,980,万日元（合,65-74,万人民币），,1,年居住入住费,100,万,115,万（合,7.5-8.7,万人民币），入住后均为每月,21,万日元（合,1.6,万人民币）。短期年会费同上，一天,13,650,日元（合,1032,元人民币）。,2002,年,里拉之家鵠沼鵠洋馆,同上,小规模住宅型养老设施，,12,居室（单间），一楼兼作,“,街角伙伴俱乐部,”,有护理人员常驻，照料老人生活起居，与附近医疗机构合作护理。一楼大厅里看展各种活动，并作为街角伙伴俱乐部的活动场所，接纳当地其他老人的日间护理，活动等。长期,10,年居住入住费,570,万,600,万（合,43-45.3,万人民币），,1,年居住入住费,100,万,105,万（合,7.5-7.9,万人民币），入住后每月,21,万日元（合,1.6,万人民币）。短期同上。,2004,年,阳光之家镰仓栗田馆,需要一级护理的,65,岁以上老人,小规模住宅型养老设施，,10,居室（单间）,除一般护理用设施设备以外，有一定医疗设备和人员，可以进行一定范围内治疗活动。长期,5,年居住入住费,450,万,560,万日元（合,34-42,万人民币），,1,年居住入住费,118,万,147,万（,8.9-11,万人民币），入住后每月,21,万（合,1.6,万人民币）。短期年会费同上，一天,11,550,日元（合,873,元人民币）。,2004,年,街角之家南林间馆,专门为老年痴呆症患者成立，需要医疗机构证明,与阳光之家南林间馆在同一所建筑物里，楼层不同，,18,个单间,有专业知识和经验的职员常驻，提供家庭气氛的养老护理。入住费,48,万日元（合,3.6,万人民币）（包括,25,万日元（合,1.9,万人民币）保证金，离开时退还），每月基本费用,160,485,日元（合,1.2,万人民币）（不包括电话，日用品，理发保洁等）。另外根据需要护理程度每天支付,800-900,日元（合,60-68,元人民币）不等的护理费（其他不足金额由护理保险支付）。,日本模式,日本养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,项目介绍,-,阳光之家,2006,年,街角伙伴俱乐部鵠洋馆,需要护理的老人,设在里拉之家鵠沼鵠洋馆一楼。,5,居室,小规模多功能居家养老辅助机构。提供日间护理，居家护理，短期住宿等服务。根据需要护理的程度收取不同费用。,2006,年,街角伙伴俱乐部大船馆,需要护理的老人,设在阳光之家镰仓栗田馆内部。,5,居室,同上,2007,年,街角之家秦野馆,专门为老年痴呆症患者成立，需要医疗机构证明,9,居室（单间）,有专业知识和经验的职员常驻，提供家庭气氛的养老护理。入住费,24,万日元（合,1.8,万人民币），每月基本费用,142,485,日元（合,1.2,万人民币）。另外根据需要护理程度每天支付,800-900,日元（合,60-68,元人民币）不等的护理费（其他不足金额由护理保险支付）。,2007,年,街角伙伴俱乐部秦野馆,需要护理的老人,设在街角之家秦野馆内部,小规模多功能居家养老辅助机构。提供日间护理，居家护理，短期住宿等服务。根据需要护理的程度收取不同费用。,日本模式,日本养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,项目介绍,-,阳光之家,体现其理念,“,慈爱精神,”,的养老专业技术，阳光之家称之为,PQ,（,Perception Quality,感知性质量）,2001,年成立专门设计建筑护理式住宅的建筑公司,“,里拉之家,”,，其后的小规模住宅型设施，都采用本公司的技术,通过重视老人感受，不断调整改善服务方式，体现,“,老人才是主角,”,专业护理技术,企业债券的一种，只要集资对象在,49,人以下，属亲戚朋友，则不需行政批准，也不需通过金融机构；,2003,和,2006,年，阳光之家本着,“,本地社区支持本地养老,”,理念发行了两次,“,社区福利私募债券,”,，以社区居民为购买者,壹,贰,叁,开创建筑行业中护理式住宅新领域,“,小规模私募债,”,形式，阳光之家的集资策略,集中，指积极利用统一性资源，如充分利用国家护理保险制度来提供各种保险支付范围内的服务，供餐服务中材料通过统一购买来节省成本等；选择，指追求个性化服务，比如保险不能支付的服务，或在各机构厨房进行应对个人嗜好的餐饮服务等；,肆,伍,它的养老机构都建在老人们熟悉的社区内或附近，很多由本社区居民们投资建设，并雇用本社区居民就职,阳光之家从业人员都是本地区居民，另外还有居民志愿者参与，与本地医疗机构合作，也是参与式合作养老的重要一环,特定区域内，本地居民、有关机构共同推进养老事业，形成区域内的养老经济，是阳光之家创新的养老模式,提供服务时注重“集中与选择”，集中重视量，选择重视质,“社区参与式合作养老”模式，阳光之家成功的最主要秘诀,日本模式,日本养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,项目形成缘由,为使老人能继续居住在生活多年的熟悉社区，阳光之家将,“,慈爱精神,”,作为经营理念，通过实践研发了一系列实现,“,慈爱精神,”,理念的护理方法，主张基于每位老人的个性经历来制定实施护理计划，消除老人孤独感和不安感,亲身经历激发创立想法,以慈爱精神为理念，主张个性护理服务,创立人本身多年照顾祖母及养母的经历，让他体会到单纯依靠家人照料的养老方式不仅给家人带来负担，而且也会损害老人作为长辈的尊严，因此在年过,50,的时候萌生想法要创立,“,阳光之家,”,台湾模式,台湾养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,台湾养老模式的支持因素,以劳工保险、农民保险和国民年金制度为主干的社会保险网；对老年人中困难群体先后实行了以下三项津贴制度：,A,、中低收入老人生活津贴、,B,、中低收入失能老人特别照顾津贴、,C,、原住民敬老生活津贴,台湾全民健康保险制度较为完善，在此基础上近年来台湾又针对老年人健康保护问题，采取三项重要优惠措施：,A,、老年人预防保健服务制度、,B,、中低收入老人安装假牙补助制度、,C,、中低收入老人重病住院看护补助,经济安全方面,健康维护方面,台湾于,2007,年,4,月,31,日公布,长期照顾十年计划,，并提供不同标准的补助和服务照顾,居家及社区式服务,A,、上门服务,/B,、日间照料,/C,、营养配餐,/D,、辅具购买租借及居住环境改造,/E,、交通补助和家庭病床,机构照料,到,2008,年底，台湾共有各类养老机构,1043,家，床位,53184,张，占,65,岁以上老年人口的,2.21%,。其中，用于安置健康老人的安养机构,42,家，床位,7224,张；用于安置失能半失能老人的长期照料机构,1001,家，占总数的,96%,，床位,45960,张，占,86.4%,（其中又分养护床,41990,张，长期照护床,3970,张）,生活照料方面,台湾模式,台湾养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,台湾养老模式的支持因素,主要的扶持措施有：,A,、自,1989,年起，每年安排专项经费，用于补助民间力量积极兴办养老机构，为这部分机构增添设施设备和开展护理培训提供经费支持,B,、每年举办老年福利机构联席会议，由部门召集，公私立养老机构代表和地方政府代表共同出席,C,、安排专款，资助民间机构举办各种研讨、培训和联谊活动,主要的监管措施：,A,、考核评定，主管机关对机构进行辅导、监督、检查、评鉴和奖励,B,、严格执法，凡未经批准设立的养老机构一律依法查实情况后予以取缔。地方政府在这方面的监管成效，列入每年的社会福利绩效考核内容,C,、规范协议文本，加强安全防范，进行经常性的检查考核，并将情况每季度填报上级部门,扶持与监管并重,实施社区照顾关怀点计划,/开展失智症老人多元服务试点,/,强化以独居老人关爱为重点的老年人保护工作,/,开设咨询服务热线,组织开展老年文化教育活动,/,此外，台湾还有一项很有特色的活动，即组织,“,届龄退休研习班,”,其它支持措施,台湾模式,台湾养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,社会经济文化背景,少子化及老龄化严重,家庭结构功能变迁,2010,年,3,月，台湾老龄人口占比已达,10.68%,，,246.9,万人；,60,年前，平均每一妇女生,0.9,个小孩，人口少子化、高龄化严重,台湾家庭照顾功能逐渐弱化，家庭结构由大变小；妇女就业人口提升；养老防老观念发生变化；这样的背景下，老人与子女同住的比例降低，老人事业发展很快，以居家式照顾、社区式照顾为主，机构式照顾为辅，三者结合,台湾模式,台湾养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,发展阶段和现状,第一阶段,20,世纪,50-90,年代,社会保障制度建立时期,第二阶段,20,世纪,90,年代初期以来,后工业社会时期社会保障制度发展,社会救助法颁布施行、老人福利法、身心障碍保护法实施，台湾省社会福利救助日趋建立并制度化。这一时期养老模式几个重要特征：,一是私人部门是保障服务的重要输送者。,二是社会福利救济制度化。,三是福利多元化主义推动了社会保障制度的发展。,随台湾经济快速发展，台湾加速完善了保障法制，对保障预算也大幅增长。老人养老资金来源有了稳定可靠保证,这个时期，台湾发展了公办公营、公办民营和私立民营等多元化的养老经营设施，面向老年人市场提供敬老院、高档老年公寓、养生文化村、安养中心等多种居住建筑类型,目前，常见的老年居住建筑是城区综合体形式的老年公寓，这类老年公寓主要面向中高收入的老年群体，社工参与其中是重要的特色,台湾模式,台湾养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,台湾养老地产模式分类,台湾养老设施依经营主体不同，形成公办公营、公办民营和私立民营等多元化经营形式，面向老年人提供敬老院、高档老年公寓、养生文化村、安养中心等多种居住建筑类型，目前一种常见的老年居住建筑是城区综合体形式的老年公寓,常见形态,这类老年公寓主要面向中高收入的老年群体，社工参与是其重要特色；,老年公寓多为高层建筑，在一栋建筑中，既有独立、半独立的老年人居住单间或套房；,又配套有全面的公共服务，如馆内门诊、健康咨询、会客、棋牌、表演、餐饮、娱乐、美发、视听等内容；,运营模式可以采取租赁式、产权式或产权带租式等多种形式,养生村,退休社区,老人住宅,常住型旅馆,台湾模式,台湾养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,项目介绍,-,台塑长庚养生文化村,位于台湾桃园龟山乡高速公路旁，占地一个山头约,34,公顷，台塑集团董事长王永庆投资,500,亿新台币、依托长庚医院建成,环境优美，全村,3600,户，房屋为七层建筑，两种房型：一房一厅式,14,坪约,46,平方米，一房二厅式,22,坪约,73,平方米,“怡亲、健康、养生、文化、社区、体验、教育训练”七大主题，最主要理念“活到老，做到老”,台湾模式,台湾养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,项目介绍,-,台塑长庚养生文化村,建有体育馆、健康俱乐部、游泳池、网球场等，还设有宗教活动场所，开展运动养生，娱乐交谊，艺文技艺、民俗活动、宗教活动等,全村为无障碍环境设计，,24,小时安全保卫，进出刷卡；村内附属有超市、书店、银行等服务性设施，村内居民可自己做餐、还可到餐厅等就餐、或选择送餐服务,健康服务包括：社区医院提供居民特约门诊、康复及照顾护理服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测，建立个人健康资料；规划居民个人健康计划，提供养生处方和配膳建议，定期举办健康讲座；设立全天候监控中心，每户有紧急呼叫设施，确保高效率紧急救护,台湾模式,台湾养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,项目介绍,-,台塑长庚养生文化村,入住条件,/,收费机制,/,管理方式,/,凡年满,60,岁配偶年满,50,岁都可申请入住，入住前进行体检，有病者可住旁边的长庚护理之家,居住方式：自买村内住房或租房，该土地是政府福利低价划拨，售价在台湾算是平价，目前售完,文化村“银发住宅”买房规定，此房不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为捐助,入住每年需缴管理费，入村时预付一年管理费作入住保证金，退住时无息退还；租房需预交,10,年房租；以,14,坪（,1,坪约合,3.3,平方米）住宅为例，住前先缴一年保证金,21.6,万元新台币，在台湾属平价,设有村民代表参加的村民管理委员会，设村长一人，自主经营和管理，村的管理分有酬工作和志愿义工服务；村内居民们积极开展义工活动，做满一定义工时间，可以减免部分管理费用；文化村不用政府补贴，接受慈善机构捐助,台湾模式,台湾养老地产模式分类、项目介绍和形成缘由,项目形成缘由,2005,年台湾约,213,万,65,岁以上老人，占比,9.4%,，老年人安养问题将创造,3000,亿元新台币商机。王永庆看准机会，以旗下长庚医院为依托，在其附近规划了养生文化村，是社区，又像医院，是医院，又像社区，集养老、医疗、生活和娱乐功能于一体的“银发族社区”，总投资达,500,亿元新台币。,台塑集团初步规划，除林口之外还将在嘉义、宜兰建设第二、第三个养生文化村。王永庆曾表示一旦长庚医院在大陆落户，养生文化村的模式也将移植到大陆。,发现商机、依托已有项目大手笔投资,初步试水成功、继续移植模式扩张规模,香港模式,香港养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,香港的养老模式,“,强积金,”,制度,社区照顾模式,自,1999,年实施强积金制度，覆盖香港劳工比例已高达,84%,可灵活选择养老金账户投资方式，强积金总资产净值年增长超三成，保证了香港老年人口的退休生活开支,政府出资建设的公屋里免费供老人居住，,“,镶嵌,”,式社区概念受欢迎,不但广泛接受社区照顾概念，且实现了这种理念，社会福利署投入大量资源增加安老服务，重点是以社区和家居为本的照顾服务,香港模式,香港养老模式形成的社会经济文化背景、发展阶段和现状,社会经济文化背景,老龄人口攀升,强积金,至,2008,年，香港,65,岁以上老人占比超,12%,，预计,2036,年攀升至,26%,，出生率低、寿命长，香港女性平均寿命已超,84,岁，男性约,79,岁，预计,2033,年香港男女平均寿命将分别达,82.5,及,88,岁,90,年代前，香港政府认为退休保障计划会加重政府负担、妨碍自由竞争，只通过综合社保援助计划为弱势群体提供基本养老保障，尽管部分雇主为吸引人才，通过信托和保险为员工提供职业退休计划，但仍有,80,劳动者退休后无任何退休金；且职业退休计划管理不善情况时有发生，加上香港老龄化加剧，建立全面退休保障制度已刻不容缓，因此