房地产销售投标书(技术标2).doc

房地产有限公司 投标文件
第二章 投标企业情况及工作计划安排

一、 投标企业简介

XXXX房地产公司成立于2006年，是一支由拥有严谨的专业知识和丰富的行业经验，从事多年房地产行业工作的专业人士组成的团队。 主要致力于保障性住房的销售代理、房地产租赁及策划包装等业务。目前代理的改造XXXX地块委托安置项目、XXXX地块委托安置项目、XXXX销售代理、XXXXXXXX等销售代理项目正在按照甲方的要求顺利地进行；除此之外，我公司还圆满地完成了XXXX、XXXX招商前期工作、北京XXXX产业园及XXXX国际产业园策划等项目。
在激烈的市场竞争中，我公司本着“专业、诚信”的基本经营理念，依靠公司完善的管理机制及高素质的团队，促使企业不断持续改进、提高自己、完善自己，达到了质量与效益共同提升的目的。公司现设有市场部、项目部、策划部、合约部、客服部、人力资源部、行政部、财务部等多个职能部室，定位在以最专业的服务、最诚信的品质来为各级政府提供全方位的销售代理专业服务，力求打造保障性住房房地产经纪行业的专业品牌。

进行中项目：
l 项 目：XXXX地块委托安置项目
介 绍：作为XXXXXX建设的最大区域，建筑面积共约XX万平方米，住宅楼XXX栋，房屋约XXXX套。
我公司主要负责该项目的销售代理，负责制定销售计划、前期接待、咨询、选房、签约、交纳房款、办理入住手续及移交物业公司的交接等工作。截止到2014年4月30日，XXXXXXXX项目共计选房XXXX户XXXX套，办理入住XXXX套。
在项目进行过程中，积极配合甲方工作，急政府之所急。在2012年7月21日北京遭遇特大暴雨的严峻时期，经过洪水浸泡后，村内房屋大多已成危房。区政府立即决定协调XXXX项目的剩余房源，为受灾居民提前安排“上楼”，解决灾民的燃眉之急。我项目部迅速采取应急措施，组织工作人员连夜为灾民进行紧急安置，最长连续工作时间长达36个小时，为灾民选房、签署安置协议及办理入住手续。历时一个月共完成XXX套房屋的选房工作，解决XXX户灾民的安置，圆满完成了区政府交给的任务。

XXXX受灾群众选房
l 项 目：XXXX地块委托安置项目
介 绍：XXXX（A、B)地块定向，地处北京市XXXX龙泉镇东、西龙门村。XXXX总套数：A地块2200套，B地块5288套；主要负责该项目的销售代理，负责制定销售计划、前期接待、咨询、选房、签约、交纳房款、办理入住手续及移交物业公司的交接等工作。

截止到2014年4月30日，共计选房XXXX户XXXX套，办理入住XXXX套。

l 项 目：XXXXXXXXXXXX销售代理项目
项目介绍：2013年12月30日，XXXXXXXX的回迁选房工作正式拉开大幕，涉及XX个村XXXX户1万多名村民。自2013年12月30日至2014年1月25日，连续作业，历时27天圆满完成了XX个村共计XXXX户XXXX套房屋的选房工作。为保障回迁入住工作顺利进行，居民早日入住新居，自2014年2月28日——4月9日，连续奋战41天，顺利完成了XXXX户XXXX套的入住工作，获得了镇、村的好评，用实际行动为XXXX新南城发展做贡献。

l 项 目：XXXX项目
项目介绍：该项目位于XXXX环岛西南侧，主要负责其中XXX套的销售代理，负责制定销售计划、前期接待、咨询、选房、签约、交纳房款、办理入住手续及移交物业公司的交接等工作。截止到2013年12月31日，共完成XXXX地块选房XXXX套；办理入住XXXX套。

成功代理及策划的房地产项目介绍：
l 项 目：北京XXXX产业园项目——产品策划
介 绍：北京XXXX产业园位于朝阳区，是集文化性、民族性、创新性、实验性为一体的国际XXXX产业园，总建筑面积84.8万平方米；一期以原有老库区改造为主，打造原生态产业园区；二期规划为一个主题公园和五大综合体，打造国际化音乐产业聚集典范。

l 项 目：XXXX市政管委XXXX项目
介 绍：共安置XX套房，办理XX套房屋的产权证。

l 项 目：XXXX国际物流园策划项目——产品策划
介 绍：地处XX省XX市XX县XXXX工业区西北侧，计划建设成为建材加工仓储区、建材交易展览区、公共服务区、集装箱作业区、停车场及车辆维修区等五大分区的现代化环保建材物流园。它占地面积：亩，建设用地面积： m2，规划总建筑面积： m2，容积率： ，开发时间：2-3年，预计投资： 亿元人民币 ，解决就业人口： 余人 。

二、 公司组织机构图
1、公司组织机构图

2、项目部组织机构图

XXXX地块销售代理项目部共计：XX人
3、项目人员岗位职责
3.1 项目经理
1） 负责本项目人员的岗位培训，提高销售人员的营销技巧。
2） 负责公司销售业务，获取最新销售代理信息，为新项目拓展提供可靠信息和依据。
3） 编制本部门月、季、年度销售代理计划和工作总结，确保完成公司下达的各项任务，并监控本部门的销售费用。
4） 负责主动寻求各部门对销售的配合，并将信息反馈给相关部门。
5） 督促本部门人员妥善做好档案资料管理。
6） 妥善处理客户投诉。
7） 配合相关部门，协调好与客户之间的关系。
8） 搜集和整理客户的销售代理资料，并妥善分类、保管和存档，每月编写统计及分析报表，呈送有关部门。
9） 协助办理客户签约手续。
10） 协助人事及行政部做好销售代理部员工聘任、考核、培训等工作。
11） 协助财务部做好应收款项工作。
12） 协助公司其他部门的工作。
13） 积极完成总经理临时安排的工作

3.2 销售主管岗位职责
1） 人员管理
u 对员工进行日常行为、礼仪规范管理；
u 对新入职员工进行业务培训；
u 督促销售人员完成销售任务，保障整体销售的正常进行；
u 保证销售人员及客服人员严格按照公司制度的销售流程执行；
u 对销售人员及客服人员进行综合考核并监督其不断改进；
2） 业务管理
u 推行公司销售计划，保证公司的销售任务能够顺利完成；
u 协调和处理销售过程中出现的各类问题；
u 根据现场销售资料对销售情况进行分析，就销售状况及目前存在的问题为公司提供合理化建议；
u 对现场的销售资料和报告进行监督和审核，是公司决策层能够掌握最直接的销售状况；
u 主持现场销售会议，讨论和指导业务员日常销售工作；
u 熟知销售进度，及时了解客服出现的问题及反馈的意见，并进行解决；
u 负责传达公司行政命令及贯彻执行；
u 参与销售策略、销售计划的制定并组织实施；
u 负责与开发商、物业等相关部门的协调工作；
3） 服务管理
u 处理客户服务的各类事项；
u 处理客户投诉及维护良好的销售形象；
u 保障当期回款任务的完成；
u 处理好与招标方关系，最大限度满足招标方在业务上的合理要求；
u 指导客户服务的相关工作流程，保障销售大厅的良性循环。
4） 日常管理
u 定期起草销售人员的工作计划、人员安排，并负责计划和安排实施；
u 销售人员的业务指导与检查、控制、监督销售流程，保证销售业务按计划、程序顺利进行；
u 销售大厅与各种销售活动现场的组织、鼓动、巡检和协调，销售大厅环境、气氛的调节、调度；
u 销售人员的考核及日常人员的管理（包括支持鼓励），销售团队建设，并提交人员使用与管理建议；
u 定期（周，月）向主管领导提交业务分析报告（客户分析、销售策略效果与建议等），并组织销售人员进行市场调研；
u 定期向主管领导提交工作计划和总结；
u 协助销售经理进行公共关系处理（客户、当地政府及相关部门），突发事件现场处置。
5） 其他职责
u 完成上级领导交办的临时性工作任务；
u 对项目部销售人员负有直接的考核权。

3.3 销售人员岗位职责
1) 积极主动，完成公司下达的销售任务；
2) 严格按照公司制定的销售流程，完成客户接待、洽谈、沟通看房以及追踪等工作，以求达成交易；
3) 成交时签订认购书，收取定金，陪同客户完成交款等事宜；
4) 对客户勤追踪，做好签约工作，督促签约付款；
5) 负责自己客户及指定客户的联络、沟通、跟踪及催款工作并协助客户办理贷款；
6) 按照公司指定的各种制度、程序处理客户情况，按时填写各种表格，上报销售经理或指定人员；
7) 负责对本人接待的来访客户、成交客户进行归类统计、填报及分析，并及时上报主管；
8) 对客户的服务要热情、周到、专业、善解人意，提供高品质的服务，不得与客户发生争吵；
9) 完成公司安排的调研工作，收集整理市场信息；
10) 完成公司安排的其他工作。
3.4 客服人员岗位职责
1） 负责客户的文书工作、文件收发、登记、归档、打印、会议记录、通知传递。
2） 协同销售主管处理好各类协议的整理及备案工作。
3） 负责协助客户办理相关按揭手续。
4） 负责上级办理项目合作签约手续。
5） 负责定期向销售经理递交工作计划和总结。
6） 协助上级处理好与有关部门的沟通协作工作。
7） 对本项目所有文件进行归类整理、立档、归档。
8） 协助销售经主管协调开发商及物业的关系。
9） 销售代理项目的拓展及情况分析。
10） 完成上级临时安排的工作任务。
3.5 行政主管岗位职责
1） 日常事务管理
u 公司制度的传达、执行、监督；
u 做好与各接口单位的良好沟通；
u 突发事件的有效处理；
u 协助销售经理做好相关日常管理工作，按时完成销售经理下达的各项工作任务并且保证质量。
2） 数据管理
u 严格按照销售价格正式文件及所确定的优惠规定审核各类文件资料；
u 台账的及时更新、审核；
u 统计销售、回款数据，编制销售报表，按时提交日、周、月、年报。
3） 培训管理
u 专业培训的辅助组织；
u 培训情况反馈汇总及时上报。
4） 收款管理
u 严格执行项目销售流程，房款的收取符合工作流程，手续完备，统计及时；
u 所有款项收支要有收据、发票或收条，账目清晰准确；
u 严格按照公司要求管理各项票据，分类存档，目录清晰；
u 跟踪项目回款情况并上报相关领导，协助项目经理对未结款提供依据。
3.6 行政助理岗位职责
1) 协助销售人员做好协议及其他相关文件的核对工作；
2) 协助行政主管做好台账的录入、审核工作；
3) 客户档案的建立、保证资料的完整；所有档案分类明确，摆放整齐；
4) 协助销售人员查找客户档案，提供相关资料；
5) 做好考勤管理，记录销售大厅的考勤情况；每周每月按期提交排班表和考勤统计表；
6) 现场办公设备的保管、使用、维护、保养，出现问题及时修理；办公用品领用管理；
7) 销售大厅日常行文格式正确，文件齐全、内容完整，登记及时；
8) 文件交接、传送或借阅手续完备，有详细交接记录。
3.7 保安人员岗位职责
聘请专业安保公司的保安人员，专门负责选房现场的安保工作，确保销售大厅选房工作的正常秩序，协助公安部门及时解决突发事件及各种矛盾冲突。
1) 负责销售大厅的治安秩序，如发生突发事件，立即对现场情况进行了解，迅速掌握第一手资料，在处理事件的同时，向领导报告现场情况；
2) 负责销售大厅现场的人身财产安全；
3) 负责现场不发生灾害性事故；
4) 负责制止各类突发事件；
5) 遇有突发事件及时报警；
6) 保证在监控室内坚守岗位，得擅离职守，对销售大厅现场进行安全监控。

三、 项目安置选房管理流程图

制作《选房安置协议》

确认房号
房屋信息讲解
收集客户资料
叫 号
确认

为客户讲解协议并签字
销控管理
协助客户选房
审核客户信息
顺序叫号
确认

审核《选房安置协议》
签署《房号确认单》
选定房号
复印客户资料
身份审核

我公司秉承专业科学的管理理念，熟悉北京尤其是XXXX地区XXXX的特殊环境，能够切合实际的制定工作实施方案，从而按照招标方的要求圆满完成承接的各项工作。以下是为本项目初步制定的选房基本流程及各种方案。
1.选房基本流程：
1）提前到XXXX现场确认相关信息；
2）安置现场门口叫号，确认当时选房人员到场情况；
3）身份确认，领取办理流程单；
4）资料审核，缴纳所需提供的资料；
5）现场讲解户型及咨询答疑后，选出意向房源（需有3个以上备选方案）；
6）选定房源后，由销售人员带领客户到确认房号窗口确认所选房号；
7）签订《房号确认单》及《购房协议书》并填写《缴费单》；
8）讲解《购房协议书》并与《缴费单》核对相关信息是否一致；
9）凭《缴费单》到指定银行缴纳房款、税费、公共维修基金、代办相关费用等，5个工作日内凭回执单到XX机构指定处加盖公章；
10）根据施工方实际交房情况制定合理的入住工作流程和每日工作量。按照被征收人选房顺序电话通知被征收人办理入住手续的日期、时间、地点和应携带的资料。
2.抓阄方案
对于某种特殊情况，如拆迁合同上的协议日期时间是一致的，类似这种情况，我们遵循公正公平公开的原则，来解决分房顺序的问题。
制定详细的《抓阄实施活动方案》，划分主持摸号组，现场安全保卫组和维持秩序组以及安排选房组、协议签订组等。各组统一行动，准时到场，做到衔接无缝隙，无漏项，确保了抓阄工作圆满顺利进行。完成了XXXX项目、XXXXXXXX工作中，拆迁协议时间完全相同的，抓阄、选房等工作。
3.抓阄选房基本流程：
1）由购房人共同协商抓阄顺序，然后进行抓阄的顺序号；
2）顺序号产生后由购房人本人签字并按手印确认，待全部购房人抓阄的顺序号产生后，由工作人员宣读抓阄顺序结果；
3）按照上一轮的抓阄顺序号进行房号的抓阄流程，每一组购房人抓出结果后，签署房号确认书，并按手印，确认书一经签署，立即生效，不得修改；
4）购房人房号抓阄结果产生后，由工作人员宣布抓阄结果；
5）由公证处工作人员宣读公证词；
6）抓阄流程结束，按照客户抓阄房源制作《购房协议书》并计算《缴费单》；
7）凭《缴费单》到指定银行缴纳房款、税费、公共维修基金、代办相关费用等，5个工作日内凭回执单到指定处加盖公章；
8）根据施工方实际交房情况制定合理的入住工作流程和每日工作量。按照被征收人选房顺序电话通知被征收人办理入住手续的日期、时间、地点和应携带的资料。

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四、项目人员简历
项目团队人员构成：
后附人员的执业证、上岗证、职称证、学历证、身份证等相关证件的复印件。

五、 同类工作业绩
截止到2014年4月30日，我公司销售代理的同类项目业绩有：
1、XXXXXXXX项目：

2、XXXXXXXX项目：

3、XXXX项目：

4、XXXX安置销售代理项目：

5、XXXX项目

六、 工作计划安排

依据XXXX新城总体规划， 针对大量XXXX工作等，在区委、区政府的大力支持下，2009年已进入了实施阶段的工作，切实为老百姓解决实际问题。
在改造过程中，XXXX人民政府本着重在改善、旨在惠民的宗旨通过正面的宣传解释工作和换位思考的工作方式，努力做好群众思想工作，确保XXXX工作的顺利完成。 为了配合区委、区政府做好XXXX工作，我公司愿意积极配合区政府顺利如期完成百姓的安置工作，贡献自己一份力量。
根据XXXX住房的特性，项目共分为三个阶段：
第一：前期准备阶段：
进行前期筹备、组织、培训等工作，制定销售计划、流程，通知客户选房注意事项，以及客户前期接待、咨询、解答等工作。
1. 售房接待处布置；
2. 销售团队组建与培训：
① 加强房地产基础知识及礼仪礼节的培训；
② 全面了解项目的具体情况，包括区位、规划、户型及安置政策等，进行专项培训，包括鸟瞰及平面布置的讲解、户型的分类、所在位置及特点；
③ 本次征收工作的专项培训，包括本次征收安置的策要求；本次征收的选房原则与具体要求；本次工作的流程及工作内容；各工作岗位的具体工作内容、要求及岗位职责；各种表格的作用、填写、查找及存档要求；房价款的计算方法及应用。
3. 项目资料准备；
4. 制定选房方案；
5. 制定接待流程、接待统一说辞、销售计划等；
6. 接待处开放参观预案；
7. 接待处开放参观、接待、解答等；
8. 销售道具准备，如：签约用纸、打印机、复印机、销售楼座的展板、价格表、销控板、户型图、房号确认单或者认购书、合同样本、公示文件等；
9. 摇号、选房、签约准备工作，如：摇号名单确认、公证处摇号准备、选房流程、签约流程，签约须知，签约合同条款准备，签约户型图、合同、附件、物业管理公约等；
10. 交款准备工作，如：保险柜、POS机、点钞机、发票或者收据等；
11. 建立领导工作小组，与销售对接，确定工作组成员。
12. 确立合作按揭贷款银行、公积金管理中心等，以及贷款须知等。

第二：选房签约阶段：
按照计划组织选房工作、组织签约、交纳房款等执行工作。
1. 根据计划进行客户摇号等形式确定客户选房顺序；
2. 确定选房时间，组织客户进行有序选房工作，避免一屋二卖；
3. 选房签署房屋确认书或者购房认购书；
4. 按照计划通知客户签约时间、地点，需要携带的资料等；
5. 与客户签约《商品房买卖合同》，并收齐客户签约所需的个人资料等；
6. 签约同时需客户交纳首期房款，配合财务部门收完房款，并配合财务部门核对所缴纳的房款数额及所开具的发票或者收据等票据工作。

第三：后期服务阶段：
针对已选房的签约客户进行售后服务工作，制定领取手续计划和流程、办理入住手续的计划和流程，办理入住手续后移交物业公司、办理房产证等。
1. 负责已签约客户的问题解答；
2. 负责客户的购房合同、发票等领取工作；
3. 配合客户与按揭银行、公积金管理中心做好贷款工作，并负责督促客户贷款工作的实施；
4. 配合财务部门与按揭银行、公积金管理中心的放款情况跟进，以及统计客户交款和回款情况；
5. 负责提交已签约客户的联机备案等工作；
6. 负责办理客户入住手续等；
7. 将已入住客户移交物业管理公司。
8. 办理房产证：在特定的时间将为被安置客户进行产权办理：
8.1 网签购房合同，具备网签条件，购房人需进行签字，购房人需接到网签通知5日内到销售大厅进行签字等（签署必须是本人到场；不能到场的家庭需有公证处的公证委托；如果是购房人已故，合法继承人需携带继承公证书或法院判决书）。XX机构签字盖章后，通知购房人领取合同正本。
8.2 网签完成后提交联机备案手续并进行产权登记等手续办理，自签署完网签合同之日起一年之内为购房人办理完产权证（因购房人的原因，导致在规定的时间未能办理产权登记，后果由购房人自行承担）。
8.3 通知购房人领取产权证并协助能够享受契税减免政策的购房人办理契税减免手续及退还契税等工作。

第三章 服务操作方式

一、 日常服务方案提交方法
1. 选房前：
1）在招标方复印购房人屋的相关资料；
2）与招标方核对项目购房人的相关信息；
3）将核对后的购房人信息以书面形式递交招标方盖章；
4）录入购房人屋的相关资料（待信息管理平台完善后，直接进入该系统）；
5）将户型图以电子版形式上交至招标方，待招标方核实打印盖章后方可进行户型图的制作（包括选房户型图及合同户型图）及大型展板、大幅销控表的制作；
6）根据户型图制作房源表，将做好的房源表以书面形式递交至招标方，待招标方核实盖章后方可使用此房源表；
7）根据招标方的要求及本次安置政策的具体要求及房屋的实测报告进行房屋价格的制定，将制定好的价格表以书面形式递交至招标方，待招标方盖章后方可使用此价格表；
8）根据招标方的要求制订《购房协议书》、《缴费单》、《房号确认单》及《入住通知书》的格式及内容，制定好后以书面形式递交至招标方，待招标方盖章后方可使用；
9）根据工作的具体要求及工作现场实际布局与招标方相关部门协商并确定本次工作的实际流程，以书面形式向招标方递交本项目的工作计划及实际操作流程待招标方同意后方可按照本工作计划及操作流程进行安置工作；
2. 选房中：
1）选房工作完成后将当天的选房数据表以电子邮件形式递交至招标方，待信息管理平台完善后，将选房数据及时、准确的录入到该系统中；
2）选房当天的工作情况及第二天的工作安排、流程与招标方以会议报告方式说明；
3）与招标方核对选房当天所用的加盖公章的《房号确认单》的数量；
4）为确保选房工作顺利进行，选房中随时出现问题随时向招标方寻求解决办法；
5）复印选房所需的《房号确认单》，递交至招标方加盖公章。
3. 选房后：
1）统计本次所选房屋的数据，以电子邮件形式递交至招标方；
2）准备下一批选房所需，并已书面形式递交下一项目的工作计划。

二、与招标人及其他相关单位的沟通配合方式
1.定期书写销售工作情况总结，报送招标方及各相关单位；
2.定期组织召开相关单位进行工作沟通会议，包括招标方代表、购房人代表、政府代表等单位，对阶段性工作中发生的问题进行研究讨论，以便更好的完成销售工作；
3.制定销售工作日报表，于每日销售工作完成后报送各相关单位；
4.总结每日销售工作中出现的问题及时与招标方进行会议沟通；
5.为了保障选房工作的顺利进行，在选房现场，需有相关部门负责现场治安秩序及制止各类突发事件；
6.每日选房后将当天选房具体数据及时汇报至招标方。
7.加强与招标方委托的公证单位密切配合，保证选房、入住办理过程的公平、公开、公正。

三、 服务保证措施
为了确保此次销售工作的顺利进行，特制定如下保证措施：
1. 组建XXXX定向销售代理项目部，配备相应的专业技术人员，并进行相关培训；
2. 深入了解此次销售工作的具体情况，制定详细的工作计划及方案；
3. 预留此次项目的备用资金，保证项目所需一切费用的及时如数到位；
4. 做好前期各种设计设备的准备工作，如展板、图纸、户型图、销控版、宣传资料等；
5. 保持和招标方的尽量多的沟通，以便更好的按照招标方的意图完成项目并保证与各相关单位的沟通配合。
6. 加强对项目部人员的廉政管理，保证遵守各项法律、法规及合同约定。