D---房地产贷款项目评估PPT课件.ppt

房地房地产贷产贷款款项项目目评评估估1 1房房房房地地地地产产产产贷贷贷贷款款款款流流流流程程程程简简简简介介介介贷贷贷贷款款款款通通通通则则则则调查评调查评价价将有关材料上将有关材料上报审报审批部批部门审门审批批发发放放阶阶段分段分为为落落实贷实贷款条件，款条件，签签定合定合同，落同，落实实用款条件，支用，用款条件，支用，贷贷款登款登记记5个步个步骤骤主要主要贷贷款款资产检查资产检查，回收等方面工作，回收等方面工作审审批批发发放放信信贷贷管理管理回收回收贷贷款款调查评调查评价工作一般在价工作一般在15-30日内完成日内完成受理受理业务业务是是否否客客户户申申请请对对提出申提出申请请的的客客户资户资格格审查审查对对客客户资户资料料进进行初步行初步审查审查客客户户提交提交资资料料及担保及担保资资料料退退还还客客户户业务业务受理受理阶阶段段在在3个月内完成个月内完成资资 格格 审审查查是是 否否 合合格格2 2房地房地产贷产贷款款评评估估项项目内容：目内容：借款人及借款人及项项目主要关系人目主要关系人资资信信评评估估2项项目概况和建目概况和建设设情况情况评评估估3 项项目目评评估估结论结论145投投资资估算与融估算与融资资方案方案评评估估7财务财务效益效益评评估估6财务财务基基础础数据的确定数据的确定8项项目市目市场场情况情况评评估估不确定性分析不确定性分析9银银行效益与行效益与风险风险防范措施防范措施评评估估3 31、项项目目评评估估结论结论（一）（一）项项目受理情况目受理情况（简简要介要介绍项绍项目的由来，客目的由来，客户户提出提出贷贷款申款申请请的的时间时间、金、金额额、期限、利率，、期限、利率，建建设银设银行受理并开始行受理并开始评评估估项项目的目的时间时间、过过程）程）“xx”“xx”项项目由重目由重庆庆xxxx地地产产有限公司开有限公司开发发建建设设，位于重，位于重庆庆市渝北区冉市渝北区冉家家坝坝景景观观大道大道300300号。号。项项目目计计划分两期划分两期进进行，我行行，我行对对“xx”“xx”一期一期项项目目给给予了予了贷贷款，于款，于20052005年末完成了一期的年末完成了一期的项项目目评评估，于估，于20062006年年2 2月月对对一期一期项项目目发发放放贷贷款款50005000万元，万元，现现已有已有23002300万元万元销销售售资资金存入我行金存入我行偿债资偿债资金金归归集集帐户帐户。本次。本次评评估估项项目的是目的是“xx”“xx”二期工程，其技二期工程，其技术经济术经济指指标标如下如下表：表：占地面占地面积积建筑面建筑面积积容容积积率率建筑密度建筑密度绿绿地率地率38.5738.57亩亩91594.11 m91594.11 m2 23.583.5834.50%34.50%30.12%30.12%xxxx公司公司计计划从划从20062006年年7 7月正式启月正式启动动二期二期项项目，向我行提出目，向我行提出贷贷款款申申请请40004000万元。我行公司及机构万元。我行公司及机构业务业务部会同部会同经办经办支行于支行于20062006年年6 6月月2626日到日到该该公司公司进进行行调查调查，收集，收集项项目有关目有关资资料，了解企料，了解企业业目前的目前的经营经营及及项项目开目开发发状况，并到状况，并到现场调查现场调查工程工程现现状，于状，于20062006年年7 7月月1010日完成日完成项项目目评评估。估。4 4（二）（二）贷贷款款项项目目评评估估结论结论1 1）建）建议议的的贷贷款金款金额额、期限、利率及、期限、利率及贷贷款条件款条件 经过详细经过详细的的评评估估论证论证，建，建议议在四在四证齐证齐全、抵全、抵 押担保落押担保落实实的前提下的前提下发发放房地放房地产产开开发贷发贷款。款。贷贷款金款金额额：40004000万元万元 贷贷款期限：款期限：2 2年年 贷贷款年利率：款年利率：7.839%7.839%（按同期基准利率上浮按同期基准利率上浮30%30%）1、项项目目评评估估结论结论 5 5（二）（二）贷贷款款项项目目评评估估结论结论2 2）项项目的目的竞竞争争优势优势和劣和劣势势AdvantagesAdvantages地理位置地理位置较较好，具有好，具有较较好的潜在区位好的潜在区位优势优势。产产品以中小品以中小户户型型为为主，符合国家主，符合国家长长期政策期政策导导向。向。一期一期项项目目销销售良好，售良好，对对本本项项目的目的销销售将起到促售将起到促进进作用。作用。DisadvantagesDisadvantages冉家冉家坝坝片区新楼片区新楼盘盘投放量大，市投放量大，市场竞场竞争激烈。争激烈。该项该项目成本偏高，盈利水平目成本偏高，盈利水平较较差差1、项项目目评评估估结论结论 6 6（二）（二）贷贷款款项项目目评评估估结论结论3 3）该项该项目目贷贷款款给银给银行行带带来的收益来的收益直接收益直接收益：利息收入。利息收入。利息收入。利息收入。据据测测算，将算，将给给我行我行带带来来419419万元万元利息收入利息收入利息收入利息收入。间间接收益接收益：个人按揭个人按揭个人按揭个人按揭贷贷贷贷款款款款业务业务业务业务。按照住宅按照住宅销销售需售需办办理按揭理按揭贷贷款的比例款的比例为为70%70%、按揭成数按揭成数6 6成成测测算，算，预计预计将将为为我行我行带带来接近来接近76007600万元的个人按揭万元的个人按揭贷贷款款项项目目储备储备。紧紧紧紧密密密密银银银银企关系，企关系，企关系，企关系，综综综综合合合合发发发发展公司展公司展公司展公司业务业务业务业务、个人、个人、个人、个人业务业务业务业务。1、项项目目评评估估结论结论 7 7（二）（二）贷贷款款项项目目评评估估结论结论4 4）银银行行贷贷款的潜在款的潜在风险风险及建及建议议采取的采取的风险风险防范措施防范措施潜在潜在风险风险：市市场场和政策和政策风险风险。xxxx地地产产公司是一家新成立的房地公司是一家新成立的房地产产开开发发企企业业，资产资产规规模模较较小，抗小，抗风险风险能力偏低，企能力偏低，企业业房地房地产产开开发经验发经验也也较为较为有限，有限，对对国家宏国家宏观经济观经济政策的敏感性也政策的敏感性也较较高，国家高，国家调调控政策的控政策的变动对该变动对该企企业业的的发发展前景将展前景将产产生十分重要的影响。生十分重要的影响。风险风险防范措施：防范措施：密切关注新的政策密切关注新的政策变动变动情况以及市情况以及市场场运行情况，关注本运行情况，关注本项项目目动态动态。加加强强资资金金监监管，保管，保证贷证贷款只能用于本期款只能用于本期项项目建目建设设，防止挪用、混用。，防止挪用、混用。及及时时掌握掌握项项目目销销售售进进度，及度，及时时回收回收贷贷款本金。款本金。及及时时跟跟进进，做好，做好该该楼楼盘盘个人按揭个人按揭贷贷款的服款的服务务工作，促工作，促进项进项目开目开发贷发贷款款向个人按揭向个人按揭贷贷款的正常款的正常转转化，分散开化，分散开发贷发贷款款风险风险。1、项项目目评评估估结论结论 8 82、项项目主要关系人目主要关系人资资信信评评估估（一）借款人（一）借款人评评价价1 1）借款人）借款人简简介介重重庆庆xxxx地地产产有限有限公司前身系重公司前身系重庆庆ssss经经贸发贸发展有限公司，主展有限公司，主要从事摩托要从事摩托车车整整车车及及零配件零配件销销售，售，20032003年年该该公司更名公司更名为为重重庆庆xxxx实业实业有限公司，有限公司，20052005年年3 3月再次更名月再次更名为为重重庆庆xxxx地地产产有限公司。有限公司。xxxx地地产产公司股公司股权结权结构：构：xx控股集团有限公司ttff重庆xx地产有限公司注册资本2100万元52%24%24%9 92、项项目主要关系人目主要关系人资资信信评评估估（二）（二）财务报财务报表表计计算算结结果如下：果如下：资产负债资产负债率：率：44%44%流流动动比率：比率：4.16 4.16 流流动动比率流比率流动资产动资产流流动负动负债债。式中的流。式中的流动资产动资产是指是指资产负债资产负债表中的流表中的流动动资产项资产项目，包括目，包括货币资货币资金、短期投金、短期投资资、应应收票据、收票据、应应收收账账款、待款、待摊费摊费用、存用、存货货等，其中等，其中应应收收账账款要以扣除坏款要以扣除坏账账准准备备后的后的净额计净额计算。流算。流动负债动负债是指是指资产负债资产负债表中的流表中的流动负债项动负债项目，包括短期借款、目，包括短期借款、应应付票据、付票据、应应付付账账款、款、应应付福利付福利费费、未交税金、未付利未交税金、未付利润润、其他、其他应应付款及一年内到期的付款及一年内到期的长长期期负负债债等。通常情况下，等。通常情况下，这这个个值值大于的大于的时时候被候被认为该认为该企企业业的的短期短期偿债偿债能力没有能力没有问题问题。1010速速动动比率：比率：0.880.88是从流是从流动资产动资产中剔除了存中剔除了存货货后和待后和待摊费摊费用与流用与流动负动负债债的比的比值值.速速动资产动资产=流流动资产动资产-存存货货-待待摊费摊费用用.一般一般经验认为经验认为：流：流动动比率在比率在2 2：1 1比比较较适当，而速适当，而速动动比率比率则为则为1 1：1 1 xxxx地地产产公司公司偿债偿债能力能力较较强强，但，但该该公司目前开公司目前开发项发项目只有目只有“xx”“xx”，资产规资产规模偏小，抗模偏小，抗风险风险能力能力一般。一般。11113、项项目概况和建目概况和建设设情况情况评评估估（一）（一）项项目基本情况目基本情况 (说说明明项项目的地理位置、用途、主要建目的地理位置、用途、主要建设设指指标标、总总投投资资和开和开发发期及期及项项目所在地区有关房地目所在地区有关房地产产开开发发的政策、的政策、发发展展规规划和划和发发展状况展状况)本次本次评评估估项项目的是目的是“xx”“xx”二期工程，占地面二期工程，占地面积积38.5738.57亩亩，容容积积率率3.583.58，建筑密度，建筑密度34.50%34.50%，绿绿地率地率30.12%30.12%建筑面建筑面积积91594.11 m291594.11 m2，其中：，其中：住宅住宅6645966459 mm2 2，共，共661661套；套；临临街商街商铺铺6459m6459m2 2；院落式休院落式休闲闲商商业业街街7059m7059m2 2；地下地下车库车库9336m9336m2 2，停停车车位位396396个个；幼儿园及服幼儿园及服务务管理用房管理用房22812281 mm2 2；1212（二）项目建设条件 （调查项调查项目建目建设设是否已是否已经经取得政府有关部取得政府有关部门门的批准文件）的批准文件）国有土地使用国有土地使用证证：100100房地房地证证（20052005）字第；）字第；建建设设用地用地规规划划许许可可证证：渝：渝规规地地证证（20052005）北）北龙龙字第号；字第号；建建设设工程工程规规划划许许可可证证：暂暂未取得；未取得；建筑工程施工建筑工程施工许许可可证证：暂暂未取得。未取得。3、项项目概况和建目概况和建设设情况情况评评估估本本项项目的目的规规划划审查审查，重，重庆庆市市规规划局已划局已经经于于20062006年年6 6月月2727日日审查审查通通过过，预计预计于于20072007年年7 7月月1515日取得建日取得建设设工程工程规规划划许许可可证证。1313（三）项目建设实施进程评估 （调查项调查项目的目的实际进实际进展情况并展情况并对预计对预计工程工程进进度、度、销销售售计计划划进进行分析）行分析）截止截止20062006年年6 6月末，月末，该项该项目目场场地平整已地平整已经经完完成，成，xxxx地地产产公司公司拟拟在近期在近期进进行工程招行工程招标标，企，企业计业计划于划于20062006年年7 7月末正式开工，建月末正式开工，建设设工期工期1414个月，个月，将于将于20072007年年1010月竣工交房。根据月竣工交房。根据该项该项目的建目的建设设进进度以及度以及项项目的目的营销计营销计划，划，计计划在划在20062006年年1111月月开始开始预预售。售。3、项项目概况和建目概况和建设设情况情况评评估估1414（四）项目的设计、施工、监理情况评估 （主要分析上述（主要分析上述单单位的位的资质资质、业绩业绩及参与及参与该项该项目有关人目有关人员员的技的技术术水平）水平）建筑建筑设计单设计单位：位：机械部第三机械部第三设计设计研究院研究院甲甲级级工程工程设计资质设计资质施工施工单单位：位：待招待招标标确定确定监监理理单单位：位：重重庆庆西蒙西蒙兹监兹监理公司理公司国家甲国家甲级监级监理理资质资质3、项项目概况和建目概况和建设设情况情况评评估估1515（五）环境评估本本项项目的建目的建设对设对周周边环边环境无影响，故不作境无影响，故不作评评估。估。3、项项目概况和建目概况和建设设情况情况评评估估16164、项项目市目市场场情况情况评评估估（一）房地（一）房地产产投投资环资环境境评评估估 （分析国家、区域、（分析国家、区域、经济经济、文化教育条件、城市基、文化教育条件、城市基础设础设施等情况）施等情况）20062006年年1-51-5月，全市房地月，全市房地产产开开发发累累计计完成投完成投资资188.60188.60亿亿元，同元，同比增比增长长30%30%，占同期全市固定，占同期全市固定资产资产投投资总额资总额的的30.21%30.21%。重重庆庆市房地市房地产产开开发发重点重点进进一步向住宅市一步向住宅市场调场调整，住宅完成投整，住宅完成投资资108.40108.40亿亿元，占房地元，占房地产产开开发发投投资资的比重由去年同期的的比重由去年同期的54.2%54.2%上升上升到到56.6%56.6%，本月累，本月累计计完成投完成投资额资额比上月比上月环环比增比增长长30.5%30.5%。江北、渝北、北部新区江北、渝北、北部新区组组成的成的“三北区域三北区域”是近年来重是近年来重庆庆市房地市房地产产市市场场最最为为活活跃跃的地区。截至的地区。截至20062006年年5 5月末，渝北区本年房地月末，渝北区本年房地产产开开发发累累计计完成投完成投资资35.3735.37亿亿元，同比增元，同比增长长57.1%57.1%，占同期地区固定，占同期地区固定资产资产投投资总额资总额的的50.01%50.01%，房地，房地产产开开发发投投资资成成为为拉拉动动地区固定地区固定资产资产投投资资增增长长的主要因素。的主要因素。1717（二）项目市场定位评估 （根据房地（根据房地产项产项目的用途、未来目的用途、未来获获取收益的方式及所在地区的具体情取收益的方式及所在地区的具体情 况况评评价价项项目市目市场场定位的准确性，判断定位的准确性，判断项项目的档次及其面向的主要消目的档次及其面向的主要消费费群体）群体）本本项项目定位于适合中等收入目定位于适合中等收入阶层购买阶层购买的的中高档中高档住宅小区住宅小区，目，目标标客客户户适适应应面面较为较为广泛。广泛。主力主力户户型每套型每套总总价可控制在价可控制在25253535万元之万元之间间，对对于中等收入于中等收入购购房者特房者特别别是年是年轻轻白白领阶层领阶层有有较较强强的的吸引力。吸引力。4、项项目市目市场场情况情况评评估估1818（三）房地产经营方式评估（主要分析（主要分析项项目采取租售、自目采取租售、自营营等不同等不同经营经营方式的市方式的市场场情况）情况）住宅和小区住宅和小区临临街商街商铺铺采用出售的方式采用出售的方式经营经营车车位位预计预计开开发发商将采取商将采取销销售和出租两种方式售和出租两种方式4、项项目市目市场场情况情况评评估估1919（四）市（四）市场场情况情况评评估估1 1）供求情况）供求情况20062006年年1-51-5月，商品房竣工面月，商品房竣工面积积439.83439.83万平方米，同比减少万平方米，同比减少7.6%7.6%。本年同期新开工面。本年同期新开工面积积1041.661041.66万平方米，同比增万平方米，同比增长长22.2%22.2%。20062006年年1-51-5月，渝北区房地月，渝北区房地产产开开发发施工面施工面积积991.19991.19万平方米，同比万平方米，同比增增长长27.9%27.9%，竣工面，竣工面积积98.5998.59万平方米，同比增万平方米，同比增长长145.6%145.6%。20062006年年1-51-5月重月重庆庆市商品房市商品房销销售面售面积积648.60648.60万平方米，其中，渝万平方米，其中，渝北区北区销销售面售面积积114.13114.13万平方米。万平方米。从上述商品房供求及开竣工面从上述商品房供求及开竣工面积统计积统计数据看，渝北区房地数据看，渝北区房地产产市市场场活活跃跃，但由于近年来开，但由于近年来开发发力度力度较较大，在大，在项项目开目开发发周期的作用下，市周期的作用下，市场场供供应应呈呈进进一步放量增一步放量增长长的的趋势趋势，预计预计市市场竞场竞争将更争将更为为激烈。激烈。2 2）价格分析）价格分析由于城市化由于城市化进进程的加快、城市基程的加快、城市基础设础设施及交通条件的改善，冉家施及交通条件的改善，冉家坝坝地区土地价格呈地区土地价格呈快速上升的快速上升的趋势趋势，按照重，按照重庆庆城市城市规规划，冉家划，冉家坝坝片区片区将成将成为为北部新区的政北部新区的政务务中心，在当地政府主中心，在当地政府主导导及众多有及众多有实实力开力开发发商的商的开开发带动发带动下，基下，基础础及商及商业业配套配套设设施正在不断完善，施正在不断完善，该该区域市区域市场场将将拥拥有有广泛的客广泛的客户户群，从群，从长远长远看，看，预计预计冉家冉家坝坝片区房屋片区房屋销销售均价将呈上升售均价将呈上升趋趋势势。4、项项目市目市场场情况情况评评估估2020冉家冉家坝坝片区在售中高档楼片区在售中高档楼盘销盘销售情况售情况楼楼盘盘名称名称楼楼盘盘地址地址开开发规发规模模（万（万m m2 2)主力主力户户型型销销售售均价均价开开盘盘时间时间销销售售情况情况龙龙湖湖紫都紫都城城龙龙山大道山大道111111号号4848三室二三室二厅厅90-120m90-120m2 239003900一期一期05.0605.06 二期二期06.0406.04一期一期90%90%以上以上东东和春天和春天EFEF组团组团松石北路松石北路3030三室二三室二厅厅套内套内100-130m100-130m2 23400340005.0805.0850%50%以上以上尚源印象尚源印象北部新区北部新区新南路新南路1111三室二三室二厅厅84m84m2 2两室两两室两厅厅74m74m2 236603660二期二期06.0306.03一期已售完一期已售完4、项项目市目市场场情况情况评评估估 目前冉家目前冉家坝坝片区在售中高档住宅套内片区在售中高档住宅套内销销售均价在售均价在3400340035003500元元/m/m2 2左右，一般左右，一般较较低档次楼低档次楼盘盘价格也已突破价格也已突破30003000元元/m/m2 2。“xx”“xx”一期在售均价一期在售均价为为3500/m3500/m2 2。本期本期评评估住宅价格按一期目前的估住宅价格按一期目前的销销售均价，即套内售均价，即套内35003500元元/m/m2 2，按，按公公摊摊系数系数18%18%折算成建面折算成建面销销售价格售价格为为28702870元元/m/m2 2。尚源印象尚源印象尚源印象尚源印象东东东东和春天和春天和春天和春天龙龙龙龙湖湖湖湖 紫都城紫都城紫都城紫都城21213 3）成本分析）成本分析 评评估估测测算本算本项项目的成本目的成本为为2164421644万元，其中万元，其中:土地成本土地成本:7863:7863万元，占万元，占总总成本的成本的36.3%36.3%楼面地价楼面地价:858:858元元/m2/m2；建筑安装成本建筑安装成本:9058:9058万元，占万元，占总总成本的成本的41.8%41.8%，单单方成本方成本:989:989元元/m2/m2（含（含电电梯等梯等设备设备安装安装费费用）；用）；前期工程、基前期工程、基础设础设施及公共配套施及公共配套设设施建施建设费设费:1744:1744万元，万元，占占总总成本的成本的8.1%8.1%。本本项项目全目全费费用建筑面用建筑面积单积单方成本方成本约为约为23632363元元/m2/m2。与本地区。与本地区类类似楼似楼盘盘相比，成本偏高，与周相比，成本偏高，与周边边楼楼盘盘如如“龙龙湖湖 紫都城紫都城”、“渝开渝开发发 北岭北岭锦锦园园”相比，相比，总总成本高出成本高出300300元元/m2/m2以上，主要是本以上，主要是本项项目土地目土地综综合价金合价金为为222222万元万元/亩亩，土地取得成本，土地取得成本较较高，高，导导致致总总成本偏高。成本偏高。4、项项目市目市场场情况情况评评估估22224 4）项项目目竞竞争能力分析争能力分析 本本项项目位于冉家目位于冉家坝坝片区的中心区域，毗片区的中心区域，毗邻邻冉家冉家坝坝中心中心广广场场，住宅，住宅户户型型设计紧设计紧凑，主力凑，主力户户型套内面型套内面积积在在100m2100m2以以下，下，产产品定价品定价较为较为合理，合理，对对于中等收入于中等收入购购房者特房者特别别是年是年轻轻白白领阶层领阶层有有较较强强的吸引力。商的吸引力。商业业部分特部分特别别是院落式商街面是院落式商街面临临冉冉家家坝坝城市景城市景观观大道，物大道，物业业形形态类态类似上海新天地广似上海新天地广场场，其，其产产品品设计设计目前在冉家目前在冉家坝坝片区具有独立性。因此，本片区具有独立性。因此，本项项目具有目具有较较强强的的综综合市合市场竞场竞争力。争力。4、项项目市目市场场情况情况评评估估23235 5）销销售前景分析售前景分析 本本项项目具有目具有较较好的好的综综合合竞竞争力，特争力，特别别是地理位置是地理位置较较好、好、销销售定价合理，售定价合理，虽虽然当前在国家然当前在国家对对房地房地产产行行业业加加强强宏宏观调观调控政策作用下，市控政策作用下，市场观场观望氛望氛围渐浓围渐浓，预计观预计观望期将持望期将持续续相相当一段当一段时间时间，对对前期前期预预售将造成一定的影响。但重售将造成一定的影响。但重庆庆房地房地产产市市场场整体健康，市整体健康，市场场真真实实需求量大，因此需求量大，因此该项该项目目应应有有较较好的好的销销售前景。售前景。4、项项目市目市场场情况情况评评估估2424（一）房地（一）房地（一）房地（一）房地产项产项产项产项目目目目资资资资金需求金需求金需求金需求预测预测预测预测（分析投（分析投（分析投（分析投资资资资估算有无漏估算有无漏估算有无漏估算有无漏项项项项，投，投，投，投资资资资构成是否合理。并构成是否合理。并构成是否合理。并构成是否合理。并测测测测算各算各算各算各项费项费项费项费用）用）用）用）1 1）土地）土地）土地）土地费费费费用用用用 本本项项目土地成本目土地成本78637863万元，其中万元，其中综综合价金合价金76347634万元，契税万元，契税229229万万元，合元，合计计78637863万元。万元。“xx”“xx”土地土地综综合价金合价金总计为总计为1332013320万元，企万元，企业业已已经经全全额额支付，本期支付，本期项项目土地目土地综综合价金按二期开合价金按二期开发发面面积积占占总总开开发规发规模的比例分模的比例分摊计摊计算。算。2 2）前期工程）前期工程）前期工程）前期工程费费费费 主要包括主要包括设计费设计费、场场地平整地平整费费等。等。经测经测算，前期工程算，前期工程费费用共用共计计574574万元。万元。3 3）基）基）基）基础设础设础设础设施建施建施建施建设费设费设费设费 重点参照同重点参照同类项类项目目标标准准进进行行测测算，基算，基础设础设施建施建设费为设费为726726万元。万元。4 4）建筑安装工程）建筑安装工程）建筑安装工程）建筑安装工程费费费费 根据企根据企业业提供的提供的测测算数据并参照算数据并参照类类似似项项目目经验经验估算，建筑安装工程估算，建筑安装工程费为费为90589058万元。万元。5、投、投资资估算与融估算与融资资方案方案评评估估2525（一）房地（一）房地（一）房地（一）房地产项产项产项产项目目目目资资资资金需求金需求金需求金需求预测预测预测预测5 5）公共配套）公共配套）公共配套）公共配套设设设设施建施建施建施建设费设费设费设费 经测经测算，公共配套算，公共配套设设施建施建设费为设费为445445万元。万元。6 6）开）开）开）开发间发间发间发间接接接接费费费费用用用用 无。无。7 7）管理）管理）管理）管理费费费费用用用用 参照企参照企业业目前每年的管理目前每年的管理费费用用标标准，按建安工程准，按建安工程费费的的2%2%提取，提取，计计取取为为181181万元。万元。8 8）财务费财务费财务费财务费用用用用 按照本按照本项项目的目的资资金筹措金筹措计计划，划，拟拟定申定申请银请银行行贷贷款款40004000万元，按三万元，按三年期年期银银行行贷贷款基准利率上浮款基准利率上浮30%30%，即年利率，即年利率7.839%7.839%测测算算财务费财务费用，用，该项该项目目财务费财务费用用为为419419万元。万元。9 9）销销销销售售售售费费费费用用用用 根据企根据企业业的的测测算算标标准，即按准，即按销销售收入的售收入的1.5%1.5%提取提取销销售售费费用，用，该项该项目目销销售售费费用用计计取取为为357357万元。万元。5、投、投资资估算与融估算与融资资方案方案评评估估2626（一）房地（一）房地（一）房地（一）房地产项产项产项产项目目目目资资资资金需求金需求金需求金需求预测预测预测预测1010）开）开）开）开发发发发期税期税期税期税费费费费 开开发发期税期税费为费为15751575万元。万元。1111）其他）其他）其他）其他费费费费用用用用 其他其他费费用用为为141141万元。万元。1212）不可）不可）不可）不可预见费预见费预见费预见费 该项该项目的不可目的不可预见费为预见费为307307万元。万元。1313）经营资经营资经营资经营资金金金金 本本项项目无自目无自营产营产品，不考品，不考虑经营资虑经营资金。金。经评经评经评经评估，估，估，估，调调调调整房地整房地整房地整房地产项产项产项产项目目目目总总总总投投投投资为资为资为资为2164421644万元，其万元，其万元，其万元，其中：开中：开中：开中：开发发发发建建建建设设设设投投投投资资资资2164421644万元，万元，万元，万元，经营资经营资经营资经营资金金金金0 0万元。万元。万元。万元。5、投、投资资估算与融估算与融资资方案方案评评估估2727（二）融资方案评估（简简述述项项目的目的资资金筹措方案）金筹措方案）该项该项目目总总投投资资2164421644万元，其中万元，其中项项目目资资本金本金96509650万元，万元，预预售收入投入售收入投入79947994万元，万元，银银行行贷贷款款40004000万元，此次申万元，此次申请请建行建行贷贷款款40004000万元。万元。5、投、投资资估算与融估算与融资资方案方案评评估估2828（一）（一）项项目建目建设设期期1414个月。个月。（二）开（二）开发产发产品成本估算品成本估算（根据物（根据物业业租售租售计计划，将开划，将开发发建建设设投投资归资归集到不同集到不同类类型的物型的物业业中，填列开中，填列开发产发产品成品成该归该归集估算表）集估算表）住宅成本住宅成本：1635416354万元。万元。临临街商街商铺铺成本成本：14141414万元。万元。院落式商街成本院落式商街成本：16161616万元。万元。车库车库成本成本：22602260万元。万元。6、财务财务基基础础数据的确定数据的确定2929（三）开（三）开发产发产品成本分品成本分摊摊估算估算（根据物业各年经营计划，计算开发产品各期分摊成本，填列开发产品成本分摊估算表）6、财务财务基基础础数据的确定数据的确定30306、财务财务基基础础数据的确定数据的确定（四）租售价格测算（利用市场比较法）出售价格（测算的依据及结果）：物物业类业类型型住宅住宅临临街商街商铺铺院落式商街院落式商街车车位位测测算依据算依据建筑面建筑面积积建筑面建筑面积积建筑面建筑面积积测测算算结结果果28052805元元/m/m2 265006500元元/m/m2 265006500元元/m/m2 27000070000元元/个个其它其它说说明明30%30%的面的面积积用用于于销销售，其余售，其余按出租按出租测测算算30%30%的的车车位位进进行行销销售，其余售，其余按出租按出租测测算算3131（四）租售价格（四）租售价格测测算（利用市算（利用市场场比比较较法）法）出租价格（出租价格（测测算的依据及算的依据及结结果）：果）：l l地下地下车库车库按出租按出租进进行行测测算，价格算，价格为为360360元元/个个 月，月，平均出租率按平均出租率按90%90%。l l出租部分的院落式商街平均租金按出租部分的院落式商街平均租金按3535元元/m2/m2月，月，为为一般商一般商场较场较低的租金水平，平均出租率按低的租金水平，平均出租率按80%80%。6、财务财务基基础础数据的确定数据的确定32326、财务财务基基础础数据的确定数据的确定（五）（五）项项目收入目收入测测算算（根据物（根据物业经营计业经营计划，划，计计算各算各类类物物业业收入，收入，填列填列经营经营收入与收入与经营经营税金及附加估算表）税金及附加估算表）销销售收入：合售收入：合计计2379423794万元。万元。物物业类业类型型住宅住宅临临街商街商铺铺院落式商街院落式商街车车位位销销售收入（万元）售收入（万元）18120181203359335914831483833833销销售率售率95%95%85%85%30%30%30%30%出租收入出租收入 ：合：合计计54715471万元。万元。物物业类业类型型院落式商街院落式商街车车位位出租收入（万元）出租收入（万元）1483148319851985租期租期2020年年2020年年出租率出租率90%90%80%80%自自营营收入收入 ：无：无33337、财务财务效益效益评评估估（一）盈利能力分析（一）盈利能力分析（综综合企合企业业开开发经营发经营期期现现金流入流出情况，填列金流入流出情况，填列项项目全部投目全部投资现资现金流量表。金流量表。计计算生算生产经营产经营期内企期内企业业各年盈利情况，并据此填列各年盈利情况，并据此填列损损益表。根据上述益表。根据上述结结果，果，计计算得出）算得出）项项目投目投资资利利润润率：率：5.83%5.83%财务净现值财务净现值：4444万元（万元（I=7.839%I=7.839%）财务财务内部收益率：内部收益率：7.96%7.96%分析上述指分析上述指标标：l l该项该项目投目投资资利利润润率率5.83%5.83%，说说明明该项该项目的目的资产资产有一定的有一定的获获利能力；利能力；l l项项目目财务净现值财务净现值4444万元，万元，财务财务内部收益率内部收益率为为7.96%7.96%，说说明明项项目在目在经济经济上可行。上可行。l l由于由于该项该项目成本偏高，而目成本偏高，而销销售价格受当地市售价格受当地市场约场约束，价格不高，因此束，价格不高，因此盈利能力、内部收益率偏低。盈利能力、内部收益率偏低。3434（二）贷款偿还期计算1 1）独立）独立项项目目（对对于除于除贷贷款款项项目外无其他在建目外无其他在建项项目，目，仅仅以以贷贷款款项项目目投投产产后自身效益中的可用部分用于后自身效益中的可用部分用于还贷还贷，填列，填列项项目目贷贷款款偿还偿还期期计计算表，算表，测测算算项项目目贷贷款款偿还偿还期作期作为贷为贷款款偿还偿还期指期指标标）该项该项目申目申请请建行建行贷贷款款40004000万元，万元，评评估估测测算以本算以本项项目目实现销实现销售收入后可用于售收入后可用于还还款的款的净现净现金流并重点金流并重点锁锁定住定住宅的宅的销销售收入作售收入作为还为还款来源，款来源，计计算得出算得出项项目目贷贷款款偿还偿还期期为为1.991.99年。年。7、财务财务效益效益评评估估3535（二）（二）贷贷款款偿还偿还期期计计算算2 2）多个）多个项项目目（除（除贷贷款款项项目外客目外客户还户还有其他在建有其他在建项项目或目或拟拟开开发项发项目，除了目，除了测测算算项项目目贷贷款款偿还偿还期外，期外，还还应综应综合考察借款人各合考察借款人各类还贷资类还贷资金来源和各金来源和各类债务负类债务负担，填列企担，填列企业综业综合合贷贷款款偿还偿还期期计计算表，算表，计计算算综综合合贷贷款款偿还偿还期，作期，作为贷为贷款款偿还偿还期的另外一个指期的另外一个指标标）。）。项项目目贷贷款款偿还偿还期：期：本本项项目目较为较为独立，根据独立，根据预测预测，项项目本身目本身产产生的生的净现净现金流能金流能够偿还项够偿还项目目贷贷款，故没有款，故没有测测算算综综合合贷贷款款偿还偿还期。期。信信贷项贷项目新增效益是否可部分或全部用于目新增效益是否可部分或全部用于偿还偿还借款人原有或可能的其他借款人原有或可能的其他负债负债：该项该项目的效益除保目的效益除保证偿还证偿还建行建行贷贷款本息外，本款本息外，本项项目的收益有目的收益有较较大的大的结结余。余。项项目自身不盈利或盈利能力不足的情况下，借款人用整体效益目自身不盈利或盈利能力不足的情况下，借款人用整体效益偿还债务偿还债务的能力：的能力：经测经测算，若算，若项项目建目建设设及及销销售按售按计计划划进进行，行，项项目自身目自身产产生的效益能生的效益能够偿还够偿还本本项项目目贷贷款。款。在借款人整体效益欠佳，但在借款人整体效益欠佳，但项项目盈利能力目盈利能力较较好情况下，好情况下，项项目效益用于目效益用于偿还偿还借款人借款人其他其他负债负债的能力：的能力：该该企企业经营较为业经营较为正常，有良好的正常，有良好的发发展前景，在保展前景，在保证项证项目建目建设资设资金和金和优优先先偿还偿还我行我行贷贷款外，款外，本本项项目的收益有一定目的收益有一定结结余。余。7、财务财务效益效益评评估估3636（三）利息保障倍数（三）利息保障倍数（计计算利息保障倍数并算利息保障倍数并对计对计算算结结果果进进行分析）企行分析）企业业生生产经营产经营所所获获得的息税前利得的息税前利润润与利息与利息费费用的比用的比率率 贷贷款款偿还偿还期内利息保障倍数分期内利息保障倍数分别为别为：20062006年：年：5.06 5.0620072007年：年：7.02 7.02 2008 2008年：年：18.18 18.18 从利息保障倍数来看，利息的从利息保障倍数来看，利息的偿还偿还有保障。有保障。（四）本息保障倍数（四）本息保障倍数（计计算本息保障倍数并算本息保障倍数并对计对计算算结结果果进进行分析）行分析）贷贷款款偿还偿还期内期内20072007年、年、20082008年本息保障倍数分年本息保障倍数分别为别为1.251.25、2.182.18，从本息保障倍数来看，其数，从本息保障倍数来看，其数值值均大于均大于1 1，说说明明项项目目贷贷款本息款本息偿偿还还有保障。有保障。7、财务财务效益效益评评估估37378、不确定性分析、不确定性分析（一）盈亏平衡分析：销销售率盈售率盈亏亏平衡点平衡点:C/(P-T)S:C/(P-T)S80.71%80.71%。表明本表明本项项目目销销售至少达到可售至少达到可销销售面售面积积的的80.71%80.71%，才，才能能实现实现盈盈亏亏平衡。如果按平衡。如果按