菏泽毅德城全盘营销突破方案PPT课件.pptx

菏菏泽毅德城毅德城项目目全全盘营销突破解决方案突破解决方案.中国中国领先的商先的商贸物流开物流开发商及运商及运营商商 说在方案之前在方案之前 如何全面全面盘活活项目目，尽快回笼8.8亿资金（2.4亿签约未回款，6.4亿未售）是菏泽项目目前面临的核心问题，如要解决此问题必须紧紧围绕目前的外拓与本地拓展，在市场、客户、政府、竞品、城市发展机遇、项目自身等方面寻找找项目目营销核心机会点与突破口核心机会点与突破口，倾集团之力毕其功于一役！其功于一役！执行条件？（集团工程、设计、物流配合、外联、政策、开盘场地）项目核心突破点？（现状梳理核心突破点导出）突破执行？（营销策略营销执行）方案目的现状梳理及核心机会点导出策略执行策略执行方案核心内容1234找到找到盘活活项目的核心突破点！目的核心突破点！制定制定针对性性营销策略！策略！全面全面盘活活项目，完成集目，完成集团销售目售目标！方案目的方案目的目 标方案目的策略执行策略执行方案核心内容1234现状梳理及核心机会点导出销售情况梳理售情况梳理一期业态销售货值/万元实际销售/万元已售比例回款情况/万元回款比例毅德建材城57233.89 22807.27 40%13482.95 59%毅德五金城54524.71 24644.35 45%9405.12 38%小小计111758.60 47451.62 42%22888.07 48%n一期一期总体体销售率售率为42%，销售与招商压力较大，需要调整开整开发与与营销策略策略对一期进行带动和盘活。毅德五金城套数：1054套存量：575套毅德建材城套数：1233套存量：702套销售售盘点点销售情况梳理售情况梳理销售售盘点点菏泽经营户对新市新市场认同度非常低同度非常低，相比而言本项目在同类市场中经营户购买率以属较高，但仍十分不理想。菏菏泽经营户已基本无法撼已基本无法撼动营销现状梳理状梳理外拓外拓线本地本地线外拓地点外拓地点人数人数组长商商户存量存量主攻主攻业态临沂9 郭心周1500五金建材淄博4 王增臣500五金建材聊城6李智斌1600五金建材淄川4王云峰1100五金建材营销方式方式目目标群体群体数量数量/频率率派单目标市场和沿街商铺市区、县城各10万/2轮，总40万活动住宅社区3个，1个/周走访沿街商铺3天/第1轮n从8月11日开始，共四大区域，招商人员共23人，总计目标商户约4700户，目标业态为五金建材；n目前处于客户池梳理、第一轮走访、临时接待中心（临沂）建立阶段；n主要手段为派单、走访等方式；n目前有安徽、江苏、以及外拓点本地市场各路人马争抢目标市场客户，竞争激烈。n受市场大环境疲软影响，客户观望情绪较浓，对外扩张或投资意愿较淡n从8月6日起，本地线主要以投资市场为主；n派派单：市区、县城各10万份，共进行2轮总计40万份n活活动：“菏泽毅德城社区达人秀”，已进入3个社区牡丹嘉园、华平小区、怡海花园；n从8月10日至8月30日，来访来电数量共148组，其中海报派单效果最为明显，共74组，收诚意金5组；n8月13日开始收诚意金办卡，截止8月30日共办卡10组。目前目前营销动作以外作以外拓拓与本地的投与本地的投资市市场为主主从从目前来看，外拓与本地市目前来看，外拓与本地市场营销进展都不容展都不容乐观竞品梳理品梳理项目目上市上市时间 售价（元售价（元/平米）平米）公公摊销售政策售政策最新最新营销动作作开开业率率亿丰2010一层均价：6500；二层均价：450028%自营优惠18%；投资前三年返租30%；加大招商加大招商优惠惠力度力度（针对中小中小户），），一一楼楼18元元/平米平米/月月；二二楼楼12元元/平米平米/月月；租租一年送一年送一年一年80%义乌2012一层均价：700013%前三年返租24%暂时无新动作85%亿联时代奥城2014.11一层均价：28000;二层均价：18000；三层均价：13000；33%前三年返21%欲引进主力店未启动正式招商菏泽农贸城2014.6均价6500；3%投资户前三年返租18%；大力宣大力宣传对外招商，有意向外招商，有意向大商家整体打包租大商家整体打包租赁招商前期摸底阶段竞品品现状状已上市已上市竞品品n在菏泽商业地产市场普遍遇冷普遍遇冷的情况下，主要竞品目前均采取迂回战术，即“放水养放水养鱼”的政策先招商，期望以较低的租金及政策吸引低的租金及政策吸引经营户入入场经营，炒旺市，炒旺市场再再进行行销售；售；竞品梳理品梳理未上市未上市竞品品亿联世世贸中心中心分析分析n业态上，世贸中心一期一期为服装城服装城，与毅德服装交易中心雷同；n目标客户，世贸中心目标客户为与毅德服装交易中心目目标客客户同同为康庄市康庄市场；n营销节点，世贸中心服装城的营销节点与毅德服装城营销节点基本重叠点基本重叠；97101112世世贸节点点市场走访、形象推广9月月6日日招商中心开放招商中心开放蓄客认筹、招商项目目指指标用用地面地面积211亩建筑面建筑面积100万平米规划划投资50亿，一期规划建筑有一个15万方商业（含服装交易市场、综合体、写字楼），20万方的高档住宅竞品梳理品梳理未上市未上市竞品品牡丹万象城牡丹万象城分析分析n在地段，交通（与汽车西站仅相距100米），商户资源优势（花都集团控股）等方面均优于本项目；n如果牡丹万象城C区商区商业定位定位为轻纺、服装、服装业态，将对本项目服装中心招商销售构成极大威极大威胁；n抢在万象城万象城服装服装针织交易区交易区之前启之前启动毅德服装中心招商毅德服装中心招商销售拿下售拿下康庄市康庄市场，是本项目当务之急！2014年8月2012年初101112万象城万象城节点点项目目指指标总建筑面建筑面积120万平米商商业面面积35万平米规划划A区、B区规划为底商，C区区规划划为服装服装针织，D区规划为综合体销售情况售情况A/B区沿中华路底商已经售罄（均价18000元/）；目前在售为A/B区内街（均价12000元/）；C区、D区具体业态未定，预计今年11-12月启月启动招商招商2012年初底商开始销售，主要对象为内部集资人员C区区（规划服装划服装针织）D区区规划划为综合体合体A区区（底商）（底商）B区区（底商）（底商）中中华路路220国道国道预计11-12月C区D区启动招商以销售内街为主竞品品小小结项目目优势劣劣势亿联世世贸中心中心l地段好；l展示性好；l商业氛围好；l价格高；l交通拥堵；l诚信较差（前期奥城项目因为电梯事故、容积率等问题业主集体上访）；l拆迁困难，招商销售时间不确定（约2014年12月）；l无仓储；l团队以坐销为主，不能做透市场；万象城万象城l地段好；l展示面好；l物流方便（临近汽车西站）；l本地商户资源丰富；l以综合体为主，业态单一，平台较小；l口碑较差；l团队以销售为主，招商团队能力相对较弱l服装卖场上市时间不确定（约2014年12月）；l无仓储l价格高；毅德城毅德城l大平台、全业态；l有仓储物流；l招商团队能力强；l政策灵活；l价格低；l地段相对较偏；l商业氛围不浓；l市场一些负面声音；击其其软肋肋弱化不足弱化不足避其避其锋芒芒强化化优势分析分析竞争策略：争策略：三三抢、四比、四比抢时间、抢进度、度、抢客客户；比价格、比比价格、比仓储物流、比平台、比物流、比平台、比团队招商能力；招商能力；政府政府层面面分析分析n政府思路较为明确，出台一系列文件都明确指出将万福河区域打造明确指出将万福河区域打造为菏菏泽商商贸物流物流中心中心；n7月11日与8月19日的文件重点提出重点提出康庄市康庄市场迁至牡丹商迁至牡丹商贸城与毅德城的城与毅德城的规划方向划方向；项目建设指挥部菏泽市规划局迁建康庄牡丹区政府通告2012年7月22日2014年5月21日2014年7月11日2014年8月19日领导批示督查办理报告城市城市层面面厂区厂区规划面划面积：10平方公里；投投资：20亿美元；意向落地区域：意向落地区域：菏泽东南方向佃户屯村意向意向进驻时间：2014年12月拟招工：招工：一期5千人，预计总数4-6万人富士康意向富士康意向进驻区域区域毅德城13公里公里n富士康引进，对城市消费力提升将会起到促进作用，将会大力带动菏菏泽商商贸物流物流业的的发展展，提振市场及客户信心；n富士康的引进，将成为鲁豫苏皖地区新的经济引擎，将引起与之相关的商贸、物流等一些列反应，是菏泽经济的名片，是项目外拓的目外拓的“重磅炸重磅炸弹”；富士康来了！富士康来了！项目目层面面98101112项目目进展展招商中心开放二期摘牌物流仓储配套区方案论证n二期土地基本会在9月份摘牌，对项目是重大利好，有力回击了市场负面声音；n集团基本确定在二期地块启启动仓储物流区的建物流区的建设，以此来带动一期销售招商；一期交房结论CONCLUSIONCONCLUSION销售售层面面n整体整体销售不理想售不理想，一期（五金、建材），一期（五金、建材）总体体销售率售率仅42%，且后且后续销售陷入困境；售陷入困境；n近近1个月个月时间，收收诚意金意金仅10组，当前在当前在营销上无上无论打内打内还是拓外是拓外，均，均收效甚微收效甚微，不容，不容乐观；竞品品层面面n菏菏泽商商业市市场同同质化化竞争争严重重，市，市场冷淡冷淡观望氛望氛围浓厚；厚；竞品多以品多以“放水养放水养鱼”策略，策略，以极其低廉租金政以极其低廉租金政策招策招纳经营户，先租后售；，先租后售；n世世贸中心、牡丹万象城中心、牡丹万象城已把目光瞄准康庄服装市已把目光瞄准康庄服装市场，业态规划与划与营销节点点，对本本项目服装目服装业态规划构成划构成极极大大竞争威争威胁。政府政府层面面n政府将万福河区域打造成菏政府将万福河区域打造成菏泽商商贸物流中心的思路非常明确，物流中心的思路非常明确，但但实际落地与推落地与推进动作力度扔偏弱作力度扔偏弱，需要，需要进一步一步对其其联合、推合、推动；规划划将康庄市将康庄市场迁至牡丹商迁至牡丹商贸城、菏城、菏泽毅德城毅德城n从一系列官方文件看，从一系列官方文件看，政府仍在政府仍在优先平衡照先平衡照顾本土本土势力力，因此需要加大，因此需要加大对政府的公关，促政府的公关，促动对毅德城毅德城倾注更多的支持和帮扶；注更多的支持和帮扶；城市城市层面面n富士康富士康等大等大项目的引目的引进，极大提升城市，极大提升城市发展信心，展信心，对于外拓是于外拓是重磅利好；重磅利好；n但但当前反腐当前反腐风潮潮亦在冲亦在冲击菏菏泽，近一，近一阶段促段促进城市运城市运转的各的各项工作不明朗；工作不明朗；n项目二期地目二期地块预计9月份摘牌，运作加快，将有力提振市月份摘牌，运作加快，将有力提振市场信心；信心；n集集团决策开决策开动仓储物流区建物流区建设，重大支持配套将极大，重大支持配套将极大带动项目目销售招商；售招商；n准准备启启动A1地地块服装交易中心服装交易中心项目目层面面如何抓住机会，如何抓住机会，寻找突破点找突破点破冰前行，是菏破冰前行，是菏泽项目内目内忧外患下所要解决的根本外患下所要解决的根本问题！内内忧外外患患机机会会丛生生突破点突破点导出出突破点突破点营销促促动抗性抗性营销促促动效果效果评估估撬撬动康庄市康庄市场菏泽商贸物流“精神堡垒”，拿下康庄，菏泽毅德城满盘皆活，大势可定世贸中心、万象城等竞品竞争仓储物流区启动可作为营销利好的一个点对外宣传配套可以作为营销辅助，并不是促动销售的核心层面外拓、本地拓展、外地招商以投资户挤压经营户；以外地商户入驻挤压本地经营户和投资户市场疲敝，缺少新鲜有力的营销刺激点城市发展机会（绿地、富士康进驻）提高城市消费力，绿地紧挨着本项目对区域有促进作用，可作为外拓的核心竞争力红利释放周期较长，短时间内看不到效果市市场为王，撬王，撬动康庄市康庄市场是是盘活活项目的目的核心突破点核心突破点；康庄康庄市市场能否拿下，能否拿下，关乎菏关乎菏泽毅德城生死存亡毅德城生死存亡如何以撬动康庄为突破点，其他营销手段全面配合，是菏泽毅德城营销面临的主要问题核心突破点核心突破点导出出方案目的现状梳理及核心机会点导出营销策略策略执行方案核心内容1234策略策略总纲量身定做量身定做盘活项目关键在于 撬动康庄市场，动一子而活全局核心问题关键在于 采取怎样针对性策略方能攻占康庄市场重拳出重拳出击结合康庄现状，制定满足商户需求的一套切实可行的优惠政策集合强大的策划团队和招商团队投入市场攻坚，坚定必须拿下之决心+起势全城引爆顺势开盘策略策略导图起势顺势借势招商中心开放物流仓储、A1地块启动康庄推介会针对康庄派单开盘策略策略导出出康庄升级论坛康庄客户升级7月月8月月9月月10月月11月月12月月1月月康庄派单开开盘推介会论坛物流、A1地块启动招商中心开放客户升级3/19/2024A1地块建议规划定位为服装交易中心，打造承接老康庄服装市打造承接老康庄服装市场的的唯一承接地。唯一承接地。通过高举高打，顺势盘活五金建材市场的招商销售。核心策略：核心策略：突破康庄，破冰整突破康庄，破冰整盘营销策略体系策略体系打造新康庄打造新康庄无无缝对接老康庄迁建改造：接老康庄迁建改造：新康庄市新康庄市场策略体系策略体系二二期物流期物流仓储启启动，大，大盘齐发夯夯实信心信心二期B5、B6快速启动，建议规划定位为物流仓储，击破市场谣言。如此，A1B2B3B4B5B6全盘齐发，大盘开发气势如虹，极大纾解观望和疑虑，增强项目信心；同时亦是一个重要的配套支撑。联合政府，大事件推合政府，大事件推动一系列”康庄迁建改造“落地动作加快推进，通过论坛等形式宣传毅德城揽外外挤内内，拓展投，拓展投资需求需求对外招商（泰安等）、外拓（4地：临沂、淄博、淄川、聊城）挤压本地，本地拓展；新媒体及网络信息全覆盖，占领信息流。四四大配合大配合策略策略1、2、3、整合集整合集团力量，力量，组建康庄攻建康庄攻坚队为了做透市场，抽调集团精兵强将，项目公司本地招聘有经验与突破能力的精英；按每人负责80个客户计算，康庄拓展团队需30人，需外联协调黑白两线资源为招商人员进入康庄攻坚保驾护航4、方案目的现状梳理及核心机会点导出营销策略策略执行方案核心内容12343/19/2024核心策略：突破核心策略：突破康庄，破冰整康庄，破冰整盘营销执行分解行分解先手出先手出击快快过竞争争对手手核心策略核心策略执行行执行要点：行要点：营销节点前置，开发节点快速全面铺开，与直接竞争对手亿联世贸中心抢时间抢进度抢客户，一举全盘端下康庄。98101112营销排期排期9月底完成业态定位定位、营销推广方案推广方案10月底客户升级12月中下旬开盘9月21号前论证调研方案完成（派派单、推介会、大客、推介会、大客户约谈、问卷卷）排期关排期关键点点说明明n考虑到蓄客周期与畜客量（10月底客户升级、目标6000组），蓄客周期约为1个半月，以及竞品竞争，建议在12月中旬开盘，开盘地点为项目地招商中心；n即使12月中旬未达销售条件，在不违反法律法规的情况下仍要进行类开盘营销动作，截留客户，在竞品上市前抢占客户与市场；n操作思路：操作思路：线下操作，出示图纸进行意向认购，资金（房款总价50%）打入指定银行监管账户，如在监管期内自行解冻则取消一切认购权益；第一第一阶段工作重点：段工作重点：客客户意向收集意向收集抢、快！、快！开开盘前提条件：前提条件：规划图纸确定；铺位分割确定；核心策略：突破核心策略：突破康庄，破冰整康庄，破冰整盘营销执行分解行分解租租赁方案，低方案，低门槛长租，釜底抽薪租，釜底抽薪核心策略核心策略执行行如集团暂不考虑快速回笼资金，可以自持物业，采取较低租金配合长期租赁权的政策，低门槛出租，釜底抽薪！一次性租金一次性租金缴纳年限（年限（年）年）/月租金（元）月租金（元）租金敏感性分析（以建筑面租金敏感性分析（以建筑面积3030平米平米/间计算，公算，公摊50%50%）1015202530354045反推售价50反推售价5560反推售价6570反推售价1年360054007200900010800126001440016200180001980021600234002520010800108005年1800027000360004500054000630007200081000900009900010800086408640117000 12600015年5400081000108000 135000 162000 189000 216000 24300027000072007200297000 324000351000 37800020年72000108000 144000 180000 216000 252000 288000 324000 64806480360000396000 432000468000 504000n租赁期限分为四档，分别是1年、5年、15年、20年；n租金一次性交齐，建议租期1年租金为70元/平米；5年租金为60元/平米；15年租金为50元/平米；20年租金为45元/平米；n建议引导客户选择15年租期（反推售价7200元/平米）；n为刺激客户购买，铺位可以转让；免租18个月，从总租金款中扣除；杀手手锏1！备注：反推售价按12年回本测算；康庄市场主力租金：街铺70-80元/，卖场100-200元/核心策略核心策略执行行合伙人合伙人优惠政策：惠政策：方案方案1：给予大客户5-10%优惠（一个人购买5-6套5%,6-8套7%，8-10套以上10%）；方案方案2：使大客户成为我们的“一级代言人”，帮助我们宣传鼓动，从内部瓦解，可以给予其优先选铺权及一定优惠；方案方案3：大客户按比例入股，销售后按比例分红。购买套数套数2套以下套以下3-5套套6-10套套11-20套套21套以上套以上享受折扣享受折扣99折折98折折97折折96折折95折折其他其他优惠政策惠政策激发商户抱团购买，迅速消化：优惠惠政策政策总原原则：从快速回笼资金开率，以成本价+微利（约10%）震撼销售，多方共赢，迅速圈住市场，一举奠定胜局。备注：以上优惠方案，将进行充分讨论后或有调整，具体执行细则后定。核心策略：突破核心策略：突破康庄，破冰整康庄，破冰整盘营销执行分解行分解：量身：量身订做，震撼做，震撼优惠惠成本价成本价+微利微利销售售杀手手锏2！3/19/2024核心策略核心策略执行行操作思路：操作思路：通过给予市场大户一定的优惠政策，以“合伙人合伙人”的身份的身份使之变成我们的“先锋官”与“宣传兵”，从而带动中小散户，在宣传和招商上起到事半功倍的效果。大客大客户数量数量负责邀邀约人人邀邀约日期日期会会谈地点地点主主约谈参与人参与人员177曾皓曾皓9月月11日日-15日，日，约5天天毅德城毅德城招商中心招商中心孙东慧、曾皓慧、曾皓备注：注：1、大客、大客户总计177批，分批邀批，分批邀约20人人/次，次，约10次左右全部次左右全部访谈完完毕；2、辅以配合一定大客以配合一定大客户政策、小礼品政策、小礼品赠送。送。核心策略：突破核心策略：突破康庄，破冰整康庄，破冰整盘营销执行分解行分解擒擒贼擒王、大客擒王、大客户拓展拓展目的：目的：提出新的业态规划以及“政企商政企商”联合的新概念合的新概念，重新激发起市场的兴趣，增加商户的关注度。派派单时间：9月10-9月13日人人员安排：安排：15人派派单数量：数量：3000份派派单对象：象：康庄市场及沿街区域区域客客户数量数量安排人安排人员组长前街前街5436郭郭华乐园一期园一期8516孙莹乐园二期园二期4533迟宝祥宝祥沿街沿街2002核心策略核心策略执行行核心策略：突破核心策略：突破康庄，破冰整康庄，破冰整盘营销执行分解：行分解：派派单扫街，全覆盖渗透街，全覆盖渗透主主题1：政府号召康庄市：政府号召康庄市场“迁迁转移移”形成紧迫感压迫感：康庄市场迁转已经势在必行，经营户必须早想出路（政府批复文件派发+海报设计）主主题2：毅德城新康庄市：毅德城新康庄市场呼之欲出呼之欲出 老市老市场唯一承接地唯一承接地.解释清楚为什么原B6地块不再做服装城，是因为政府及企业联合，要把新康庄市场从大一统的经营区中单独分离出来，以最好的独立地块，重新规划设计，辅助以更多的专门配套。.规划独立区域，提前启动，先行上马先行经营，满足服装经营要求，做到新老康庄市场的无缝对接。否则，B6地块还得要与物流、交通等规划做好后才能启动，开业时间后移，不利于商户快速迁转经营；.体现政府企业对服装市场的扶持、优先规划、重点支持配套先上马；.毅德服装城重要规划介绍核心策略核心策略执行行核心策略：突破核心策略：突破康庄，破冰整康庄，破冰整盘营销执行分解：行分解：海海报主主题毅德新康庄市毅德新康庄市场3/19/2024核心策略核心策略执行行目的：目的：将意向客户集中推介，介绍项目优势，顺势完成客户调研；地点：地点：牡丹区政府礼堂；邀邀约对象：象：康庄市场意向商户（意向大户、中户）；邀邀约数量：数量：500户；时间：2014年9月21日（星期六）主主题：“政企商政企商联合，打造康庄服装新城合，打造康庄服装新城”任任务9月月10日日 9月月11日日 9月月12日日 9月月13日日 9月月14日日 9月月15日日 9月月16日日9月月17日日9月月18日日9月月19日日9月月20日日9月月21日日负责人人推介会方案推介会方案郝林郝林礼堂租礼堂租赁、政府官政府官员邀邀约董董总物料准物料准备（请柬）柬）郝林郝林客客户邀邀约曾皓曾皓推介会推介会PPT完成完成张道平道平核心策略：突破核心策略：突破康庄，破冰整康庄，破冰整盘营销执行分解：行分解：政企商政企商联合，集中推介合，集中推介发动3/19/2024核心策略核心策略执行行目的：目的：对商户进驻意向、价格预期、需求量进行摸底调研，为公司决策提供依据，为客户升级起势；样本数量：本数量：推介会：推介会：500份（份（9月月21日日）扫街：街：500份（份（9月月22日日）电话：1000份（份（9月月23日日、9月月24日日）意向度意向度 结果果60%60%40%40%结果果60%60%20%20%结果果40%40%结果果20%20%可行度可行度完全可行完全可行谨慎可行慎可行暂缓执行，另待行，另待时机机不可行不可行n进驻意向意向结果度果度评估估标准准核心策略：突破核心策略：突破康庄，破冰整康庄，破冰整盘营销执行分解：行分解：借借势推介会，准确摸底推介会，准确摸底3/19/2024核心策略核心策略执行行核心策略：突破核心策略：突破康庄，破冰整康庄，破冰整盘营销执行分解：行分解：客客户升升级全面起全面起势康庄市康庄市场市市场存量存量办卡数量卡数量 ABCD小小计213317653141683367招商中心盛大开放暨康庄市场毅德城会员升级活动n时间：2014.10月26日n地点：项目地招商中心现场n邀请对象：康庄市场会员，及其他对意向客户；备注：注：康庄市场前期会员达到1765名，名，转化率达化率达80%，以招商中心开放为契机，借势升级，重新蓄势7月月8月月9月月10月月11月月12月月1月月开开盘招商中心开放客户升级按2000间铺位计算，开盘前办卡量要达到达到6000组3/19/2024配合策略配合策略执行行意意义与价与价值：二期B5、B6快速启动，建议规划定位为物流仓储。如此，A1B2B3B4B5B6全盘齐发，大盘开发气势如虹，极大纾解观望和疑虑，增强项目信心；与菏泽物流协会合作，整合统一市场，快速带动整盘运作。配合配合策略一：物流配套造策略一：物流配套造势带动菏泽毅德城物流中心开工启动暨菏泽物流联盟成立大会n时间：2014.10月11日n地点：项目现场n邀请对象：服装、百货小商品、五金建材各行业大户，诚意客户、物流意向合作大户3/19/2024时间：2014年年10月初月初地点：水邑柏青地点：水邑柏青邀邀请嘉嘉宾：政府：政府规划部划部门领导、相关、相关专家、商家、商户代表代表配合配合营销工作：主工作：主题海海报派派发、广播、短信覆盖；、广播、短信覆盖；主主题：1.菏泽服装市场面临的经营形势，内忧外患。固步自封是等死，对内：势必升级改造，打造大产业平台；对外：主动参与区域竞争，拓展空间。2.毅德城，新康庄市场应运而生。3.政府搬迁动员、号召与政策。配合策略配合策略执行行配合配合策略二：策略二：联合政府合政府 大事件推大事件推动行行业论坛康庄康庄经营户的出路的出路3/19/2024配合策略配合策略执行行富士康富士康进驻菏菏泽，中心之城淘金之城，中心之城淘金之城主主题1利好利好说辞辞补充充毅德城一毅德城一铺赚万金，万金，20万万赚600万万主主题2投投资价价值专题配合配合策略策略三三：揽外外挤内内，拓展投，拓展投资需求需求外拓外拓调整主整主题针对性性在在说辞上增加富士康辞上增加富士康进驻主主题，以此核心，以此核心优势吸引客吸引客户关注关注3/19/2024配合策略配合策略执行行二、二、联合政府，大事件推合政府，大事件推动外拓4区联合专场推介会n时间：2014.10月16日n地点：水邑柏青酒店n邀请对象：各拓展区域诚意客户、本地诚意客户n 程序：菏泽本地市场情况参观+项目地参观+招商中心现场讲解+酒店推介配合配合策略三：策略三：揽外外挤内内，拓展投，拓展投资需求需求 执行分解：行分解：外外拓拓4区区联合合专场推介会推介会3/19/2024配合策略配合策略执行行二、二、联合政府，大事件推合政府，大事件推动由于上首层去化率较低，可对上首层进行整体招租整体招租；招租招租业态：茶叶、茶叶、轻纺、家居、灯、家居、灯饰、窗帘布、窗帘布艺；招商招商对象象：外地行行业协会会组织等；招商政策：招商政策：可给予免租、送装修免租、送装修等优惠招商政策；配合配合策略三：策略三：揽外外挤内内，拓展投，拓展投资需求需求 执行分解：行分解：对外招商外招商备注：注：目前正与泰安茶叶协会进行磋商，进驻意向为上首层；3/19/2024配合策略配合策略执行行二、二、联合政府，大事件推合政府，大事件推动配合配合策略四：整合集策略四：整合集团力量力量组建康庄攻建康庄攻坚队康庄营销周期约三个月三个月，时间短、任务重，建议收缩战线（外拓、本地），整合集团与项目公司团队精兵强将，对外招聘有经验有突破能力的精英，组建一支30人（人（2100户，每名，每名招商招商员负责80户）的康庄攻坚队，做透市做透市场。康庄市场业主多为康庄村内地痞恶霸，如发现我们真实意图必极力阻止我们进入康庄市场，希望项目公司及集团外联白（政府、公安）、黑（黑对黑）、两条线为我们招商人招商人员保保驾护航。航。整合精英，做透市整合精英，做透市场黑白两黑白两线，保，保驾护航航开开盘开开 盘开开盘时间：n考虑到蓄客周期与畜客量（10月底客户升级、目标6000组），蓄客周期约为1个半月；n另考虑竞品竞争（世贸中心约12月招商启动、牡丹万象城月12月启动）；n建议开盘时间为2014年12月中旬；开开盘场地：地：n开盘地点：招商中心（外部排队区搭建参考一期开盘搭建方式）工程、工程、营销、外、外联所有部所有部门均均按照按照12月月中旬中旬为开开盘节点点进行筹行筹备；但最但最终开开盘日期确定需根据日期确定需根据12月初月初蓄客数量决定蓄客数量决定（6000-8000个个筹）筹）；执行排期行排期毅行德毅行德远 无限未来无限未来汇报完完毕THANKS!