社区商业定位策划方案.ppt

,*,中通商业定位策划,云南易居经纪有限公司,2015.8.5,前言,各大商业综合体拔地而起，市场群雄涿鹿！,商业井喷泡沫化 商业定位同质化 后期运营乏力化,前期商业策划要做的就是定位未来市场环境下的商业主题！,因为目的只有一个，通过最佳的分析判断，预见未来！,大纲,Part 1,：城市发展格局演变,Part 2,：项目自身属性,Part 3,：未来市场研判,Part 4,：商业未来发展方向,Part 5,：商业主题定位,Part 6,：商业运营保障,Part 7,：规划建议,Part 1,：城市发展格局演变,城市发展规律,呈贡未来前景,城市发展规律,中国一般城市发展过程中往往以搬迁行政中心的形式促进未来城市核心的发展，一个城市新城区的成立发展到成熟一般需要,20-40,年时间。,城市是需要积累的，需要产业的积累，是一个不断修正不断完善的过程。,城市发展案例：,深圳模式、浦东模式、滨海模式,呈贡新区的楼市价值是被低估的，这与广州是一样，原来番禺市房价每平方米,3000,多元，那时因为路没修通，地铁也不通，现在番禺区房价为每平方米一两万元。因此，随着交通的通畅，城市价值与区域价值就会提升起来。,片区规划：规划面积,20.53,平方公里，人口,25,万，功能定位为东盟国际行政办公机构及国际商务区，形成新区城市中心。,商务金融核心区，作为呈贡的商务金融核心（,CBD,），也是呈贡新区低碳建设的先行区域，未来将成为昆明市、,云南省的商业、商务中心、文化创意中心、文化传播中心、文化交流中心。,“,一核、五轴、三带、七片区、三节点,”,昆明呈贡未来前景,呈贡新区,昆明作为云南的中心城市，自然会成为承接这些新兴城市化人口最多的地方。而且云南和昆明是作为中国直接面对全球经济最活跃的东南亚和南亚经济区的桥头堡中心城市，未来中国内地与南亚、东南亚贸易的中心节点，中国与东南亚高铁系统的中心节点，贸易、商业、产业、金融都将会有巨大的发展空间，而昆明的主城区受地理条件和历史发展限制，城区发展已经饱和，客观上需要将城市的核心功能转移到呈贡新区来。,高铁,地铁,产业布局,东盟贸易中心,大学城,政治中心,稳定的公务人员,政治中心影响力,政策支持,企事业单位进驻,固定人口增长,促进商业发展,经济增长增速,产业繁荣,昆明信息产业园区,医疗医院产业园区,斗南国际花卉园区,文化旅游产业园区,金融产业园区,全国第三大站,年,4600,万客流,旅游人口增加,滇中,1,小时经济圈,国家安全高度,与老城区融合,缩短距离城区距离感,拉动呈贡入住率,20,万大学生消费,毕业学生就近工作,毕业学生未来购房,空港经济圈,带动呈贡经济增长,交通通达便利,助力呈贡酒店旅游,2015,年,2016,年,2017,年,2018,年,2019,年,2020,年,2021,年,6,月,30,日高铁新火车南站运营，带来,4600,万客流,交通配套,6,月,30,日地铁,1,号线与高铁无缝对接,去年,1,、,2,号线地铁已开通，呈贡与市区时间缩短为,30,分钟,政府公示地铁,4,号线预计,18,年年底开通，考虑高原施工进度以及实际产生客流效应，开通时间放在,19,年上半年,医疗配套,15,年,7,月昆明中医医院呈贡医院开业,15,年,4,月昆明医科大学呈贡附属医院开业,预计呈贡大渔片区的度假区综合医院,七甸片区的养老疗养康复医院在,19,到,20,年间开业,产业导入,呈贡金融产业园区：,园区已入驻项目,16,个，其中：已建成项目,2,个，获地在建项目,10,个，获地待建项目,2,个，拟建项目,2,个。开发建设初具规模。,现片区剩余可建用地,1532.1,亩，土地熟化成度高，基本无征拆工作，可开发面积预计有,450,万平方米，其中：商业,/,办公,350,万平方米，居住面积,100,万平方米,斗南国际花卉产业园,业已竣工，今年已举办第十六届中国昆明国际花卉展、昆明（斗南）中国盆景精品邀请展暨云南赏石根艺展,三台山文化旅游产业园区,，,15,年启动建设，预计,3-5,年建成运营,呈贡信息产业园：,意向入驻项目,30,多个，目前浪潮云计算产业园、阿里巴巴西南云计算,(IDC),中心、科技信息产业创新孵化中心三个项目计划年内建设，预计,3-5,年建成运营,医疗医药康体产业园：,园区范围内云南白药集团整体搬迁已完成，昆明呈贡台湾健康产业园一期供地已完成，宝相科学园区三条道路建设前期工作已启动。,下步将推进昆明呈贡台湾健康产业园一期开工及宝相科学园基础配套设施建设工作，预计,3-5,年初步建成,呈贡大渔片区的度假区综合医院和七甸片区的养老疗养康复医院完成项目招标，,16,年开工建设,09,年并入昆明延安医院呈贡医院，,15,年年内完成其新区医院改扩建,教育配套,公交集团规划呈贡每,300,米设置一个公交站点,目前呈贡区已经引进了云大附中、云师大附中、川师大附中、云南衡水实验中学等,6,所知名中学，昆明景山学校、川师大附小、中华小学等,5,所顶尖小学，在幼儿园方面则引进了川师大幼儿园、师大幼儿园等,4,所知名幼儿教育资源。合计引进的,15,所学校（幼儿园）中，已经有,7,所明确了招生时间，,6,所学校已经开学。,2020,年呈贡区要建成,10,所高标准完中、,10,所现代示范小学、,10,所省级幼儿园,到,2023,年，完成,12,所中学、,16,所小学，,56,所幼儿园建设,常住人口,35,万,常住人口,40,万,预计常住人口,100,万,2003,年开始,2013,年初具规模,2016,年开始高速发展,2023,年基本成熟,呈贡人均购物娱乐休闲消费水平,100,元,/,月,常住人口,20,万,300,元,/,月,400,元,/,月,预估,700,元,/,月,预估,1000,元,/,月,2020,年,呈贡初期建设阶段,市政基础设施、产业园区、地铁等都在建设过程中，还没有形成人口导入，处在建设阶段的呈贡，没吃的、没玩的，生活不便利，在这些因素下，,呈贡怎么可能有人？深圳也不是一蹴而就的！,一系列设施建设完成，形成巨大人口汇集作用，各类开发商抢滩登陆，多个城市商业综合项目即将呈现，在呈贡的人可以有地方可以去消费，何必再去老城区！,呈贡中期发展阶段,呈贡,成熟阶段,政治中心,商业中心,金融中心,医疗中心,产业中心,艺术中心,预计常住人口,60,万,4.2,亿,/,月消费总额,产生巨大,消费市场,高铁,地铁,产业布局,东盟贸易中心,大学城,政治中心,空港经济圈,诺仕达、实力、涌鑫等房企入驻呈贡的原因！,小结,呈贡通过近,10,年的基础设施建设，目前已经进入高速发展期，未来的呈贡将成为新的城市中心,2016,年,6,月,30,日昆明站高铁的开通，标志着昆明真正意义上扮演桥头堡的角色；昆明是位于西南边陲的省会城市，出于东南亚各国对我国政治、经济、区域安全影响的考虑，国家也会大力发展呈贡,政府多项举措，助力呈贡腾飞，而这些措施即将开始显现出效果,随着呈贡的发展，其必定是云南的政治、商业、金融、医疗、产业、艺术文化等中心。,Part 2,：项目自身属性,项目区位,项目概况,项目自身属性,本案,距离,市政府,仅,2.5,公里；,西临新区主干道,彩云南路,，北临,联大街,；,与,地铁,1,、,4,号线,驼峰站无缝对接。,项目区位,可以预见呈贡已经进入快速发展时期，随着众多项目落地，不断完善城市配套服务设施，未来呈贡必将成为昆明新的开发热土。,项目概况,用地现状,用地规模约：,170,亩,项目用地较为规整，有利于规划设计,项目用地目前为荒地，没有拆迁，利于开发建设,紧邻项目的涌鑫哈弗中心目前已在建在售，其项目现行落地，有利于后期区域地块成熟，为我方项目创造一定溢价空间,项目用地内有市政绿化公园，有利于提升项目居住品质,交通配套,交通现状：,区域通达性好，依靠彩云路到达昆明主城区；,项目,东临彩云南路，北靠,5000,亩中央景观大道西面为园塘路、南边为亚广北路,，四至道路均平整；,地铁,1,、,4,号线联大街站,C,出口与项目无缝对接；,公交,170,、,190,直达项目；,石龙路,至机场高速,仅,半小时,可到达,机场,；,高铁预计,2016,年,6,月,30,日开通,中央景观大道横跨昆玉高速、兴呈路、环湖东路达滇池湿地公园；,三条公路直通昆玉高速。,地铁的开通，缩短了与老城区的空间距离，呈贡不再孤独！,高铁的修通，增强与上海、杭州乃至未来东南亚等地的沟通交流！,半小时到达机场，加强商务贸易交流。,项目产品及分期,总开发体量约：,79,万，：商业体量约：,74000,，结合项目自身内部住宅体量，已经决定了项目商业服务的不仅仅是项目自身的住宅客户，辐射范围更为广泛。同时考虑到,A1,地块总体,22,万的开发量，建议分成,2,期开发。,一期住宅,二期大宅、,三期写字楼、商业,四期,酒店公寓商业,商业概况,商业裙楼,A1-2,A1-1,A1-3,项目商业主要集中在,A1,地块，,A2,地块含少量社区商业，不是本案重点，暂不考虑。,商业过街天桥,商业过街天桥,项目商业主要为裙楼的建筑结构，地上部分有过街天桥连接外部，但在商业内部连续结构上较为薄弱，后期需要进行商业客流引导,地上商业面积,30870.86,地下商业面积比地上商业面积大出,10975.96,，在商业定位及运营中需综合这一因素,地下商业面积,41846.82,合计,72717.68,平方米,小结,商业需进行差异化竞争，主题定位需特色鲜明,Part 3,：未来市场研判,政策,市场未来供需,竞品项目分析（昆明、呈贡）,入市时机,商业地产发展方向,政策层面：中央政策双向调控，财税制度步伐加；地方政策微调突围，因地制宜，七成城市放松限购，部分库存较高城市政府财政补贴放松限贷；昆明限购取消刺激需求释放，稳定楼市。政府利用多方政策调控，逐步建立长效机制，力求房地产市场逐步去投资化、回归市场化，让供求关系决定市场未来。,地方层面,限购政策：七成城市放松限购、部分城市限贷松动,昆明层面,昆明限购取消。,14,年,8,月,11,日昆明正式宣布取消商品房限购，但取消限购不可能让疲弱的昆明楼市逆转主要影响成交的是银行房贷政策,银行房贷政策：保持平稳，重点支持刚需首置房贷需求,，,部分城市限贷政策有所松动，但仍高于首套标准。,现状,产生效应,不动产统一登记工作层层推进,加快推进房地产税立法，弱化土地财政依赖,中央层面,昆明首套房贷保持基础利率,；几大国有银行首套房贷仍保持基础利率，中信、浦发上浮,10%,，二套房贷则在基准利率基础上上浮,10%,。,政府对市场多方调节，弱化经济对房地产依赖度，加快制度建设，差别化信贷、财税制度改革促进行业规范发展，激发市场活力，让住房回归需求层面，扩大刚需，建立长效机制让供求关系决定市场未来。,随着不动产登记平台,2018,年,18,年的投入，房地产税立法实施，房地产长效机制逐步建立，预计在未来,3-5,年房地产市场逐步市场化、健康化，呈现较好的政策环境。,双向调控,长效机制逐步建立,中央进一步深化改革，加快制度建设，激发市场活力：,中央更加注重调控稳定性，强调双向调控、分类指导：,昆明取消限购,稳定楼市,地方救市拉开大幕稳定楼市,刺激需求释放，保证刚需去库存，稳定楼市去风险。二线城市在限购、限贷松动下根据库存量不同，有的可以很快走出低迷，有的需要,2-3,年调整期。,市场供需,针对当下昆明（含呈贡）房地产总体市场不景气情况，对近,8,年半以来整个昆明市房地产市场重要数据进行趋势图表总结分析，以期在历史数据中寻找一定规律，预估房地产市场未来发展。,平稳增长阶段,激增阶段,减缓增长,说明：,从,2006,年起，昆明房地产进入一个开发投资逐步增高的过程，特别从,2008,年下半年起，城中村大幅放量及昆明城市扩大化，导致房地产投资量急剧上升，存量房供大于求；,2014,年楼市持续低迷，销售周期增长，可预见投资增长将减缓。,平稳增长阶段,激增阶段,下降阶段,说明：,2008,城中村大幅放量是昆明房地产土地供应量急剧上升的一个时期，,2011,年,-2012,年形成最大峰值；,2014,年楼市持续低迷，销售周期增长，风险加剧，为规避风险开发商谨慎拿地，土地供应量下降。,下降阶段,激增阶段,下降阶段,增长阶段,说明：,2006,年，国家宏观调控,“,国六条,”,、全球经济放缓等不确定因素，导致预售证放量下降；,2008,年经济危机，国家,4,万亿救市，导致房地产投资急速上升；,2010,年，国家宏观调控，国十条及第二轮限购政策相继出台，主要针对一线城市房价上涨过快，昆明受到一定影响，但程度不深，这一轮政策对昆明而言，反而一定程度上压抑了市场需求，反而出现,2011,年销售放量增长；,从,2006,年到,2014,年，昆明房地产市场受政策与市场双重影响，有一定波动，但总体趋于上升过程。,说明：,在,2008,年受经济危机影响有所下降，导致,08-09,年面积减少，但随后国家,4,万亿救市，迅速刺激市场投资，且,08,年下半年昆明城中村项目大量放量，在,09,年后施工、竣工面积一直保持上涨，所以,2006,年,2014,年昆明商品房施工、竣工面积总体趋势保持增长。,说明：,2012-2013,年市场较好的情况下，投资激增，导致,2014,年供应量、新增量供大于求，出现市场竞争激烈，去化困难，随之开发风险增大，投资锐减，未来新增量、供应量减少。,将图中曲线拓印到下文中，方便分析。,说明：,将叠加图中的各类数据走势拓印到下一页，以便分析。,2006,年,2007,年,2008,年,2009,年,2010,年,2011,年,2012,年,2013,年,2014,年,昆明商品房施工量走势,昆明土地供应量走势,昆明预售许可证放量走势,昆明商品房销售量走势,昆明房地产开发投资走势,2015,年,2016,年,2017,年,2018,年,昆明商品房存量走势,模拟走势判断依据：,1,、开发投资增长减缓，商品房施工面积也必然降低，且今年上半年开发商拿地谨慎；可以预见未来,2,年昆明商品房施工面积将持续走低；,2,、昆明商品房销量波动范围不大，且总体走势上升；,3,、昆明预售许可证放量总体呈上升趋势，目前昆明商品房存量约为,2200,万，预计年底将突破,2500,万，预计年销售量,1070,万，但新增量达,2800,万，市场供大于求,.,；按照往年新增量数据估算，需,4-5,年去化，市场才能调节至供需平衡；但,2014,年出现供应量、新增量供大于求，出现市场竞争激烈，去化困难，随之开发风险增大，投资锐减，未来新增量、供应量减少，但供应量又无法跟上刚性需求的平稳上升，预计将会在,2018,年市场会出现供小于求情况或供需平衡情况；,小结,市场,供量,市场,销量,市场,需求,昆明市土地供应量减少、成交量减少；,整体市场商品房供大于求；,土地市场挂牌量减少，开发商拿地减少，总价降低；,商品房成交量减少、市场促销手段多现，实质为降价；,总体市场供大于求，受政策市场影响，客户观望情绪严重；,投资性客户锐减，更对以刚需置业客户为主；,目前市场低迷，地产项目不买地也不开发，导致未来,2,至,4,年后供应量必然大幅减少。随着昆明城镇化进程发展和城市配套的不断完善地产销售总量是逐年增长的。如果需求量依然保持的情况下，未来供应量逐渐减少，将形成供不应求。,现状,产生效应,效应发生时间,2015,年,2017,年供应量持续下降，需求量稳定上升,基于当前市场低迷情况，已建在售预售项目去化困难、周期延长，土地供应量减少，企业拿地量减少，导致未来,2-4,年商品房供应量锐减；但伴随昆明城市化进程发展，商品房需求量保持，预计在,2018,年,将是本项目入市的理想时机。且未来市场的竞争更考究开发商的综合能力，面对众多同质化产品，永不过时的艺术元素，可以做到让项目更有活力和生命力。,昆明市场竞品,财富中心,欣都龙城,同德昆明广场,顺城、王府井、正义坊,西山万达广场,南亚风情第一城,爱琴海购物公园,广福城,北市区,居住人口多,三市街,繁华中心,南市区,富人区,项目名称,所属商圈,业态组合,主题定位,换算租金,经营状况,观点,财富中心,形成北市区商圈新格局,餐饮、百货、下沉娱乐广场、商业风情街、电影院、网咖、,KTV,电玩、美容美体、星巴克等,开放式娱乐购物中心,100,元,/,/,月,周边住宅、写字楼小区众多，交通十分便利，商业规划下沉广场没有与其他商业相接，造成经营效果一般，没有旁边的欣都龙城火,下沉式广场一定要与其他商业体形成有效连接，形成通畅的客流动线,欣都龙城,商业集群式购物中心,160,元,/,/,月,集中式的综合商业中心与商业风情街、下沉广场形成有效连通，且在业态产品上比财富中心更为丰富，导致其经营状况比财富中心更为良好,其部分商业裙楼客流导入存在一定问题，往往在裙楼死角的商家经营效果不是很好,同德昆明广场,昆明前沿时尚广场,180,元,/,/,月,商场内经营效果良好，但商场外围街铺普遍生意惨淡,内部商家聚集的人气没有与外部街铺形成环线客流，到处外冷内热情况,顺城,三市街,餐饮、百货、电影院、娱乐、美容美体、星巴克等,城市中心购物休闲娱乐广场,300,元,/,/,月,其城市中心核心地段，以及昆明第一个城市商业综合体的优势，经营效果良好,地段对于商业天生的重要性,王府井,品牌购物中心,280,元,/,月,城市中心地段，其品牌购物中心效应，经营效果良好,爱琴海购物公园,形成南市区商圈新格局,真冰场、餐饮、百货、电影院、蚂蚁王国、高尔夫会所、娱乐、商业风情街、俏江南、,KTV,、万达系列品牌、美容美体、星巴克等,公园式购物中心,140,元,/,/,月,引入多种特色业态，如儿童主题的蚂蚁王国、高尔夫会所、真冰场，起到一定吸引客户作用，但商业整体没有做出购物公园的体验感，且人流动线设计不合理，经营状况一般。,不同主题业态的组合，核心主题的打造很关键，人流动线设计需符合消费人群习惯,南亚风情第一城,南亚风情主题,180,元,/,/,月,超大体量的商业集群，整体经营效果不错，但很多裙楼的,2-3,层因没有招商运营管理，出现店铺关门现象。,招商管理运营对于商业经营的必要性,西山万达广场,万达三代模式城市中心,SHOPING MALL,200,元,/,/,月,经营状况较其他城市商业综合体而言，要高出一筹，其品牌丰富性、商家昭示性、客流动线、中空吊顶等都设计非常合理,品牌丰富性、商家昭示性、大中空设计符合消费者消费习惯,广福城,暂未确定规划,竞品分析,从商业运营角度看待这些竞品项目,呈贡未来,3-5,年商业格局,百大新都会,俊发风华商业街,新都昌商业广场,置信银河广场,项目名称,商业概况,商业体量,入市时间,置信银河广场,主要以银行、百货、超市为主力进驻商家，打造金融商圈,10,万,目前在售公寓,10000,元,/,，商业暂未运营，预计在,2016,年运营,百大新都会,主要以本土百大商业品牌,10,万,已开始营业,俊发风华商业街,社区服务型商业街,6,万,水景特色主题，家电、百货、零售为主，目前签约商家,40,家，部分商家开始装修，预计,16,年全面运营,新都昌商业广场,主要以银行、百货为主,10,万,预计,16,年全面运营,实力心城,社区街铺，餐饮、儿童为主题,6,万,预计,16,年全面运营,七彩云南第一城,超大型商业集群,100,万,预计,16,年全面运营,涌鑫哈佛中心,超市、儿童、影院、,5S,店为主要业态,80,万,预计,16,年全面运营,第七街区,地下商业广场，主要有影院、电玩、时尚街,2,万,预计,16,年全面运营,竞品分析,呈贡中通竞品楼盘对比表,楼盘名称,商业总建面（）,现售物业类型,楼层,均价（万元,/),层高,(m,）,面积区间（）,建筑面积（）,业态,运营方式,销售率,去化面积（）,剩余面积（）,备 注,涌,兴哈佛中心,80,万,社区底商,1F,2.1-4,4.5,30-120,2426.94,餐饮,返租,5,年,每年返,7%,直接抵扣房款,;,一次性优,5%,按揭优,3%,90.52%,2196.94,230,其他商业类别还有集中式商业和社区商业,其他业态有汽车,4S,店、沃尔玛、爱美国际影城、新东方、国美电器、肯德基、必胜客、屈臣氏、家纺、花样游泳、儿童服饰,2F,2,4.5,360-800,2426.94,餐饮,精品,百货,服装,34.75%,843.33,1583.61,3F,2,3.9,2426.94,31.70%,769.23,1657.71,4F,2,3.9,2426.94,21.35%,518.23,1908.71,七彩云南第壹城,100,万,集中式商业,1F,5.7,4.8,18-295,4517,时尚,数码、品牌服饰、黄金珠宝、化妆品、连锁快餐、烘焙工坊、咖啡吧,返租,15,年,1F,平均返,7%,2F,平均返,8%,2F,平均返,9%,每,3,月返一次,;,一次性优,3%,按揭优,1%,38.00,%,1716.46,2800.54,其他商业类别还有集中式商业，例如服饰、珠宝、保利国际影城、真冰场、健身会所、家乐福超市、国美电器、新华书店,2F,3.8,4.5,35-247,3963,时尚数码、品牌服饰、化妆品、连锁快餐、皮具箱包、珠宝、甜品,70.60%,2798,1165,3F,2.8,4.5,34-247,4143,书吧、桌游吧、美容美发、家居生活馆、艺术培训,89.77%,3719,424,4F,1.9,4.8,34-243,4308,茶餐厅、主题餐厅、时尚火锅、西餐、异国美食,100.00%,4308,0,5F,4.8,34-243,4300,KTV,、花园餐厅、休闲轻吧、养生会所,100.00%,4308,0,呈贡中通竞品楼盘对比表,楼盘名称,商业总建面（）,现售物业类型,楼层,均价（万元,/),层高,(m,）,面积区间（）,建筑面积（）,业态,优惠方式,销售率,去化面积（）,剩余面积（）,备 注,实力心城,58693.2,临街底商,1F,租,:65,元,/,4.8,120-240,14673.3,宠物店,童装,童鞋,餐厅内衣,花店,美容美发,玩具,快时尚,33.33%,4891,9782.31,爱儿玛儿童游乐园,KTV,爱米,1895,电影院,2F,租,:55,元,/,3.9,102.91-323.29,14673.3,餐饮,美发,SPA,83.21%,12209.31,2464,3F,租,:45,元,/,3.9,107.94-338.29,14673.3,餐饮,酒店,棋牌馆,美容美发,100%,14673.31,0,4F,租,:35,元,/,3.9,107.94-338.30,8777.6,100%,14673.31,0,第七街区,20955,集中式底商,1F,2.7-5,5.4,19-150,7285,餐饮、酒吧、网吧、服装,一次性优,10%,按揭优,7%,3.43%,1407,50,其他还有集中式商业，业态为,KTV,、嘉禾影院、电玩城、运动广场、时尚美味、数码广场,2F,1.2-1.8,5.4,50-200,5920,6.33%,1109,75,3F,1-1.5,4.2,40,4750,13.16%,825,125,4F,0.8-1.3,4.2,154-600,3000,9.17%,545,55,小结,城市区域发展带来巨大机遇，伴随众多项目落地也造成竞争激烈,差异化定位，将目前的竞争态势变成本项目商业孵化作用,2015,年,2016,年,2017,年,2018,年,目前区域内竞品项目在建或已建成，对区域内商业氛围进行培育，利于本项目入市时，市场已基本成熟,入市时机,2015,年,2016,年,2017,年,2018,年,2019,年,2020,年,2021,年,交通配套,医疗配套,产业导入,教育配套,城市功能配套逐步成熟,市场供需,整体市场供需预计将在,17,年出现拐点，项目住宅产品可入市试水,结合项目项目产品开发分期，预计商业在,2020,年面世，届时，项目区域不管是各项目市政配套、产业导入、人口规模、房地产市场供需行情，都较为有利于项目实现利益最大化！,已建、在建项目商业孵化期,Part,4,：商业未来发展方向,消费者需求研判,万达,4.0,模式研究,客户界定,67-,46-66,25-45,20-24,0-19,岁,年龄段划分,不具备消费能力，多数处于义务教育阶段,上大学或已开始步入社会，具备一定消费能力，但是不高,基本为已婚已有房产类社会中产，具备较强消费能力,不会有太多消费冲动,安享晚年,旺盛的购买力,追求更高品质的生活方式,接受新鲜事物能力强,更追求自我价值,喜欢新鲜，追求刺激,注重个性，追逐时尚,超前消费能力强,特征,马洛斯需求层次理论,客户需求,自我实现,尊重需要,社会需要,安全需要,生理需要,仓 廪 实 而 知 礼 节,温饱阶段,小康阶段,富裕阶段,基本生活需要,需要一定社交场所、追求高品质生活方式、崇尚个性与时尚,通过某种载体实现人生自我价值,小结,伴随经济发展，人民物质水平提高，越来越多的人会开始追求更高品质的生活方式，而高品质的生活方式除了体现在衣食住行外，往往还以旅游、休闲、度假等形式呈现。这部分人往往追求时尚、爱潮流，文艺青年或者时尚达人。,商业地产发展方向,万达商业一直是中国商业地产发展方向的风向标，以研究万达四代产品，来看未来商业地产发展方向,第一代万达,商业规划简单，,坐拥新街口市级核心商圈，经营的却是小业主的小商铺，经营价值严重弱化，土地价值极低,长沙解放西路万达,青岛台东路万达广场,第一代万达简单来说就是一个商业的大盒子。但其缺点是仅凭一楼铺位散售，难以支撑万达快速开发的资金链。,代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈。项目占地,1.8,万平方米，总建筑面积约,5,万平方米。单层面积,5000-10000,方不等，一般为地上,4,层，总规模,3-5,万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院,+,大玩家电玩，加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河,第二代的万达,从规划来看，只是从一代的,“,主力店驱动型的单体商业,”,，进化到,“,主力店驱动型的多个单体商业,”,而已，并没有太大改造,如代表项目江汉路万达广场具有最好展示面的,A,座整体租赁给了大洋百货；,B,座和,C,座其实就是一代产品的分拆强化，分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升一楼的散售价格。而沃尔玛和工贸家电的目标客群主要为家庭消费。不同主力店吸引的不同消费群当然带来不同的消费表现，放在江汉路这个商圈自然是电影院能带动更多的消费，其结果就直接反映在租金上，电影院周边的租金明显高于其他的。,其实这也能说明第二代万达在商业规划上的另一个弊端，,3,座物业定位不同，主力店类别不同，消费者不同，使得,3,座商业客流无法做到完全有效互动，人流无法做到共享，逛,B,座的人很可能买完东西就走了，根本不会去,A,座或者,C,座。,第二代同样万达坐拥市中心核心商圈，商业建筑缺乏现代商业元素，商品品牌度很低，小面积商铺多，很难提升品牌档次。,产品的规模更大，可销售面积更大，但仅仅停留在一代卖一楼，二代卖,2,个一楼这种简单相加。实质没有太大改变。,第三代万达,通过住宅、公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了资金问题,第三代万达在这一模式上取得了一定阶段性的成功。但万达第三代仍有不足之处，如设计不尽合理、工程建设粗糙、管理粗放等需完善之处。建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，互相补充，人流共享。一条室内步行街，把万达百货、国美电器、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。这条室内步行街，可以说让是万达有个不一样的灵魂。,功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点，营业时间的差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合，形成聚留效应共享共赢。,节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间有机地组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式，丰富建筑空间的商业感觉。,所有主力店、步行街的垂直交通均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合功能分区，通过清晰的,VI,导视系统，极大地方便顾客出入。,第三代的万达本质上的改变，提升了运营与开发之间的关系，也带给商业发展新的活力，极大的推动了城市综合体运营模式的发展,上海五角场万达广场,第四代万达,目前的说法比第三代规模更大，投资更大，增加旅游文化等主题,万达,MALL,是万达集团在世界首创的大型室内文化、旅游、商业综合体。所有项目完全室内，一年三百六十五天娱乐全天候，彻底解决气候对娱乐项目的影响。项目内容包括各类室内主题公园、电影科技乐园、国际影城等。作为万达集团创新的新一代产品，万达,MALL,与万达广场相比发生根本改变，不再以商业为主，而以文化娱乐为主，零售占比低于,25%,，被业内人士称为万达第四代产品。,南宁万达,MALL,，以文化旅游商业综合体之世界领先形态落户南宁，项目位于五象新区良堤路，属于五象新区的核心位置。项目总投资约,150,亿，计划,2017,年开业,规划有文化、旅游、商业、酒店、旅游新城等内容。包括国际室内主题公园、电影城、星级度假酒店、世界级商业、美食中心、商业中心以及一个五星级度假酒店，其中室内主题公园包括多个室内游乐项目；儿童主题乐园是万达世界首创，将最新科技知识与互动娱乐结合在一起，室外步行街、配套精品江景住宅等顶级业态。它将被打造成南宁、广西乃至东盟的文化旅游中心、商业与生活中心，将大大助力南宁的城市升级，成为中国的文化旅游名城。,从上述不难看出万达第四代的方向开始转向特色文化、旅游等发面，开始打造城市标志型文化、旅游、商业为一体的新品牌文化。,营业时间,2000-2003,年,第一代,2003-2004,年,2004-2015,年,2016,年,盒子式（单店）,第二代,第三代,第四代,组合式,商业综合体,大型室内商旅文综合体,万达四代发展历程,未来商业将向多元素、多功能化发展，商业体不再是单纯的购物场所，而是人们消费需求的综合载体，其发展的空间应当更为广阔！,启发：,融入旅游、文化等多种元素的万达第四代产品，是未来商业发展趋势,Part 5,：商业主题定位,定位依据,案例借鉴,定位主题,功能分区,业态组合,经济估算,L,ANDMARK,LANDMARK,地标，是判断一座城市的识别符号。正如,“,路有标记，物有标签，文有标题,”,一样，地标对一座城市的重要，犹如人的眼睛不可缺少。人们对一座城市的记忆和认同，总是从它的地标开始寻找，城市地标就是这样一束震撼心灵、夺人眼球的,“,闪电,”,。,昆明的印象，城市的记忆,culture,fashion,昆明,呈贡,中通艺术广场，城市新地标，,文化与时尚的聚集地，制造一个个梦想，也惊起一个个沉睡。,中通艺术广场 城市新地标,定位愿景,定位依据,艺术为主题的城市商业综合体,未来大昆明需要一个艺术中心，而纯粹的昆明剧院、杨丽萍大剧院业态太过单一，不能满足时下市场需要。同时本土的艺术家也需要一个载体来呈现他们的艺术作品。,项目自身区位、商业体量决定需要差异化的定位，结合项目住宅高品质定位，融入艺术元素，符合购买住宅客户的消费需求。且毗邻项目的大学城有,20,万的大学生，对艺术类产品比较感兴趣。,市场竞争激烈，需要一个具备生命力、前瞻性的商业定位，艺术元素的不过时性能够应对市场竞争，与万达第四代产品的方向不谋而合。,对艺术类产品的消费需求，逐步增加,7,月,30,日，,商业地产,全程服务商,RET,睿意德联合上海亚益文化传播有限公司，发布,2015,年,商业空间艺术主题研究报告,（下称报告）。报告指出，购物中心将逐步成为艺术演出及展示的新承载平台，而艺术主题对于购物中的商业也有较好的促进作用。,艺术展示及演出期间购物中心部分商家也会借机推出相关的纪念商品，商家针对艺术主题进行联动，实现购物中心和商家双赢模式。门票收入、衍生品以及企业赞助是艺术展示及演出的主要收入来源，其中衍生品收入最高，占比达到总收入的,43%,，超过门票收入。衍生品包含零售纪念品及咖啡为主的艺术主题简餐等。,以,K11,的莫奈展为例，其衍生品种类接近,800,种，而几乎所有逛完莫奈展的顾客都会前往艺术商店购买纪念品，促使其衍生品收入达到,3960,万元。,数据显示，一线城市中艺术主题业态在购物中心占比已上升到,2.6%,，成为购物中心吸引客流的特色之一。虽然绝对占比低，但相对增速迅猛，正处于快速发展期。,未来艺术集市前景,报告对于艺术在购物中心的未来发展提出了四点想法：,一、东方传统艺术及民族艺术逐步扩大市场份额；,二、艺术与购物中心跨界,O2O,将广泛开展；,三、逐步从一线城市下沉至二三线城市；,四、专业机构跨界合作成为趋势，更多艺术经纪机构、商业地产顾问机构、开发商、品牌零售商将开展跨界合作。,案例借鉴,上海,K11,艺术购物中心,总体量约,4,万方,K11,是全球首个品牌率先把,艺术,人文,自然,三大核心元素融合，将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自由及个性化的生活品牌，并为大众带来前所未有的感官体验。,艺术：,K11,不仅会长期展示典藏的本土年轻艺术家的杰作，更通过举办不同的艺术展览、演出及工作坊，透过多种类型的多维空间，让大众消闲或购物的同时，可欣赏到不同的本地艺术作品及表演，以加强本地艺术家与市民的沟通及交流，培养市民对艺术的欣赏，亦让年轻艺术家获得更多机会创作及发表作品，有助于本地艺术生态自然地茁壮生长。,K11,成绩：,上海购物中心,NO.1,商铺租金增长,70%,、办公物业增长,30%,月客流量,100,万人次,K11,的扩张,计划是到,2018,年，总共投资,10,亿美元，建造,19,座,K11,商业项目，进驻北京、上海、广州、武汉、天津、沈阳、贵阳等城市，打造超过,160,万平方米的购物中心。,购物中心陈列的艺术品,地铁入口利用废旧电子表做成艺术品,从商铺的比例上来看，上海,K11,精选了超过,20,家餐饮，囊括了意大利、日本、泰国、西班牙、美国不同口味，其中一些更是首次登陆中国。值得关注的是，相比沪上其他高端购物中心，,K11,的品牌组合有其独特的定位策略，但对于一个约,4,万平米的项目来说，,5,个包括,DOLEC&GABBANA,；,MAX MARA,在内国际一线品牌再辅以艺术化的旋转木马形象显得精致又富于品味，不得不说其将商业品牌与其艺术氛围的结合相当高明。,招商管理,主题形象,对于,K11,这样以艺术闻名的商业体来说，主题形象是非常系统的工作，前面说过了，很多人将,K11,的成功归纳为艺术与商业的结合，这种跨界的思路实现了定位的差异化云云，但是艺术与商业的结合是说起来容易，其背后却有着大量不为人知的困难，这并不是一件简单的工作，更不是在商业项目中摆放一两个艺术品就能够完成的工作。这时候,K11,拥有的艺术团队的重要性就凸显出来了，这可以说是,K11,在运营架构上与其他购物中心区别最大的地方，我们看到很多艺术装置与项目的结合，在空间和色彩上是非常协调的，如此一致的程度，非要有紧密的沟通合作不可。,上海,K11,基于体量及定位所需，并没有引入过多的国际品牌，这也体现出对于自身品牌形象的自信，一个拥有独特气质的购物中心并不一定非要靠国际大牌来凝聚人气。上海,K11,的前身,-,香港,新世界大厦,购物广场本是淮海中路的地标之一，变身为,K11,之后，强化了其面向公众的业态功能，包括免费艺术中心、新食艺、屋顶花园、大型垂直绿化以及多元化品牌名店的,“,创艺,”,生活，运营的空间还多了一个,3000,平方米设置了一个常年艺术空间，这样的功能是普通购物中心并不具备的，从运营的角度讲，一个能够举办各种展览的空间更能够发挥,K11,的艺术资源优势，也使一个购物中心做活动的能力变得更加强大。,之所以这么讲，是因为上海,K11,在,2013,年成功举办了,“,莫乃特展,”,，体现了其