资源描述
<p>本项目的推广时机
考虑入市时机选择的各项要素、内部认购和开盘的基本条件，结合目前的工程进度和竞争市场条件，世联认为：
本项目的入市2002年下半年城建项目内部认购后，开盘之前，约在12月左右，2003年3月（春节后）正式开盘
释因：与本项目先天条件相似的项目主要是西侧的城中雅苑（城建项目暂用名），但后天气质、定位不同，在项目运做进入市场之前，如能通过同区域项目先行预热市场，而我方在随后适当时机（对方开盘前，不流失同质客户）火上浇油，以达到成本效益最大化，同时避免两项目同形象推出产生的激烈竞争。
在项目正式开盘的时候，本项目的各种展示已经全部，便于在市场上迅速形成热销局面。
入市时机选择的要素
1、 工程进度及形象
工程进度与形象对销售的促进作用是非常直接的，房地产市场竞争的加剧，理性购买对此的要求是很大的，同时，由于预售条件的限制，亦需工程进度到一定程度。
2、 销售期的连续
新楼盘的推出过程有预热、升温和爆发几个阶段，一旦推出后，要借助开盘的气势热炒热卖创造销售佳绩，如果开盘后因较长假期而中断，势必会影响销售速度，造成广告投入的浪费。
3、 配合外部条件
开盘后如能够利用房交会等时机迅速扩大战果和影响力，是一种高效率、低成本的营销手段，并且可以不断的制造高潮和小高潮，在较少的成本条件下达到较好的宣传效果。
4、 其他准备工作就绪
售楼处、形象墙、样板房、看楼通道等现场形象的完善，楼书、折页、海报等宣传手段的准备就绪，销售文件、按揭手续、预售许可证等的办理，前期的客户积累，等等后勤工作是开盘入市的良好基础。
5、 考虑相关楼盘的竞争
考虑到竞争楼盘的推广期，既不宜落后过远，白白流失宝贵的客户资源，亦不可匆忙面市，形成负面的市场形象。
6、 项目与发展商对资金回笼的要求
考虑到项目成本的回收对项目利润和工程资金的影响，应在其他条件允许的范围内尽早销售，回笼资金，以求项目利润的最大化与风险最小化的平衡。
内部认购基本条件
1、 现场环境
前广场绿化完成
售楼处装修完成
楼体条幅（根据工程进度尽可能安排）、形象墙布置、现场灯光效果到位；
停车区域已设定；
施工现场展示规范；
部分销售代表到位；
2、 资料准备
部分折页、海报印制完成；
中心区模型小区与分户模型到位；
内部认购书已确认。
3、 宣传与媒体
各相关单位已确定，媒体宣传逐渐开始。
户外广告牌广告到位 。
开盘基本条件
1、 法律文件
各种法律文件齐全，取得预售许可证（提前一个月）。
2、 现场条件
样板房开放
售楼处现场开盘布置完成；
前广场与部分内庭院展示到位；
停车区域已设置；
销售代表培训完毕，全部到岗；
施工现场整齐。
3、 资料准备
楼盘200问制定完毕；
按揭银行、物业管理、智能化、置业计划、合同范本已确认（提前一个月）；
价目表制定完毕；
标准装修标准确定，装配式套餐细则确定；
各类楼书、折页、海报印制完成；
模型到位。
4、 宣传与媒体
媒体宣传全面展开，各项营销活动正在进行
形象包装
旨在快速建立CBD唯一的国际人居所的市场印象
通过楼书、海报、展板、模型、文件袋、条幅、VIP卡来展示
租务手册
本手册提前到位，内容包括本小区的各项配套与服务标准和说明等，提前制作在房交会亮相前完成，以招租打开项目国际人居所定位，同时带动投资、增值型、第二居所型客户的需求从而达成消费购买，提升物业价值。
楼书
在消费者对本项目有了基本的色彩与定位印象后，楼书属于他们深入了解本项目的必需品。制作要求突出质感和国际价值。采用形象与硬件灌输相结合的方式。先以一个“国际人”的身份讲他在星河·国际的生活和感受，再以项目的各种买点相称，两者相互结合。
海报、DM、折页
作为本项目楼书的补充，通过高档场所免费索取、目标写字楼直邮、房展会派发的主要资料。
展板
售楼处内使用，视售楼处具体情况安排8-10块左右。
模型
中心区模型一个，深化本项目的CBD氛围。比例1：500
楼盘模型一个，比例1：80——1：150
文件袋
取代手提袋，可放置楼书、海报、纸笔，销售文件、吻合国际人士外出办公的习惯。
星河国际VIP卡
用途一：内部认购用，诚意金10000元，提高项目档次。
用途二：与各高档品牌商家、酒店等联合，使预定者提前享用项目品牌，规定使用日期，在正式购买后更换长期贵宾卡。
条幅
充分利用楼体本身优势，条幅好象本楼盘面对市场的实时广播，在楼体上直接打销售动态。内部认购期，“星河·国际、纯CBD国际人居所 电话”；引导期，“即将发售 日期 电话” 发售期，“物管，园林、会所、购物公园等卖点”。尾盘期，“优惠内容，卖点”。
3D动画（或电视片）
作为一个区域与自身环境展示不充分的项目，以3D动画或电视片的形式增强客户的国际感觉是必要的，用3D动画或电视片表现中心区CBD逐年变化的情景和将来生活在小区内外的生活情态，展示出小区的升值潜力与国际化生活。
形象包装费用
项目
单价
数量
金额（万元）
楼书
12元/本
10000
12
海报、折页
0.6元/份
10000
0.6
（直邮）
1.5元/份
5000
7.5
展板（6—8块）
500元/块
10
0.5
模型
5-8万元/个
2
12
星河·国际VIP卡
5元/张
400
0.2
3D动画（电视片）
动画300-600元/秒
5分钟
10-20
条幅
12元/平方米
4000
4.8
合计
约55万元</p>
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