房地产项目投融资策划.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,第三章 房地产项目投融资策划,房地产开发与经营,知识目标,1.,掌握房地产投融资的概念、组织形式等；,2.,熟悉房地产投资的特点和分类；,3.,熟悉房地产项目投融资财务评价指标体系。,能力目标,1.,能为房地产项目策划投融资方案；,2.,能从财务管理的角度评价房地产项目的投融资方案。,学习目标,3.1,投资策划,一、房地产项目投资策划概述,指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。,房地产投资的概念,3.1,投资策划,一、房地产项目投资策划概述,房地产投资的特征,投资成本高,土地开发的高成本性,房屋建筑的高价值性,3.1,投资策划,一、房地产项目投资策划概述,房地产投资的特征,投资回收期长,土地投资市场,综合开发市场,建筑施工市场,房产市场,3.1,投资策划,一、房地产项目投资策划概述,房地产投资的特征,购买力风险,变现风险,经营性风险,社会性风险,投资风险大,自然风险,3.1,投资策划,一、房地产项目投资策划概述,房地产投资的特征,投资收益好,3.1,投资策划,一、房地产项目投资策划概述,房地产投资的作用,改善基础设施,提高居住水平,增加财政收入,带动相关行业,增值收益大,3.1,投资策划,一、房地产项目投资策划概述,房地产投资策划,建在哪里？,什么类型？,卖给谁？,卖多少钱？,什么时候卖？,怎么卖？,3.1,投资策划,二、房地产项目投资环境分析,考虑因素,土地,资金,物资,人员,税收,管理与服务,权益保障,3.1,投资策划,二、房地产项目投资环境分析,分析方法,冷热分析法,3.1,投资策划,二、房地产项目投资环境分析,分析方法,多因素法,3.1,投资策划,二、房地产项目投资环境分析,分析方法,关键因素评估法,3.1,投资策划,三、房地产投资分析与经济评价,成本费用与投资估算,费用项目,具体组成,单价,总价,一、土地费用,1.,毛地价款,土地使用权出让金、大市政费、四源费,2.,土地征用拆迁费,土地补偿费、土地投资补偿费、拆迁安置补偿费、搬迁安置费等,二、前期工程费,1.,地址勘测测绘费,设计概算的,0.5%,2.,规划设计费,建安费的,3%,3.,可行性研究费,总投资的,3%,4.,三通一平费,三、建安工程费,建筑工程费、设备采购费、安装工程费等,3.1,投资策划,三、房地产投资分析与经济评价,成本费用与投资估算,费用项目,具体组成,单价,总价,四、基础设施建设费,供水、供电、道路、供气、排污、照明、通信、环卫等,如：供水,20,元,/,平方米,五、公关配套设施建设费,幼儿园、居委会、公厕等,如：居委会,900,元,/,平方米,六、附属设施费及室外工程费,变电室、管道燃气、污水管等,如：变电室,500,元,/,平方米,七、管理费用,工资、福利、折旧、修理费等,3%,八、财务费用,利息、融资代理费、手续费等,九、销售费用,广告费、代理费等,十、其他费用,临时用电费、临时建设费等,十一、两税一费,营业税、城市建设维护税、教育费附加,销售,5.5%,十二、不可预见费,3.1,投资策划,三、房地产投资分析与经济评价,收入估算,租售收入,自营收入,配套设施销售收入,3.1,投资策划,三、房地产投资分析与经济评价,财务评价,静态盈利分析,动态盈利分析,清偿能力分析,投资利润率,财务净现值,借款偿还期,投资利税率,财务净现值率,资产负债率,成本利润率,财务内部收益率,流动比率,静态投资回收期,动态投资回收期,速动比率,3.1,投资策划,三、房地产投资分析与经济评价,财务评价例题一,3.1,投资策划,三、房地产投资分析与经济评价,财务评价例题二,某房地产投资项目投资,500,万元，建成租给某企业，第一年净收入为,66,万元，以后每年净收入,132,万元，第十年末残值为,50,万元，折现率,12%,，该项目从财务效益讲是否可行？,FNPV=,投资评价：由于,FPNV=203,万元,0,，所以，该房地产投资项目在财务上是可行的。,3.1,投资策划,四、房地产项目投资的不确定性分析,盈亏平衡分析,3.2,融资策划,一、房地产项目融资策划概述,资金筹措,资金供应,资金需求量大，对外源性融资依赖性高；,土地和房屋抵押是融资条件；,资金面临较大风险。,3.2,融资策划,一、房地产项目融资策划概述,既有项目法人,新设项目法人,融资主体,3.2,融资策划,一、房地产项目融资策划概述,银行在想啥？,3.2,融资策划,二、房地产项目融资资金来源,3.2,融资策划,二、房地产项目融资资金来源,房地产投资信托基金,3.2,融资策划,二、房地产项目融资资金来源,本章项目实训,实训名称：小小投资家,实训目的：,1.,通过虚拟投资，训练如何对房地产投资环境进行分析；,2.,学会估算投资的费用和收入，并对投资行为进行经济评价。,实训内容：,1.,每个小组的期初财产为,200,万现金，投资范围为清远的房地产市场；,2.,投资行为由各小组自行拟定；,3.,对本组的投资行为进行分析并进行经济评价，至少要用静态回收期进行评价。假设基准收益率为,10%,实训成果：本小组的投资方案,成果形式：,PPT,或,WORD,提交时间：二周内,