房地产项目委托开发管理协议.doc

。AA伟华置业发展有限公司xx房产建设管理有限公司房地产项目开发委托管理合同书二一二年十月目 录第一部分 协议书4第二部分 合同条件10第一章甲方组织架构和管理原则10第二章 项目开发委托管理工作内容和开展方式16第三章 品牌使用管理和维护26第四章 项目报告28第五章 保险和法律服务29第六章 合作陈述和保证30第七章 合同的变更、解除和终止31第八章 违约责任32第九章 其他事项34第三部分 合同附件37委托方：（以下简称甲方）公司住所：法定代表人：受托方： （以下简称乙方）公司住所： 法定代表人： 鉴于：1、甲方已与XX市经济开发区管委会签署了合作协议，并将通过“招拍挂”方式或其他合法途径将取得XX区光明路以西600亩住宅地块和100亩商业地块的土地使用权。并已取得其中位于 编号为 地块的国有土地使用权，依法进行房地产开发建设。2、乙方为xx房地产集团下属专业负责房地产项目受托开发建设管理的子公司，依托xx房地产集团多年的房地产开发经验，逐步建立起完善的品牌管理与维护体系、质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等，并储备了大量的优秀管理人才，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有较强的专业技术支持力量。3、甲方充分认可乙方在房地产开发建设领域的管理能力和经验，同意委托乙方全面负责上述地块项目开发建设的管理工作，乙方也同意接受该项委托。为此，甲乙双方根据中华人民共和国合同法等有关法律法规的规定，本着诚实信用、平等、自愿、互利等原则，经友好协商，签订本合同，以资共同遵守。第一部分 协议书第一条 项目基本情况1、1、项目地点和土地四至：宗地位于【xx省xx市经济开发内】，住宅地块四至暂定为【】；商业地块四至暂定为【】，以上四至皆为暂定，最终界址点坐标的确认以国有土地使用权出让协议附件出让宗地界址图为准。2、项目名称和用地性质：项目名称为【安徽AA伟华月白湖项目】（暂定），用地性质为【住宅、商业及其他】。3、土地使用权获取方式：【招拍挂】。4、土地使用年限：其中，住宅用地使用权年限为【70】年；商业用地使用权年限为【40】年。5、地块面积：宗地面积分别为【约40万】平方米和【约6.7万】平方米，其中建设用地面积，最终以国有土地使用证上登载的面积为准。6、土地现状与交付：【少部分土地待拆迁】【土地较平整，内部水系较多】【交地时间未确定】。7、主要规划建设指标：住宅地块的容积率暂定为【1.0】；商业地块的容积率暂定为【2.1】，(最终以相关部门下达的地块规划设计条件书为准)。项目地块预计规划住宅【约37万】平方米，商业【约4.2万】平方米，办公物业【约10.7万】平方米，公共配套【约1.58万】平方米；规划总建筑面积为【约70.7万】平方米（最终以规划部门核准的指标为准）。8、建设内容和建设标准：项目建设内容包括【住宅、商业、办公、公共配套、其他】；项目建设交付标准为：住宅为【毛坯】，商业为【毛坯】，办公物业为【毛坯】，公共配套【毛坯】、【其他物业】为【毛坯】。9、与项目有关的合同文件及审批文件：（1）国有土地使用权成交确认书，编号为 号；（2）国有土地使用权出让合同，编号为 号；（3）【 】；（4）。10、项目进展情况：【已签订项目合作协议；已立项；】。11、其他：【无】。第二条 委托管理范围甲方委托乙方进行项目开发管理的范围包括如下第【111】项：1、前期管理工作：对项目的整体定位和运营思路和方案进行统筹规划，并在甲方的配合下负责具体办理项目开发建设所需的相关审批和许可手续。2、规划设计管理：根据项目类型和实际情况选择并委托各阶段各类规划设计单位，把控设计进度及设计成果质量。3、成本管理：制订合理的项目目标成本，并在项目开发建设全过程中实行有效的目标成本管理。4、工程管理：通过市场化方式选择各类施工单位、材料设备供应单位和监理单位并进行统筹管理，对项目工程建设阶段的质量、工期、安全生产、文明施工等进行全面管理。5、营销管理：对项目房产市场定位进行规划并制订销售目标和计划，选择各类营销专业工作单位并进行统筹管理，对项目的策划、推广、销售过程进行全面管理，实现项目销售目标。6、竣工验收和交付管理：组织各类中间验收、竣工验收，完成竣工验收备案工作，组织实施项目房产的集中交付工作。7、客户服务及房产保修管理：协助甲方设置或延聘客户服务组织，有效处理客户投诉，提升客户满意度；负责项目房产在合同约定期限内质量保修的管理工作。8、前期物业服务督导：选择前期物业管理单位，协调制定物业服务方案，对前期物业服务的质量进行督导。9、档案管理：对项目开发建设全过程的重要档案资料进行归档保存，并根据相关档案管理的要求及时移交。10、人力资源管理：根据乙方的管理经验，建立委托管理项目的人力资源相关管理制度，并进行人力资源日常管理。11、行政管理：根据乙方的管理经验，协助甲方建立行政相关管理制度，进行行政后勤、公文管理、信息管理等工作。第三条 委托管理基本原则1、甲方作为项目的开发建设单位，负责筹措项目开发建设所需的全部资金，拥有项目开发中的投资和合同约定的重大事项的决策权、监督权、建议权和知情权。甲方依法享有项目的投资收益，承担项目投资风险。2、乙方根据本合同的约定履行受托管理职责和义务，组建项目管理团队，对甲方负责，在本合同的约定或甲方的特别授权许可范围内代表甲方行使项目日常经营管理权，努力实现项目管理各项目标，获得合同约定的收益。3、项目建设活动实行合同制管理，项目开发建设过程中的各类合同以甲方名义签订，由乙方进行合同履行的全过程管理。第四条 委托管理目标1、开发建设周期目标本项目总体开发建设周期暂定为【84】月（以首批施工许可证领取之日起开始计算），预计于【2020】年【5】月前完成合同约定的建设内容的建设并完成竣工验收备案,具备物业交付条件。以上时间目标暂为估算，乙方在本合同签订后【15】个工作日内将项目框架性开发计划提交甲方确认；在项目总体规划方案审批通过后【30】个工作日内将项目总体开发计划提交甲方确认，项目总体开发计划作为双方正式确定的项目开发时间目标。项目框架性开发计划模板详见附件【七】，项目总体开发计划模板详见附件【八】。2、销售目标本项目【分期】开发、销售，预计项目【第一期】在取得施工许可证后【1】月内（预计于【2013】年【5】月前）具备领取预售许可证的前置条件，具体开盘时间以双方正式确认的开盘方案为准。项目整体和各分期的销售周期目标以双方正式确定的销售计划为准。乙方在项目总体规划方案审批通过后【30】个工作日内将项目整体销售计划提交甲方确认，并根据项目分期情况在每一期取得施工许可证后【30】个工作日内将当期销售计划提交甲方确认。项目整体销售计划及分期销售计划模板详见附件【九】。项目已销售面积达到地上可销售面积的【85】%（甲方保留物业计入已销售面积），视为乙方完成项目销售管理工作。3、工程成本管理目标工程成本管理目标按项目【分期】确定。在规划设计方案阶段，形成甲乙双方共同确认的概算成本管理目标；在项目【各期】施工图设计完成后45个工作日内，由乙方组织编制施工图预算，根据中标条件调整金额并经甲方审批确认后作为【该期】工程成本管理目标。4、质量目标（1）符合设计要求，符合国家和项目所在地现行相关施工质量验收规范的合格标准；第五条 委托管理服务相关费用1、乙方完成本合同项下的委托事项，甲方应按时承担或向乙方按时支付如下费用： （1）委派人员薪酬福利：乙方委派人员的薪酬福利（包括人员的工资、社会保险费、住房公积金、工会经费、职工教育经费和其他现金或实物形式的福利等）由甲方承担，并在乙方人员派驻到岗后即时发放，标准详见附件【三】。（2）委托管理服务费用：甲方应按本合同约定的标准和收取方式向乙方支付委托管理服务费用，具体标准及收取方式详见附件【四】。项目委托管理服务费由甲方支付给乙方，乙方向甲方开具合法有效的服务业发票。2、在项目开发建设过程中，乙方发生额外工作的，根据乙方的实际增加工作量，以及本合同约定或由甲方、乙方另行协商费用标准及支付方式，由甲方支付给乙方。3、乙方按本条约定收取的服务费用，不包含项目开发建设过程中实际发生的应由甲方承担并支付给相关第三方的费用，以上第三方费用包括但不限于土地使用权出让金、契税、前期工程费、报建费、市政配套费和其他政府规费及行政收费、各类规划设计费、各类工程价款、材料设备款、材料测试费、招标代理费、监理费、各类营销费用和工程造价、财务审计、法律服务、物业服务等各类中介咨询费等。第六条 其他事项1、甲方在签署本合同前，已就本合同的签订和履行取得其股东会充分、有效的授权和许可，详见本合同附件【一】股东会决议（外商投资企业为董事会决议）。2、本合同第一部分 协议书、第二部分 合同条件及第三部分 合同附件中的有关词语含义与本合同附件【二】名词定义及解释中赋予它们的定义相同。本合同中的第一部分 协议书、第二部分 合同条件、第三部分 合同附件为本合同的有机组成部分，不可分割，具有同等法律效力。3、本合同一式【捌】份，甲方执【肆】份，乙方执【肆】 份，各文本具有同等法律效力。（本页为合同签署页）甲方：（公章）_ 住所：AA市示范园区黄山大道（南段）1168号，管委会10号楼。 法定代表人或授权代表：_电话：_ 未定_ 传真：_ 未定_ 开户银行： 未定_ 账号： 未定 邮政编码：_未定_（注：以上5项信息，因公司新注册成立，办公地址未确定，待正式合同中补正） 乙方：（公章）_住所：杭州市杭大路1号黄龙世纪广场A座9楼法定代表人或授权代表： 电话：[phone]传真：[phone]开户银行：中国农业银行杭州中山支行账号：005101040020290 邮政编码：310007本合同于 2011 年 月 日签订于 。第二部分 合同条件第一章 甲方组织架构和管理原则第一条 甲方董事会1、甲方董事会的成员人数由股东会决定，人选由股东会选举产生。2、甲方董事会除依据相关法律及甲方公司章程的规定行使相应职权外，对于乙方在项目开发建设管理过程中提交审议的重大事项，属董事会职权范围内的，由甲方董事会作出决议；超过董事会职权范围的，由甲方董事会提交股东会作出决议。第二条 项目管理团队1、甲乙双方共同委派人员组成项目管理团队，对甲方董事会负责。乙方应在本合同签订时对项目管理团队的人员编制、人员薪酬进行估算。公司组织架构及项目管理团队人员编制估算详见附件【五】。2、乙方委派人员（1）乙方应按照双方共同确定的人选委派相关人员参与项目管理团队，未经甲方同意不得随意更换。但在本合同履行过程中，乙方委派人员离职的，乙方可另行委派适当的人员接替相应工作；（2）乙方委派团队履行甲方经营管理班子的相关职责，并在甲方委托范围内以甲方名义对外开展工作。乙方委派的项目负责人在该项目管理过程中，履行本合同约定的甲方总经理的职权（以下称：“项目总经理”，项目总经理管理权限参见附件【六】项目管理审批权限表），对项目管理团队进行统一管理（包括甲方派驻的专业人员），乙方委派的其他人员分别负责规划与建筑设计、土建安装管理、景观管理、精装修管理、成本管理、采购管理、人力资源管理、营销管理等具体管理工作；（3）乙方委派人员应具备符合相应岗位要求的工作经验和专业技能，保证能够胜任本项目的管理工作；（4）项目总经理在本合同签订后【10】个工作日内到岗。为节约人员费用，乙方其他委派人员根据项目开发进度情况逐步到位，具体到岗日期以乙方签发的人员委派函为准。在保证项目开发需要的情况下，乙方可统筹安排委派到甲方的人员。如项目总经理需参加其他项目管理，需得到甲方的认可。3、甲方委派人员（1）甲方委派【1】名财务管理人员，负责项目开发建设过程中的财务管理工作及各类款项的收支；委派【1】名行政管理人员，负责在项目开发建设过程中保管并按规定程序使用甲方公章和档案管理。委派人员的具体名单及到岗日期由双方通过工作联系单确认；（2）如甲方委派规划设计、工程管理、成本管理、营销管理专业技术人员，其专业能力应得到乙方的认可。第三条 项目管理制度1、甲乙双方同意以各项管理制度作为项目开发建设管理的基础依据。其中，财务管理制度、资金支付审批制度、费用管理制度、工程成本管理制度、合同印章管理制度，应结合甲方管理要求及项目实际情况，最终报甲方审批确定。2、为充分发挥乙方的专业管理优势和经验，甲乙双方同意如下管理制度由乙方参照乙方现有管理制度制定，报甲方备案：（1）项目规划设计管理制度（2）工程营造管理制度（3）营销管理制度（4）客户服务制度（5）人力资源管理制度（6）档案管理制度第四条 甲乙双方代表1、甲乙双方均需指定专人为本合同履行过程中双方的代表，甲方代表的人选由甲方通过工作联系单与乙方确认，乙方代表即为其委派的项目负责人。2、甲乙双方之间有关文件的传递、接收以及指令的发布等均由各自代表签字确认，除在文件签收中予以确认外，双方代表对文件的签收并不表明对签收文件内容的确认。任何涉及到本合同条款变更的文件，均须由甲乙双方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后生效。3、甲乙双方均必须以书面方式对各自代表进行授权，代表双方履行各自的权利和义务。为提高工作效率，确保本合同的顺利履行，甲方授权甲方代表行使下列职权：（1）代表甲方审核、接受乙方提出的项目开发计划；（2）对乙方管理中的相关行为进行签证；（3）代表甲方签收乙方的管理工作报告；（4）代表甲方批准重大设计变更；（5）参与项目设计、招投标、营销策划等业务会议；（6）代表甲方进行现场检查，提出监督和整改意见；（7）代表甲方检查财务帐薄和凭证；（8）代表甲方审批应当由甲方批准的费用；（9）代表甲方签署设计、监理、施工总包、重要分包、主要设备采购（如电梯、变电等设备）、项目借款、土地抵押、担保等重要合同；（10）甲方董事会授权行使的其他权利。4、甲乙双方任何一方更换代表人选的，必须提前5日以书面形式加盖公司印章告知另一方。第五条 人力资源管理1、项目管理团队的人员编制由乙方提出方案，报甲方备案后执行。人员编制实施动态管理，在本合同履行过程中可根据项目开发建设的实际需要进行调整，原则上由乙方于当年1月底前提报当年人员编制计划或调整方案。2、劳动人事关系（1）甲方委派人员：由甲方（或甲方所属控股母公司）与其签订劳动合同；（2）乙方委派人员（包括社会招聘人员）：由乙方与其签订劳动合同，与甲方签订委派人员工作合同。3、薪酬福利（1）甲方委派人员：其薪酬福利可参照乙方公司薪酬福利标准确定；（2）乙方委派人员：参照乙方公司薪酬福利标准并结合项目所在地有关社会保险费缴纳标准的相关政策规定拟定，在乙方签发的人员委派函中予以明确（包括职级和定薪级别），报甲方备案后执行。4、考核评估：参照乙方公司绩效管理考核办法对项目管理团队实施考核，其中乙方委派的经营班子人员由乙方考核，并征询甲方意见；其他人员由项目总经理考核，报甲方备案。考核结果作为人员激励、退出的重要依据。5、激励与退出：项目总经理有权依据绩效考核结果提出人员晋升、调薪或退出的建议。其中，乙方委派的经营班子人员需经乙方审批，报甲方备案；其他人员由项目总经理审批，报甲方备案。根据绩效考核结果，乙方委派人员不能胜任相应管理工作的，甲方可要求乙方另行委派；甲方委派人员不能胜任相应管理工作的，乙方可要求甲方予以更换或相应增加项目管理团队人员编制。6、人员培养：为保证项目开发品质，提升员工工作能力，乙方应积极创造条件为项目管理团队成员（含甲方委派人员）提供进修学习的机会，甲方应予以支持和认可，并承担相关培训费用。7、除非甲乙双方协商一致，双方均承诺不得聘用另一方工作人员。第六条 合同和印章管理1、项目开发建设过程中所涉及的各类合同由乙方负责拟订，甲方作为合同主体进行签订。乙方拟订本项目相应的合同审批程序，确定各类合同的审批流程及权限，经甲方审批后执行。2、合同签订后，由乙方负责合同履行过程中的管理，确保甲方权利得到保障，并避免产生各类合同风险。3、甲方公章由甲方指定专人进行保管，财务印鉴章由甲方委派的财务人员保管。为便于商品房销售和按揭办理，甲方同意刻制销售合同专用章以专门使用。各类印章具体的使用办法，可制定相应的管理制度，经甲方审批后执行。4、为保证项目正常开发建设的顺利进行，提高工作效率，本合同约定或相关规章制度明确项目总经理有审批权限的各类合同、文件等，经项目总经理签字后，甲方指定的公章保管人应予以签盖公章。第七条 财务和资金管理1、项目财务负责人由甲方委派，项目财务和资金管理由甲方负责。2、项目开发建设资金全部由甲方负责解决。在项目具备融资条件后，由甲方负责向金融机构融资，乙方给予必要的协助。项目融资由金融机构发放到项目专项账户后，必须优先满足项目开发建设资金需求。如甲方将融资资金用于与本项目开发建设无关的用途，而对项目运营造成任何不利影响，责任由甲方承担。3、项目开发过程中，由甲方财务人员根据项目建设需要编制项目年度资金使用计划（模板见附件【十】），乙方提供相应的协助。项目年度资金使用计划根据甲方财务管理制度的要求报送甲方董事会或股东会审批。4、项目开发建设过程中的各类应付合同款项，由甲方直接根据相关约定、管理制度及乙方的签证文件，支付给各专业工作单位。每次付款前，各专业工作单位应提出付款申请，并附上相应金额的发票及其他所需的付款证明文件，经乙方签证确认后，报甲方审核付款。5、项目实现销售收入后，除用于项目本身建设资金需要、日常管理费用、税金缴纳及支付乙方各项服务费用外，应优先保证归还应付的金融机构贷款本息及其他第三方借款本息。6、人员薪酬福利费用根据乙方公司薪酬福利标准和项目管理团队的人员编制估算，项目管理团队人员的薪酬福利费用在合同约定的开发建设周期内总额约为【 】万元，在项目开发建设过程中由甲方按实承担。各年项目管理团队薪酬福利费用（含薪酬调整）预估如下表： 年份项目 年 年 年 年 年员工人数 人 人 人 人 人薪酬福利 万 万 万 万 万注：估算基于第一年和最后一年人员处于不饱和状态，该两年平均在岗人数分别按照峰值【 】%、【 】%计算。人员薪酬福利年度总额增幅控制在10%以内。7、其他管理费用（1）除人员薪酬福利费用外的其他各项项目管理费用（包括但不限于业务招待费、办公装修费用、办公用品费用、公司公务用车购置费及使用费、维修费、差旅费、会务费、租赁费、通讯费、食堂管理费、劳保费、摊销费、折旧费、水电费、法律咨询费、审计咨询费等），按年度预算控制，按实列支；（2）项目管理团队中乙方委派的经营班子成员的个人用车，由乙方购置，车辆使用费用补贴参照乙方员工福利标准进入项目年度管理费用预算。项目公务用车，包括公司接待公务用车、工程现场和营销现场用车，由甲方购置，车辆使用费和车辆购置款（以资产折旧费形式）进入年度管理费用；（3）项目年度管理费用预算由乙方制定（预算模版参见附件【十一】），经甲方审批后执行。日常管理费用的发生，在经甲方批准的年度预算额度内，由项目总经理负责审批，报甲方代表备案；超过预算额度的费用，必须经甲方委派的财务人员审核并报甲方批准。8、由于市场环境发生重大变化或其他非乙方管理原因造成开发周期延长的，甲方同意增加薪酬福利费用和其他项目管理费用预算。9、各类非合同款项的支付，以及各类费用报销，按照甲方批准通过的财务管理制度执行。10、在本合同履行期间，甲方有权定期或不定期委托第三方财务咨询机构对项目财务进行审计，如发现财务审批、资金支付等各方面存在问题的，有权向乙方提出整改意见。第二章 项目开发委托管理工作内容和开展方式第八条 项目前期管理1、在合同签订后，甲方应将项目的基本情况及各项工作开展的情况制作一份书面材料，连同与该项目有关的所有书面材料一并移交给乙方指定人员，由乙方建立项目档案。2、乙方应在对项目情况与项目所在地市场情况进行充分调查了解后，提出项目框架性开发计划，经与甲方充分沟通后，共同书面予以确认。双方认可的框架性开发计划，作为确定项目开发建设周期目标的参考依据。3、在项目开发建设过程中，根据双方确认的框架性开发计划，结合项目的具体规划设计方案和开发思路，乙方制订项目总体开发计划，并报甲方审批后，作为双方正式确认的项目开发建设周期目标。4、对于本合同签订前，甲方就项目已签署的相关合同、协议，双方同意由乙方在接受委托后，对上述合同、协议提出整体的处理意见并报甲方审批后实施。涉及到影响项目产品品质等方面的规划设计等合同文件，原则上应予以解除，在解除合同关系过程中，因解除合同所产生的费用由甲方承担，乙方应尽量将相应的损失控制在最小范围内。5、乙方负责以甲方名义办理项目前期审批各项手续，包括但不限于立项、建设用地规划许可、规划方案、初步设计、施工图、建设工程规划许可、施工许可，以及防雷、交评、环评、节能等专项审批。甲方应积极参与协调乙方与项目有关的各政府行政主管部门的关系，协助乙方办理项目前期相关审批手续。6、涉及到与土地使用权确权、土地交付、用地性质与用途调整以及规划设计条件调整相关的前期审批事项，由甲方负责，乙方予以配合。因政府政策或者非乙方原因引起政府审批迟延，甲方应积极参与解决，项目开发建设周期相应顺延。7、办理项目前期审批手续过程中产生的各项费用，由甲方承担，并按照规定及时缴纳。第九条 规划设计管理1、乙方应在对项目情况与项目所在地市场情况进行充分调查了解基础上，向甲方提出产品策划书或产品定位报告，经与甲方充分沟通后，共同书面予以确认，作为项目产品规划设计的输入条件。2、乙方负责以招标或其他符合规定的方式选择规划设计各阶段（包括但不限于规划设计、建筑方案设计、初步设计、施工图设计、景观设计、装修装饰设计等）的设计单位，选定的设计单位应当具有相应的资质条件和专业技术能力。为保证规划设计的品质，双方同意优先选择和乙方长期合作的优秀规划设计单位。3、乙方应负责编制设计任务书，并确定各类设计的范围、深度、标准、质量等具体要求。4、乙方应负责协调联系各规划设计单位，督促各设计单位按规定期限及要求完成设计任务，设计中应当充分利用各项规划指标，以利于实现项目的最佳整体效益。5、对于各设计单位提交的设计成果，甲乙双方共同参与评审，乙方在保证设计质量并满足xx产品规划设计标准的前提下，充分听取并尊重甲方意见。为保证项目房产品质符合“xx”产品标准，以下设计相关工作成果在与甲方充分沟通并听取意见后，由乙方负责选定：（1）规划设计方案和建筑设计方案；（2）主要外立面设计方案及材料选样定板，如主要石材、面砖、外墙涂料、玻璃幕墙、外立面门窗、外立面栏杆等；（3）景观设计方案和主要材料的选定；（4）室内硬装设计和软装饰设计方案（含样板房、精装修产品、公共空间）；（5）其他乙方认为对产品品质和外立面效果有重大影响的设计环节。6、乙方应根据成本管理的需要，要求设计单位按成本概算进行合理的限额设计。在项目建设过程中，重大工程变更在确定实施前，乙方应取得甲方的书面认可。7、如果甲方在没有取得当地规划设计管理部门调整本项目规划设计条件的书面许可文件情况下，要求乙方和设计单位不按照本项目规划设计条件、国家有关设计规范和规定或当地规划和建筑设计管理规范要求进行设计的，由此引起的责任，以及设计和报批报建进度延误等损失由甲方承担。第十条 工程成本管理1、在规划和建筑设计方案确定后，由乙方编制项目成本概算，报甲方审批。如项目分期开发，则以各开发分期进行目标成本管理。项目分期建筑施工图设计完成后，乙方编制该分期工程造价预算，报甲方审批，经甲方批准的工程造价预算作为该分期的工程成本控制目标。其中，环境景观工程部分、精装修工程部分（如为精装修交付）、市政配套工程部分，以及其他需深化设计方案确定后方可编制成本预算的分项工程部分，在相应施工图或深化设计方案确定后及时编制该部分工程的造价预算。各分项工程招标完成后，乙方应及时做好动态成本跟踪管理，如发生引起工程造价调整的重大因素，及时书面向甲方报告。2、乙方制定项目工程成本管理制度，对项目成本管理、招投标和采购工作进行管理。3、在项目开发建设过程中，如发生下列情形并引起工程造价发生变化的，乙方应及时以书面形式向甲方报告，并经甲方同意后相应调整工程成本控制目标：（1）不可抗力；（2）国家技术规范、标准调整，导致项目建设过程中的工艺、标准变化；（3）施工或材料设备采购合同约定可调整合同价款的因素发生变化；（4）根据项目开发实际需要或甲方要求，对项目建设内容、建设标准等进行重大调整；（5）单项工程变更超过 20 万元；（6）因受地质等事前不可完全预料的自然条件制约，在具体施工过程中有重大技术调整；（7）其他经甲方同意的变更情形。4、项目开发建设过程中按规定必须招标的内容，由乙方拟订招标方案，报甲方审批后实施。招投标工作由乙方负责组织实施，乙方应在招标工作开始前准备招投标整个的工作流程、评标办法，以及招标文件等材料。甲方可委派人员参加招投标小组，参与招标、评标、谈判，招投标小组提出中标意见后，书面报甲方确认后由甲方发出中标通知书。5、通过招投标或其他方式选择专业工作单位时，专业工作单位的资质条件及具体要求由乙方根据项目实际情况制定。为确保本项目房产品质量并节省成本、提高效率，乙方应充分利用其合格供应商的资源，推荐合适的单位参与投标或竞争，甲乙双方同意在施工单位及材料设备采购招标时，在品质因素同等情况下，优先考虑乙方的合格供应商。6、如果专业工作单位在通过公开竞争确定前已由甲方指定的，为确保项目工程品质与施工进度，甲方与该专业单位签署的合同除商务条件由甲方确定外，其余条款必须经乙方同意。甲方指定的专业工作单位如果工作进度和品质达不到乙方要求的，甲方必须配合乙方要求该专业工作单位进行整改，由此引起的工期延误或工程成本增加，乙方不承担责任。如由于甲方指定的专业工作单位对项目开发造成严重影响，不配合进行整改，且甲方拒不更换的，乙方有权解除本合同，并视为甲方违约。7、材料供应管理（1）乙方应根据工程所在地条件、项目定位，确定各类工程材料供应方式。供应方式划分为三类：甲方直接采购；甲方指定品牌或同时确定价格、供应商；项目工程总承包或分项工程承包方采购；（2）直接影响产品质量的材料和设备，主要包括外立面材料（石材、面砖、涂料、门窗、构架、幕墙材料）、主要设备（电梯、空调系统、锅炉、生活给水系统、智能安防系统、排污、消防）、装修主材等，在相应的设计方案确定后，由乙方根据xx集团同类或可参考类似产品，并结合本项目的实际情况，拟订具体采购标准，经与甲方沟通确定后执行；（3）乙方在征求甲方同意的前提下，可通过乙方采购平台公司为本项目供应相关材料及设备，争取较好的采购价格、供货进度及付款条件等。8、工程变更（1）对于非重大工程变更，乙方有权根据项目实际情况，在充分征求监理方和设计方意见的基础上安排组织实施，将与有关承包商协商及实施的结果报甲方备案；（2）对于重大工程变更，乙方应向甲方提供一份要求进行变更的书面文件，阐明需进行变更的理由，文件中还应附上监理方和设计方对此问题的书面意见及该变更涉及的造价调整预估。甲方应在收到该文件后5日内予以回复，经甲方确认后的变更由乙方组织实施；（3）如重大工程变更涉及前期政府审批手续变更的，乙方负责按规定程序报有关政府职能部门审批，甲方予以协助；（4）如重大工程变更涉及到调整项目工程成本管理目标，在甲方对重大工程变更确认后，工程成本管理目标相应调整。9、乙方应建立完善的工程变更及现场签证管理流程，在施工过程中，由作为发包人代表的管理人员严格按照流程做好施工现场的工程变更及签证管理工作。签证涉及工程造价调整的，应由成本管理专业人员出具意见。10、乙方为甲方利益出发，可以委托第三方造价咨询机构提供协助预算编制、招投标、结算价款审核等服务，咨询服务费用由甲方承担。第三方造价咨询机构的选择，需经甲方确认，在同等情况下，甲方同意优先考虑乙方的造价咨询合格供方。11、项目竣工验收通过后，乙方应要求施工单位及时提交竣工结算报告，由乙方成本管理专业人员提出初审意见，并委托第三方造价咨询机构出具审核意见，与竣工结算报告一并报甲方审定。在竣工结算过程中，乙方应全力配合甲方完成审核、对账等工作，协助甲方控制工程结算造价。第十一条 工程管理1、在项目整体或分期施工总承包合同签订后，乙方应要求施工单位及时编制工程总体施工计划及施工组织方案，并根据招投标情况及甲乙双方确认的时间目标，提出专业的审核意见，经各方确认后，乙方应责成施工单位按月、季、年编制阶段进度计划，认真按照标准、规范和设计图纸的要求督促施工单位按计划进行施工，并随时接受甲方的检查检验，同时为检查检验提供便利条件。2、如遇下列情况，由乙方提供联系单经甲方签证确认后，工程工期应相应顺延，且甲乙双方确认的项目开发建设周期目标可作相应调整：（1）重大工程变更，项目建设内容和建设标准发生变化；（2）因施工过程中发现地质情况与详勘资料有较大出入而导致重大技术方案调整；（3）因需对接的区域市政工程、拆迁等前期工作不能及时跟进而导致延期；（4）甲方未及时拨付建设资金造成工程延误；（5）施工合同中规定的施工单位可以顺延工期的其他情形；（6）不可抗力因素及政府行为、国家重大政策调整；（7）其他因甲方原因导致工期顺延。3、乙方应对承包商完成进度计划的情况进行监督和检查，掌握项目实际进度状况。当某一进度计划将无法按时完成并预计将影响到总体竣工期限时，应及时告知甲方，并提出相应的整改措施，确保按期完工。4、乙方应督促施工单位建立各项工程管理制度，完善质量、成本、进度、安全等控制措施。5、乙方应充分加强对监理单位的协调和管理，充分发挥监理单位在施工监理中的作用。6、项目工程质量标准应达到国家或行业现行的施工质量验收规范的合格标准，如双方关于工程质量标准有其他更高约定的，工程质量应同时符合该约定标准。乙方应根据质量管理的实际需要，参加工程各关键节点的隐蔽工程验收、中间验收等，一旦发现工程质量达不到约定标准的，乙方应立即责成施工单位负责修复、整改、或者返工，直至符合质量要求。7、乙方应做好本项目安全文明施工的相关管理工作，督促、教育相关施工单位严格按照安全标准组织施工，采取相应安全防护措施，并检查落实到位。乙方应对施工现场进行至少每月一次安全检查。如发生伤亡及其他安全事故，乙方应立即通知甲方，并按有关规定上报有关部门，同时按政府有关部门要求处理。8、甲乙双方在项目管理团队中指定适当的人选作为业主单位派驻现场的工程师，严格按照甲方相关管理制度进行现场签证及其他现场管理工作。9、乙方负责对各施工单位提交的已完工程量报表及工程款支付申请进行认真审核，并签署意见。10、项目建设过程中，如甲方超出标准、规范和政府行政主管部门已审批的设计图纸范围，违规增加建筑物、构筑物的，由此引起的责任完全由甲方承担。如甲方要求乙方实施的，乙方有权拒绝。第十二条 营销管理1、“xx易居房屋销售有限公司”（以下简称“xx易居”）是乙方与“易居中国”强强联合，充分发挥各自在房地产营销领域的专业优势而成立的专业从事房地产项目营销策划和销售管理的公司。“xx易居”在销售团队培训、项目营销决策信息系统、销售现场管理、客户资源、销售团队人力资源统筹等方面均具有明显优势。鉴于此，甲乙双方均认可由“xx易居”履行项目营销策划和销售执行工作的职责和义务，由乙方对“xx易居”的工作进行管理并对其工作结果负责。2、“xx易居”的主要工作内容和范围包括：（1）营销策划服务进行本项目周边市场分析并提供报告，编制项目的产品策划书或产品定位报告；拟订项目推广案名，经甲乙双方协商共同确定；编制本项目的营销策划书，主要包括：项目市场定位，项目营销总体思路，各分期、阶段营销推广策略和重点工作；编制年度营销推广方案，包括各阶段的具体营销推广工作安排和费用预算；对售楼处、销售通道、样板房、样板区的装饰设计、布局效果、销售道具等提出建议；广告设计，包括：项目VI、各类广告，以及楼书、折页、户型图册等宣传物料的设计等；提供广告和物料的制作单位、广告发布单位、营销活动策划单位、影视拍摄单位、效果图制作单位、模型等道具制作单位等营销策划工作的合格供方建议,并进行统筹管理，保证其工作品质和质量；完成甲方要求的与本项目营销策划有关的其他工作。（2）销售代理服务负责根据项目整体开发计划制订销售计划，经甲方审批后执行；负责编制销售说辞及项目价值梳理报告；负责日常销售管理工作，主要包括：A项目销售案场管理：组织销售人员做好日常案场接待，制定案场工作流程并组织实施；B销售人员管理：销售员招聘、培训、任免和薪酬奖惩政策设定等；C销售现场合同洽谈及签约、办理按揭手续、催缴各类合同款项等工作的管理；D客户资料归档管理；E其他日常销售管理工作。负责开盘销售各项准备工作，包括制订开盘方案、制定物业销售经营过程中的整套合同文本（包括但不限于：商品房预售合同、商品房买卖合同、地下车位购置合同、地下库房购置合同、房屋租赁合同等）等；负责销售价格制定及调整工作：A.负责提供价格定位建议，制订价格策略；B.制订销售价格体系（含每套单价），报甲方审批后执行，及时提出营销过程中的价格调整建议，销售过程中价格上调超过5%及一切的销售价格下调均需报甲方审批后执行；C.制定项目优惠折扣方案，包括开盘折扣方案、持续销售期折扣方案等，报甲方审批后执行；D.如甲方对“xx易居”报审的价格方案提出偏离市场正常价格的修改意见的，或者甲方给予购房客户超过各方确认的正常市场折扣幅度的购房优惠，则“xx易居”和乙方有权按照正常的销售价格水平和折扣幅度对销售收入进行调整。3、“xx易居”委派的项目营销团队包括：项目策划、销售团队（含项目案场销售经理和置业顾问）。其中，项目策划可以后台统筹或阶段性派驻项目工作的形式进行。4、“xx易居”的工作具体内容、服务标准、取费标准和方式，通过甲方