购房合同条款解释-(2).doc

可修改可编辑商 品 房 买 卖 合 同 （合同编号： ）合同双方当事人： 出卖人： _ 注册地址：_ 营业执照注册号：_ 企业资质证书号：_ 法定代表人：_ 邮政编码：_ 说明：以上是关于合同当事人中卖方主体（房地产开发企业）的名称及基本特征的填写栏目，由房地产开发企业据实填写，买受人要注意查验以上栏目内容是否属实。本示范文本依据合同法的表述，将居于卖方主体的房地产开发企业表述为出卖人，将居于买方主体的购房人表述为买受人。委托代理人：_ 地址：_邮政编码：_ 联系电话：_说明：以上是关于出卖人委托代理人的名称及基本特征的填写栏目，由委托代理人据实填写。依据合同法第九条的相关规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。委托代理机构：_注册地址：_营业执照注册号：_法定代表人： _ 联系电话：_邮政编码：_说明：以上是关于出卖人委托代理机构的名称及其基本特征的填写栏目，由委托代理机构填写。买受人：_本人法定代表人姓名：_国籍：_身份证护照营业执照注册号 地址：_邮政编码：_ 联系电话：_说明：以上是关于合同当事人中买方主体买受人（购房人）的名称及其基本特征的填写栏目，由买受人据实填写，出卖人应当予以核验。欢迎下载委托代理人 姓名：_ 国籍：_地址：邮政编码：_ 电话：_说明：以上是关于出卖人委托代理人的名称及基本特征的填写栏目，由委托嗲里人据实填写。空白 用于选者填写法定监护人等其他可以合法代理买受人买房的法定名称。根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：说明：以上是关于本合同的制定依据及合同约定原则的规定。本合同的制定依据除了合同法、房地产法外，还有中华人民共和国城市规划法、开发条例、建设工程质量管理 条例（以下简称质量条例）、销售办法、城市商品房预售管理办法（以下简称预售办法）等法律法规和部门规章、文件等法律性文件。依据合同法的规定精神，平等主要是指合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的一直强加给另一方。自愿是指当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一条 项目建设依据。说明：本条主要是由出卖人和如实填写与项目合法建设相关的用地、规划、施工等依据买受人要注意查验。 出卖人以 方式取得位于 、编号为 的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号土地使用权划拨批准文件号划拨土地使用权转让批准文件号为_。 说明:本款主要是要填写该商品房所在项目的合法用地依据。根据房地产法的规定，房地产开发用地的取得有出让和划拨两种方式土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿，安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为出卖人所售为非经济适用住房的商品房的，其土地使用权应当是通过出让方式取得的。经济使用住房作为享受国家优惠政策的商品房，其土地使用权应当是通过划拨方式取得的。出卖人应当根据土地主管部门核批的土地使用权证书上的内容来填写土地使用权的获得方式及该地块相应的坐落位置、编号等特征。由于取得用地方式的不同，各地所用名称不同作为取得土地使用权的法律文书的名称也不尽相同，本款以【】的方式列出了三种常见的名称供出卖人选择，如果项目取得土地使用权的法律文书的名称不在本款列出的三种之中，当事人双方可以手写方式填写各地在具体贯彻本示范文本时，也可将本地区规定和几种法律文书的名称列出来供当事人双方选择。该土地面积为_，规划用途为_，土地使用年限自_年_ _月_日至_年_月_日。说明：本款是要求出卖人根据取得土地使用权证的内容如实填写该商品房所在项目占用地块的面积|、规划用途、使用年限等基本特征。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】_。建设工程规划许可证号为_，施工许可证号为_ 说明：本款是要求出卖人根据商品房项目批准的名称填写项目名称；根据商品房项目所在地规划主管部门批准的建设工程规划许可证填写批准号；根据商品房下面眼所在地建设主管部门批准的建设工程施工许可证填写批准号。_。说明：本条后面的空白栏提供当事人双方补充约定书房关心的其他有关的其他有关建设依据。第二条 商品房销售依据。说明：本条主要是由出卖人如实填写商品房可以合法销售的相关依据。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_，商品房预售许可证号为_。说明：本条主要是关于买受人所购商品房的销售方式的约定。如果是预售商品房的，必须填写批准预售的主管部门名称及商品房预售许可证号。预售商品房也就是平常所说的期房，根据房地产管理法、开发条例、预售办法等法律、法规的规定，预售商品房是指达到国家及地方规定的商品房预售条件，但尚未达到商品房现售条件，经主管部门批准领取商品房现售许可证后进行销售的商品房现售商品房方面，新近出台的销售办法对商品房现售条件进行了明确规定，并规定，房地产开发企业应当在商品房现售前房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。买受人可以据此规定约定现房销售依据。_ 说明：此空白行的作用有二，一是同其他条的作用相拟，提醒当事人对方可以对其他有关本条的内容依法进行约定；二是目前还有一些地方在商品房销售中还有内、外销之分，并规定了相应的商品房内、外销许可证，从长远看这些分类是不符合市场经济条件的，应该取消，但在未正式取消前为了充分保护买受人的利益，当事人双方哪个还可以将这些内容作为本条中的约定内容。第三条 买受人所够商品房的基本情况。说明：本条是要求出卖人依据该商品房所在项目的建设工程规划许可证、经批准的计等合法有效的证明材料，填写本商品房的坐落、层数、面积等基本情况，买受人要注意查验。 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以福建一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第_ 【幢】【座】_【单元】【层】_号房。说明：本款说明了本商品房的确切位置，包括商品房所在幢（座）号、层数、门牌号。 需要说明的是，这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当作为合同的一个重要附件，商品房的许多基本情况是要通过房屋平面图来反映的。平面图应当尽量详细，平面主要尺寸，包括墙体厚度、门窗尺寸要全，房屋朝向也应当在平面图中标明。为了和后面的规划设计等条款的内容相配套，合同中最好将该商品房所在小区的总平面图附上，对于买受人关心的规划、设计等问题总平面图要标注清楚。买受人一定要注意这些资料及相关内容的约定。该商品房的用途为_，属结构_，层高为_，建筑层数地上_层，地下_层。说明：本款是要求出卖人依据该商品房所在项目（楼宇）的建设工程规划许可证上载明的内容请写该商品房的用途，依据报批的设计图填写该商品房的结构类型及层高、层数等相关指标。需要注意的是，这里的层高不是楼层净高，包括了楼板的厚度，如果当事人双方要约定楼层净高，在这里需要特别注明。该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。说明：该款是为了解决阳台面积的计算纠纷问题。商品房阳台的封闭方式与其面积确定有直接关系。依据中华人民共和国国家标准房产测量规范的相关规定。全封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算。本款中的“封闭式”是指全封闭的阳台，“非封闭式”是指未封闭的阳台。阳台的封闭式以经报批的商品房规划设计图决定的，开发商不得擅自变更其封闭方式。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共_平方米，其中，套内建筑面积_平方米（公共部位与功用房屋分摊建筑面积_平方米（有关公共部位与功用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。说明：本款约定签定合同时的商品房建筑面积数与面积构成。在签定商品房买卖合同时，商品房建筑面积一般存在两种情况，一种是该商品房的建筑面积已由具有房产测绘资格的单位事实测绘，测绘成果已经房地产行政主管部门审核通过。另一种是该商品房建筑面积还未经具有房产测绘资格的单位实施测绘，或虽经具有房产测绘资格的单位实施测绘，但还未经房地产行政主管部门审核通过在第一种情况下，在签订合同时，适用“产权登记” 建筑面积；在第二种情况下，在签订合同时，适用“合同约定”建筑面积。从目前的实际情况看，购房人在购买预售商品或符合第二种情况的现售商品房时，当事人应当约定“合同约定”建筑面积。商品房产权证上载明的是商品房的建筑面积。根据销售办法的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。本款中的公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积。由于按套内建筑面积和按建筑面积计价时都是以此处相应的面积约定数为依据的，因此，这几个面积数都必须填写。_。说明：此空白行的作用其一是填写使用面积，其二是提示当事人双方可补充自愿约定商品房的其他基本情况，如果空白行不够，可签订补充协议说明。第四条 计价方式与价款。说明：本条是由买卖双方约定商品房的计价方式及总价款。出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该商品房价款。按建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾元_整。说明：本款是按建筑面积确定价款的计价方式。前面已讲到，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积（公共部位与公用房屋分摊建筑面积）组成，第一项规定按建筑面积计价时，商品房单价是一个均价的概念，每平方米套内建筑面积与每平方米分摊的共有建筑面积价格是相同的。按套内建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_千_百拾_万_千_百_拾_元整。说明：本款第二项是按套内建筑面积确定价款的计价方式按套内建筑面积计价时，商品房单价也是一个均价的概念，房产款是套内建筑面积数有关，跟分摊的共有建筑面积数没有直接关系。分摊的共有建筑面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。按套（单元）计算，该商品房总价款为（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。说明：本款第三项是按套确定价款的计价方式按套计价时，房价款跟商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数没有直接关系这些面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。_说明：本款第四项是由双方当事人自愿选择其他的计价方式确定房屋总价款。如按照使用面积计价等。第五条 面积确认及面积差异处理。说明：本条约定按建筑面积或按套内建筑面积计价的商品房的面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。说明：当事人选择按套计价时，是以整个商品房为计价单位，不涉及到单方建筑面积或套内建筑面积计价问题，因而就无从谈起面积差异处理问题，对于按套计价的商品房如何在合同中确定总价款，年月发布的销售办法（建设部令第号）对此有明确规定，可为当事人双方提供依据。该办法规定：按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋地勘察后可以在合同总直接约定总款。按套（单元）计价的现售房屋，房地产开发企业在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出预定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。因此，采取按套计价的当事人应当就有关价款及相关违约责任等问题专门进行约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。说明：本条中的产权登记面积，是指房地行政主管部门确认登记的房屋面积，是商品房最终的确定面积，也是按面积确定价款的最终依据。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_种方式进行处理：说明：本条款是要求当事人双方约定误差处理方式。为了体现合同的双方自愿原则，第一种约定采取双方自行约定方式考虑到买受人在商品房买卖中处于弱势地位，为了提醒买受人，本示范文本又明确写了第二种约定方式，当事人可以借鉴第二种约定的表述方式自行约定，也可以直接约定采取第二种方式。需要说明的是，为了充分保护买受人的利益，解决目前商品房买卖中的面积纠纷问题，销售办法第二十条明确规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一） 面积误差比绝对值在以内（含）的，据实结算房价款；（二） 面积误差比绝对值超出时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在含（）以内，部分的房价款由买受人补足；超出部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在以内（含）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。本条中的第二种处理方式基本上是销售办法第二十条规定的具体体现。双方自行约定：（）_;（）_;（）_;双方同意按以下原则处理：（） 面积误差比绝对值在以内（含）的，据实结算房价款；（） 面积误差比绝对值超出时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起天内将买受人已付款换给买受人，并按_利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 产权登记面积合同约定面积面积误差比100% 合同约定面积因设计变更造成面积差异,双方不解除合同,应当签署补充协议。说明：本款也是销售办法第二十条规定中最后一款的具体表现。由于规划、设计变更造成商品房面积差异，双方不解除合同的，双方应当签署补充协议。此时，合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准，面积差异及处理也应当以此为依据。更造成商品房面积差异，双方不解除合同的，双方应当签署补充协议。此时，合同约定面积应当以新签署的补充协议中的面积为准，面积差异及处理也应当以此为依据。买卖双方在签订合同时，应当选择处理方式。第六条 付款方式及期限。说明：本条由当事人双方约定后填写付款方式及付款期限。一般来说，购买商品房的方式有3种，既一次性付款、分期付款和其他方式。 买卖双方在约定时，如果本条填写空间不够，可以附件的形式进行详细约定。 买受人按下列第 _种方式按期付款：1 次性付款_说明：一次性付款是指买受人在签定商品放哪个买卖合同时一次性支付全部房价款。2 全期付款_。 说明：分期付款又分为两种，一种是指买受人在建设过程中分期付款，房屋交付使用后付清；一种是指买受人在使用过程中（或与建设工程联结在一起）分期付款，若干年内付清。3 其他方式 _。说明：从目前的商品房买卖情况看，这种方式主要是指买受人采取个人住房贷款方式全部或部分房价款。个人住房货款是指货款人向借款人发放的 用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权一发处理其低压物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。 个人住房贷款又可细分为住房公积金个人贷款、商业银行个人住房贷款、组合贷款三种。 住房公积金个人贷款也叫政策性贷款,是指住房资金管理中心以公积金为资金来源,向缴存脂肪公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修自用住房的住房消费信贷。申请公积金贷款的对象限于缴交公积金的职工。与商业银行个人住房贷款相比,公积金个人住房贷款利率较低,但贷款额度所受限制较大。 商业银行个人住房贷款也叫商业性购房贷款,是指商业银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。商业银行个人住房贷款利率比公积金个人住房贷款利率高,但贷款额度所手限制较小。 组合贷款是指由住房资金管理中心运用政策性住房资金(公积金)、商业银行用信贷资金向同一借款申请人同时发放的、用于购买同一套自用普通住房的个人住房贷款,是政策性和商品性个人住房贷款组合的总称。第七条 买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款,按下列第_种方式处理： 按逾期期间，分别处理（不作累加）。（） 逾期在_日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_的违约金，合同继续履行。（） 逾期超过_日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款完分之_（该此比率应不小于第（）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际与付款的差额确定。_说明：关于买受人逾期付款违约责任的处理，本条提供了两种方式，由当事人协商后自愿约定。第一种方式即可选择作为约定方式，也可为约定第二重方式提供借签。 。第八条 交付期限。出卖人应当在_年_月_日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 该商品房经验收合格； 该商品房经综合验收合格； 该商品房经分期综合验收合格； 该商品房取得商品住宅交付使用批准文件； _。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： 遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_内告知买受人的； _ _说明：本款是要求双方约定交付使用条件。交付使用条件根据各地的具体规称来约定，所列是一些地方的具体规定，如果地方交付使用条件的具体规定另有名称，可在的空白栏中填写。当事人可以将交付条件具体化，以免纠纷。本条所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如地震、水灾等，另外，还有一些虽然不属于不可抗力，但同样也是出卖人不能克服的客观原因所造成延期交房，这些原因可以由当事人双方在第二款、3等空白栏中进行自愿约定。对于这些特殊原因，从保护买受人合法权益的角度出发，当事人双方应当约定一个告知期限，使买受人更好的行使自己的权益。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第_种方式处理：1按逾期时间，分别处理（不作累加）逾期不超过_日，自本合同第八条规定的最后交会期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之_的违约金，合同继续履行。逾期超过_日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起_天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_（该比率应不小于第项中的比率）的违约金。 2_说明：关于出卖人逾期交房违约责任的处理，本条提供了两种方式，由当事人协商后自愿约定。第一种方式既可以作为约定方式，也可为约定第二种方式提供借鉴。需要注意：对于逾期超过约定时间，而买受人要求继续履行合同的，违约金只能按的约定处理，不能将第中的违约金进行累加处理；双方约定的有关违约金的比北应当与第七条的约定一致，致辞以体现出公平原则。第十条规则、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；_买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_天内将买受人已付款退还给买受人，并按_利率付给利息。买受人不退房，应当与出卖人另行签订补充协议。_说明：本条是为了解决签订商品房买卖合同后的相关规划、设计变更问题。根据销售办法第二十四条的规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知达到之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。因此，根据销售办法的规定本条第项约定明确规定为该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。对于其他影响到商品房质量或者使用功能情形的，如绿地、楼间距、采光等规划设计变更问题。合同当时人协商后可在其他空白栏目中自愿约定。此外，当事人对支付利息的起算日作出约定。第十一条交换说明：本条是对商品房交接的详细约定。首先，出卖人交付的商品房应当达到本合同第八条约定的交付条件，出卖人应当向买受人出事有效的证明文件；其次，依据国家有关政策规定，房地产开发企业应当在商品住宅交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。本条主要针对这两方面的内容进行了约定。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。说明：本款是对交接双方的权利和义务的进一步约定。在实际操作中，双方可以进一步细化延期交房责任的具体内容。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：_