房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避(ppt+87).ppt

房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避 章章从从大大纳税筹划基础纳税筹划基础纳税风险自我检测与风险评估纳税风险自我检测与风险评估主要税种基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划技巧及实战案例房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划 课 程 目 录1、纳税筹划基础纳税筹划基础纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划的特点及其一般原则纳税筹划的特点及其一般原则纳税筹划的环节以及一般程序纳税筹划的环节以及一般程序纳税筹划的变量引进与因素分析学说纳税筹划的变量引进与因素分析学说纳税筹划基础纳税筹划基础 世界上只有两件事是不可避免的，那世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。就是税收和死亡。面对国家税收：愚者逃税，蠢者偷税，面对国家税收：愚者逃税，蠢者偷税，智者避税，高者筹划。智者避税，高者筹划。纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划兴起的背景现象之一：几乎现象之一：几乎现象之一：几乎现象之一：几乎100%100%100%100%的企业偷逃税的企业偷逃税的企业偷逃税的企业偷逃税法律对偷税的界定法律对偷税的界定法律对偷税的界定法律对偷税的界定企业税负分析企业税负分析企业税负分析企业税负分析偷税风险分析偷税风险分析偷税风险分析偷税风险分析严厉的处罚制度严厉的处罚制度严厉的处罚制度严厉的处罚制度税款追征期规定税款追征期规定税款追征期规定税款追征期规定新征管模式建立新征管模式建立新征管模式建立新征管模式建立纳税筹划兴起的背景现象之二：几乎现象之二：几乎现象之二：几乎现象之二：几乎100%100%100%100%的企业多缴税的企业多缴税的企业多缴税的企业多缴税 -未实施纳税筹划未实施纳税筹划未实施纳税筹划未实施纳税筹划 -税收优惠未充分运用税收优惠未充分运用税收优惠未充分运用税收优惠未充分运用 -额外税收成本额外税收成本额外税收成本额外税收成本纳税筹划的概念纳税筹划纳税筹划:指纳税人为了实现经济价值最大化，指纳税人为了实现经济价值最大化，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的各种合理安排。应税行为进行的各种合理安排。几个概念的区别偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。漏税：纳税人无意识发生的漏缴或少缴税款的行为。未单列漏税条款的漏税：纳税人无意识发生的漏缴或少缴税款的行为。未单列漏税条款的漏税：纳税人无意识发生的漏缴或少缴税款的行为。未单列漏税条款的漏税：纳税人无意识发生的漏缴或少缴税款的行为。未单列漏税条款的法律责任，限期补缴。法律责任，限期补缴。法律责任，限期补缴。法律责任，限期补缴。骗税：采取弄虚作假和欺骗手段，将本来没有发生的应税行为虚构成发骗税：采取弄虚作假和欺骗手段，将本来没有发生的应税行为虚构成发骗税：采取弄虚作假和欺骗手段，将本来没有发生的应税行为虚构成发骗税：采取弄虚作假和欺骗手段，将本来没有发生的应税行为虚构成发生了应税行为，将小额伪造成大额的应税行为，从国库中骗取出口退生了应税行为，将小额伪造成大额的应税行为，从国库中骗取出口退生了应税行为，将小额伪造成大额的应税行为，从国库中骗取出口退生了应税行为，将小额伪造成大额的应税行为，从国库中骗取出口退税款的行为。属违法行为。税款的行为。属违法行为。税款的行为。属违法行为。税款的行为。属违法行为。抗税：以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的违法行为。抗税：以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的违法行为。抗税：以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的违法行为。抗税：以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的违法行为。避税：纳税人通过个人或企业事务的人为安排，利用税法的漏洞、特例避税：纳税人通过个人或企业事务的人为安排，利用税法的漏洞、特例避税：纳税人通过个人或企业事务的人为安排，利用税法的漏洞、特例避税：纳税人通过个人或企业事务的人为安排，利用税法的漏洞、特例和缺陷，规避或减轻其纳税义务的行为。和缺陷，规避或减轻其纳税义务的行为。和缺陷，规避或减轻其纳税义务的行为。和缺陷，规避或减轻其纳税义务的行为。纳税筹划（节税）：在遵循税收法律、法规的前提下，为实现最小合理纳税筹划（节税）：在遵循税收法律、法规的前提下，为实现最小合理纳税筹划（节税）：在遵循税收法律、法规的前提下，为实现最小合理纳税筹划（节税）：在遵循税收法律、法规的前提下，为实现最小合理纳税而进行的设计和运算。纳税而进行的设计和运算。纳税而进行的设计和运算。纳税而进行的设计和运算。内容内容节税节税避税避税从法律角度看从法律角度看合法、合理合法、合理合法不合理合法不合理从立法本意看从立法本意看完全符合完全符合背道而驰背道而驰从税法角度看从税法角度看善意利用善意利用破坏性利用破坏性利用从税收政策看从税收政策看符合税收政策符合税收政策不符合税收政策不符合税收政策目的目的税收支付的节约税收支付的节约少缴税或不缴税少缴税或不缴税对经济的影响对经济的影响促进生产经营活动促进生产经营活动破坏市场规则破坏市场规则节税与避税的区别纳税筹划的特点事前性事前性事前性事前性合法性合法性合法性合法性区别与避税、偷税区别与避税、偷税区别与避税、偷税区别与避税、偷税官方对纳税筹划的态度官方对纳税筹划的态度官方对纳税筹划的态度官方对纳税筹划的态度综合性综合性综合性综合性目的性目的性目的性目的性操作性操作性操作性操作性纳税筹划的五大环节企业组建过程中的纳税筹划企业组建过程中的纳税筹划企业筹资过程中的纳税筹划企业筹资过程中的纳税筹划企业投资过程中的纳税筹划企业投资过程中的纳税筹划企业生产经营过程中的纳税筹划企业生产经营过程中的纳税筹划财务会计核算与成果分配中的纳税筹划财务会计核算与成果分配中的纳税筹划纳税筹划的程序确立节税目标，提出备选方案；确立节税目标，提出备选方案；确立节税目标，提出备选方案；确立节税目标，提出备选方案；建立数学模型，进行模拟测算；建立数学模型，进行模拟测算；建立数学模型，进行模拟测算；建立数学模型，进行模拟测算；根据税后的净回报，排列比较方案根据税后的净回报，排列比较方案根据税后的净回报，排列比较方案根据税后的净回报，排列比较方案考虑各种因素，选择最佳方案；考虑各种因素，选择最佳方案；考虑各种因素，选择最佳方案；考虑各种因素，选择最佳方案；协调各部门，付诸实践；协调各部门，付诸实践；协调各部门，付诸实践；协调各部门，付诸实践；收集反馈信息，不断修正，提高纳税筹划效果。收集反馈信息，不断修正，提高纳税筹划效果。收集反馈信息，不断修正，提高纳税筹划效果。收集反馈信息，不断修正，提高纳税筹划效果。纳税筹划的变量引进与因素分析学说收筹划中的变量指影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。变收筹划中的变量指影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。变收筹划中的变量指影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。变收筹划中的变量指影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。变量引进就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有的变量或量引进就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有的变量或量引进就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有的变量或量引进就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有的变量或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异性选择、引起税额变化，达到最改变原有的数值，从而影响税收政策的差异性选择、引起税额变化，达到最改变原有的数值，从而影响税收政策的差异性选择、引起税额变化，达到最改变原有的数值，从而影响税收政策的差异性选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化的目的终引起税额向有利于纳税人方向转化的目的终引起税额向有利于纳税人方向转化的目的终引起税额向有利于纳税人方向转化的目的纳税筹划过程中需要考虑的变量包括纳税人的注册地点、纳税人的性质或组织纳税筹划过程中需要考虑的变量包括纳税人的注册地点、纳税人的性质或组织纳税筹划过程中需要考虑的变量包括纳税人的注册地点、纳税人的性质或组织纳税筹划过程中需要考虑的变量包括纳税人的注册地点、纳税人的性质或组织形式、纳税人选择的行业、企业资产以及企业选用的员工等形式、纳税人选择的行业、企业资产以及企业选用的员工等形式、纳税人选择的行业、企业资产以及企业选用的员工等形式、纳税人选择的行业、企业资产以及企业选用的员工等因数是构成事物本质的成分，是决定事物发展的原因或条件。因数分析即对那因数是构成事物本质的成分，是决定事物发展的原因或条件。因数分析即对那因数是构成事物本质的成分，是决定事物发展的原因或条件。因数分析即对那因数是构成事物本质的成分，是决定事物发展的原因或条件。因数分析即对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的而达到节税的目的而达到节税的目的而达到节税的目的影响税收的因素分为：特定税收政策因素、税收优惠政策因素、税制要素、计影响税收的因素分为：特定税收政策因素、税收优惠政策因素、税制要素、计影响税收的因素分为：特定税收政策因素、税收优惠政策因素、税制要素、计影响税收的因素分为：特定税收政策因素、税收优惠政策因素、税制要素、计算公式中的内嵌因素和组织形式因素算公式中的内嵌因素和组织形式因素算公式中的内嵌因素和组织形式因素算公式中的内嵌因素和组织形式因素2、纳税风险自我检测与风险评估纳税风险自我检测与风险评估 税负异常与否分析税负异常与否分析收入完整与否分析收入完整与否分析收入确认时间分析收入确认时间分析视同销售情况分析视同销售情况分析成本合理性分析成本合理性分析费用合理性分析费用合理性分析扣除项目合理性分析扣除项目合理性分析非经常性损益合理性分析非经常性损益合理性分析关联方定价合理性分析关联方定价合理性分析非关联方串谋分析非关联方串谋分析纳税风险自我检测与风险评估纳税风险自我检测与风险评估 税负异常与否分析税负异常与否分析项项 目目指指 标标税负是否异税负是否异常常增值税税负率增值税税负率=应纳税额应纳税额主营业务收入主营业务收入100%100%当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告业、运输业）业、广告业、运输业）=当期扣除金额当期扣除金额当期当期营业收入营业收入100%100%所得税税负率所得税税负率=应纳税额应纳税额主营业务收入主营业务收入100%100%收入完整与否分析收入完整与否分析项项 目目指指 标标收入是否完整收入是否完整主营业务收入增长率主营业务收入增长率=（本期主营收入（本期主营收入-上期主营业务收上期主营业务收入）入）上期主营业务收入上期主营业务收入100%100%其他应付款增长率其他应付款增长率=（期末其他应付款（期末其他应付款-期初其他应付款）期初其他应付款）期初其他应付款期初其他应付款100%100%单位产品主材耗用率单位产品主材耗用率=本期主要材料领用数量本期主要材料领用数量本期产本期产成品数量成品数量100%100%单位产品能耗率（电、自来水等）单位产品能耗率（电、自来水等）=本期耗用能源（电本期耗用能源（电度、自来水吨位）度、自来水吨位）本期产成品数量本期产成品数量100%100%单台设备月产量单台设备月产量=上年产成品数量上年产成品数量设备数量设备数量收入确认时间分析收入确认时间分析项项 目目指指 标标收入确认是否提收入确认是否提前前主营业务收入离散度主营业务收入离散度=（本月主营业务收入（本月主营业务收入-本年主营本年主营业务收入月平均数）业务收入月平均数）本年主营业务收入月平均数本年主营业务收入月平均数100%100%赊销率赊销率=（月末应收账款（月末应收账款-月初应收账款）月初应收账款）本月主营本月主营业务收入业务收入100%100%收入确认是否滞收入确认是否滞后后主营业务收入离散度主营业务收入离散度=（本月主营业务收入（本月主营业务收入-本年主营本年主营业务收入月平均数）业务收入月平均数）本年主营业务收入月平均数本年主营业务收入月平均数100%100%客户商业信用负债增长率客户商业信用负债增长率=（月末预收账款（月末预收账款+月末其他月末其他应付款）应付款）-（月初预收账款（月初预收账款+月初其他应付款）月初其他应付款）（月初预收账款（月初预收账款+月初其他应付款）月初其他应付款）100%100%视同销售情况分析视同销售情况分析项项 目目指指 标标自产产品视同销售自产产品视同销售业务是否确认计税业务是否确认计税收入收入名义销项税额名义销项税额=（主营业务收入（主营业务收入+其他业其他业务收入）务收入）增值税税率（增值税税率（17%17%或或13%13%）外购原材料视同销外购原材料视同销售业务是否确认计售业务是否确认计税收入税收入名义销项税额名义销项税额=（主营业务收入（主营业务收入+其他业其他业务收入）务收入）增值税税率增值税税率成本合理性分析成本合理性分析项项 目目指指 标标成本是否合理成本是否合理销售毛利率销售毛利率=（主营业务收入（主营业务收入-主营业务主营业务成本）成本）主营业务成本主营业务成本100%100%费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否合理费用是否合理期间费用率期间费用率=（管理费用（管理费用+营业费用营业费用+财务财务费用）费用）（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%管理费用率管理费用率=管理费用管理费用（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%A.A.业务招待费率业务招待费率=业务招待费业务招待费（主营业（主营业务收入务收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%B.B.总机构管理费用率总机构管理费用率=总机构管理费总机构管理费（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否合费用是否合理理营营业业费费用用率率=营营业业费费用用（主主营营业业务务收收入入+其其他他业业务收入）务收入）100%100%A.A.运运输输费费用用率率=运运费费（主主营营业业务务收收入入+其其他他业业务务收入）收入）100%100%C.C.广广告告费费用用率率=广广告告费费（主主营营业业务务收收入入+其其他他业业务收入）务收入）100%100%D.D.宣宣传传费费用用率率=宣宣传传费费（主主营营业业务务收收入入+其其他他业业务收入）务收入）100%100%E.E.佣金率佣金率=佣金佣金（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否合理费用是否合理财务费用率财务费用率=财务费用财务费用（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%相关指标：相关指标：利息费用率利息费用率=预提利息预提利息（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%预提利息预提利息=资本化利息资本化利息+费用化利息费用化利息收入借款率收入借款率=平均借款额平均借款额（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%平均借款平均借款=（长短期借款期初数（长短期借款期初数+长短期借款期末数）长短期借款期末数）2 2应收账款周转率应收账款周转率=主营业务收入净额主营业务收入净额应收账款平均余额应收账款平均余额100%100%应收账款平均余额应收账款平均余额=（应收账款期初数应收账款期末数）（应收账款期初数应收账款期末数）2 2扣除项目合理性分析扣除项目合理性分析项项 目目指指 标标工资、折旧等扣除工资、折旧等扣除项目是否合理项目是否合理固定资产综合折旧率固定资产综合折旧率=累计折旧额累计折旧额平均固定资产平均固定资产原值原值100%100%平均固定资产原值平均固定资产原值=（期初固定资产原值（期初固定资产原值+期末固定期末固定资产原值）资产原值）2 2工资变动率工资变动率=（本期工资总额（本期工资总额-上期工资总额）上期工资总额）上上期工资总额期工资总额100%100%预提费用变动率预提费用变动率=（本期预提费用（本期预提费用-上期预提费用）上期预提费用）上期预提费用上期预提费用100%100%非经常性损益合理性分析非经常性损益合理性分析项项 目目指指 标标非经常性损益是非经常性损益是否合理否合理非经常性损益变动率非经常性损益变动率=（本期投资收益（本期投资收益+本本期补贴收入期补贴收入+本期营业外收支）本期营业外收支）-（上期投（上期投资收益资收益+上期补贴收入上期补贴收入+上期营业外收支）上期营业外收支）（上期投资收益（上期投资收益+上期补贴收入上期补贴收入+上期营上期营业外收支）业外收支）100%100%关联方定价合理性分析关联方定价合理性分析项项 目目指指 标标关联交易定价关联交易定价是否合理是否合理主要结合关联方关系及其交易，运用收入、主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、费用、非经常性损益主要评估指标进成本、费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。行分析。非关联方串谋分析非关联方串谋分析项项 目目指指 标标是否存在非关联方是否存在非关联方串谋串谋主营业务收入离散度主营业务收入离散度=（本月主营业务收入（本月主营业务收入-本年主本年主营业务收入月平均数）营业务收入月平均数）本年主营业务收入月平均本年主营业务收入月平均数数100%100%赊销率赊销率=（月末应收账款（月末应收账款-月初应收账款）月初应收账款）本月主本月主营业务收入营业务收入赊购率赊购率=（月末应付账款（月末应付账款-月初应付账款）月初应付账款）本月购本月购进原材料或库存商品进原材料或库存商品3、主要税种基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读 营业税基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读房产税基本法规及优惠政策解读房产税基本法规及优惠政策解读土地增值税基本法规及优惠政策解读土地增值税基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读营业税优惠政策包括：营业税优惠政策包括：营业税优惠政策包括：营业税优惠政策包括：对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税的行为免征营业税的行为免征营业税的行为免征营业税房地产企业自建自用建筑物免征营业税房地产企业自建自用建筑物免征营业税房地产企业自建自用建筑物免征营业税房地产企业自建自用建筑物免征营业税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。住宅的，应分别计算增值额。住宅的，应分别计算增值额。住宅的，应分别计算增值额。土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位 应该进行应该进行土地增值税清算的情形：土地增值税清算的情形：房地产开发项目全部竣工、完成销售的房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的直接转让土地使用权的可以进行可以进行土地增值税清算的情形：土地增值税清算的情形：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的省级税务机关规定的其他情况省级税务机关规定的其他情况土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产售房地产售房地产售房地产,收入按下列方法和顺序确认：收入按下列方法和顺序确认：收入按下列方法和顺序确认：收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；均价格确定；均价格确定；均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。或评估价值确定。或评估价值确定。或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。方法由省税务机关确定。方法由省税务机关确定。方法由省税务机关确定。土地增值税扣除项目清算土地增值税扣除项目清算 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；除；除；除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；会公共事业的，其成本、费用可以扣除；会公共事业的，其成本、费用可以扣除；会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。用。用。用。土地增值税扣除项目清算土地增值税扣除项目清算 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不得扣除。提费用一般不得扣除。提费用一般不得扣除。提费用一般不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。除金额。除金额。除金额。土地增值税扣除项目清算土地增值税扣除项目清算 满足清算条件之日起满足清算条件之日起满足清算条件之日起满足清算条件之日起9090日内或在主管税务机关限定的日内或在主管税务机关限定的日内或在主管税务机关限定的日内或在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。期限内办理清算手续。期限内办理清算手续。期限内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；税纳税申报表；税纳税申报表；税纳税申报表；项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；料；料；料；土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。有关的证明资料等。有关的证明资料等。有关的证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报送中介机构出具的报送中介机构出具的报送中介机构出具的报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证土地增值税清算税款鉴证土地增值税清算税款鉴证土地增值税清算税款鉴证报告报告报告报告。土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。导和管理工作。导和管理工作。导和管理工作。土地增值税清算项目的审核鉴证土地增值税清算项目的审核鉴证 房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。土地增值税的核定征收土地增值税的核定征收 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位