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《房地产估价理论与方法》课堂练习

一、 名词解释
1．房地产：土地、建筑物以及固着于土地、建筑物上不可分离的部分及其由它们衍生的各种权益。
2．比较法：将待估房地产与同一供需圈内近期已经发生了交易的类似房地产进行比较，并根据后者已知的成交价格，修正得到待估房地产在一定时点、一定产权状态下市场价值的一种估价方法。
3．房地产估价：房地产专业估价人员，根据待估房地产的估价目的，遵循房地产的估价原则和程序，在充分了解和掌握待估房地产基本状况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对房地产在一定权利状态和一定时点的市场价值所作出的推测和判断。
4．建筑物折旧：是指建筑物从建造完成以后，随着时间的推移而发生的价值递减现象。
5．成本法：以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础，估算待估房地产在一定时点、一定产权状态下的一种估价方法。
二、问答题
1.土地的特性：
（1）空间位置的固定性
（2）数量的有限性
（3）使用的持久性
（4）异质性
（5）利用的多样性
2．房地产估价的原则：
（1）综合性原则
（2）替代原则
（3）最有效使用原则
（4）动态原则
3．影响房地产价格的社会因素：
（1）政治安定状况
（2）社会治安程度
（3）房地产投机
（4）城市化水平
4．比较法的估价步骤：
（1）收集交易案例
（2）选择比较案例
（3）比较项目修正
（4）计算比准价格
5．运用假设开发法具备的外部环境：
（1）比较发育的房地产市场，投资开发按市场机制运行
（2）稳定而明朗的房地产产业政策
（3）公开、稳定的土地供应计划
（4）统一、健全的房地产法规
（5）稳定而清晰的各种房地产投资与交易税费
（6）透明、公开和完整的房地产资料
6. 房地产估价的必要性：
（1）房地产市场的不完全性
（2）房地产产品的非均质性
（3）房地产价格形成的复杂性
（4）房地产估价在房地产管理中的作用
（5）房地产估价对房地产交易的作用
7．影响房地产价格的区域因素：
（1）商服繁华程度
（2）交通条件
（3）基本设施
（4）区域环境条件
8．比较法的基本程序：
（1）收集交易案例
（2）选择比较案例
（3）比较项目修正
（4）计算比准价格
9．综合性原则的主要表现：
（1）全面了解待估房地产
（2）综合分析房地产价格影响因素
（3）房地产价格分析计算的综合性
10．建筑物折旧的类型：物理折旧、功能折旧、经济折旧

三、计算题

1．某宗房地产的经营期为十年，预计未来前五年净收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元、14万元，从第六年到第十年的净收益额均为12万元，折现率为10%
问：该房地产的评估值为多少？

解：12/(1+10%) + 15/(1+10%)2 + 16×/（1+10%）3 + 20/10% ×［1－1/(1+10%)7］×1/(1+10%)3

=108.9（万元）

2．某宗房地产预计未来五年净收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元、14万元，折现率为10%
问：该房地产的评估值为多少？
解: 评估值＝12/(1+10%) + 15/(1+10%)2 + 13/（1+10%）3 + 11/（1+10%）4 + 14/（1+10%）5 ＝49.3（万元）
3．评估对象为一块待开发建设的熟地，面积10000平方米，允许用途为商住混合，允许容积率为7 ，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年。
有关资料如下：
（1） 待开发的建筑物为14层，其中商业用房的建筑面积为10000平方米，住宅用房的建筑面积为60000平方米。
（2） 预计建设期为3年。总建筑费用预计5000万元，专业费用为总建筑费用的8%，第一年投入总建筑费及其专业费的20%，第一年投入50%的总建筑费及其专业费，第三年投入30%的总建筑费及其专业费。
（3） 贷款利息率平均为10%。
（4） 利润率为直接投资资本的25%。
（5） 销售费用为楼价的3%，税费为楼价的6%。
（6） 假定楼建成后，预计商业房平均售价为20000元/平方米，住宅房的平均售价为9000元/平方米。
问：该块土地总地价为多少？ （静态法）
解：（1）总楼价A＝10000×2 + 60000×1＝74000（万元）
（2）总建筑费B1=5000万元
（3）总专业费B2＝B1×8%＝400（万元）
（4）总利息B3＝地价款利息+开发费用利息
＝X×［（1+10%）3－1］ + （B1+ B2）×20%×［（1+10%）2.5－1］ + （B1+ B2）×50%×［（1+10%）1.5－1］ + （B1+ B2）×30%×［（1+10%）0.5－1］
＝0.331X + 777.6（万元）
（5）总销售费用B4＝A×3%＝74000×3%＝2220（万元）
（6）总税费B5=A×6%＝74000×6%＝4440（万元）
（7）总利润B6＝（X+ B1+ B2）×25%＝0.25X+1350(（万元）
（8）总地价
X＝74000－5000－400－（0.331X + 777.6）－2220－4440－（0.25X+1350）
X＝37832（万元）

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