马山县房地产.doc

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马山县房地产

市场调查报告及评估

2005年1月15日

目录

一、前言……………………………………………………3-4
二、马山印象………………………………………………5
三、房地产市场现状………………………………………6-10
四、商业环境分析…………………………………………11-14
五、投资前景预测…………………………………………15
六、评估结论………………………………………………16-17

一、前言
本次市场调查主要针对马山县房地产市场，并将当地经济状况、商业环境及投资前景做一一分析，供投资者参考。
调查历时三天（2005年1月11日至1月13日），报告中所提及的数据采集周期为2004年1月份至2005年1月份；本次市调采用深度访谈的形式进行，采样标本涉及到公务员、餐馆老板、美容院老板、房地产开发商、摩的司机、旅社工作人员、服装店主、商铺铺主等20多位从事各行业的人员。由于受访人员面广、访谈度深，因此，调查所采集的资料较为真实，分析也会较为准确。

访谈不同的采样标本，目的是为了了解所需的不同层面的资料：
公务员：由于收入较为稳定，目前是马山县置业和高档消费的主体之一，主要了解他们置业的心态和生活习惯；
餐馆老板：大多集中于汽车站一带，他们的顾客以本地有一定消费能力的人群以及外地人为主，主要了解当地的消费习惯和餐馆的经营状况，从而分析当地的经济状况；
美容院老板：顾客多为在当地属于收入较高者，主要了解这部分人的职业、收入来源及消费习惯；
房地产开发商：主要了解客户的组成及当前马山县房地产政策和走势；
摩的司机：由于他们每天穿梭于各条道路之间，对县城内各类大小事情都耳闻目睹，有利于我们更了解马山；
旅社工作人员：他们多为本地人，对马山县很了解，同时也能打听到顾客来源；
服装店主：马山有二十来个服装品牌专卖店，主要了解他们的经营状况和顾客群体，反映出当地商业状况；
商铺铺主：从铺主的出租情况、租金等方面了解商业发展前景及未来商业区走势。

二、马山印象
本次市场调查人员是初次到马山县，所得到的调查资料来进行的市场分析会更为客观；
马山县城实质上属于一个小盆地，四周均被高山围绕，平地面积狭小，土地资源较为有限；由于地势的限制，很难有更大的城市发展规划，这将阻碍马山县城的城市扩建，周边乡镇人口进不来，不利于经济的增长，也影响到人口的增加；马山县城常驻人口为3.3万人左右,人口达不到一定规模，此地的商业就很难有起色，对于马山这样一个没有支柱产业的小县城来说，财政税收必成问题，财政没有钱城市的基础设施建设就会滞后，同样城市发展也会举步为艰。
马山县还是一个缺水的县城，在枯水期，三楼以上基本停水，一二楼水压也偏低；对外来投宿的旅客极为不便，在冬天（枯水期），旅馆每天平均也就两三个顾客，由此可见马山县流动人口极少，这也是衡量一个地区经济状况的指标之一。
马山县城区道路多为10米至15米宽，原因很简单：由于缺乏城市规划，全城清一色的“天地楼”，在出让地皮时，政府为多收土地款，对道路均按最低标准规划；全城的20米以上的道路仅有两条，这两条大道是后规划的，因此还没有形成较为密集的商业带。
三、房地产市场现状
2004年马山县土地局出让了三宗地皮，分别为同富新城、江滨新城和原酒厂地块，加上2003年建设局下设一地产公司开发的敢浪小区；这四个项目为目前马山县城在开发的项目，其中前三家是开发商直接销售地皮，敢浪小区是全县唯一销售商品房的项目。
四个项目销售情况如图所示：

同富新城：
地块于2004年12月18日获得（地价：280万元，支付50%土地款后即可办理销售手续），并于2005年1月6日开盘（距获得地块之日仅19天）；此项目占地约22亩，划分地皮后出售，开发商负责建起地基，然后交付给客户；整个地块共划分为53块地皮（规格为8m×13m即双门面），每块地12万至15万元，截至2005年1月13日止已销售了51块地皮，销售业绩是当地最好的；购地皮可以按揭，但只能按揭50%，按揭期限最长为10年；
此项目的宣传物料极为简单：横幅、沙盘、几幅效果图和一些复印资料。
销售人员仅有三名，一名是经理，两名置业顾问，其中一名为兼职。

按正常的销售进度，不太可能在获得地块仅19天就能达到销售96%的业绩，从中必定有一定原因；经调查，此地块出让前，土地局已有通告，居民基本上知道此事；开盘当天就售出40多块地皮这一骄人业绩的蒂造者为一名风水先生；土地局出通告后，这位风水先生就带着罗盘到地块看风水，此地块本是农机厂的厂址，已有数十年的历史，没有墓葬，非常干净，是块风水宝地；此消息一经传出就吸引了许多居民前来看地，没开盘前就有很多人预定了位置，所以开盘就出现了抢购热潮。
由此可见当地人非常注重风水，为了证实这一点，我们对多个采样标本人物进行了调查，他们对“同富新城”的认知率为100%，并有相当一部分人知道有风水先生到地块看风水的事，风水大师的话无人质疑。
另一方面，从抢购地块此事来看，马山县应该有相当一部分收入较高的人群；据开发商介绍，这部分人群主要是效益较好的政府部门的公务员、做生意的人以及一些不知为何职业的人（后来经多方了解，推测出这部分人多为私彩的“庄家”）。

江滨新城：
占地约120亩，分两期开发，一期于2004年12月底开盘，共77块地皮，截至2005年1月12日止，已销售了27块地，占一期的35%；二期计划于2005年1月15日开盘，推出约210块地皮；此项目共划分了280多块地皮，规格为8m×12m、9m×12m、8m×10m、9m×10m（均为双门面），销售价格为10万元至14万元不等，可按揭40%；此项目所在地位于江滨路，紧靠姑娘江，环境较好，属于新规划的新区；在一期和二期之间有一个约15000平方米的广场和一座体育馆。
宣传物料：售楼部、宣传单页、价格表、规划图、横幅；
销售人员：每天仅一人值班；
“江滨新城”开盘20天来共销售了27块地，属于正常的销售进度，但与“同富新城”相比又似乎有些反常；从部分采样标本人物中了解到，主要原因是一期地块边上有一块较高的“烈士墓碑”，周边曾有墓地，因此口碑不是很好；一期销售了20多块地皮后就比较难买了，这也许就是开发商为了尽快回笼资金才在一期只销售了35%的时候冒险推出二期的原因，也是这一反常的不符合房地产销售规律的做法的唯一解释；因为通常只有在一期销售接近尾声时才会推出二期，否则一期剩余部分将出现滞销现象，影响整个项目的销售进度（其实此类问题开发商在推盘之前就应该会考虑到，并做出应对方案；江滨区作为规划的新区其实是个很好的宣传包装的卖点，加上这附近就只有这么一个房地产项目，这更是一张“王牌”，可惜没有利用）；

酒厂地块：
所在地块紧靠“同富新城”，占地约40多亩，约划分有110块地皮，2004年7月份左右开始销售，目前卖了一半；规格为8m×12m，售价约为10万元/块；
此项目较为奇怪的是，没有在任何地方做任何广告，也没有售楼部及电话，必须到地块现场询问才能得到部分信息；在调查中，对此项目认知的人不多，因此具体资料不详；我们推测，地块可能有纠纷，所以推广有障碍。
敢浪小区：
全县唯一的商品房，2004年1月份开盘，至今整整一年时间，项目共有住宅64套，已售54套；其中三栋为现房，另一栋已封顶；售价为580元/㎡，面积为104㎡至137㎡，全部为三房两厅的户型；付款方式为一次性支付。
敢浪小区60多套住宅花了一年时间都没有清盘，这样的销售进度慢得出奇；售价580元/㎡，一套房子仅六七万元，在开盘前期是可以按揭的，也就是说首付最多也不过2万元，马山县虽然经济状况一般，但能供起几万元房子的人还是有相当多的，不至于销售这么惨淡；此项目是建设局下设单位开发的，按理，问题不大可能出在开发商身上，后来我们在所有采样标本人物那里得到了一致的答案：在当地人心里，只有占有地皮才是永恒不变的，才是真正属于自己的不动产；绝大部分人不愿意接受商品房的形式，因为他们认为商品房只有房产产权而没有地产产权，一旦政府政策变动就有可能被收回去，所以心里不踏实。
类似这样的想法在马山县几乎所有人都有，不过据了解，从2005年开始停止宅基地的出让，开始以公开拍卖的形式获得地块，并逐步向商品房的形式过渡。此政策开始实施后，才能逐渐扭转当地人的思想，从而接受商品房的形式；我们预计，如果2005年开始实施，那么今年就是一个过渡年，2006年商品房销售会开始升温，2006年底至2007年当地人会完全接受商品房，销售将稳步增长；但是对马山县这样一个小盆地来说，可供开发的土地不多，发展潜力有限！
四、商业环境分析
4.1商业现状
目前，马山县商业较为集中的区域是同富路与江滨路交叉点周围（以新华书店为中心），主要经营的是服装、建材、发廊以及一些杂货店；这里每三天一轮的“赶墟日”人们都聚集于此；来赶墟的多为农民和周边乡镇的人，他们带来许多土产之类的东西，卖出后所得的钱再采购部分日常用品回去；乡镇居民和当地人也在这个时候来购卖他们所需用品。
我们询问过几家服装店的老板，“赶墟日”并不能给他们带来多大的生意，因为到县城来赶墟的大多买不起这些品牌的衣服，倒是那些杂牌便宜的衣服卖得不错，他们的店只有在一些较大的节日时生意才好，平时生意很一般，经常有整天不“发市”的情况。
另外，新兴路与汽车站前一带的商业也相对较为集中；新兴路多为服装店、发廊和网吧，整条街商铺的出租率为75%左右；餐饮和摩托车销售店集中于汽车站前一带，这里流动人口相对较多些，生意也还不错，出租率为100%。据了解，半年前曾在汽车站前的临街路上拍了几块地皮，规格为8m×16m，最终卖价为26万每块，十分抢手，因为地段不错，临街，人流较多，租金也较高。
以下为马山县各条商业路段租金比较：
路段
面积
租金（年）
同富路
45㎡
10000元
江滨路
40㎡
7000元
新兴街
65㎡
6000元
汽车站
50㎡
11000元
其他路段
50㎡
4000元

马山县城最高的临街商铺租金也仅为每月20元/㎡，其他绝大多数商铺每月更低至5元/㎡，由此可反映出马山县经济的不景气，所以商业也发展不起来；据调查，超过一半的商铺开张不到一年就关门了，然后又有新的承租者继续经营，也就是说真正有盈利的经营者不到一半。
因为县城中清一色都是天地楼，所以几乎所有街道两旁都由独立的商铺组成，商铺总数估计不下2000个，供应量远远大于这个仅有3万多人口的小县城对商铺的需求量，这些商铺经营的商品自然是供大于求了，内需不足，竞争又过大，这也是大部分店主不赚钱和租金偏低的原因之一。
4.2生活（消费）习惯
对于一个资源贫乏、经济落后的地方，当地的人大多都会选择外出打工，打工所赚到的钱也自然成为当地最主要的收入来源之一，仅靠这些拉动当地消费是较为困难的；我们对服装店、美容院和餐馆进行了调查，每到节日，外出务工的人回城时，他们的生意才能算得上是“兴隆”；平常大多为熟客，这部分顾客也多为有固定职业和收入的人，还有另一部分特殊的顾客——私彩的“庄家”和“码仔”们。
私彩，这个近两年听得最多的词，它深深的影响了很多人，也成为当地经济的“刽子手”；在马山县，有超过50%的私彩彩民，上至党政机关干部，下至平民百姓，甚至以种地为生的农民无一不成为私彩的“俘虏”，人们沉迷于私彩赌博，将严重影响经济的发展。目前，玩私彩已成为当地彩民每天必做的事，有的以此为娱乐，打发时间；玩上了瘾的越玩越大，大赌都设在山上，居高临下好“放风”又好“闪”；一般来说大多“庄家”都赚钱，有的“码仔”也是小“庄家”，所以之前提及在购买地皮的客户中，这些人占了很大的比重；一些品牌服装店、美容美发店、餐馆和娱乐场所就成了他们常去的地方（当然是赢钱的时候）。
马山县城内的娱乐休闲场所不多，因此除了玩私彩之外就是看电视、打扑克这些普通的“节目”，生活方式较为单一、枯燥。
4.3购买力

马山县经济状况不佳，整体购买力也必定较弱；但局部却不一定，再落后的地区都总会有富翁，从“同富新城”的客户抢购地皮的事情来看，当地不乏有钱人。
对当地进行房地产投资，如果不是经营性质的话，短期来说还是有一定市场的，必竟我们的产品是房子，针对的客户是这批少数的有钱人。

五、投资前景预测
◆马山县四面临山，土地资源少，可供开发的土地不多，影响城市扩建及人口增长；
◆ 缺乏支柱产业，经济状况不佳，财政收入低，目前还看不到有改善的迹象，因此不太可能有更多的城市基础
设施建设；生活环境和消费环境短期内不会有太大改善；
◆私彩活动猖獗，如没有很好的打击力度，将严重的影响当地的经济；
◆政府没有出台任何优惠的招商引资政策，这是影响当地经济发展的最根本原因；
◆人们对当地的经济普遍不看好，居民总体收入偏低；

◆房地产业处于刚刚起步阶段，做短线投资有利可图。

以上种种迹象表明，马山县投资前景令人担忧，不具备长期投资的基本条件；但在房地产方面，短期内还是有投资价值！

六、评估结论

短期内，可以考虑房地产投资，但建议不要有经营性质（无论是开发商经营还是业主经营）的物业。

现对《马山县商贸城（步行街）方案三》平面图及规划提出调整建议：

1、将中央位置的综合楼取消，增加两排15m进深的天地楼，这两排建筑中间规划一条18米的通道；
2、对目标客户进行细分，挖掘更多能买得起单门面天地楼的客户，所以将项目划分为单门面的地皮，增加目标客户数量，建议划分规格为4m×12m至15m，整个地块可划分为120块地皮左右；
3、预计今年上半年土地局还将继续允许宅基地的开发，所以我们提供两个销售方案供投资者参考：
一是直接划分地皮销售，这样操作简单，可以在半年内完成一个项目的开发，投入小，资金回笼快；
二是建天地楼进行销售，项目运作周期需要大概一年的时间。

投资收益评估（简要）：
方案一：销售地皮
销售额：65000元/块×120块=780万元
地价：18万（估）/亩×21亩=378万
其他费用：100万元
销售利润=销售额-地价-其他费用=302万元
销售周期3-5个月，销售利润率为39%，预计启动资金为200万元即可。

方案二：销售天地楼（三层半）
销售额：13万/栋×120栋=1560万元
地价：18万（估）/亩×21亩=378万
土建：504万元（当地建一层单门面的天地楼需要1.2万元左右）
其他费用：160万元
销售利润=销售额-地价-其他费用=518万元
销售周期6-10个月，销售利润率为33.2%，预计启动资金为300万元。

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